[dextron3]

Предыстория:
После увеличения процентов на ипотечные кредиты, люди перестали брать квартиры, соотвественно цена упала, строить стало не выгодно.
Все проектные конторы распустили без содержания...
Мои сокурсники с которыми я раньше учился остались все без работы,
или работают но зарплату урезали в два раза (естественно дипрессия)


Посоветуйте что делать проектирощикам их стало больше чем
юристов в 90 годы, а они не приспосблены к физическому труду,
т.е. на СТО их не отправишь...

Заранее благодарен

Тута опять пугают кризисом - статья для любителей "мазохизма"
http://www.expert.ru/printissues/exp...e_procvetanie/

[Хворобьев]

После фиксации прибыли основными инвесторами упадут значительно (возможно в этом сентябре). Потом немного поднимутся и затем будут потихоньку снижаться длительное время. Мне лично по барабану сами цены (моя квартира хоть рубль будет стоить, хоть миллион долларов - не продается), и новая тоже не нужна.
Человек так устроен, что имеет склонность воспринимать нечто существующее, как установившееся на века. Когда-нибудь будем вспоминать и говорить себе: "А вот кабы я тогда продал за ту сумму в баксах, это же сколько сейчас квартир можно было бы купить!".

[dermoon]

опус
А что, все ОК?
http://www.gazeta.ru/financial/2008/08/22/2818719.shtml

[Kryaker]

Рынок жилья в России должен обрушиться еще до конца 2008 года.
Дополнительной гирей в "рухнет рынок цен" станет банкротство и продажа активов МИАНа. МИАН - это не просто "сетевое агентство" - не много ни мало - 1 млн. кв.м , в активах компании, выступающей как инвестор или соинвестор строительных проектов.
При процедуре банкротства оценка, наверняка будут производится гос.организациями , а не независимыми оценщиками)))

Утащит ли за собой ведущее риэлторское агентство весь рынок?
Падение цен может составить 50 процентов от существующего уровня.

Сегодня рынок жилья стагнирует, отмечают эксперты. К началу лета он вообще замер и штиль наблюдается до сих пор. Проанализировав перспективы этого штиля, можно предсказать обвал рынка и снижение стоимости квартир на 30 процентов.
Не секрет, что цены на жилье в Москве зависят не от его реальной себестоимости, а от спекулятивных действий. Сегодня доля «инвестиционных» квартир в структуре предложения Москвы составляет около 30 процентов (в основном это объекты бизнес-класса, которые принадлежат корпорациям).


Наряду с высокой стоимостью домов и квартир в России существует предельно завышенный годовой процент. Получая займы под 3-5 процентов, отечественные банки кредитуют население по кратно увеличенной ставке (до 25 процентов) и часто штрафуют за преждевременное погашение долга.
Главная предпосылка того, что стоимость кв.м будет уменьшаться,
- отсутствие покупателя.
А нет его, потому что нет ипотеки.
Причина сокращения банками ипотеки - отсутствие длинных дешевых денег у банков.
Денег нет с ноября 2007 года.


