|
||
| Правила | Регистрация | Пользователи | Поиск | Сообщения за день | Все разделы прочитаны | Справка по форуму | Файлообменник | |
|
Поиск в этой теме |
17.05.2015, 17:02 | #1 | |
Нужна критика концепции многоквартирного жилого дома
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152
|
||
Просмотров: 7720
|
|
||||
Регистрация: 24.01.2008
Сообщений: 6,710
|
Техэтаж - это этаж, где располагаются технические помещения (ИТП, водомерный узел, венткамеры, ВРУ). А если там прачечные с парикмахерскими, то это просто нежилой этаж, может быть с размещением техпомещений. Если общественные помещения только для жильцов , то доп.парковки не нужны. Но нужно будет это доказать в экспертизе. Зачем Вам парковки по 5 м высотой? Деньги девать некуда?
|
|||
|
||||
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152
|
чтобы на каждом парковочном месте разместить подъемники и, таким образом, увеличить количество парковочных мест вдвое.
----- добавлено через ~1 мин. ----- а прокатит такой нежилой этаж использовать для разделения парковки и жилых этажей? какая сейчас практика по этому вопросу, вы в курсе? |
|||
|
||||
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152
|
Есть, но не всегда нужны проектировщики. Это же вопрос не архитектора, а того, как толкует экспертиза обычно. Мы на этапе выбора концепции и ТЭО, поэтому нужно прикинуть выход площадей и рентабельность. Еще рано отрисовывать планы даже. Прикинули жилые этажи и парковки, а с техэтажом как раз сейчас думаем.
----- добавлено через ~1 мин. ----- ИванИваныч, а вы сталкивались с тем, чтобы продавать помещения в таком общественном этаже без создания дополнительных парковок, обосновывая их отсутствие тем, что предназначено только для жителей дома? )) |
|||
|
||||
Похоже у Вас неполное представление что делает архитектор. Все планировочные решения и их соответствие нормам удел архитектора (не путать с дизайнером). Потом на основании представленных архитектором решений можете заняться экономическим подсчетом целесообразности строительства.
Сообразительные инвесторы продают каждый квадратный сантиметр своего объекта, ничего никому не дарится/идет в нагрузку. Парковочные места могут и все продать посторонним людям. |
||||
|
||||
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152
|
У меня совершенно верное представление о труде архитектора). Архитектор не должен заниматься ТЭО. Вопрос можно ли продать общественный этаж - не его. Я же написал: планы жилых этажей и парковок мы прикинули. Это сделал архитектор, естественно, а выбор формата общего этажа - это вопрос скорее опыта и права, а не архитектора. Если нам архитектор нарисует всю концепцию, она не будет соответствовать экономическим реалиям. Поэтому нужно, прежде чем загружать работой архитектора, получить от него планы жилья и парковок (это то, что продать точно получится и мы это сделали), а потом уже мы сами выбираем формат техэатажа, и стоит ли его превращать в общественный. Архитектор не поможет нам в этом, так как это вопрос ГИПа (прокатит ли это в экспертизе) и юриста (можно ли будет продать такой общественный этаж и как это обосновать в экспертизе). А критику прошу потому, что знаю: практический опыт - самый ценный, я не думаю, что мы первые, кто строил парковку и над ней жилые этажи, разделенные общими площадями. Просто на сегодняшний день на форуме не встретил похожей ситуации, только одну - отдаленно напоминающую: там было место для дополнительных парковок, вопрос был только в использовании техэатажа.
