[RealTor]

Добрый день
Существует следующая ситуация:
- в феврале земельный участок А размежевывается на 2 участка B1 и B2 и на них регистрируется право собственности.
- в сентябре утверждается градостроительный план участка А, а в октябре выдается разрешение на строительство на участке А
Как Вы считаете, действительны ли градостроительный план и разрешение на строительство?

[Enik]

Данных недостаточно.
В чьей собственности был участок А? Собственник участков В1 и В2 один и тот же? Какая связь между собственниками А, В1 и В2? Кто инициировал строительство на участке А?

В общем, ничего не ясно. Поэтому можно только гадать и воздух портить.
В целом, могу выделить 2 аспекта:
- в земельном праве действует принцип "кто первый встал, того и тапки". То есть, наиболее (если не абсолютно) сильная позиция у того, кто раньше всех заявил свои права. Но это если смотреть с о-о-очень высокой колокольни. Потому что по факту нужно детально определять не только последовательность получения прав, но и способ, которым все последующие права были получены. Очень сложно объяснить...
- ну и банальная истина: без согласия собственника земельного участка земляные работы на нём проводить невозможно. Только если лишить его права собственности тем или иным законным и не очень путём.

В общем, при текущей формулировке вопроса однозначный ответ дать нельзя.

----- добавлено через ~15 мин. -----
Утверждение градостроительного плана не означает прекращение прав текущих собственников земельных участков в пределах вновь образованных зон.

Иными словами, если я, как администрация, решу, что вместо коровника будет небоскрёб - это не означает, что владелец коровника поскребёт лысину и пойдёт лесом. Это означает, что владельца коровника нужно грохнуть убедить уступить свои права. Дать в зубы выплатить компенсацию, скорее всего. По обоюдному согласию или через суд, но прежде строительства небоскрёба предыдущее право владельца коровника должно быть прекращено.

[RealTor]

У всех участков(А,B1,B2) один и тот же собственник - застройщик(коммерческая организация).
Вопрос связан с тем, что, по моему мнению, с того момента, как был размежован участок А и зарегистрированы права на участки B1 и B2, участок А перестал существовать(Ст. 11.4,2 ЗК) и, соответственно, градостроительный план и разрешение на строительство на участок А не действительны и не могут быть применены к строительству на участках B1 и B2.

[Enik]

Сообщение от RealTor Вопрос связан с тем, что, по моему мнению, с того момента, как был размежован участок А и зарегистрированы права на участки B1 и B2, участок А перестал существовать(Ст. 11.4,2 ЗК) и, соответственно, градостроительный план и разрешение на строительство на участок А не действительны и не могут быть применены к строительству на участках B1 и B2.

Градостроительный план в любом случае останется действителен, потому что оперирует зонами, а не цифирками номеров земельных участков.

А по разрешению строительства - это вопрос не по сути, а по форме.

Вводные получаются такие:
1. Застройщик получил право на участок А.
2. Застройщик получил право на застройку принадлежащего ему земельного участка А в виде разрешения на строительство.
3. Застройщик преобразовал участок А с его отменой и образованием участков В1 и В2, полностью находящихся в пределах границ участка А.

И выводы:
Имеет ли право застройщик осуществлять строительство в пределах участков В1 и В2? Да, имеет право. Потому что участок А был обременён разрешением на строительство. И при преобразовании участка А все вновь образованные земельные участки в его пределах это самое обременение наследуют.
Какие формальные процедуры нужно соблюсти, чтобы закрепить своё право на застройку участков В1 и В2? Да блин, зайти в Минстрой и перевыпустить разрешение на строительство.

[RealTor]

Немножко не так.
Застройщик сначала разделили участок А на Б1 и б2.
А через пол года получил разрешение на строительство участка А и был утвержден градостроитеьный план участка А(именно участка с номером)
Градостроительный план и разрешение на строительство делались уже для несуществующего участка.

[Denbad]

Сообщение от RealTor - в феврале земельный участок А размежевывается на 2 участка B1 и B2 и на них регистрируется право собственности.

Размежевать можете хоть на 100 участков, в кадастр изменения вносились?

Сообщение от RealTor Градостроительный план и разрешение на строительство делались уже для несуществующего участка.

"Привет" администрации поселения, это их грубый косяк преследующийся по закону...

[Enik]

Сообщение от RealTor Градостроительный план и разрешение на строительство делались уже для несуществующего участка.

Значит, градостроительный план и разрешение на строительство юридически недействительны. Нужно их перевыпускать с учётом преобразований земельных участков.

[RealTor]

Сообщение от Denbad Размежевать можете хоть на 100 участков, в кадастр изменения вносились?