***

Интересный разговор получился у меня на днях с одним моим хорошим знакомым. Если вкратце, то суть его в следующем. Мама моего приятеля, женщина прекрасная и умная, но при этом никогда не интересовавшаяся ситуацией на рынке столичной недвижимости, вдруг неожиданно заявляет буквально следующее. «Мол, а не пришла ли пора нам продать нашу однушку в районе метро «Аэропорт». Я тут поинтересовалась, и оказывается, что на сегодняшний день продать ее можно чуть ли не за $300 тыс. Уверена, что больше она стоить не будет, а вот подешеветь вполне может. А мы с тобой на эти деньги либо в Подмосковье, либо за рубежом хороший домик купим».
Насколько точный и верный анализ сегодняшней ситуации на квартирном рынке столицы! А ведь звучит он из уст человека, которому, во-первых, уже за пятьдесят, а во-вторых, за все эти годы она никогда, повторюсь, никогда о ценах на квартиры не рассуждала! Не исключаю, что где-то что-то она прочитала, благо, о ценах на квартиры сегодня не рассуждает только ленивый. Уже не только в деловой прессе, но и со страниц глянцевых журналов звучат рассуждения наших звезд эстрады и политики, о пузыре на рынке недвижимости, о необходимости введения госрегулирования цен на квартиры, о том, что нужно сделать, чтобы проект «Доступное жилье» наконец-то начал работать, а не только существовать на бумаге. В общем, рассуждающих о вещах фантастических и проектах неосуществимых.
Все ошибаются. Не бывает точных и абсолютно верных прогнозов. Тем более в отношении сегодняшней ценовой ситуации с квартирами в столице. Но ведь существует и такое понятие, как интуиция. Лично я все чаще стараюсь использовать именно ее в отношении каких-либо выводов о грядущих переменах на рынке недвижимости Москвы. Вот есть ощущение, что очень скоро что-то произойдет. Все об этом говорит: и смена ветра в отношениях между Москвой и областью, и явное желание городских властей вкладывать все больше средств в дорожное строительство и ремонт домов, а отнюдь не в проекты по возведению нового жилья.
Да и в высказываниях самих риэлторов все чаще проскальзывают нотки неуверенности насчет дальнейшего роста цен. Добавим к этому и проблемы на мировых финансовых рынках, и рост ставок по ипотечному кредитованию, происходящий в нашей стране. Попробуем все это суммировать. И возникнет ощущение, что на московском рынке недвижимости пришла пора продавать. Пока еще не стало поздно, и на рынке остались покупатели, готовые покупать однокомнатные квартиры по $300 тыс.


****

Об ипотечном кризисе....- взгляд Любителя...
На днях МинФин США объявил о фактической национализации Федеральных Ипотечных корпораций – Фанни Мэй и Фредди Мак. Непонятно: то ли этот шаг знаменует собой окончание грандиозной аферы, то ли наоборот – делает катастрофу необратимой. Напомню суть «ипотечного кризиса», затронувшего весь мир: так называемые «сабпрайм» кредиты на недвижимость, или, попросту говоря – кредиты заведомо неплатежеспособным заемщикам.

Вдумаемся в последнюю фразу: «заведомо неплатежеспособный заемщик». Звучит дико, не правда ли? Все равно что «канатоходец с нарушенной координацией» или «слепой лучник». А ведь на этом абсурде долгое время, как выясняется, держалась МИРОВАЯ финансовая система!

Что же реально происходит с финансами? Вопрос не праздный, просто так сказать «пусть разбираются специалисты, нас это не касается» - не получится. Специалисты, как видим, уже наразбирались – мировые финансы на грани краха. И, если обвал продолжится, то последствия почувствуют не только мы – «продвинутые ЖЖ-юзеры», но и последняя деревенская бабушка, не знающая, что такое интернет.

Поэтому я предлагаю вместе, шаг за шагом, рассмотреть ситуацию и подумать о последствиях. В конце концов, все мы «финансисты» - в том смысле, что все постоянно имеем дело с деньгами и планируем бюджеты – кто семьи, а кто и своей маленькой компании…

Условия кризиса нам более-менее известны. Давайте смоделируем все в деталях. Чтоб не сушить себе мозги над реалиями американской жизни, я для простоты перенес сюжет в «родные палестины». И заодно решил отвлечься от темы недвижимости: тема для нас, россиян, настолько болезненная, что многие, едва заходит речь о ценах на квартиры, теряют все способности к связному размышлению и вовсю предаются понятным эмоциям. Поэтому – заменим квартиры на автомобили, ОК?

Итак. Вначале имеется некий дилер, скажем, по продаже «Мерседесов». Работает он в Москве, продажи идут хреново. Высокая конкуренция, покупатели привередливы, только и ноют: «120 тыс. долларов за машину – а чё так дорого?!» В общем, жуть: полный застой в делах.

