| Правила | Регистрация | Пользователи | Поиск | Сообщения за день | Все разделы прочитаны |  Справка по форуму | Файлообменник |

Вернуться   Форум DWG.RU > Архитектура и Строительство > Архитектура > Нужна критика концепции многоквартирного жилого дома

Нужна критика концепции многоквартирного жилого дома

Ответ
Поиск в этой теме
Непрочитано 17.05.2015, 17:02 #1
Нужна критика концепции многоквартирного жилого дома
duke
 
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152

Добрый день, всем!

Сейчас прорабатываем концепцию жилого многоквартирного дома. В связи с этим хотел попросить комментарии и критику.

Здание будет располагаться в пойме реки, поэтому подземные этажи исключены (вода высоко).
Планируем сделать первые два уровня парковки, каждый высотой 5 метров в чистоте, потом техэтаж, потом 10 жилых этажей.
Есть очень большое желание разместить в техэтаже различные техпомещения для жильцов дома: прачечную, парикмахерскую, инвентарную, администраторскую, комнату для мероприятий, детскую игровую комнату, фитнес-зал с сауной, бильярд, мини-кинотеатр, т.е. общие пространства для жильцов дома.
Доступ туда будет только жильцам.
Отсюда вопросы:
1. нужно ли будет предусматривать дополнительные парковки как для общественных помещений (магазины, офисы)?
2. техэатж так и будет называться техэтажом?
3. нам придется называть помещения администраторской и детскую игровую комнату как-то нейтрально, чтобы не попасть на нормы, где для офисов предусматриваются парковки, а детские дошкольные учреждения отделяются техэатжом от парковок?
4. техэтаж большой, скорее всего он весь не понадобится для этих целей. можно ли будет продать эти помещения как скажем ту же парикмахерскую, прачечную, чтобы не называть это офисом и магазином, чтобы не попасть под нормы на парковки еще и для них?
5. в парковке планируется провести спецвентиляцию и пожаротушение. это по идее общедомовая собственность, можно ли будет прлдавать такие парковки?
потому что если нельзя - сети придется тянуть по техэтажу, тогда техэтаж можно будет продавать? с общедомовыми сетями?
6. лифты как перевозка пожарных команд, противопожарные шлюзы везде, завесы, противопожарные стены и перекрытия - это понятно. но вот надо ли будет отделять противопожарными стенами скажем инвентарную от комнаты для мероприятий?
Просмотров: 5070
 
Непрочитано 17.05.2015, 18:45
#2
иваниваныч


 
Регистрация: 24.01.2008
Сообщений: 4,884


Техэтаж - это этаж, где располагаются технические помещения (ИТП, водомерный узел, венткамеры, ВРУ). А если там прачечные с парикмахерскими, то это просто нежилой этаж, может быть с размещением техпомещений. Если общественные помещения только для жильцов , то доп.парковки не нужны. Но нужно будет это доказать в экспертизе. Зачем Вам парковки по 5 м высотой? Деньги девать некуда?
иваниваныч вне форума  
 
Непрочитано 17.05.2015, 19:43
1 | #3
jtdesign

архитектор
 
Регистрация: 17.07.2009
Riga
Сообщений: 3,165
Отправить сообщение для jtdesign с помощью Skype™


Цитата:
Сообщение от иваниваныч Посмотреть сообщение
Деньги девать некуда?
Offtop: Будут сдавать местному автобусному парку
jtdesign на форуме  
 
Автор темы   Непрочитано 17.05.2015, 19:57
#4
duke


 
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152


Цитата:
Сообщение от иваниваныч Посмотреть сообщение
Зачем Вам парковки по 5 м высотой?
чтобы на каждом парковочном месте разместить подъемники и, таким образом, увеличить количество парковочных мест вдвое.