Ну и так для очистки совести - может кто что-нибудь хорошее посоветует. |
|||
|
||||
Регистрация: 24.01.2008
Сообщений: 6,710
|
Вот это как раз совершенно не верно. Планировка разрабатывается под конкретную концепцию. С архитектором, по крайней мере, надо это обсуждать. В частности, если у Вас общественные помещения позиционируются только для жильцов, то весьма не лишним будет связь входной группы жилья с этими помещениями (через вестибюль, например). Тогда будет лишний козырь в экспертизе. Что касается продажи помещений, то это никак не связано с парковками вообще - норм по продаже нет. Если не меняется назначение помещений, проблем быть не должно. Вы можете продать уже после ввода в эксплуатацию, можете после получения заключения экспертизы. Но по жизни несколько доп. машиномест никогда лишними не будут. Кстати, их количество тоже архитектор, вообще-то, считает. И не факт, что они там будут нужны, если заведения маленькие.
|
|||
|
||||
Я задачу вижу так - нужно ли между парковкой и жилыми этажами ставить именно техэтаж (венткамеры, теплоузлы, щитовые итд. итп.) или можно просто нежилой этаж или несколько (и не надо бегать вперед паровоза сразу величая его общественным)? А продажа дело десятое так как продать можно все - втч венткамеру, теплоузел итд.
|
||||
|
||||
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152
|
ИванИваныч, вы не совсем верно меня поняли. КОнцепцию на уровне продаж квартир выбрал инвестор, архитектор ее начертил вчерне, то есть сколько однушек, двушек и трешек делать - это уже сделано архитектором, у нас есть понимание что мы будем продавать из жилья. Отсюда мы получили необходимое количество машиномест. Отсюда выбрали концепцию, что паркинг надземный встроенный в том же объеме, на первых двух ярусах. Получили кол-во машиномест в паркинге и на улице, прикинули от жителей площадки (ФП, ДП и др.). Это все делали, конечно, с архитектором. Просто я не считаю это ТЭО. Это планировочное решение и примерный генплан, чтобы мы были уверены, что земли на все хватит.
И естественно у нас входные группы (подъезды) на уровне первого яруса парковки, из кт. можно попасть по вертикальному транспорту и на оба уровня парковки, и на общественный этаж, и на жилые этажи. Это как-то подразумевается. Мне, видимо, лучше было расписать более подробно. В принципе могу кинуть чертежи концепции в личку (здесь выкладывать не хочу). jtdesign Дело в том, что нежилой этаж между парковкой и жилыми - нужен по нормам, и по ним же он должен быть не ниже 2000 в чистоте. Соответсвенно, если делать его 2000, то можно уж довести до 2700 и сделать полезным, а то на сс ложиться очень сильно. А вот тут начинается интересное: продавать помещения с сетями общего пользования нельзя. То есть венткамеру и тепловой узел продать нельзя в принципе никому и никогда. Не могу сейчас сослаться на норму закона, можно узнать, я думаю, без большого труда. Если вам будет принципиально, напишите, я попробую узнать конкретный документ. отсюда и возник вопрос про продажу помещений на таком этаже. В принципе, сделать там общие сети хватит и одной секции дома, а вот три секции хотелось бы продать, так как иначе это ляжет на продажную цену квадрата, и снизит как конкурентоспособность, так и в целом негативно повлияет на рынок ростом цены. |
|||
|
||||
Снова в деле Регистрация: 22.10.2010
Челябинск
Сообщений: 7,815
|
На нежилом этаже посадите консьержа, сделайте загон для велосипедов/колясок, КУИ, спортзал, теплововй узел, венткамеру.
