[Veliking]

Улучшение есть, входящие стали бесплатные

Это заблуждение. Сначала опереторы решили ввести плату за подключение - скажем условно 50 коп. Все взбунтовали. Как так! Нельзя. Ну нельзя плату за соедининие брать, не будем. Просто 1-я минута будет стоить на 50 коп. больше, а платы за соединение нет. Вот так и во всем. Бурную деятельность показали, а повышение так и осталось. Просто прав-во считает нас за дураков. Обидно.

[Rost]

Пардон! Входящие стали бесплатными? Стали!
Вот простой пример как государство решило проблему, хотя не понятно в чем она была и какое отношение к государству имела.
Тоже самое будет с квартирами, раз уж государство решило помоч

Чтоб решить подобную проблему одного решения снизить цены не достаточно.
"Благими намериниями вымощена дорога в ад."

[Ivan.spb]

Журнал Оценка Недвижимости 8 август 2006 года

Падение цен на Московскую недвижимость возможно в ноябре 2006 года.

Интервью с директором Всероссийского центра оценки имущества (ВЦОИ) Кулик Анатолием Борисовичем.

Вопрос: Анатолий Борисович, наши читатели помнят Вашу статью о возможной стагнации рынка недвижимости в конце 2003 года, когда никто не предполагал этого. Ваши оценки помогли многим оценщикам избежать ошибок в 2004 году. Также многие оценщики пользуются Вашими методическими рекомендациями по оценке коммерческой недвижимости. У Вас есть новые данные на ближайшую перспективу рынка недвижимости в Москве. Вы предполагаете, что может повториться стагнация 2004 года?

Кулик А.Б.: Я полагаю, что снижение на рынке Московской недвижимости непременно случится, я даже могу назвать примерные сроки и глубину падения. Сейчас, как никогда, можно спрогнозировать возможные последствия перегретости рынка недвижимости. Хочу сразу заметить, что в дальнейшем коррекция должна позитивно повлиять на дальнейший рост, но в среднесрочной перспективе (для рынка недвижимости это 0,5-2 года) можно ожидать лишь негативной динамики и стагнации.

Вопрос: Как производить оценку жилья в Москве с учетом краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективы снижения или повышения цен на жилье?

Кулик А.Б.: Несомненно, что в краткосрочной (до ноября 2006 года) рынку недвижимости ничего не угрожает. Он будет продолжать боковое движение, без резких колебаний. Для снижения рынка должна быть готова почва, много факторов должны произойти вместе. В средне срочной перспективе (11.2006- 2К2007 года) мы будем наблюдать падение на рынке. Глубина этого падения будет не мнение 20-50% от цен на конец ноября 2006 года. В долгосрочной перспективе, мы увидим рост от существующих уровней, но не ранее 3-4К 2008 года, после выборов президента РФ.

Вопрос: Вы сказали о фактах, которые повлияют на рынок, что это за факты?

