[GiltyJon]

Всем здравствуйте!

Мы небольшая строительная организация, занимаемся мелким ремонтом, отделкой и строительством.
Сейчас хотим выйти на рынок многоэтажного строительства, соответственно сейчас в задумке возведение 9-и этажного кирпичного дома (общ.пл. около 1500 м2) с одним подъездом в центре города. Хочется прикинуть свои финансовые возможности.

1). Сколько будет примерно по стоимости такой дом, т.е. во сколько обойдется проект и СМР + материалы? Хотя бы примерно, может кто у себя в регионе строил что то подобное и сможет по ценам с ориентировать, сколько надо инвестиций?!

2). Хватит ли 10 соток земли для такого дома? Ну т.е. на сам дом + парковка на улице + небольшая площадка детская?

3). Сколько строить по времени такой дом?

Заранее спасибо.

[Novitskiy]

Прошу прощения. а где Вы находитесь?

[arch]

Сообщение от GiltyJon Хватит ли 10 соток земли для такого дома?

А вы параметры участка под застройку сами что ли выбираете? Или всё-таки есть сформированный участок для торгов?
Хватит-не хватит это не разговор.

[GiltyJon]

Сообщение от Novitskiy Прошу прощения. а где Вы находитесь?

Россия, ЦФО.

Сообщение от arch А вы параметры участка под застройку сами что ли выбираете? Или всё-таки есть сформированный участок для торгов? Хватит-не хватит это не разговор.

На торгах участок фиг купишь, там конкуренция сильная и коррупция.

Мы хотим участок найти самостоятельно, т.е. у частных лиц, организаций и т.д., а не в муниципальных торгах. Ну т.е. купили участок в центре города, перевели в категорию "под многоэтажную застройку" и строим. Что не так? Сложно будет перевести что ли?

[Anton_Br]

Определитесь для начала нормой жилищной обспеченности. И далее посчитаем требуемые площадки и озеленение чтобы выйти на необходимый участок. Расчёт для примера даю по своим «Нормативам градостроительного проектирования городского округа «Город Ростов-на-Дону» у вас могут быть показатели другие.

Например для жил.обесп. 18м2/чел: - общ.площадь квартир/жил. обесп. = 1500/18 = 84 жителя

1) Площадки для игр детей - 0,7 х 84= 41,2 м2

2) Площадка для отдыха взрослых - 0,2 х 84 = 16,8 м2

3) Площадка для занятий физкультурой - 2,0 х 0,5 х 84 = 84 м2 (коэф.0,5 если в шаговой доступности стадион)

4) Площадка для хозяйственных целей и выгула собак - 0,3 х 0,5 х 84 = 12,6 м2 (коэф.0,5 если рядом парк)

5) Площадка для стоянок автомашин - 0,8 х 84 = 67,2 м2

6) Озеленение - 6 х 84 = 504 м2

Итого: 41,2 + 16,8 +84 +12,6 + 67,2 + 504 = 725,8 м2

P.S. Значит если площадь застройки будет 160 м2 и площадь площадок и озеленения не менее 885,8 м2 - 10 соток хватит. площадь общедомовую не вычитал. Перевести часток несложно если этот участок входит в зону многоэтажной застройки города (см. схемы градостроительного зонирования вашего населённого пункта)

[arch]

Сообщение от GiltyJon Ну т.е. купили участок в центре города

В вашем городе (каком?) реально просто найти, а потом купить участок в центре города за не большие деньги?
А почему так другие не делают, а идут на торги?

Сообщение от GiltyJon перевели в категорию "под многоэтажную застройку" и строим.

В моём городе такая процедура проходит через администрацию города и местный депутатский корпус, а у вас как (с вашей коррупцией)?