----- добавлено через ~1 мин. -----
Цитата:
Сообщение от иваниваныч Посмотреть сообщение
это просто нежилой этаж, может быть с размещением техпомещений
а прокатит такой нежилой этаж использовать для разделения парковки и жилых этажей?
какая сейчас практика по этому вопросу, вы в курсе?
duke вне форума  
 
Непрочитано 17.05.2015, 22:00
#5
иваниваныч


 
Регистрация: 24.01.2008
Сообщений: 4,884


Цитата:
Сообщение от duke Посмотреть сообщение
прокатит такой нежилой этаж использовать для разделения парковки и жилых этажей?
Прокатит. А своих проектировщиков у Вас нет, что-ли?
иваниваныч вне форума  
 
Автор темы   Непрочитано 18.05.2015, 10:25
#6
duke


 
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152


Цитата:
Сообщение от иваниваныч Посмотреть сообщение
А своих проектировщиков у Вас нет, что-ли?
Есть, но не всегда нужны проектировщики. Это же вопрос не архитектора, а того, как толкует экспертиза обычно. Мы на этапе выбора концепции и ТЭО, поэтому нужно прикинуть выход площадей и рентабельность. Еще рано отрисовывать планы даже. Прикинули жилые этажи и парковки, а с техэтажом как раз сейчас думаем.

----- добавлено через ~1 мин. -----
ИванИваныч, а вы сталкивались с тем, чтобы продавать помещения в таком общественном этаже без создания дополнительных парковок, обосновывая их отсутствие тем, что предназначено только для жителей дома? ))
duke вне форума  
 
Непрочитано 18.05.2015, 11:09
#7
jtdesign

архитектор
 
Регистрация: 17.07.2009
Riga
Сообщений: 3,165
Отправить сообщение для jtdesign с помощью Skype™


Цитата:
Сообщение от duke Посмотреть сообщение
Это же вопрос не архитектора
Похоже у Вас неполное представление что делает архитектор. Все планировочные решения и их соответствие нормам удел архитектора (не путать с дизайнером). Потом на основании представленных архитектором решений можете заняться экономическим подсчетом целесообразности строительства.

Сообразительные инвесторы продают каждый квадратный сантиметр своего объекта, ничего никому не дарится/идет в нагрузку. Парковочные места могут и все продать посторонним людям.
jtdesign на форуме  
 
Автор темы   Непрочитано 18.05.2015, 11:22
#8
duke


 
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152


У меня совершенно верное представление о труде архитектора). Архитектор не должен заниматься ТЭО. Вопрос можно ли продать общественный этаж - не его. Я же написал: планы жилых этажей и парковок мы прикинули. Это сделал архитектор, естественно, а выбор формата общего этажа - это вопрос скорее опыта и права, а не архитектора. Если нам архитектор нарисует всю концепцию, она не будет соответствовать экономическим реалиям. Поэтому нужно, прежде чем загружать работой архитектора, получить от него планы жилья и парковок (это то, что продать точно получится и мы это сделали), а потом уже мы сами выбираем формат техэатажа, и стоит ли его превращать в общественный. Архитектор не поможет нам в этом, так как это вопрос ГИПа (прокатит ли это в экспертизе) и юриста (можно ли будет продать такой общественный этаж и как это обосновать в экспертизе). А критику прошу потому, что знаю: практический опыт - самый ценный, я не думаю, что мы первые, кто строил парковку и над ней жилые этажи, разделенные общими площадями. Просто на сегодняшний день на форуме не встретил похожей ситуации, только одну - отдаленно напоминающую: там было место для дополнительных парковок, вопрос был только в использовании техэатажа.
Ну и так для очистки совести - может кто что-нибудь хорошее посоветует.
duke вне форума  
 