Кулик А.Б.: В ходе осенней сессии парламента в 2006 году будет обсуждаться вопрос введения налогового бремени на жилую недвижимость граждан- это будет толчком к началу активных продаж в сегменте жилой недвижимости. Возможно, этому поспособствует уголовное дело или разбирательство с крупной строительной компанией или чиновником от строительства. Возможно перед выборами произойдут кардинальные изменения в Московской администрации , что также резко негативно отразиться на цене жилья в сторону его снижения. Но это лишь толчки, которые пустят вагоны под откос. Ситуация которая произойдет осенью 2006 года складывалась годами и складывается сейчас. Нужно просто посмотреть вокруг и обратить внимание на факторы, формирующие будущую понижательную динамику.
Среди них можно выделить ряд основных: уменьшение темпов строительства новых домов. Это говорит о том, что крупные строительные компании готовятся к стагнации и резком снижении спроса. Срок постройки дома 1-2 года, сейчас не начинается новый строек вообще, это говорит о том, что менее чем через 1 год мы увидим рынок ниже существующих уровней. И те строительные компании которые позаботятся о том, что у них не будет висяков выживут, остальные разорятся.
Также другим мощным фактором является отсутствие покупательского спроса. Уже сейчас люди перестали активно скупать квартиры, как это было в начале 2005 года, теперь они ждут снижения цены, и они его очень скоро дождутся.
То что потолок покупательского спроса настал, говорит тот факт, что уменьшилась разница в цене на монолит и плохой кирпич и панель. Цена на монолитное жилье уперлась в важную отметку, которую на данном этапе не сможет преодолеть. Покупатели перестали брать более дорогой и качественный продукт, переключившись на менее качественный- это говорит о том, что потолок цены очень близок, он уже достигнут.
В 1 и 2 квартале 2005 года был слишком сильный рост. Покупатели не успевали купить недвижимость из - за слишком резкого роста цены, продавец, отказывался от сделки , рассчитывая через месяц-два продать дороже. За резким ростом мы наблюдаем сегодняшнюю ситуацию. Маслов в огонь подливали и застройщики, которые придерживали квартиры и накручивали тем самым искусственно цены. Застройщики признавались что они придерживают квартиры искусственно, нагнетая ажиотаж, - мы являемся свидетелями окончания накрутки ажиотажа. Теперь многие из этих застройщиков не смогут продать квартиры даже по тем ценам, которых они добились.
Очень важным фактором является административный ресурс генпрокуратура, антимонопольная служба и другие "органы" начали интересоваться рынком недвижимости в Москве. Генпрокуратура не будет действовать самостоятельно, в таком деликатном деле, к тому же с новым генпрокурором. Посыл идет по вертикали власти с самого верха. Цели мы не знаем, но в любом случае это тоже дестабилизирует рынок. Любое громкое заявление или уголовное дело в "нужный" момент может подтолкнуть рынок к резкому падению. Причем после его начала рядовому владельцу квартиры, который вложил в покупку свои кровные деньги, будет уже нечего делать кроме как ждать. продать квартиру на резком спаде будет невозможно. Возможно, спад будет плавный, это наиболее предпочтительный вариант, но трудноосуществимый в той ситуации, которую мы имеем на настоящий момент.
И конечно же одним из самых важных является психологический фактор, множество владельцев недвижимости боятся спада с одной стороны, с другой стороны множество желающих купить недвижимость страстно желают спада, потому что не могут позволить себе купить вожделенные квадратные метры по существующим ценам. Эти две крайности, в большей степени чем что либо и породят резкие продажи на рынке, одни во что бы то ни стало будут хотеть продать, а другие будут жать когда цена упадет еще ниже.

Вопрос: Анатолий Борисович, что бы Вы порекомендовали нашим читателям и их клиентам, которые имеют недвижимость в качестве инвестиций? Есть ли у Вас недвижимость, что Вы собираетесь с ней делать, в связи с тем, что Вы изложили выше?

Кулик А.Б.: Я воспринимаю колебания любых рынков не как коллапс, а как поступательное движение. Все что растет должно ненадолго падать, чтобы расти выше. Я очень позитивно отношусь к рынку недвижимости в России, поэтому вкладываю часть заработанных средств, в жилую недвижимость. Сейчас в моей собственности находится 2 квартиры в Москве. Одну из них я намереваюсь начать продавать в сентябре 2006 года. В дальнейшем я планирую снова приобрести недвижимость по сниженным ценам в 2007 году. Хочу оговориться, что те данные, которые изложены мною, не должны быть инструкцией к действию, это лишь мои предположения и рекомендации, подкрепленные фактами, но все могут ошибаться.

Вопрос: Какие у Вас творческие планы?

Кулик А.Б.: В ближайшее время я планирую выпустить инструкцию о порядке оценки недвижимости в период активного снижения цен. В ней будут указаны параметры оценки недвижимости, исходя из аналогичных снижений в других странах с учетом российской специфики.

Спасибо за интервью!

