[triruki]

Форумчане, здравствуйте.
Подобные темы просмотрены, ответов не найдено.
Ситуация такова. Запроектировано здание на сложном рельефе (возле подпорной стены. см. приложение разрез).
Сечение по обрезу цоколя (из определения площади застройки) - в рамках выданого градплана. Граница град плана неностает до подпорной стенки 1,0 м. Принято решение, выпустить консоль по всей длине здания и закрыть яму.
На отм. +4,500 производится расширение площадей за щет организации консолей еще на 1,5 метра.
В рамках определения площади застройки все вроде в норме. По пожарным разрывам и расстояниям до ближайших сетей ЛЭП ит.п. проблем нет.
Хотелось бы обсудить вопрос с теми кто имел практику подобного проектирования и дальнейшего взаимодействия с муниципалитетами при получении рарешения на строительство.

[vv_77]

Нельзя так делать, берется проекция. Хоть явным образом в СНиПах этот случай не описан, но были судебные решения, когда демонтировали балконы и пр., нависающее над соседними участками.

[triruki]

В правилах землепользования разных муниципальных образований оговаривается выступ из плана здания за КРАСНУЮ ЛИНИЮ (даже не за линию застройки) на определенной высоте. Скажем в Смоленске - 3,5 метра. В Питере тоже 3,5.
В Правилах землепользования г.Магадана (тут строим) это не регламентируется никак.
vv_77, понятно что нельзя (интуитивно), но в данном случае это целесообразно. Что делать с пространством от подпорной стенки до здания (1,5 метра)? Это яма глубиной 3,0 м и длиной 100 м. - потенциальный сборник мусора , сточных вод и поломанных ног. Почему не закрыть ее консолью?

Разбирательство, видимо, основано на том, что выступающие части залязять на землю чужой собственности. В данном случае здание "нависает" над ямой (2-й этаж) и над тротуаром (3-й этаж), тоесть над муниципальной землей. Там куча глины на которой предлагается сделать тротуар, благоустройство и прочее.
Может есть практика проведения общественных слушаний по расширению границ разрешенного участка или что-то подобное, Подскажите?

[vv_77]

Выходя выступами за границы участка Вы ущемляете законные права владельца соседнего земельного участка. В случае, если дойдет до суда, то он наверняка выиграет.
С красными линиями история немного другая - там территория общего пользования, там на определенной высоте можно выходить. У Вас все-таки красные линии или границы участка?

[triruki]

У меня возле оси А красная линия совпадает с линией границы застройки.

Вот нашел такое:
Свод правил СП 118.13330.2012 "СНиП 31-06-2009. Общественные здания и
сооружения" (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 29
декабря 2011 г. N 635/10)
Приложение Г
(обязательное)
Г.7 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального
сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части
(входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал).
Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также
выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте
менее 4,5 м включаются в площадь застройки.

посадил здание на 400 мм выше (появилась пара ступеней). но теперь все консоли (в строгой проекции) от земли выше 4,5 м.
В таком случае будут ли проблемы?

Не могу почему-то новый разрез приколоть.

[jtdesign]

Не путайте площадь застройки с выступом над чужой землей (хоть на высоте 100 м). У нас в таком случае получается вертикальный сервитут, законодательно такое предусмотрено но надо подобающим образом зарегистрировать. А на улицу (через красную линию) эркеры, балконы на определенное расстояние можно. Как это регулируется в РФ (и регулируется ли) пока никто тут не написал.

[triruki]

"Как это регулируется в РФ (и регулируется ли) пока никто тут не написал."
Я писал.
Выступ за красную линию на такой-то там высоте регулируется местными правилами землепользования города (регламент землепользования города). В разных городах по разному. Для магадана в прошлом чтоли году омский институт разработал такой регламент, там ниче про такую ситуацию нет, кроме того, что линия застройки должна отстоять от красной линии не менее чем на 5 метров для зданий ЛЮБОГО назначения. При этом у меня выдан град план с линией застройки впритык к красной линии (Тссс!!!)).

И что же тогда регламентирует документ - Градостроительный план земельного участка - если не площадь застройки?

Как зарегить сервитут на тротуар и яму, над которыми у меня навес-консоль?

[DJo Frey]

Тема обсуждалась здесь: http://forum.dwg.ru/showthread.php?t...E0%E2%E8%F1%2A
Может Misha_Rostov опытом поделится - напишите ему.
От себя могу добавить такую фразу, которой постоянно тычут в экспертизе:
Градкодекс РФ №190-ФЗ
Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование

1. Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (далее также - капитальный ремонт).

СП 118 пока относится к документам добровольного применения и ни в каких обязательных перечнях не числится.

[gan75]

Сообщение от DJo Frey СП 118 пока относится к документам добровольного применения и ни в каких обязательных перечнях не числится.

Так а какая разница, добровольный или обязательный - там дано определение площади застройки, а не сказано, что к соседу можно залезть на участок выше 4,5 метров

[DJo Frey]

Сообщение от gan75 Так а какая разница, добровольный или обязательный - там дано определение площади застройки, а не сказано, что к соседу можно залезть на участок выше 4,5 метров

Я вот тоже на месте соседа очень не рад был бы.