[иваниваныч]

Сообщение от GiltyJon Ну т.е. купили участок в центре города, перевели в категорию "под многоэтажную застройку"

А Вы уверены, что его дадут перевести? Вообще-то у нормального города должен быть генеральный план (мастерплан) или градостроительный регламент, где указывается, где и что может быть построено. Иногда на конкретную территорию разрабатывается проект застройки (более детальный, чем городской генплан). Особенно это центра города касается. Есть охранные зоны вокруг памятников истории, архитектуры и проч. Есть высотный регламент (должен быть в нормальном городе) или негласные правила по высоте застройки. Если Вы всё это в состоянии учесть - можно покупать. В таких случаях договариваются с Главным архитектором города (что там можно будет построить) и горадминистрацией. Потом делают эскизный проект, утверждают его в той же администрации, а далее по обычной схеме - исходные данные (градплан, ТУ) - проект-экспертиза-стройка. Только, боюсь, что коррупционная составляющая в этой схеме будет не меньше, чем на торгах.

[vd17]

Сообщение от GiltyJon Всем здравствуйте! Мы небольшая строительная организация, занимаемся мелким ремонтом, отделкой и строительством. Сейчас хотим выйти на рынок многоэтажного строительства, соответственно сейчас в задумке возведение 9-и этажного кирпичного дома (общ.пл. около 1500 м2) с одним подъездом в центре города. Хочется прикинуть свои финансовые возможности. 1). Сколько будет примерно по стоимости такой дом, т.е. во сколько обойдется проект и СМР + материалы? Хотя бы примерно, может кто у себя в регионе строил что то подобное и сможет по ценам с ориентировать, сколько надо инвестиций?! 2). Хватит ли 10 соток земли для такого дома? Ну т.е. на сам дом + парковка на улице + небольшая площадка детская? 3). Сколько строить по времени такой дом? Заранее спасибо.

http://calculon.me/mod_counter_rf_2010.php

[GiltyJon]

Сообщение от Anton_Br Определитесь для начала нормой жилищной обспеченности. И далее посчитаем требуемые площадки и озеленение чтобы выйти на необходимый участок. Расчёт для примера даю по своим «Нормативам градостроительного проектирования городского округа «Город Ростов-на-Дону» у вас могут быть показатели другие. Например для жил.обесп. 18м2/чел: - общ.площадь квартир/жил. обесп. = 1500/18 = 84 жителя 1) Площадки для игр детей - 0,7 х 84= 41,2 м2 2) Площадка для отдыха взрослых - 0,2 х 84 = 16,8 м2 3) Площадка для занятий физкультурой - 2,0 х 0,5 х 84 = 84 м2 (коэф.0,5 если в шаговой доступности стадион) 4) Площадка для хозяйственных целей и выгула собак - 0,3 х 0,5 х 84 = 12,6 м2 (коэф.0,5 если рядом парк) 5) Площадка для стоянок автомашин - 0,8 х 84 = 67,2 м2 6) Озеленение - 6 х 84 = 504 м2 Итого: 41,2 + 16,8 +84 +12,6 + 67,2 + 504 = 725,8 м2 P.S. Значит если площадь застройки будет 160 м2 и площадь площадок и озеленения не менее 885,8 м2 - 10 соток хватит. площадь общедомовую не вычитал. Перевести часток несложно если этот участок входит в зону многоэтажной застройки города (см. схемы градостроительного зонирования вашего населённого пункта)

Вот это по делу - спасибо.

Сообщение от arch В вашем городе (каком?) реально просто найти, а потом купить участок в центре города за не большие деньги? А почему так другие не делают, а идут на торги? В моём городе такая процедура проходит через администрацию города и местный депутатский корпус, а у вас как (с вашей коррупцией)?

Не знаю, я туп и глуп и не забиваю себе голову мыслями про почему да почему, коррупция-уюпция и прочее, я неандерталец и ничего не знаю Всё по пробую и сам увижу. Если не получится - так неполучится, (Что тут такого? Что я потеряю? Только время если.) а заранее сам себе преграды выставлять не буду

Сообщение от иваниваныч А Вы уверены, что его дадут перевести? Вообще-то у нормального города должен быть генеральный план (мастерплан) или градостроительный регламент, где указывается, где и что может быть построено. Иногда на конкретную территорию разрабатывается проект застройки (более детальный, чем городской генплан). Особенно это центра города касается. Есть охранные зоны вокруг памятников истории, архитектуры и проч. Есть высотный регламент (должен быть в нормальном городе) или негласные правила по высоте застройки. Если Вы всё это в состоянии учесть - можно покупать. В таких случаях договариваются с Главным архитектором города (что там можно будет построить) и горадминистрацией. Потом делают эскизный проект, утверждают его в той же администрации, а далее по обычной схеме - исходные данные (градплан, ТУ) - проект-экспертиза-стройка. Только, боюсь, что коррупционная составляющая в этой схеме будет не меньше, чем на торгах.