Кулик А.Б.: Рад был побеседовать, спасибо!
(С) Сперто

[Kryaker]

Журнал Оценка Недвижимости 8 август 2006 года Падение цен на Московскую недвижимость возможно в ноябре 2006 года. Интервью с директором Всероссийского центра оценки имущества (ВЦОИ) Кулик Анатолием Борисовичем. Вопрос: Анатолий Борисович, наши читатели помнят Вашу статью о возможной стагнации рынка недвижимости в конце 2003 года, когда никто не предполагал этого. Ваши оценки помогли многим оценщикам избежать ошибок в 2004 году. Также многие оценщики пользуются Вашими методическими рекомендациями по оценке коммерческой недвижимости. У Вас есть новые данные на ближайшую перспективу рынка недвижимости в Москве. Вы предполагаете, что может повториться стагнация 2004 года? Кулик А.Б.: Я полагаю, что снижение на рынке Московской недвижимости непременно случится, я даже могу назвать примерные сроки и глубину падения. Сейчас, как никогда, можно спрогнозировать возможные последствия перегретости рынка недвижимости. Хочу сразу заметить, что в дальнейшем коррекция должна позитивно повлиять на дальнейший рост, но в среднесрочной перспективе (для рынка недвижимости это 0,5-2 года) можно ожидать лишь негативной динамики и стагнации. Вопрос: Как производить оценку жилья в Москве с учетом краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективы снижения или повышения цен на жилье? Кулик А.Б.: Несомненно, что в краткосрочной (до ноября 2006 года) рынку недвижимости ничего не угрожает. Он будет продолжать боковое движение, без резких колебаний. Для снижения рынка должна быть готова почва, много факторов должны произойти вместе. В средне срочной перспективе (11.2006- 2К2007 года) мы будем наблюдать падение на рынке. Глубина этого падения будет не мнение 20-50% от цен на конец ноября 2006 года. В долгосрочной перспективе, мы увидим рост от существующих уровней, но не ранее 3-4К 2008 года, после выборов президента РФ. Вопрос: Вы сказали о фактах, которые повлияют на рынок, что это за факты? Кулик А.Б.: В ходе осенней сессии парламента в 2006 году будет обсуждаться вопрос введения налогового бремени на жилую недвижимость граждан- это будет толчком к началу активных продаж в сегменте жилой недвижимости. Возможно, этому поспособствует уголовное дело или разбирательство с крупной строительной компанией или чиновником от строительства. Возможно перед выборами произойдут кардинальные изменения в Московской администрации , что также резко негативно отразиться на цене жилья в сторону его снижения. Но это лишь толчки, которые пустят вагоны под откос. Ситуация которая произойдет осенью 2006 года складывалась годами и складывается сейчас. Нужно просто посмотреть вокруг и обратить внимание на факторы, формирующие будущую понижательную динамику. Среди них можно выделить ряд основных: уменьшение темпов строительства новых домов. Это говорит о том, что крупные строительные компании готовятся к стагнации и резком снижении спроса. Срок постройки дома 1-2 года, сейчас не начинается новый строек вообще, это говорит о том, что менее чем через 1 год мы увидим рынок ниже существующих уровней. И те строительные компании которые позаботятся о том, что у них не будет висяков выживут, остальные разорятся. Также другим мощным фактором является отсутствие покупательского спроса. Уже сейчас люди перестали активно скупать квартиры, как это было в начале 2005 года, теперь они ждут снижения цены, и они его очень скоро дождутся. То что потолок покупательского спроса настал, говорит тот факт, что уменьшилась разница в цене на монолит и плохой кирпич и панель. Цена на монолитное жилье уперлась в важную отметку, которую на данном этапе не сможет преодолеть. Покупатели перестали брать более дорогой и качественный продукт, переключившись на менее качественный- это говорит о том, что потолок цены очень близок, он уже достигнут. В 1 и 2 квартале 2005 года был слишком сильный рост. Покупатели не успевали купить недвижимость из - за слишком резкого роста цены, продавец, отказывался от сделки , рассчитывая через месяц-два продать дороже. За резким ростом мы наблюдаем сегодняшнюю ситуацию. Маслов в огонь подливали и застройщики, которые придерживали квартиры и накручивали тем самым искусственно цены. Застройщики признавались что они придерживают квартиры искусственно, нагнетая ажиотаж, - мы являемся свидетелями окончания накрутки ажиотажа. Теперь многие из этих застройщиков не смогут продать квартиры даже по тем ценам, которых они добились. Очень важным фактором является административный ресурс генпрокуратура, антимонопольная служба и другие "органы" начали интересоваться рынком недвижимости в Москве. Генпрокуратура не будет действовать самостоятельно, в таком деликатном деле, к тому же с новым генпрокурором. Посыл идет по вертикали власти с самого верха. Цели мы не знаем, но в любом случае это тоже дестабилизирует рынок. Любое громкое заявление или уголовное дело в "нужный" момент может подтолкнуть рынок к резкому падению. Причем после его начала рядовому владельцу квартиры, который вложил в покупку свои кровные деньги, будет уже нечего делать кроме как ждать. продать квартиру на резком спаде будет невозможно. Возможно, спад будет плавный, это наиболее предпочтительный вариант, но трудноосуществимый в той ситуации, которую мы имеем на настоящий момент. И конечно же одним из самых важных является психологический фактор, множество владельцев недвижимости боятся спада с одной стороны, с другой стороны множество желающих купить недвижимость страстно желают спада, потому что не могут позволить себе купить вожделенные квадратные метры по существующим ценам. Эти две крайности, в большей степени чем что либо и породят резкие продажи на рынке, одни во что бы то ни стало будут хотеть продать, а другие будут жать когда цена упадет еще ниже. Вопрос: Анатолий Борисович, что бы Вы порекомендовали нашим читателям и их клиентам, которые имеют недвижимость в качестве инвестиций? Есть ли у Вас недвижимость, что Вы собираетесь с ней делать, в связи с тем, что Вы изложили выше? Кулик А.Б.: Я воспринимаю колебания любых рынков не как коллапс, а как поступательное движение. Все что растет должно ненадолго падать, чтобы расти выше. Я очень позитивно отношусь к рынку недвижимости в России, поэтому вкладываю часть заработанных средств, в жилую недвижимость. Сейчас в моей собственности находится 2 квартиры в Москве. Одну из них я намереваюсь начать продавать в сентябре 2006 года. В дальнейшем я планирую снова приобрести недвижимость по сниженным ценам в 2007 году. Хочу оговориться, что те данные, которые изложены мною, не должны быть инструкцией к действию, это лишь мои предположения и рекомендации, подкрепленные фактами, но все могут ошибаться. Вопрос: Какие у Вас творческие планы? Кулик А.Б.: В ближайшее время я планирую выпустить инструкцию о порядке оценки недвижимости в период активного снижения цен. В ней будут указаны параметры оценки недвижимости, исходя из аналогичных снижений в других странах с учетом российской специфики. Спасибо за интервью!