И тут дилера осеняет счастливая мысль: он бросает пыльную Москву и уезжает… в деревню Гадюкино Вологодской, скажем, области. В деревне понятно что: полный развал, людей почти нет, только бабки да несколько вечно пьяных механизаторов. Уж как там изощряется наш дилер – неизвестно, как расписывает преимущества «Мерседесов» перед горбатым «Запорожцем» - черт знает; но, главное, в итоге он уламывает большую часть тамошних обитателей и подписывает с ними договоры купли-продажи «в рассрочку»: он, типа, поставляет в Гадюкино новенькие «Мерседесы», а каждый механизатор обязуется оплатить «покупку» в размере 150 тыс. долл. в рублях по курсу ЦБ (почему 150, а не 120? Ну, это дилер подстраховался – мало ли что? Да и механизаторам все равно – у них ведь ни ста пятидесяти, ни ста двадцати даже близко нету). Да, именно 150 тыс. – но через 3 года. Рассрочка такая, все по-рыночному.

Ладно, «окучил» наш дилер Гадюкино; но это ведь только еще полдела! Возвращается в Москву, идет в Банк. В Банке встречает его Банкир. Дилер извлекает пачку договоров с гадюкинцами и, наверно, толкает зажигательную речь о невиданном подъеме сельского хозяйства в Вологодской области, благодаря чему там нынче чуть не каждый второй – миллионер. Банкир слушает Дилера вполуха и сразу начинает яростно торговаться. В конечном итоге Дилер, скрипя зубами, передает Банку право истребования денег «всего» за 100 тыс. долл. по каждому из договоров. Для дилера это нижний порог рентабельности, но что делать? Зато целую партию сбыл, да живые деньги получил.

А Банкир наш – тоже не дурак. Он от Дилера идет в Федеральное Ипотечное… простите, Автомобильное Агентство. Предъявляет там пачку договоров с сельскими тружениками Вологодской области – на 150 тыс. долл. каждый. Долго и яростно торгуется – и наконец чиновники Агенства милостиво выкупают у него все договоры «с отсрочкой платежа» по 120 тыс.

Из Агентства Банкир, выходит, понятно, окрыленный: еще бы – делать почти что ничего не надо, а удалось поиметь на каждую вложенную сотню тысяч 20% прибыли! Сам звонит Дилеру, интересуется: нет ли еще таких договорчиков – с другими механизаторами, может быть, из других деревень? Какие там еще есть деревни?

Радостный дилер ухватывается: а как же, старина! Там еще рядом Малые Грязищи, Большие Грязищи, а еще чуть в стороне – пгт Нахаловка! Ну так что ж ты сидишь?! – спрашивает Банкир.

И Дилер ломится туда. «Будете, - уговаривает он деревенских, - все на «Мерседесах». – А за долги не беспокойтесь: у вас ведь все равно ничего нет, что у вас возьмут? Станет, думаете, банк с вами возиться, с вашими телегами и полуразвалившимися халупами?! Подписывайте смело; если что – признают вас банкротами, и дело с концом». Деревенские репу чешут – и подписывают.

Дилер относит договоры в Банк, Банк берет с дисконтом – и тут же втюхивает их же Федеральному Агентству. Вы спросите: «Стоп, стоп! А откуда у Агентства-то деньги – выкупать эти бумажки во всевозрастающих количествах?»

О! В Агентстве тоже не дураки сидят. Агентство у них выходит на международный долговой рынок: выпускает и продает собственные облигации. А что? Вон сколько у него в портфеле «гадюкинских» бумаг – и каждая по 150 тыс. долл. «тянет»! И инвесторам объясняют: вы поймите, дурачки – это ж ведь не мы сами не пойми у кого собирали долговые обязательства. Это мы у БАНКОВ купили. Нешто станет БАНК давать деньги не пойми кому? Частный банк?! Да ни за что! А потом эти бумаги еще и мы – ФЕДЕРАЛЬНОЕ (!!) агентство! – проверили. Двойная проверка, лучшими профессионалами рынка, что вы еще хотите?!

Ну, раз такое дело, тут уж без сомнений все ведущие рейтинговые агентства присваивают ТАКИМ облигациям категорию А – то есть высшую категорию надежности. Инвесторы эти облигации расхватывают, как горячие пирожки. И главное – не только частники берут; и государства подключаются. Россия покупает на 100 млрд. долл., Китай – вообще на 500 млрд. Так что не волнуйтесь: деньги у Агентства есть, выкупает у банков «обеспечение» со свистом. Малые Грязищи, Большие Грязищи, Вологодская область, Рязанская… Заводы «Мерседес» переходят на работу в 3 смены, спрос из России бьет все рекорды.