5 метров для парковки многовато, честно говоря, не представляю, какие вы там подъемники ставить собрались. Можно схемку какую-нибудь. Сделайте грузовой лифт спускающимся на парковку. Стоянка вокруг дома нужна в любом случае - не каждый жилец будет место на парковке выкупать, гости, всякие газели-мебелевозки и т.д. Короче, парковочных мест много не бывает, главное площадку сделайте по уму, чтобы огорожена и дети могли играть. Про общие комнаты для жильцов... Разве что спортзал. Типа своим бесплатно, остальным за денюжку. Пущай консьержка пускает туда левых. Заодно и себя окупит - меньше жильцам платить. Венткамеру лучше на последнем этаже делать, хотя надо схемку глянуть сначала о чем там речь идет. Это я так понимаю, последние штрихи к ТЗ перед договором с проектировщиками? |
|||
|
||||
терплю боль Регистрация: 29.01.2015
Гиперурания
Сообщений: 959
|
|
|||
|
||||
Регистрация: 24.01.2008
Сообщений: 6,710
|
Ну так и не продавайте (кто их ещё купит?). Продавайте магазин, парикмахерскую, прачечную отдельно по помещениям. Экспертизе вообще параллельно, кому и что Вы будете продавать, она не занимается вопросами собственности. Причём, если эти заведения достаточно небольшие, то и парковки для них не требуются. По СП 42.13330 прил. К, стоянки для магазинов, например, начинают требоваться с 200 кв.м торговой площади. Для парикмахерской вообще не надо. А вообще, стоянка, действительно, хоть какая-то нужна гостевая.
|
|||
|
||||
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152
|
Гостевые есть - 30 штук, из них 3 - для людей с ограниченными возможностями.
Это последние штрихи перед встречей с инвесторами. Но по идее, когда это все одобрит инвестор, у нас будет вчерне ТЗ для проектирования, так как будет понятно что мы будем продавать и как. |
|||
|
||||
Нормы какие у Вас интересные ... типа наши в булочную на такси ездят. Так как на своей поехать не удастся, машину припарковать законом/нормой не предусмотрено. А работники вообще не люди, на машину им никогда не заработать. Дело в том у меня в своей стране в последнее время парковки и велосипедные стоянки самая большая головная боль, так как их по расчету надо очень много (от м2, от количества посетителей, от количества работников, от количества жильцов/квартир ...), а земли всегда мало.
Для 2-ярусной парковки может быть чуть многовато, там и около 4 м может быть достаточно, хотя ... высокие внедорожники (микроавтобусы) в 2 яруса будут впритык к 5 м, еще венткороба и прочие трубы к потолку. Хотя это выглядит разумно, подтвердить неким законодательным актом было бы неплохо. |
||||
|
||||
Регистрация: 24.01.2008
Сообщений: 6,710
|
У нас то же самое, но в федеральных нормах (СП, СНиП) это не прописано пока детально, только в местных, которые приняты не во всех регионах (или в некоторых переписаны с федеральных). Вот все и стараются выкручиваться как могут, чтобы сделать поменьше - землю под застройку выделяют так, что разместить на ней и само здание с трудом получается.
|
|||
|
||||
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152
|
Цитата:
а вообще, мы, собственно и оказались в таком положении, так как у нас приняли постановление, где прописано четко - 1 машиноместо=1 квартира. Поэтому и мучаемся. И тут становится проблемой гостевые парковки, так как на них места во дворе нет совсем. по расчету на 36, а пока наскребли только 30. Поэтому есть вариант бить на то, что по нормам расстояния на гостевые до окон здания не регламентируется. Но вряд ли прокатит, а разместить вне участка есть где, но нельзя по нормам. |
|||
|
||||
терплю боль Регистрация: 29.01.2015
Гиперурания
Сообщений: 959
|
|
|||
|
Опции темы | Поиск в этой теме |
|
|
Похожие темы | ||||
Тема | Автор | Раздел | Ответов | Последнее сообщение |
опять обрушение | ЛИС | Обрушения, аварии, инциденты | 6287 | 27.11.2023 01:41 |
Расстояние от въезда в подземную парковку до окон жилого дома | AlexK | Архитектура | 29 | 13.11.2017 10:07 |
Какие испытания свай с целью определения несущей способности свайных фундаментов жилого дома нужно предусмотреть? | Univdier | Обследование зданий и сооружений | 4 | 03.08.2011 23:56 |
Критика планировки одноэтажного дома для ПМЖ, на одну семью | Iljas | Архитектура | 52 | 15.02.2010 12:04 |
какие площади нужно указывать для одноквартирного жилого дома | zanuda | Архитектура | 6 | 06.02.2010 02:44 |