[Daiwa]

СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»

3.7. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории.

2.3. Отводимый под строительство жилого здания земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

*Термин «придомовая территория» настоящими нормами не установлен. Есть только общее описание его функциональных зон и требования к ним.

А как определить границы зоны Придомовой территории? Придомовая территория совпадает с Границами отвода земельного участка по ГПЗУ?

[DJo Frey]

Сообщение от Daiwa Придомовая территория совпадает с Границами отвода земельного участка по ГПЗУ?

Думаю, что, конечно, совпадает. Границы участка, находящегося в землепользовании/землевладении, отмежёванные в кадастровом паспорте - это и есть "граница отвода" в ГПЗУ, она же придомовая территория по понятим "санитаров".

[Germes]

хм, что-то пункт 3.7 удивил...вроде всегда приобъектные стоянки на территории располагали

[DJo Frey]

Сообщение от Germes всегда приобъектные стоянки на территории располагали

Offtop: ИМХО "всегда" располагали очень плохо - жильцам и гостям жильцов такого дома бывает негде припарковать машину из-за занявшего все места припаркованного автотранспорта "персонала", а также посетителей "встроенных помещений общественного назначения".

[102030]

Статья 48 Градостроительный кодекс РФ. Архитектурно-строительное проектирование
1. Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) земельного участка ..... и тд. низзя просто так взять и поставить машины встроенных помещений за пределами отведенного участка

[Germes]

Сообщение от DJo Frey Offtop: ИМХО "всегда" располагали очень плохо - жильцам и гостям жильцов такого дома бывает негде припарковать машину из-за занявшего все места припаркованного автотранспорта "персонала", а также посетителей "встроенных помещений общественного назначения".

так вроде для этого расчет и делаем....понятно что другой вопрос, что в нормах, а что по факту.

[Daiwa]

Эксперт мотивируя Градостроительным кодексом также указывает на то, что Застройщик не в праве размещать что-либо за границами отведенного участка. Я ссылаюсь на данный пункт СанПина.
Есть ли требование СП 42.13330 про размещение объектов кап стр-ва в границах...? Где кроме СанПина еще в Сводах правил Минстроя встречается понятие "придомовая территория"?

[102030]

ну вот так... причем требования обоих документов законны - а вы крутитесь как хотите )))

[jtdesign]

Сообщение от Germes хм, что-то пункт 3.7 удивил...вроде всегда приобъектные стоянки на территории располагали

Это вероятнее всего потому что приняли за чистую монету

Сообщение от DJo Frey Думаю, что, конечно, совпадает

По логике земельный участок это одно а придомовая территория что-то другое. При этом на практике может оказаться что ЗУ меньше нужной придомовой территории чтобы выполнились санитарные нормы. А вот дыра ли это в законе или пока никто не нашел, неплохо бы разобраться.

[102030]

вообще конечно да, дырка в законе. четкого определения нет. но судя по логике законов - придомовая - то что относится к дому - соответственно стоянки общественных помещений не относятся к дому и не являются придомовой территорией. вообще ПТ - это юридически оформленное право на ЗУ.

[jtdesign]

Все от того что дела поставлены с ног на голову. Нормально сначала иметь землю, потом проектировать, потом строить. Но в России вижу часто сначала стройка и только потом земля согласно построенного/спроектированного.

Если в жилом доме находятся также общественные/коммерческие площади то и для них должна быть своя территория в границах ЗУ и это никак не ПТ.

[Daiwa]

В том п.3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 записано:

3.7. Загрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузку следует выполнять: с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров; со стороны магистралей.
Загрузочные помещения допускается не устраивать при площади встроенных общественных помещений до 150 м2.

Ну не бывает у здания "ТОРЦОВ". Есть главный фасад или фасады в осях, по сторонам света итд....ну никак не "торец...

[102030]

Сообщение от Daiwa Есть главный фасад или фасады в осях,

я вам больше скажу - нет нормативного определения "фасад"

[ShaggyDoc]

Прямой расшифровки термина "придомовая территория" нет. Но по ним много споров, прежде всего связанных с собственностью на ПТ и возможностью зарабатывания на этом бабок.

