[Diskowod]

Фахверковый дом, по документам 1830 года.
Подвал, 2 этажа и чердак.

Осматривал его один раз сам.
Внешне дом ровный, стены не перекошены.
Подвал вроде сухой.
Судя по тому как легко открываются двери - дверные проёмы не просели и не перекосились и соответственно и стены тоже.
Окна пластиковые (часть меняли ещё в 80-х, но несколько совсем новые) все окна тоже легко открываются и закрываются, т.е. как я понимаю вокруг них стены тоже не повело.
Крышу перестилали черепицей заново лет 8-10 назад. Все балки на крыше ровные: не перекручены и не погнуты.
Вобщем вроде всё нормально...

Но проблема в том, что я не профессионал в строительных вопросах
И в связи с этим вопрос:
Как определить надёжность конструкции, особенно состояние балок и перекрытий?

По моим соображениям постройки, которые простояли почти 200 лет (касается восновном фахверковых домов), просто так неожиданно не рухнут.
Т.е. сначала их начнёт перекашивать, где-то они начнут проседать и только потом они развалятся.
Много раз видел смачно перекошенные дома, которые вообще непонятно как ещё стоят, а тут вроде всё ровное.
Но всё это только мои предположения.
А речь идёт о покупке и не хотелосьбы быть более-мение увереным, чтобы дом через полгода/год не сложится внутрь.

Есть ли какие либо способы проверить балки на надёжность?
Например, если не можешь забить в балку гвоздь сотку, то всё в порядке.
Или типа: успел перепилить балку ножовкой меньше чем за 20 минут - балка трухлявая, не успел - всё в порядке.

Вобщем: как проверять и на что обратить внимание?
Заранее благодарен за советы.

[alex_bay]

Закажи обследование у специалистов. Дадут результаты (отчет - заключение) - все видно будет (осторожнее с выбором специалистов - могут нае обмануть.
а так - грибок, сырость, свежий ремонт, недавно установленные окна, двери, соседей поспрашивай (ради такого дела не жалко и поллитра "потенциальному соседу" поставить - сразу все проблемы дома узнаешь)

[Diskowod]

Обзвонил несколько фирм.
Без всяких замеров влажности, теплоизоляции и т.д., интересовался только оценкой статики (как они это сами назвали).

Порядок цен: начиная от 500 ЕУР
Честно говоря - жалко этих денег. Тем более, что делается это больше для собственного успокоения - дом простоял почти 200 лет и его не перекосило, не просел.

Или я ошибаюсь и могут накопиться какие-то скрытые повреждения, которые развалят этот дом достаточно быстро?

[alex_bay]

Тогда лучше через друзей-знакомых найти какого-нить спеца. Или инженера, или просто спеца со стажем не менее 10-15 лет. Ну это если уж самому никак...
Удачи...

[_REGEN]

1. Судя по вашему описанию дом в неплохом состоянии.
2. Какие фундаменты?
3. Какая порода древесины фахверка?
4. Чем заполнен фахверк?
5. Какая географическая зона?
6. Если стоят металопластиковые окна, то температурно-влажностный режим и естественная вентиляция уже нарушены, последствия непредсказуемы.
7. Химико-технологическое обследование НЕОБХОДИМО (лучше связаться с реставраторами)
8. Фактически вы хотите купить антиквариат.
9. Если вам жалко денег на обследование, то дом вам не по карману. Дальнейшее приспособление дома под себя и грамотная эксплуатация будет намного дороже. Или на свой страх и риск.
10. Все таки желательно фото в студию.

[Diskowod]

Сообщение от Алексей54 Наличие перекосов и других деформаций действительно одно из главных врагов здания, но не единственное. Для деревянных конструций (на сколько я понимаю основные несущие конструкции в вашем здании именно деревянные) не менее важным является состояние самой древесины. Как сказали выше наличие грибка, гнили, повышенной влажности. Если все несущие конструкции доступны для осмотра и не закрыты отделочными покрытиями, то можно с достаточной стеенью достоверности оценить их техническое состояние (степень повреждения).