Всё очень похоже на првду, но есть маленькое но

В декабре 2004 начале 2005, когда разрабатывался пакет законов в который вошел приснопамятный "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" ,который как вы помните, спровоцировал массовое разорение мелких и не очень крупных застройщиков, пользовавщшихся этой схемой финансирования.

Так вот в пакете законов он появился как чертик из табакерки - внезапно и непонятно откуда. А если вспомнить ситуацию на рынке в тот момент дело снова шло к стагнации, а то и к снижению цен... Но вышел закон, долевое строительство встало, спрос снова превысил предложение и пузырь пошел надуваться дальше...Благо до уровня цен в европейских столицах было еще ой как далеко. Нынче ситуация изменилась.

В Москве до 40 процентов квартир инвестиционные - и пока цены растут или хотя-бы не падают всё вроде-бы хорошо, но в настоящий момент особенно в связи с упрощением порядка вывоза денег из РФ - перед инвестором встает логичный вопрос, а не купить -ли квартирку не на родине? Благо цены сопоставимы (особенно учитывая качество предлагаемого жилья), деньги вывести нетрудно, а от наших местных прыжков и ужимок как-то подташнивает... Пока рынок растет эта тенденция не станет массовой, но стоит ему покачнуться ситуация примет лавинообразный характер.

Пузырь вечно раздувать невозможно ...

[dermoon]

Я думаю, долевое и так бы встало, поскольку к концу 2004 г. оно уже превратилось в массовое надувательство.

[v_alex]

Сообщение от Veliking Отошли немного от темы. Возращаясь как раз к теме. Государство решило всем помочь и снизить цены на жильё. Как вы думаете это получится?

Насчет федеральной программы сомневаюсь... недавно тут один деятель прибежал... спрашивает про монолитные дома в опалубке из пенопласта... я ему в шутку... туалет утепленный строить собрался?... нет говорит, тут у нас дешевое жилье строить собирается... программа президентская... мы таким то боком к ней относимся... можно денег многа спи...ть... :? я и раньше о нем невысокого мнения был, а теперь... из-за таких любое хорошее начинание помрет в начале...