[triruki]

Товарищи, я не к соседу лезу на участок. У меня и с торцов здания консоли (торци к соседям примыкают), но они заботливо в границах участка. Я не хочу городить 10 мостиков через яму, тупо потому что яма муниципальная (вне рамок квартала, а уже на территории магистрали, хотя хз что она там делает) И опять же, как мне делать переходы через яму (тоже стройка, тоже вне границ).
Консоли на отм. +4,500 нависают над территориями общего пользования: 9м над проездом, над тротуаром - 4,5 м.
Я не пытаюсь создать какой-то прецендент. Просто руководствуясь здравым смыслом пытаюсь реализовать проект в тех условиях, в которые меня посадил сатэк.

Вопрос по-прежнему открыт:
1)Как зайти в дом через яму (расстояние от границы по оси А до подпорной стенки - 1,5м.)?
2)Сформулирую так: могу ли я вылезти консолью за границы участка застройки, если... зачем вообще в определении застройки цифра 4,5 м. над землей?

[ГИП б/у]

Сообщение от jtdesign А на улицу (через красную линию) эркеры, балконы на определенное расстояние можно

У нас не прокатило. Позвольте согласиться с Вами, уважаемые vv_77 и DJo Frey, в части "залезания за красные линии, границы участка отвода". Был прецедент, когда Архитектура зарубила балконы, выходящие за красные линии (наружная грань стены села на красную линию, являвшуюся границей участка).

Сообщение от triruki При этом у меня выдан град план с линией застройки впритык к красной линии (Тссс!!!)).

И такое бывает.
А как же Вы, уважаемый triruki, своей подпорной стенкой вылезли за границу отвода? По моему уразумению необходимо оформить до отвод участка под благоустройство территории, и тогда уж яма будет Ваша и решение объема наверняка упростится.

[triruki]

Сообщение от ГИП б/у А как же Вы, уважаемый triruki, своей подпорной стенкой вылезли за границу отвода?

Подпорная стенка стоит уже сто лет. Мне дали отвод на стр-во в 1,5 метрах от этой стенки. За стенкой улица, с которой нужно делать главный вход.

Сегодня получил новые данные. Оказалось, что за красную линию я не вылазию. Вылазию за линию, нарисованую на градплане, и вылазию на высоте выше 4,5м.
План действий такой: подаю на аренду земли под консолями для организации парковок, благоустройства и пр. в том числе и на устройство входов в дом через яму путем выноса над ямой консоли. Тоесть если земля будет в аренде и не будет никого, кто мог бы выставить претензию, что я залезаю на его землю.
Если я правильно понимаю, такой путь решения и есть организация сервитута на пользование тротуаром?

[Domovoj]

Делали крыльцо в нежилое. И как всегда вдруг в 6,85 м от дома оказалась красная линия сквера (или как там его не помню) метрах в 100 от дороги. Пришлось делать фундамент крыльца 85 см (от красной линии сказали 6 м отступить), а крыльцо нависающее метр двадцать.
Я бы на вашем месте взял, ПЗ, ПЗУ, основные АР и пошел (отправил заказчика) получать разрешение на строительство. А там смотреть что архитектура напишет.

[ГИП б/у]

Уважаемый triruki
Интересно было бы взглянуть на Ваш генпланчик с границами отвода. И как Вы организуете производство работ в таких стесненных условиях, и расстановку механизмов (СГП), с чужой территории? Иногда и на производство работ приходилось делать до отвод земли с последующим восстановлением.

[triruki]

Сообщение от ГИП б/у Интересно было бы взглянуть на Ваш генпланчик с границами отвода.

Генплан пока в зачаточном состоянии. Не зазгоняюсь, пока не утресен вопрос c отводами.
Есть техотчет по подпорке. Она требует реконструкции. Вынесу на слушания вопрос о расширеннии отвода на строительство (на работы с подпоркой тоже по идее отвод нужен) с условием реконструкции и усиления подпорки, тем самым пододвинусь под нижню консоль.
Производство работ будет проходить с дворовой стороны стенки (там места достаточно) Схему усиления сейчас продумываем. Думаю устанавливать шпунты, откапываться, ставить фундаменты усиливающие подпоры одновременно. как-то так. Если есть мысли, как откапаться и удержать стенку, делитесь.

[gan75]

Сообщение от triruki Если есть мысли, как откапаться и удержать стенку, делитесь.

А не проще предусмотреть дополнительные боковые нагрузки от грунта в конструкциях стены подвала самого здания, а яму просто засыпать, вместе с этой подпорной стенкой?

[ГИП б/у]

Вот теперь более ясно. Существующая подпорная стенка, что по оси А Вам нужна? Вы же предусматриваете благоустройство площадки. Полностью поддерживаю gan75 #17. И все же, думаю, что необходим до отвод земли на стоянки со стороны ул.Пролетарская и со стороны дворового фасада. Причем, если стоянки со стороны двора относятся только к Вашему Центру, земля в постоянное пользование.

[Pol8138]

Сообщение от triruki У меня возле оси А красная линия совпадает с линией границы застройки. Вот нашел такое: Свод правил СП 118.13330.2012 "СНиП 31-06-2009. Общественные здания и сооружения" (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 29 декабря 2011 г. N 635/10) Приложение Г (обязательное) Г.7 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки. посадил здание на 400 мм выше (появилась пара ступеней). но теперь все консоли (в строгой проекции) от земли выше 4,5 м. В таком случае будут ли проблемы? Не могу почему-то новый разрез приколоть.

Все правильно, этот документ входит в перечень нац.стандартов обязательных к применению при соблюдении требований тех.регламентов, установленных ФЗ-384, и приложение является обязательным, так, что вы не нарушаете закон, однако, если есть ПЗЗ да данную территорию нужно убедиться, что говорится в них по этому поводу, хотя противоречий не должно быть.