Непрочитано 18.05.2015, 13:02
#9
иваниваныч


 
Регистрация: 24.01.2008
Сообщений: 4,884


Цитата:
Сообщение от duke Посмотреть сообщение
Архитектор не должен заниматься ТЭО.
Вот это как раз совершенно не верно. Планировка разрабатывается под конкретную концепцию. С архитектором, по крайней мере, надо это обсуждать. В частности, если у Вас общественные помещения позиционируются только для жильцов, то весьма не лишним будет связь входной группы жилья с этими помещениями (через вестибюль, например). Тогда будет лишний козырь в экспертизе. Что касается продажи помещений, то это никак не связано с парковками вообще - норм по продаже нет. Если не меняется назначение помещений, проблем быть не должно. Вы можете продать уже после ввода в эксплуатацию, можете после получения заключения экспертизы. Но по жизни несколько доп. машиномест никогда лишними не будут. Кстати, их количество тоже архитектор, вообще-то, считает. И не факт, что они там будут нужны, если заведения маленькие.
иваниваныч вне форума  
 
Непрочитано 18.05.2015, 13:05
#10
jtdesign

архитектор
 
Регистрация: 17.07.2009
Riga
Сообщений: 3,165
Отправить сообщение для jtdesign с помощью Skype™


Я задачу вижу так - нужно ли между парковкой и жилыми этажами ставить именно техэтаж (венткамеры, теплоузлы, щитовые итд. итп.) или можно просто нежилой этаж или несколько (и не надо бегать вперед паровоза сразу величая его общественным)? А продажа дело десятое так как продать можно все - втч венткамеру, теплоузел итд.
jtdesign на форуме  
 
Автор темы   Непрочитано 18.05.2015, 13:59
#11
duke


 
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152


ИванИваныч, вы не совсем верно меня поняли. КОнцепцию на уровне продаж квартир выбрал инвестор, архитектор ее начертил вчерне, то есть сколько однушек, двушек и трешек делать - это уже сделано архитектором, у нас есть понимание что мы будем продавать из жилья. Отсюда мы получили необходимое количество машиномест. Отсюда выбрали концепцию, что паркинг надземный встроенный в том же объеме, на первых двух ярусах. Получили кол-во машиномест в паркинге и на улице, прикинули от жителей площадки (ФП, ДП и др.). Это все делали, конечно, с архитектором. Просто я не считаю это ТЭО. Это планировочное решение и примерный генплан, чтобы мы были уверены, что земли на все хватит.
И естественно у нас входные группы (подъезды) на уровне первого яруса парковки, из кт. можно попасть по вертикальному транспорту и на оба уровня парковки, и на общественный этаж, и на жилые этажи. Это как-то подразумевается. Мне, видимо, лучше было расписать более подробно. В принципе могу кинуть чертежи концепции в личку (здесь выкладывать не хочу).

jtdesign
Дело в том, что нежилой этаж между парковкой и жилыми - нужен по нормам, и по ним же он должен быть не ниже 2000 в чистоте. Соответсвенно, если делать его 2000, то можно уж довести до 2700 и сделать полезным, а то на сс ложиться очень сильно.
А вот тут начинается интересное: продавать помещения с сетями общего пользования нельзя. То есть венткамеру и тепловой узел продать нельзя в принципе никому и никогда. Не могу сейчас сослаться на норму закона, можно узнать, я думаю, без большого труда. Если вам будет принципиально, напишите, я попробую узнать конкретный документ. отсюда и возник вопрос про продажу помещений на таком этаже. В принципе, сделать там общие сети хватит и одной секции дома, а вот три секции хотелось бы продать, так как иначе это ляжет на продажную цену квадрата, и снизит как конкурентоспособность, так и в целом негативно повлияет на рынок ростом цены.
duke вне форума  
 