[p_sh]

в нашем уездном городе давно нет разницы (существенной) - монолит - не монолит, есть зависимость только от района (по гланой улице или по закоулкам)
при средней белой (по городу) з/п. 9 т.р. и стоимости 1м2 - 1$ цены неуклонно растут.
Интересно если пойдет тенденция к снижению цен в столице возможно ли распространение её на уездные городки????....(вопрос скорее фиософский)

[Rost]

to p_sh
Думаю в городках все только начинается, т.е. будет рост цен. Все Москву догоняют, особенно города имеющие "стратегическое" значение, например СОЧИ. Там уже в некоторых домах цена как в Москве. По Рублевке плакаты весят с предложением купить кваритиру у моря.

[dropers]

А я думаю будет обвал на недвижимость,
Греф обещался ввести Прогрессивный налог на недвижимоть, что-то типа того http://dom.athost.net/live.php.

[p_sh]

если рассматривать краткосрочные перспективы,то даже введение такого налога 3-5% при ежегодном увеличении стоимости на 10-15-20%, вложение в недвижимость будет выгодным..
Прочел во ВЗГЛЯДе мнение одного эксперта оценочника о динамике стоимости - до нового года обещал неуклонное повышение стоимости а дальше снижение - до 30%.
В региональной газете была выдвинута идея что дорожание вызвано появлением программ Доступное жилье, молодая семья и т.д. и появлением ипотечного кредитования. Объясняется это следующим : в виду того что объемы строительства в год не повышаются, а имеющих возможность появляется больше...
вот и по эхо-москвы такая же информация прошла - цену можно снизить только повышением объемов строительства.

[Veliking]

цену можно снизить только повышением объемов строительства.

с чего начали, к тому и пришли. Вот только вопрос кто должен увеличить объем строительства и ПОЧЕМУ он не увеличивается

[Циник]

Сообщение от dropers А я думаю будет обвал на недвижимость, Греф обещался ввести Прогрессивный налог на недвижимоть, что-то типа того http://dom.athost.net/live.php.

Греф-*****.
Чего от него еще ожидать?))

Бороться с алкоголизмом путем ограничения доступа к водке- все равно что бороться с поносом ограничением доступа к туалету.

[dropers]

Сообщение от p_sh если рассматривать краткосрочные перспективы,то даже введение такого налога 3-5% при ежегодном увеличении стоимости на 10-15-20%, вложение в недвижимость будет выгодным..

Они поэтому и дорожают, что налогов на лишнюю собственность таких как в Европе нет, уже в Европе дешеле. А на счет строительства в Москве и сейчас пустует очень много квартир, но жить в них не моги, инвестиционные ! Короче все скупают банки и риэлторские фирмы, а потом цену диктуют. Как в известной Американской игре "Монополия". Вот чтоб скупки не было, Прогрессивный налог и нужен. Только налог введут сразу кинутся излишки продавать держать не выгодно станет.

[DEM]

АГА налог эдак в 10 %

[Alxd]

Во-во! DEM прав.
Кстати, введение налога ударит в первую очередь по тем людям, которые вытянулись, но смогли купить себе квартиру за пару лямов. Влезли в долги на 3-5 лет и только-только из них вылезли или вылазят.
От 2 лямов при налоге в 10% в год надо будет отдать 200т.р.!!! Да откуда их взять??? И даже при налоге 2-5% надо будет отдать 50т.р в год!!! Да за что?! За то, что я хочу жить по-человечески? Это уже рэкет на государственном уровне.
При этом такие суммы по "инвесторам" не ударят. Им пох... Если они могут скупать хаты подъездами и домами, то отдать пару лямов в год на их содержание - пыль. Знаю личностей, которые на тряпки в месяц тратят по 500т.р. Для них такой налог - ерунда, хоть и жаба давит.
А вот для людей, которые хату своим трудом заработали - пипец. Его з/п в год возможно не на много больше этого налога. Жить то на что?

Скажу за себя. Неплохо получаю по разным меркам, но при таком раскладе все отпускные уйдут на налоги.