Вновь образованные участки внесены в гос кадастр недвижимости в марте и в марте на них получены свидетельства на право собственности и тогда же прекращено право собственности на первоначальный участок.
Старый участок снят с кадастрового учёта спустя полтора года. Это же не дает право застройщику строить на вновь образованных участках в соответствии с утвержденным на старый участок градостроительным планом?

Сообщение от Denbad "Привет" администрации поселения, это их грубый косяк преследующийся по закону...

Возможно косяк есть, но ведь старый участок был на кадастровом учёте.... А в чём губость косяка? Что нарушила администрация? Попросили их выдать разрешение на строительство на несуществующем участке, они выдали

----- добавлено через ~7 мин. -----

Сообщение от Enik Нужно их перевыпускать с учётом преобразований земельных участков.

А построенные и введенные в эксплуатацию многоквартирные дома согласно разрешению и плану сносить?

[Enik]

Сообщение от RealTor А построенные и введенные в эксплуатацию многоквартирные дома согласно разрешению и плану сносить?

Сообщение от Enik Значит, градостроительный план и разрешение на строительство юридически недействительны.

Значит, построенные и введённые в эксплуатацию многоквартирные дома являются самостроем. До тех пор, пока не будут приведены в порядок все соответствующие документы.

[ShaggyDoc]

Сообщение от RealTor А построенные и введенные в эксплуатацию многоквартирные дома согласно разрешению и плану сносить?

Были случаи уже - сносили. Там, где и квартиры проданы добросовестным покупателям. И все из-за несогласованных действий властей, между прочим.

Так что лучше "на воду подуть" и переоформить документы, чтобы всё сходилось. Чтобы не "когда-то соответствовало", а перед получением Разрешения на ввод.

[RealTor]

Сообщение от Enik о тех пор, пока не будут приведены в порядок все соответствующие документы.

А такое возможно, если на момент строительства и введения в эксплуатацию присутствовали вышеуказанные недостатки?

[Enik]

Сообщение от RealTor А такое возможно, если на момент строительства и введения в эксплуатацию присутствовали вышеуказанные недостатки?

То, что до сих пор указанные несоответствия никого не волновали - это не означает, что проблем не будет потом. Даже не так. Отказываетесь привести документы в соответствие - добровольно лишаетесь защиты своих интересов со стороны государства в случае потенциально возможного конфликта. Ну а жить-то можно и так...

[RealTor]

Сообщение от Enik То, что до сих пор указанные несоответствия никого не волновали - это не означает, что проблем не будет потом. Даже не так. Отказываетесь привести документы в соответствие - добровольно лишаетесь защиты своих интересов со стороны государства в случае потенциально возможного конфликта. Ну а жить-то можно и так...

Я немножко не то имел ввиду.... Как можно привести документы в соответствие, если дома уже построены и введены в эксплуатацию?

[Enik]

Сообщение от RealTor Как можно привести документы в соответствие, если дома уже построены и введены в эксплуатацию?

Тем же порядком, которым эти документы получались. Пишете официальное письмо-запрос, прикладываете нужные материалы... Во-первых, бумага и сам дом чисто в плане оформления документов никак между собой не связаны. Это только в обывательском сознании имеется последовательность их возникновения, типа, сначала документы получил, потом дом построил, сдал - и забыл на веки вечные. Нет, не так.
Во-вторых, как бы сказать, хорошо бы получить перевыпущенные документы тем же числом, что и исходные. Задним числом. Вот тут могут возникнуть сложности, которые, впрочем, вполне решаемы.

[RealTor]

Дом введён в эксплуатацию и заселен.
Вы считаете, что можно избежать нежелательных последствий, если получить новое рнс и.... На этом мысли заканчиваются

[Enik]

Сообщение от RealTor Вы считаете, что можно избежать нежелательных последствий, если получить новое рнс и.... На этом мысли заканчиваются

Ну, вот и что я на это должен ответить? Не считаете нужным - не делайте.

[RealTor]

Сообщение от Enik Ну, вот и что я на это должен ответить? Не считаете нужным - не делайте.

Честно говоря, интересовали официальные методы разрешения ситуации. После внедрения ИСОГД предложенные Вами методы могут не сработать.

[Enik]

Сообщение от RealTor Честно говоря, интересовали официальные методы разрешения ситуации. После внедрения ИСОГД предложенные Вами методы могут не сработать.