Непрочитано 18.05.2015, 14:34
#12
Pavel_V

Бывший заказчик
 
Регистрация: 22.10.2010
Челябинск
Сообщений: 5,490


На нежилом этаже посадите консьержа, сделайте загон для велосипедов/колясок, КУИ, спортзал, теплововй узел, венткамеру.
5 метров для парковки многовато, честно говоря, не представляю, какие вы там подъемники ставить собрались. Можно схемку какую-нибудь.
Сделайте грузовой лифт спускающимся на парковку.
Стоянка вокруг дома нужна в любом случае - не каждый жилец будет место на парковке выкупать, гости, всякие газели-мебелевозки и т.д. Короче, парковочных мест много не бывает, главное площадку сделайте по уму, чтобы огорожена и дети могли играть.
Про общие комнаты для жильцов... Разве что спортзал. Типа своим бесплатно, остальным за денюжку. Пущай консьержка пускает туда левых. Заодно и себя окупит - меньше жильцам платить.
Венткамеру лучше на последнем этаже делать, хотя надо схемку глянуть сначала о чем там речь идет.
Это я так понимаю, последние штрихи к ТЗ перед договором с проектировщиками?
Pavel_V вне форума  
 
Непрочитано 18.05.2015, 14:37
#13
fadeaway

терплю боль
 
Регистрация: 29.01.2015
Гиперурания
Сообщений: 950


Цитата:
Сообщение от Pavel_V Посмотреть сообщение
теплововй узел
Низя выше 1-го.

----- добавлено через ~3 мин. -----
Нужны гостевые парковки.
А гостевые парковки - это
СП 42.13330:
Цитата:
гостевые стоянки: Открытые площадки, предназначенные для парковки легковых автомобилей посетителей жилых зон
fadeaway вне форума  
 
Непрочитано 18.05.2015, 14:41
#14
иваниваныч


 
Регистрация: 24.01.2008
Сообщений: 4,884


Цитата:
Сообщение от duke Посмотреть сообщение
А вот тут начинается интересное: продавать помещения с сетями общего пользования нельзя. То есть венткамеру и тепловой узел продать нельзя в принципе никому и никогда.
Ну так и не продавайте (кто их ещё купит?). Продавайте магазин, парикмахерскую, прачечную отдельно по помещениям. Экспертизе вообще параллельно, кому и что Вы будете продавать, она не занимается вопросами собственности. Причём, если эти заведения достаточно небольшие, то и парковки для них не требуются. По СП 42.13330 прил. К, стоянки для магазинов, например, начинают требоваться с 200 кв.м торговой площади. Для парикмахерской вообще не надо. А вообще, стоянка, действительно, хоть какая-то нужна гостевая.
иваниваныч вне форума  
 
Автор темы   Непрочитано 18.05.2015, 14:58
#15
duke


 
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152


Цитата:
Сообщение от иваниваныч Посмотреть сообщение
А вообще, стоянка, действительно, хоть какая-то нужна гостевая.
Гостевые есть - 30 штук, из них 3 - для людей с ограниченными возможностями.

Цитата:
Сообщение от Pavel_V Посмотреть сообщение
Это я так понимаю, последние штрихи к ТЗ перед договором с проектировщиками?
Это последние штрихи перед встречей с инвесторами. Но по идее, когда это все одобрит инвестор, у нас будет вчерне ТЗ для проектирования, так как будет понятно что мы будем продавать и как.
duke вне форума  
 
Непрочитано 18.05.2015, 15:19
#16
jtdesign

архитектор
 
Регистрация: 17.07.2009
Riga
Сообщений: 3,165
Отправить сообщение для jtdesign с помощью Skype™


Цитата:
Сообщение от иваниваныч Посмотреть сообщение
Для парикмахерской вообще не надо
Нормы какие у Вас интересные ... типа наши в булочную на такси ездят. Так как на своей поехать не удастся, машину припарковать законом/нормой не предусмотрено. А работники вообще не люди, на машину им никогда не заработать. Дело в том у меня в своей стране в последнее время парковки и велосипедные стоянки самая большая головная боль, так как их по расчету надо очень много (от м2, от количества посетителей, от количества работников, от количества жильцов/квартир ...), а земли всегда мало.

Цитата:
Сообщение от Pavel_V Посмотреть сообщение
5 метров для парковки многовато
Для 2-ярусной парковки может быть чуть многовато, там и около 4 м может быть достаточно, хотя ... высокие внедорожники (микроавтобусы) в 2 яруса будут впритык к 5 м, еще венткороба и прочие трубы к потолку.