Наше правительство методично и "законно" загоняет нас в XX век. На 100 лет назад. Ночлежки. Общаги. Коммуналки. Землянки...
Долой правительство, з/п которого не зависит от минимальной заработной платы. Вот была бы з/п долбанного чиновника, скажем, 10 минималок, ну или 15 (я сегодня щедрый) и больше он не имел права иметь. Думаю законы бы регулировались другим местом.

В одной умной книжке была сравнительная таблица уровня з/п разных социальных слоев в 1950-е и в 1990 года. В 1950-е инженерный работник получал, скажем, 2500р, чиновник - 5000р, академик - 10000р. В 1990 думаю все знают как поменялся приоритет. Ну ненормально он поменялся...

[julichka]

ну, по крайней мере с налога государству доход

[Tramp]

Сообщение от Alxd Во-во! DEM прав. Кстати, введение налога ударит в первую очередь по тем людям, которые вытянулись, но смогли купить себе квартиру за пару лямов. Влезли в долги на 3-5 лет и только-только из них вылезли или вылазят.

Хех... Думается мне, ещё раньше оно ударит по тем, кто квартиру вообще не покупал, а приватизировал жильё, в котором обитал с советских времён. После введения схемы, предложенной Грефом, он вдруг с удивлением обнаружит, что его рыночная стоимость его квартиры составляет 300-400 кБаксов, и именно с этой суммы он должен платить налог. Впрочем, наша городская администрация, как-то ответила одной пенсионерке, которая пришла жаловаться, что оплата ЖКХ превышает её месячную пенсию, типа нефиг жить в такой большой квартире. Существуют квартиры и поскромнее.

[p_sh]

Сообщение от julichka ну, по крайней мере с налога государству доход

последнее время государство сильно озабочено: куда девать лишние доходы., хотя многие умы подсказывают, что инвестировать в производство (не добывающее сырьевое) будет разумно.

ps вышел закон о дачной амнистии - можно будет узаконить все что установлено на земле... Предположим что выстоен особнячок - при введении данного налога каким образом будет проведена его рыночная стоимость???? например, владелец хрен пустит оценщиков...

[Alxd]

ну, по крайней мере с налога государству доход

А у нас маленькие налоги и бедное государство? Государству не хватает денег? Что-то меня сомнения берут на этот счет...

Когда в 1930 году какой-нибудь представитель власти (мент, например) сидел в кабинете покрашенном обычной краской, за обычным деревянным столом, на обычном деревянном стуле и из мебели рядом стоял только несгораемый шкаф для документов, то в слова такого человека: "У нас нет средств на проведение того-то и того-то. У нас нет средств нанять тех-то и тех-то. У нас нет средств купить то-то и то-то, чтобы выполнять свою работу лучше" верилось легко.
А сейчас какому-нить начальнику ГУВД ездящему на "мерине 600", живущему в квартире за 200кБаксов и кабинетом отделаным еще на 20кБаксов... в его подобные слова верится с трудом. :twisted:
У меня за свои недолгие взрослые годы жизни выработалась мощная антипатия к нашим гос. деятелям и другим присосавшимся к бюджету, исключая реально бедствующих (учителя, врачи и т.п.) :twisted:

Я считаю, что надо наоборот всячески снижать налоги и как можно быстрее, чтобы обогатить народ. Не просто хапачей, а народ. Богато то государство, в котором народ богат.

[AIK]

Выходной, флудячая ветка, можно пофилософствовать. Для понимания отношений между государством и гражданином, представьте себе ситацию: темная улица, стоит мент, идет гражданин. Тут возможно три сценария.
1. Ленивый мент. Гражданин проходит, мент не реагирует.
2. Честный мент. Останавливает гражданина, долго и нудно проверяет документы, звонит в паспортный стол, светит фонариком в глаза, в конце концов отпускает.
3. Энергичный мент. Тащит гражданина в участок, лупит по почкам, фотографирует, снимает отпечатки пальцев, запирает до утра в обезьянник.
Навести порядок в стране - это значит исключить сценарий №1.
Отсюдя следует вывод: если гражданин хочет гулять на свободе с несильно побитой мордой, то ему надо или не пересекаться с государством, или действовать от его имени. Что мы и наблюдаем.
Казалось бы, при чем тут Лужков?