Да это всё понятно что надо в город вписаться по размерам и ограничений там полно. Вот допустим есть земля, дальше что? Беру адрес этой земли, иду в администрацию и говорю что тут можно строить, они там сверяют с град.планом и говорят что можно, так?

[arch]

Сообщение от GiltyJon Всё по пробую и сам увижу. Если не получится - так неполучится

Да пребудет с тобой Сила! (с)

Возвращаясь к теме:

Сообщение от GiltyJon Хватит ли 10 соток земли для такого дома?

Скажу с уверенностью 95 % - не хватит.

[GiltyJon]

Сообщение от vd17 http://calculon.me/mod_counter_rf_2010.php

Норм калькулятор, спасибо
А как рассчитать Натуральный показатель объекта (X) ?

[arch]

Сообщение от GiltyJon А как рассчитать Натуральный показатель объекта (X) ?

Может, всё-таки, к доктору специалистам обратиться?

[GiltyJon]

Сообщение от arch Скажу с уверенностью 95 % - не хватит.

Вон сверху рассчитали уже что практически хватит 10 соток, ну в крайнем случае 12-15 соток землю будем искать. Дом с одним подъездом, на этаже будет 4 квартиры по 40 м2, вот и будет примерно 160 м2 застройки. Всё грубо конечно.

Сообщение от arch Может, всё-таки, к доктору специалистам обратиться?

Вы так заботливы

Да обратимся когда надо будет и к тому и к другому, сейчас просто хоть примерную инфо хотим узнать, как говорится на вскидку.

[Bull]

Где-то проплывала информация, что средняя стоимость квартир на рынке выше себестоимости в два раза (ну так сложилось).

[GiltyJon]

Сообщение от Bull Где-то проплывала информация, что средняя стоимость квартир на рынке выше себестоимости в два раза (ну так сложилось).

Ну незнаю, у нас в регионе цены продажи от 20% до 50% + к себестоимости, в зависимости от этапа строительства. Скорее всего везде так.

[arch]

Сообщение от GiltyJon Дом с одним подъездом, на этаже будет 4 квартиры по 40 м2

Интересно на план взглянуть, что за микросекция в 200 кв. м.?

[Магарыч]

Немаловажный вопрос по нагрузкам на инженерные сети. Потянет ли существующая сеть водопровода/канализации/электроснабжения новые нагрузки? Откуда будете брать напор воды на 9 этаж? А какашки куда девать? Электричество от ДЭС? Я рассматриваю худший вариант. Думайте хоть немного о людях, а не о своем кармане. Будь я на месте главного архитектора города - ни за какие коврижки не согласовал бы такую точечную застройку неопределенно чего на пятачке в 10-15 соток. Верно уже указали на градплан города, высотный регламент, охранные зоны памятников и уже мной упомянутых сетей.

[jtdesign]

Подсчет на коленке - при 160 м2 площади застройки чтобы получить 1500 м2 общей площади надо строить 14-15 этажей.

[grossu]

А не лучше начать с более мелких домов, скажем хотя бы 5 этажей? Меньше срок строительства, вложение денег и риски. Я понимаю если это центр города и земля дорогая, то надо выжать максимум, но это, видимо, не ваш случай.

[GiltyJon]

Да говорю ж - план только в голове, нет так нет, что нибудь другое построим, что подойдет и по град плану, высотному регламенту, охранным зонам, инж. сетям и прочим - всё будем согласовывать, на что участок сгодится, то и будем строить.

В общем я понял что визиты к главному архитектору будут постоянной частью моего рабочего дня