Теперь сделаем паузу, задумаемся: кому на этом этапе плохо от хитрой схемы, придуманной Дилером? «Мерседесу»? Да ему-то лучше всех: обороты растут, «живые» деньги поступают…

Может быть, Банку? Да что вы! Банкир наш счастлив, пятую яхту покупает. Деньги рекой текут, риска никакого. Бумаги у Дилера взял, в Агенство сбыл, 20% себе, делать больше ничего не надо. Если кто вдруг из наглых журналюг начинает возбухать, лениво отбриваешь гада: «Что? Какие такие «пустые, мусорные» обязательства? Видите ли, молодой человек, у нас, у финансистов, это называется «сабпрайм-кредиты». И вообще, идите с богом: с непрофессионалами мы не разговариваем».

Может, у Агентства проблемы? Да никаких проблем – до поры: денег, правда, нужно все больше и больше (злопыхатели, суки, шепчутся, что как иначе - речь ведь идет о банальной «пирамиде»). То есть, чтобы оплачивать старые облигации, необходимо продавать новые. Но размах такой, что и на «выкуп» бумаг у Банка остается. Ничего: мы ж не в России продаем, мы уже на глобальный рынок вышли; наши облигации везде – от Сингапура до Чили. И везде – категория А; ну, разве не красота? Счет долговых обязательств, тем временем, идет уже на ТРИЛЛИОНЫ долларов (я не шучу; шесть, что ли, триллионов – специалисты подскажут).

А Дилеры тем временем уже догадались, что можно, в принципе, вообще никуда не ездить: есть же бомжи у Казанского вокзала – неиссякаемый источник «долговых обязательств»! Какой бомж откажется от личного «Мерседеса»? Или «БМВ», или «Ауди»? Да-да, другие автопроизводители расчухали , наконец, что происходит – тоже включились в гонку, тоже «снимают сливки»…

Кто ж, собственно, в проигрыше-то? В проигрыше, понятно, должен быть тот, кто за все платит. То есть – кредиторы этого самого Агентства. Но… Только в том случае, если Агентство обанкротится.

И не только… Представим себе, что в какой-то момент в Агентство пришли «санаторы». Пришли – и пришли в ужас (во всех смыслах). После чего оперативно решили перестать выбрасывать деньги в трубу – то есть на скупку этих самых «гадюкинских обязательств». Вот так вот: вежливо, но твердо сказали банкам – типа, всё, лавочка закрыта, самим жрать нечего.

А у банков-то дело давно поставлено на широкую ногу! «Окучены» уже не только бомжи Казанского, но уже и Ленинградского, и даже Киевского вокзала! И каждый покупает уже не один «Мерс», а целый автопарк из «Бентли»! А чего, собственно, стесняться-то? Хватай, пока дают.

Вот тут, когда банки «зависают» с этими «бумагами» - им становится реально плохо. Сволочи из «Фанни» и «Фредди» больше не берут – и что делать?? Тут у нас и начинаются все эти «списания» десятков и сотен миллиардов с баланса - у «Меррил Линч», английского Northern Rock и т.д. и т.п., далее везде… Давеча все хохотали: какой-то очень известный инвестиционный банк (забыл название) за один прошлый год показал в "убытках" чуть не треть от всего, что он заработал за более чем 30 лет ударного труда на кап.рынке!

А главное – поскольку у бомжей взять нечего, даже цепей – банки становятся крупнейшими – неожиданно для себя – дилерами элитных авто (малость, правда, покоцанных, с неприятным запахом в салоне – ну да это пустяки). К чему это ведет? Правильно: к резкому падению цен и обвальному падению спроса на продукцию. «Мерседес» и «Бентли» несут убытки, переходят на работу в полсмены…

И главный вопрос: кто будет отдавать Китаю его полтриллиона? (О России с ее 100 миллиардами мы уж и не говорим – детский долг). Правительство США? Хе-хе, как говорится…

Но главное последствие кризиса, думается, будет такое: то, что раньше оплачивалось НЕ деньгами, а долговыми обязательствами-«пустышками», выйдет на рынок и потребует «живых» денег. То есть СВОБОДНЫХ денег в мире станет много меньше. Чем это грозит нам с вами? Давайте подумаем.
Моя версия – обвалом фондового рынка и рынка недвижимости. Первое, как видим, уже происходит вовсю.