Цитата:
Сообщение от duke Посмотреть сообщение
продавать помещения с сетями общего пользования нельзя
Хотя это выглядит разумно, подтвердить неким законодательным актом было бы неплохо.
jtdesign на форуме  
 
Непрочитано 18.05.2015, 15:35
#17
иваниваныч


 
Регистрация: 24.01.2008
Сообщений: 4,884


Цитата:
Сообщение от jtdesign Посмотреть сообщение
Дело в том у меня в своей стране в последнее время парковки и велосипедные стоянки самая большая головная боль, так как их по расчету надо очень много (от м2, от количества посетителей, от количества работников, от количества жильцов/квартир ...), а земли всегда мало.
У нас то же самое, но в федеральных нормах (СП, СНиП) это не прописано пока детально, только в местных, которые приняты не во всех регионах (или в некоторых переписаны с федеральных). Вот все и стараются выкручиваться как могут, чтобы сделать поменьше - землю под застройку выделяют так, что разместить на ней и само здание с трудом получается.
иваниваныч вне форума  
 
Автор темы   Непрочитано 18.05.2015, 15:37
#18
duke


 
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152


Цитата:
Сообщение от jtdesign Посмотреть сообщение
Хотя это выглядит разумно, подтвердить неким законодательным актом было бы неплохо.
я уже задал вопрос тому, кто мне об этом говорил, но у нас с вами разные страны, вряд ли вам это поможет.
а вообще, мы, собственно и оказались в таком положении, так как у нас приняли постановление, где прописано четко - 1 машиноместо=1 квартира. Поэтому и мучаемся. И тут становится проблемой гостевые парковки, так как на них места во дворе нет совсем. по расчету на 36, а пока наскребли только 30.
Поэтому есть вариант бить на то, что по нормам расстояния на гостевые до окон здания не регламентируется. Но вряд ли прокатит, а разместить вне участка есть где, но нельзя по нормам.
duke вне форума  
 
Непрочитано 18.05.2015, 16:02
#19
fadeaway

терплю боль
 
Регистрация: 29.01.2015
Гиперурания
Сообщений: 950


Цитата:
Сообщение от duke Посмотреть сообщение
Поэтому есть вариант бить на то, что по нормам расстояния на гостевые до окон здания не регламентируется. Но вряд ли прокатит, а разместить вне участка есть где, но нельзя по нормам.
А как же СанПиН "Санитарно-защитные зоны"? Вполне себе регламентируется.
fadeaway вне форума  
 
Автор темы   Непрочитано 18.05.2015, 16:14
#20
duke


 
Регистрация: 12.12.2013
Сообщений: 152


Цитата:
Сообщение от fadeaway Посмотреть сообщение
А как же СанПиН "Санитарно-защитные зоны"? Вполне себе регламентируется.
Поправьте меня, если я ошибаюсь, но мне казалось, что это определяется расчетом в ОВОС. Или там все-таки табличное значение?
duke вне форума  
Ответ
Вернуться   Форум DWG.RU > Архитектура и Строительство > Архитектура > Нужна критика концепции многоквартирного жилого дома

Размещение рекламы
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск


Похожие темы
Тема Автор Раздел Ответов Последнее сообщение
опять обрушение ЛИС Разное 4977 14.06.2019 19:46
Расстояние от въезда в подземную парковку до окон жилого дома AlexK Архитектура 29 13.11.2017 10:07
Какие испытания свай с целью определения несущей способности свайных фундаментов жилого дома нужно предусмотреть? Univdier Обследование зданий и сооружений 4 03.08.2011 23:56
Критика планировки одноэтажного дома для ПМЖ, на одну семью Iljas Архитектура 52 15.02.2010 12:04
какие площади нужно указывать для одноквартирного жилого дома zanuda Архитектура 6 06.02.2010 02:44