В ЖК (ст.36) есть понятие:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Внутри этого участка есть территория, занимаемая самим домом, а все остальное - придомовая территория. Так толкуют юристы, хотя прямой расшифровки нет. Вот с этой "ПТ" и возникают споры. До 2006 года она не являлась частью собственности собственников дома, была "ничейной". Это позволяло распоряжаться ей всем, кому захочется. Теперь по закону ПТ принадлежит собственникам дома, но её надо оформить в собственность (приватизировать).

А после оформления (получения свидетельства собственности на часть ПТ) начать платить налоги. Вот с этим и все проблемы. Наши люди хотят владеть (например не пускать парковку на ПТ), но не хотят платить. Поэтому и записано в САнПин

участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории.

Персонал всяких гадюшников не является собственником придомовой территории и пусть паркуется, где хочет. Т.е. на территории городских земель. А то до смертоубийства может дойти.

Разумеется, застройщик не может ничего проектировать за пределами ЗУ. Даже то, что должно размещаться за этими пределами. В этом случае в ПД должны быть хитрые указания, наподобие "Стоянка автотранспорта персонала встроенных помещений общественного назначения размещается в месте, установленном администрацией муниципального образования". Ну, типа где-нибудь в Замкадье местном.

[102030]

Сообщение от ShaggyDoc В этом случае в ПД должны быть хитрые указания

неа,не выйдет. На такие смешные отписки эксперт просто ткнет той же ст48 ГрК и градостроительными нормативами - и будешь размещать стоянки на своем ЗУ.
в ПД, думается мне, надо просто разделять четко проезды и стоянки встроенных помещений и ПРИдомовые территории - озеленение там, площадки. а вот потом, при разделе имущества - встроенные получат свою территорию, а жильцы свою - как кстати теперь делают многие встроенные - дабы уже жильцы не парковались на ИХ территории.

[Daiwa]

ShaggyDoc, а что думаете про Торец здания...

[jtdesign]

Сообщение от Daiwa Торец здания

Стандартный секционный дом в плане это вытянутый прямоугольник и может не иметь специальных торцевых секций. только рядовые. Также историческая застройка городских кварталов состоит из прямоугольных в плане домов с брандмауэрами в торцах. Предполагаю что ноги растут тут.

[DJo Frey]

Сообщение от Daiwa Ну не бывает у здания "ТОРЦОВ". Есть главный фасад или фасады в осях, по сторонам света итд....ну никак не "торец...

Offtop: Всякое бывает.

[nicodimus]

СП 30-101-98
Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

[ShaggyDoc]

Сообщение от 102030 неа,не выйдет. На такие смешные отписки эксперт просто ткнет той же ст48 ГрК и градостроительными нормативами - и будешь размещать стоянки на своем ЗУ. в ПД, думается мне, надо просто разделять четко проезды и стоянки встроенных помещений и ПРИдомовые территории - озеленение там, площадки. а вот потом, при разделе имущества - встроенные получат свою территорию, а жильцы свою - как кстати теперь делают многие встроенные - дабы уже жильцы не парковались на ИХ территории.

Это если бы площади земельных участков позволяли разместить всё необходимое. Тогда бы надо было "просто разделять". Кстати, когда-то так и было - генпланисты намечали всё требуемое, а потом уже окончательно выделялся участок требуемых размеров. На нем могли "вдруг" появиться теплопункт, насосная, резервуарная установка и прочее.

Сейчас же приходится вписываться в то, что есть. Втыкают точечно "свечку" с офисами внутрь двора, как для нее инфраструктуру разместить? Вот потому в СанПиН 2.1.2.2645-10 хоть попытку сделали защитить жильцов - валите за пределы ПТ.

А "смешные отписки" вполне проходят. Вот, например, должны быть площадки для выгула собак, если чуть не в каждой квартире теперь по ротвейлеру содержат? Очевидно, должны. В Законе "О домашних животных" написано, что: "Порядок организации, режим выгула собак, отведение мест и требования по содержанию специальных площадок, обеспечение санитарных и других правил определяются органами местного самоуправления в пределах их компетенции."

На участках мест для выгула не то что собак, для детей нет. Поэтому в проектах и пишут "смешные" пункты со ссылкой на органы местного самоуправления. А эти органы только в немногих городах места для таких площадок отвели, где-нибудь на пустырях. Смешно? Так жизнь такая смешная.