****

[DEM]

Kryaker
+5
Только вот тепрь бы пережить все это и зп нормальную получать во время кризиса, чтобы можно было хоть квартиру купить.

[ssn]

обвал, простите, московсокого рынка, где 1 метр площади стоит кучу килобаксов, или в селе гадюкино тоже пострадают и цена на 1 метр станет отрицательной?

а так конечно очень интересно, хорошо когда так вот подробно.
спасибо

[Хворобьев]

Насколько я понял, читая вчера отчет с заседания правительства в "Коммерсанте", наши экономические начальники выбрали стратегию свободного валютного курса. Таким образом, это начало того, что называется "поддержкой отечественного производства" (при нашем производстве, читай то же, что - опускание отечественного потребителя). Т.е. цены на недвижимость в рублях при таком подходе вряд ли обвалятся, а вот сам рупь будет тихонечко сьезжать. Если рупь будет сьезжать медленно, цены на ндвж. будут стагнировать, если быстро - расти. Впрочем, насколько я понимаю, говоря о ценах на недвижимость все в основном имеют в виду валюту

[Хворобьев]

Сообщение от DEM Только вот тепрь бы пережить все это и зп нормальную получать во время кризиса, чтобы можно было хоть квартиру купить.

У меня многие знакомые ожидают падения цен. Потому что чувствуют себя, как евнухи в гареме - деньги вроде есть, а купить на них ничего нельзя. И то, что цена завышена, все конечно понимают, и это объективная реальность. Просто в России рыночной экономики нет, и ценообразование не подчиняется рыночным законам. Это значит, что удерживать цены (не допускать их значительного падения) могут достаточно долго, тем более, что все это завязано на показатели ВВП, которыми у нас очень гордятся. Это фигово по многим причинам, в частности - грозит стагнацией строительного рынка, с которого мы зарплату получаем. В общем, 9-й год легким быть не обещает...

[DEM]

Вот сайт как раз по этой теме
Если все так и будет как предполагает Ханзин, то будет однако плохо всем.

[Kryaker]

17.09.2008 Mirax Group замораживает свои проекты На прошедшей сегодня пресс-конференции председатель совета директоров корпорации Mirax Group Сергей Полонский заявил, что в ближайшее время руководство компании намерено заморозить все свои проекты, реализация которых еще не начата, а это – около 10 миллионов кв. м. "Мы не собираемся брать ни одного кредита. Все объекты, которые мы планировали запустить, мы намерены заморозить по крайней мере на год - пока не закончится кризис", - сообщил Полонский, добавив, что реализуемый в настоящее время киевский проект "Mirax Plaza", строящийся на Подоле, также будет заморожен на 11 этаже строительства. "Мы намерены закрыть стройку на 11 этаже, так как в настоящее время продаж практически нет", - уточнил глава корпорации.

Источник: Арендатор.ру [sm2]

[Хворобьев]

Сообщение от DEM Если все так и будет как предполагает Ханзин, то будет однако плохо всем.

Тов. Хазин все верно пишет, про империализм, про т.д. и т.п., но точных дат и величин не приводит (впрочем как и остальные). Так примерно и я могу предсказывать (и большинство на форуме присутствующих).
Я повадился читать статьи на www.forexpf.ru (и на сайте cnn - но там они на английском). Читая разные "минутки FOMС" можно с 90% вероятностью прогнозировать что будет завтра и где то 50-70% на ближайшее время (до следующего заседания). Курс рубля плюс-минус копейки на завтра прогнозируется уверенно уже с ночи (начало текущих суток - торги в ЮВА) - возможна погрешность раза в три-четыре раз в 10-15 лет -).
Хотя задницу сейчас спрогнозирует любой - и без аналитических статей. Формы этой задницы пока что плохо различимы, потому что в основном зависят от действия наших властей, а не американских. Я в целом доверяю финансовым властям и поэтому самым вероятным на мой взгляд будет вялотекщий застой в следующие годы (с небольшими и резкими всплесками туда-сюда)