Вся несущая конструкция действительно деревянная, но доступны для осмотра только балки в подвале и на чердаке.
Грибка или следов гнили в помещениях вроде нет: во всех помещениях косметический ремонт делался минимум лет 20 назад - бумажные обои а-ля 70-е годы(судя по рисунку и состоянию), выгорели и обветшались, но со стороны наружных стен никаких признаков грибка или сырости - неровно и пузыри на обоях - да, но никаких следов подтёков или грибковой черноты нет.
Всё сильно обветшало и выгорело, но следов сырости на бумажных обоях нет.

Сообщение от Алексей54 В некоторых случаях (в наиболее уязвимых для повреждения местах) имеет смысл отобрать крны древесины, чтобы оценить ее состояние по толщине конструкции.

какие эти "уязвимые для повреждения места" ?
из текста ниже - "санузлы"... отлично! согласен!
какие места ещё можно отнести к критическим/проблемным?
действительно заранее благодадрен за рекомендации.

Сообщение от Алексей54 Наибольшую трудность видимо будет представлять оценка состояния перерытий, так как скорее всего балки обшиты, утеплитель, засыпка, обмазка глиной и т.п.

Всё соответствует - кроме чердака и подвала - везде обои, тепихи и т.д.
Сейчас я понимаю, что нужно было решительнее и активнее действовать при осмотре - там линолиум отодрать, там оторвать обои...
Вобщем сейчас составляю список из действий

Сообщение от Алексей54 Можно попробовать оценить косвенными способами - определение влажности внутри конструкции перекрытия, определение величины прогибов. Так же стоит произвести вскрытие конструкции перекрытия в наиболее проблемных местах - например санузлы и т.п. Для расчетов потребуется определение сечения элементов. Если вы действительно хотите узнать больше о вашем здании, то надо быть готовым устроить небольшую разруху.

Готов устроить разруху но в разумных пределах...
Необходим список критических мест, где разрушать и проверять, пока в списке только "санузлы" и с радостью расширю этот список по предложениям.

Сообщение от Алексей54 А если не готовы наводить такую разруху, то можно ограничиться тем, что вы уже выяснили. Я не думаю что рассчеты без выяснения фактического технического состояния конструкций имеют большой смысл. Если только вы не собираетесь существенно увеличивать эксплуатационные нагрузки в сравнении с теми что были.

Бассейн на чердаке не планирую.
Но без мебели никак.
Первый раз когда заходил на 2-й этаж ступал с опасхой - вроде пол не пружинит, но половицы скрипят.
Пока не наткнулся на огромный старый комод на 2-м этаже килограмм под 200 - тогда стал ходить ровнее


Подсмотрел в смежных темах на форуме рекомендации по литературе.
Бегло просмотрел перепрыгивая через ужасные формулы, и первая реакция - нахрен вообще эта идея с домом...
Но потом вроде попустило...
Однозначно не буду использовать космичекую технику типа каких-то влагомеров, бульбуляторов и т.д.
Сырость, плесень и грибок попробую расопзнать своими приборами - Трогать и Нюхать.
Из того что мне одннозначно понадобится пока понял только рулетку и молоток(х/з зачем он, но чисто интуитивно мне с ним будет увереннее)


1.Судя по вашему описанию дом в неплохом состоянии.
2.Какие фундаменты?
Каменная кладка на глино-песочной почве

3.Какая порода древесины фахверка?
4.Чем заполнен фахверк?
Ни то ни другое не известно

5.Какая географическая зона?
Центральная Германия

6.Если стоят металопластиковые окна, то температурно-влажностный режим и естественная вентиляция уже нарушены, последствия непредсказуемы.
Жаль

7.Химико-технологическое обследование НЕОБХОДИМО (лучше связаться с реставраторами)
Всё-таки начну с детального собственного осмотра и только в случае подозрений.
Хотя как раз этого и хочется избежать.