[102030]

Сообщение от ShaggyDoc Это если бы площади земельных участков позволяли разместить всё необходимое

а если площади участков не позволяют разместить все необходимое - следовательно такое здание построено быть не может - ибо нарушает нормы.
если свечка соответствует нормам, в том числе и по количеству стоянок - то строить нельзя запретить

[DJo Frey]

Сообщение от 102030 если свечка соответствует нормам, в том числе и по количеству стоянок

Градостроительные нормы в нашей стране - что дышло. Куда затрактуешь, то и вышло.

Сообщение от 102030 строить нельзя запретить

Для "хороших людей", конечно, ничего нельзя запретить : http://forum.dwg.ru/showthread.php?p...2A#post1065695

[ShaggyDoc]

Сообщение от 102030 а если площади участков не позволяют разместить все необходимое - следовательно такое здание построено быть не может - ибо нарушает нормы. если свечка соответствует нормам, в том числе и по количеству стоянок - то строить нельзя запретить

Да, надо запретить практически всё строительство в стране. Потому что всегда есть какое-то несоответствие.

Кстати, когда я говорил "смешную фразу" со ссылкой на администрацию, так такая фраза в ПД у толкового ГИПа подтверждается справкой из администрации, о том что она берет на себя обязанности по организации парковок. А почему бы и не дать - это и так по закону на них возложено. Да еще если сама администрация и дала такой маленький участок.

И шибко умного эксперта с его ссылками на ГК всегда заламывают - и СанПин, и администрация. Да и вообще "в торец фасада" может получить, если будет препятствовать реализации градостроительной политики.

[102030]

ShaggyDoc, я исключительно уважаю твой опыт, который пришел с годами, но в каком же городе ты живешь, что администрация ДАЕТ такие справки и предоставляет участки под строительство(именно просто так)?
Администрация дает право аренды на период строительства, либо продает в собственность.

Сообщение от ShaggyDoc подтверждается справкой из администрации

Никогда администрация не даст такую справку(у нас - точно) Конечно я имею ввиду на законных основаниях, а тему с чемоданом денег и близких знакомств обсуждать не будем.
И вот когда есть у тебя участок - вот и строй на нем. максимум что есть в большинстве городов - возможность согласовать стоянки вне участка - раньше у нас через гибдд и администрацию согласовывали, теперь требуют отмежовывать такие участки и брать их в аренду. Если нет возможности - то только строго в границах ЗУ.

Сообщение от ShaggyDoc и СанПин, и администрация

это опять же если администрации надо. 95% строительства, где администрации надо только денег. или вообще ничего не надо

[ShaggyDoc]

Сообщение от 102030 ShaggyDoc, я исключительно уважаю твой опыт, который пришел с годами, но в каком же городе ты живешь, что администрация ДАЕТ такие справки и предоставляет участки под строительство(именно просто так)? Администрация дает право аренды на период строительства, либо продает в собственность.

Да сейчас практически в каждом городе администрация "предоставляет" участки (разумеется оформляя их как положено - в аренду или продав через аукцион). Но лакомые участки даются правильным застройщикам. Отнесение к "правильным" изменяется с появлением нового мэра.

Причем участок сначала может быть "под фанфары" отдан для социально значимого объекта, а потом втихаря изменят назначение - под жилой дом или торгово-офисный центр.

Вот такие участки как раз и не имеют необходимых площадей. Но, если уж участок "дали" КомуНадо, то и любую справку дадут. Только "кому ни попадя" не дадут. У нас как раз в эти дни идут аресты чиновников мэрии, имевших к таким делам отношение. В том числе дававшим разные справки (не такие невинные) и даже не за "чемоданы". А уж дать справку, что "для стоянки транспорта персонала такого-то учреждения может использоваться автостоянка №... по адресу..." вообще ничего не стоит, потому что это "святая истинная правда".

Но если проектировщик хочет жить по Закону, Градостроительному кодексу и по совести, то у него всегда есть возможность отказаться от работы. Не вписываемся в ЗУ - отказываемся. Затеняем соседний дом - отказываемся. Ликвидируем детскую площадку - отказываемя.

[yrubinshtejn]

Сообщение от ShaggyDoc у него всегда есть возможность отказаться

Или увеличить бюджет. Часто случается втыкают "свечки" в основном по причине имеющихся инженерных коммуникаций.