[Artiznov]

Короче надо переходить на натуральное хозяйство Хотя у нас тут, за Уралом, ТАКое во многих городках и селах(тем более, там давно уже каменный век ). Так что многие люди даже не заметят наступившего кризиса

[Artiznov]

У нас все хорошо только по телику: валютные запасы растут, золота хоть ж..ой ешь, а жизнь как была г..но, так и осталась. Поршу прощения за эмоции...

[_Oleg_]

http://krisha.kz/content/news/4639.html
Разбор полетов на РНК.

[SergL]

У нас в городе цены на жильё пока не падают, но и не растут - стабилизировались.
Ходил сегодня к риэлтору, хочу продать квартиру, перекантоваться некоторое время у родителей.
А потом, после падения цен, хочу улучшить свои жилищные условия.
Но что-то на душе какой-то камень лежит, побаиваюсь чего-то...
Уважаемые коллеги, что вы думаете по поводу этой затеи?

[Хворобьев]

Идея то в общем не хитрая. Селят по хаям, бают по лоям.
Но квартира - не хухры-мухры, тем более - единственная. Даже если вы продадите выгодно - риэлтеру надо заплатить. В какой валюте держать деньги? Вдруг нефть и т.д. резко упадут и рубль перестанут держать в коридоре? За перевод в валюты надо отстегивать маржу банку, опять же они волатильны (колеблются то есть) - ни доллар, ни евро ни в каких коридорах не держат. Чистый рынок. Сегодня бакс скаканул: на выходных застыл на 1.38, щас 1.349. При этом стеснять себя и родителей. Если бы конечно все знать да заранее. Если бы я все знал заранее, чо куда пойдет, я бы и не работал вовсе.
Недвижимость, как я думаю, сначала спадет быстро (в надежде на отскок), но потом, очень даже возможно, будет падать длительное время. Сколько ждать? Если вероятность выгадать и увеличить жилплощадь 60%, а остаться по своем или вообще потерять - 40%, то стоит ли ловить? Квартира вообще не предмет торга, хоть сколько она стоит, в ней жить надо.

[SergL]

Хворобьев
Родителей стеснять не будем, т.к. в той квартире никто не живёт.
Деньги думаю перевести пополам в баксы и евро, в рублях оставить не так много.
Рублю не доверяю, евро и доллару - тоже, но не так, как рублю.
А по поводу той квартиры, где мы с семьёй сейчас живём: я всё равно её хочу менять. Очень многое меня в ней не устраивает.
Ну, если если цены не сильно упадут, всё равно я куплю другую квартиру, равнозначную теперешней, только без тех недостатков, которые в ней есть.

[Хворобьев]

Ну, если такое дело, то конечно. Вы в любом случае можете выставить ее на продажу и продолжать спокойно жить. Сейчас нет ажиотажного спроса: кредиты дают туго, а у кого есть так, они как правило выбирают придирчиво. Или сами ждут. Резко цены падают только по сговору. Сговор может быть процентов 15-20, не больше. До этого вам нужно успеть продать (по-сэллить).

[SergL]

Хворобьев

Сейчас нет ажиотажного спроса: кредиты дают туго, а у кого есть так, они как правило выбирают придирчиво.

Согласен. Но есть ещё такие люди (знаю одного), которые получили ипотечный кредит ещё по тем низким ставкам.
У некоторых могла сорваться сделка покупки вторичного жилья, т.к. по многих квартирам есть свои ньюансы, в том числе двойная-тройная продажа, где чётко должна сработать каждая цепочка. Т.е. человек продаёт квартиру и одновременно должен купить себе другую.
Сбербанк даёт таким людям 30 дней на поиск другой квартиры, и люди уже не так придирчиво выбирают.

[Алекс]

Законы Мерфи о недвижимости
Оттуда
Когда нет необходимости продавать недвижимость, необходимо не продавать ее. !!!