8.Фактически вы хотите купить антиквариат.
Так и есть. Дом официально является памятником архитектуры.
(в связи с этим запрещено изменять фасад и крышу)

9.Если вам жалко денег на обследование, то дом вам не по карману. Дальнейшее приспособление дома под себя и грамотная эксплуатация будет намного дороже. Или на свой страх и риск.
Дело в том, что не планируется использовать этот дом в качестве основного жилья, скорее как дом за городом, типа дачки.
Какие-то фишенебельные дизайны суперлюкс тоже не планируются.
Единственное из того что хотелосьбы: находящуюся в доме печь переделать в камин, и в смежном с ванной помещении сделать сауну.
Но срочности никакой.
Для меня важно каким-нибудь образом убедиться, что дом стабильный и не рухнет в ближайшие лет 20.

10.Все таки желательно фото в студию.
На среду запланирован детальный осмотр дома.


Сейчас пока собираю информацию: что именно фотографировать, куда и на что особенно смотреть, что проверять.

[Посетитель]

Время жизни древесины зависит от породы и условий экплуатации.
При неблагоприятных условиях сгнить она может очень быстро. При благоприятных очень долго эксплуатируется. Ориентиров по срокам нет. Состояние древесины может локально меняться сильно, например в местах увлажнений (протечек кровли, труб и т.д.).
Желательно осмотреть как можно больше конструкций. Первое интернет впечатление от описания с поправкой на Германию хорошее. Вполне разумный совет про фото. Еще с деревом нормально можно работать (усилить и пр.). Осмотрите как можно больше конструкций, сомнительные можно выложить здесь.
смотреть биоповреждения (грибок, жуки), особенно в местах увлажнений. Гидроизоляция древесины в узлах сопряжений с др. констр.

[_REGEN]

Сообщение от Diskowod 5.Какая географическая зона? Центральная Германия

Сообщение от Diskowod Для меня важно каким-нибудь образом убедиться, что дом стабильный и не рухнет в ближайшие лет 20.

На вскидку - лет 50 не меньше

Сообщение от Diskowod 10.Все таки желательно фото в студию. На среду запланирован детальный осмотр дома.

Схемка тоже не помешает.

Сообщение от Diskowod Дом официально является памятником архитектуры. (в связи с этим запрещено изменять фасад и крышу)

Сообщение от Diskowod в смежном с ванной помещении сделать сауну.

А на это вам скорее всего придется заказывать проект в местных организациях

[mlin]

Я так понят вопрос только по деревянным перекрытиям. Без влагомера и других приборов. Дедовским методом.
В руки топор и молотишь по балкам. Звонкий стук это хорошо. Опасное место это опирание балок на кирпичные стены. Смотрим опирание балок и фотографируем.

[Diskowod]

Влагомеры... замерысечения... лабораторный анализ проб...
На практике экспертиза этой, по сути деревянной, конструкции оказалась значительно проще...
Подозрительные элементы(для которых требовалось применение приборов) в конструкции отсутствовали, т.к. они сразу разделились на две типовые категории:
- вечные и прочные как сталь
- трухлятина, которую срочно нужно менять

Теперь по порядку и с фотками.
(сразу извиняюсь за отсутствие кадров проблемных мест чтобы не шокировать уважаемых участников и не развеять ареол коленопреклонения перед немцами как прекрасными строителями и т.д.)