[ShaggyDoc]

Сообщение от yrubinshtejn Или увеличить бюджет. Часто случается втыкают "свечки" в основном по причине имеющихся инженерных коммуникаций.

Кому бюджет увеличить? Проектантам? Так они и так, за еду сработают. Застройщику, чтобы разницу распилить? Это может быть.

Причин две:

1. Да, наличие готовых коммуникаций
2. Престижное, хорошее место.

Всё это связано с ограниченностью площади. Такие площадки просто так не отдают. И власти, и застройщик, и проектировщик прекрасно знают, что при этом нарушаются и многие нормы, и ухудшаются условия для существующих зданий. Но идут на это - в гласном или негласном сговоре. И экспертиза, между прочим, на нарушения глаза закрывает. А если какой-нибудь шибко умный эксперт возникнет, то старшие товарищи его поправят.

Кто не хочет ничего нарушать - пожалуйста, у нас для застройки намечены несколько микрорайонов. Сколько площадей надо - столько и дадим. Правда там пока болота, мелкий лес, но ничего - Петербург тоже на болотах начинали строить.

Конечно, жители недовольны, иногда бунтуют - как правило безрезультатно. Иногда новый градоначальник объявит - "Прекратим порочную практику точечной застройки!". Но потом и он продолжает это делать.

[102030]

у нас тут интересно было - пытались через общественные слушания продавить повышение коэффициента плотности застройки с 1,6 до 4х почти. Причем "правильный" застройщик. Слушания прошли при активном участии жителей, сми- посмотрим как администрация будет выкручиваться, чтоб разрешить правильному застройщику, уже осуществляющему строительство на данном участке, превышение коэффициента.

[ShaggyDoc]

Сообщение от 102030 у нас тут интересно было - пытались через общественные слушания продавить повышение коэффициента плотности застройки с 1,6 до 4х почти. Причем "правильный" застройщик. Слушания прошли при активном участии жителей, сми- посмотрим как администрация будет выкручиваться, чтоб разрешить правильному застройщику, уже осуществляющему строительство на данном участке, превышение коэффициента.

Жителей всякие коэффициенты не волнуют - им надо условия проживания. Если они видят, что вырубается посаженный ими сквер, ликвидируются площадки, в 15 м от их дома с южной стороны ставится свечка - начинают бунтовать. При достаточной активности и информационной поддержке они могут и добиться прекращения стройки через прокуратуру. У нас такие случаи были. Несмотря на всякие утвержденные местные коэффициенты и иные послабления - прокуратура просто дает предписание отменить незаконные акты.

Но это бывает чрезвычайно редко, обычно при смене власти, когда начинают устранять проделки предшественников. И в порядке "политического заказа".

Кое-что можно построить и не нарушая норм. Когда-то в нашей фирме архитектор Слава по собственной инициативе и бесплатно решил выявить места возможной уплотнительной застройки. Весь город исследовал, нашел пятачки, рассчитал, что там можно построить без нарушений. Где-то 2-этажное здание, где-то "ступеньки" и так далее. Целый год работал, сделал отличный план. Представил на Градостроительный совет.

Наивный! Он-то думал, что на всех этих участках он будет проектировать. Разумеется, ничего такого не произошло. Похвалили, по головке погладили, план оставили в кабинете главного архитектора, но закрыли занавеской.

И даже к обозрению этого плана допускаются только "правильные" застройщики. Вот там они выбирают места. И, разумеется, строят не 2-этажные домики, а 17-этажные.

[yrubinshtejn]

Сообщение от ShaggyDoc лава по собственной инициативе и бесплатно решил выявить места возможной уплотнительной застройки. Весь город исследовал, нашел пятачки, рассчитал, что там можно построить без нарушений.

А Градостроительный совет терпеливо ждал. Ведь ОН (Слава) сопутствующие материалы брал или у них или с их ведома.
Так происходит в многих "конторах" ориентированных,например, на продажи проектов. От проектировщика ждут типовые решения. Я думаю договориться можно,но когда проектировщик в течении нескольких лет получает обещанные "гранты".

Сообщение от ShaggyDoc И, разумеется, строят не 2-этажные домики, а 17-этажные.

Ну "привязать" надо тоже уметь и иметь РЕАЛЬНУЮ возможность.