Naruzha.JPG - внешний вид постройки
Komnata-2et.JPG - комната на втором этаже (под чердаком).
Дело не в мусоре от обоев, которые я оборвал, пытаясь добраться до основ стены.
Здесь характерна линия плинтуса - по ней вполне можно представить о масштабах провисания пола.
Ровность потолка на фото тоже заметна и т.о. общая геометрия комнаты глаз радует не сильно.
Komnata-2et-Potolok.JPG - потолок этой-же комнаты на второн этаже(под чердаком) позволяет составить косвенное представление о чердаке.
Komnata-2et_2.JPG - потолок какой-то комнаты под чердаком

4erdak.JPG - собственно чердак.
Праздник ударов по балкам, звенят как колокола! + деревянные гвозди, которыми соединены балки - до это такое только в музеях видел.
Всё чудесно, кроме одной балки(на фото она у меня за спиной), от которой пальцами легко отщипываются волокна...
Её фото нет, т.к. внешне ничем не отличается от остальных балок, и наверное так увлёкся отщипыванием от неё кусков, что забыл сфоткать - однозначно проблемное место!
Визуально никаких дыр и повреждений в крыше нет...
Хрен его знает откуда берётся влага, но балка реально сырая и трухлявая.

Есть одно подозрение: Fasad_1.JPG и Fasad_2.JPG
Фотки дома сзади - по стене разросся какойто плющь бля.
Самой верхней своей ботвой он особо уходит как раз в тот угол дома, со стороны которой гниёт балка.
Во-первых сразу:
1. Такой плющь рос явно не 1 год и за это время своими усиками (или как там они у него называются) цеплялся и впивался в фасад и т.о. неминуемо его разрушал.
2. После каждого дождя, вместо того что-бы вода спокойно стекла куда-нибудь вниз, вся эта вода висела на этом плюще создавая дополнительную сырость для стены - или нет?

Теперь самое важно и напряжённое - подвал.
Фотки: Keller_01.JPG, Keller_02.JPG, Keller_03.JPG
Извиняюсь конечно за выражения, но это пздц конечно-же полный...
Кладка стен можт и музейная, но вот балки и подпорки убили наповал конечно очень.
Keller_01.JPG
- ближняя по ракурсу балка имеет следы ожогов - явная зверская попытка её сушить? - наверняка, т.к. от балки легко рукаме отщипывааются волокна, никакой нахрен прибор не нужен - трухлятина!
- вторая по ракурсу балка имеет явную смачную продольную трещину
- палочки-подпорки - это да, наверняка спасают всё статику конструкции
Keller_02.JPG
Кладка стен стабильная, провисание балок нет, но... пометил красным такой прикол...
От карёв этого отрыва щепки легко отдираются пальцами - никаие приборы не нужны - гнилуха.
И снова эти подпорочки-палочки...

Keller_03.JPG - пометки:
красная точка - бетонная колонна
зелёный квадрат - развалины изначальной стенки
синий круг - начало восстановительной стены

Короче, весь этот конструктор в подвале меня нихрена не впечатлил.
Я не знаю что подпирает бетонная колонна, по какой причине развалилась изначальная каменная стена и каковы успехи новой кирпичной стенки, но подвал этот явно не для клаустрофобов.

Сомнения в надёжности - огромные.

P.S.: больше 5-и фоток загрузить не удалось
Если я правильно понял как работает форум, то оставшиеся фотки я сумею загрузить только после того, как на мой пост кто-то ответит.

И ещё: пользуясь случаем, хочу выразить особую благодарность всем поучаствовавшим в рекомендациях на что обратить внимание и куда особенно смотреть и как проверять.

[Алексей54]

Выложите фото еще. Чердак неприглядный, но для 180-летнего деревянного здания эта, как и другие проблемы вполне естественны. Еще мне попадалась информация что в европейских городах более 50% зданий эксплуатируются 100 и более лет. У нас же порядка 80% построек со сроком постройки менее 60 лет. И делались выводы, что это потому что наши здания до 40х годов в основном строились деревянными, а в европе были более распространены каменные и соответственно наши имели меньшую долговечность. Посмотрев эти фото я понимаю что дело не в дереве, а в отношении к зданиям.

[Diskowod]

Выставляю ещё фото - описание к ним в моём предыдущем посте.

[_REGEN]

Работа проделана хорошая.
Начну издалека.

Сообщение от Diskowod по стене разросся какойто плющь бля. Самой верхней своей ботвой он особо уходит как раз в тот угол дома, со стороны которой гниёт балка.

Сообщение от Diskowod вода висела на этом плюще создавая дополнительную сырость для стены - или нет?

1. Однозначно ДА.
2. Плющ обожает известь и проникает в кладку, тем самым разрушая ее (интересно в каком состоянии там стены и фундамент). От кладочного раствора остается только песок. Однажды исследовал такую ситуацию, камни можно было из стены вытаскивать "легким движением руки". Кладка была толщиной 1м. Корни плюща по внутренним стенам заходили в здание метра на 3.
Вывод - плющ долой.
Продолжение следует.

[Diskowod]

Сообщение от _REGEN 1. Однозначно ДА. 2. Плющ обожает известь и проникает в кладку, тем самым разрушая ее (интересно в каком состоянии там стены и фундамент). От кладочного раствора остается только песок. Однажды исследовал такую ситуацию, камни можно было из стены вытаскивать "легким движением руки". Кладка была толщиной 1м. Корни плюща по внутренним стенам заходили в здание метра на 3. Вывод - плющ долой. Продолжение следует.

Всё соответствует.
Угол сзади меня напугал особенно - между кирпичами внешней облицовки связующего материала практически нет.
Причём это касается не только осматриваемого дома, а и дома что стоит по фронту справа(фотка sosed.JPG)
Вроде убойный фасад, а с сзади...
Пальцами без особых усилий между кирпичами выбрасывается связующий материал (никакие специальные влагомеры не понадобились).

P.S.: надеюсь, что после моего осмотра соседний дом не рухнул...

[remonter]

Рекомендованная уже здесь диагностика простукиванием древесины тяжелым молотком самая удобная для сплошного обследования и доступная для Вас: быстро почувствуете разницу между плотной и не очень древисиной и с учетом жесткости закрепления элемента в кострукции.
Когда в среду пойдете на объект захватите дрель и сверло Ф4 - 5 мм длиной в пол диаметра бревен. В сомнительных местах по поддатливости сверлению и виду опилок определите наличие резких различий в плотности древесины по толщине: за плотной наружной заболонью может быть трухлявая сердцевина и наоборот. В 1-м случае, при незначительной гниле, через шахматную сетку отверстий с шагом 10 см (ослабление мизерное) делайти клизму антисептическим раствором с повторами. В реставрации подобно пропитывают и укрепляющими составами, когда самоценна подлиность древесины. Во 2-м случае - удалить наружную гниль до здоровой древесины с усилением накладками при необходимости (оценка конструктора).
Боковые усушечные продольные трешины, даже если они сквозные, но на мизерной длине, незначительно снижают несущую способность балок: сердцевина срабатывает в роли шпонки. Промазка их антисептическими пастами рекомендуется.
Причиной утраты прочности кладочного раствора, кроме "биомодификации" извести плющом, может быть элементарная слабая гидравличность раствора с "раскисанием" его от транзита влаги тем же плющом. После "прополки" стен с обработкой биоцидами и их просыхания прочность раствора подвосстанавливается (припомним, что и безрастворная кладка имеет определенную несущую способность). Здесь
можно применить метод ТбилисНИИпромзданий: расчищаете наружные швы на глубину до 10 см. и заполняете их кладочным раствором на гидравлическом вяжущем (там, на месте - от Remmers !!). В его обойме исконный раствор работает уже по схеме "песок в стакане". По заверению составителей Рекомендации прочность кладки может быть увеличена аж в 1,4 раза (!? - если только в случае совсем выветрелого р-ра). Ни в коем случае с наружной стороны стен здания не применять паронепроницаемые растворы (например, цементные).