Честно говоря, иных методов я не знаю. Тогда, наверное, лучше описать эту ситуацию в письме и разослать в инстанции, уполномоченные к решению данного вопроса. Именно на предмет уточнения порядка взаимодействия, типа, "батюшки-матушки, караул, чё делать-то?" Можно даже снабдить письмо душещипательными приписками, вроде "... ввиду исключительной общественной значимости объекта ..." или "... в соответствии с распоряжением президента ...". Чтобы человек из инстанции аж подпрыгнул на стуле в процессе чтения письма. И я не шучу. Важно не только правильно сформулировать вопрос, но и соблюсти технологию написания письма, чтобы в душу западало.

В общем, ещё раз, если не считаете мои методы приемлемыми, узнавайте о наличии иных методов непосредственно у соответствующих инстанций. Offtop: Но вряд ли у вас получится .

[RealTor]

Сообщение от Enik Тогда, наверное, лучше описать эту ситуацию в письме и разослать в инстанции, уполномоченные к решению данного вопроса.

Вот вопрос, что лучше - молчать или напомнить, чтоб снесли

Сообщение от Enik Но вряд ли у вас получится

Чего не получится.... избежать сноса?

[jtdesign]

Не улавливаю смысла действий - один владелец, захотел строиться, получил градплан и разрешение на строительство (для многоквартирного дома тогда и проект прошедший экспертизу должен быть), даже что-то построил и сдал в эксплуатацию, потом (или в процессе) решил разделить землю с неизвестной целью. Offtop: ТС искусно троллит, уже не в первой теме.

[RealTor]

По ошибке разрешение было оформлено на несуществующий участок. Почему первоначальный участок был снят с кадастового учёта только спустя полтора года я не могу Вам сказать.

[MAG37]

Может участки обратно объединить?

И заодно вопрос - на картинке одно здание построено на 2-х участках. Так можно?

[Enik]

Сообщение от RealTor Вот вопрос, что лучше - молчать или напомнить, чтоб снесли

Дурная шутка. Не снесут, потому что право у застройщика есть (писалось выше). Другое дело, что процедура была нарушена, и документы эти не имеют юридической силы.

Сообщение от RealTor Чего не получится.... избежать сноса?

Нет, распинать окладника чиновника, чтобы поскрипел мозгами и изобрёл способ решения Вашей непростой проблемы. Способ, отличный от выпуска документов задним числом за "спасибо" в руб. РФ без НДС.

[VMT]

Сообщение от MAG37 И заодно вопрос - на картинке одно здание построено на 2-х участках. Так можно?

Да, если участки неделимы. Об этом должно быть отмечено в кадастровом паспорте.

[MAG37]

VMT

А что значит не делимы? на сайте росреестра вроде обычные участки.

ГПЗУ выдается на 1 участок, разрешение на строительство тоже

[jtdesign]

Сообщение от RealTor По ошибке

Сообщение от RealTor спустя полтора года

Вот и ошибки никакой нет, просто бюрократия, пока не опубликовано, работаем с тем что есть.

Если ТС написал бы происходящее в хронологическом порядке, сомнения о троллинге бы сильно уменьшились.

Если картинка в #22 данного случая то такое разделение участка совсем непонятное (хотя исторически и не такие бывают).

[RealTor]

Сообщение от jtdesign Вот и ошибки никакой нет, просто бюрократия, пока не опубликовано, работаем с тем что есть.

Можно работать.... но это не значит, что работа происходила с существующим участком. ЗК говорит о том, что как только участок был размещеван, то он перестает существовать.

Сообщение от jtdesign Если ТС написал бы происходящее в хронологическом порядке, сомнения о троллинге бы сильно уменьшились.

Да было всё в #1 и в #21 посте. Еще раз:
месяц 3 - земельный участок А размежевывается на 2 участка B1 и B2 и на участки B1 и B2 регистрируется право собственности, на участок А право собственности прекращается.
месяц 9 - утверждается градостроительный план участка А
месяц 10 - выдается разрешение на строительство на участке А
месяц 20 - участок А снят с кадастрового учёта

Сообщение от jtdesign Если картинка в #22 данного случая

Данная картинка и вопрос из поста #22 к обсуждаемому случаю не имеют никакого отношения.

[jtdesign]

Сообщение от RealTor месяц 9

Это же не происходит автоматически, без спросу. В каком месяце запрашивался градплан? Как следствие и месяц 10.

Сообщение от RealTor месяц 20 - участок А снят с кадастрового учёта

Вот теперь можно начинать отсчет "новой жизни".

Про проект и его экспертизу пока ни слова. Раз дом построен.

[affandy]

Недействительно. Только что была схожая ситуация у одного Заказчика. Переделывал все документы.

[RealTor]

Сообщение от jtdesign Вот теперь можно начинать отсчет "новой жизни".

Почему с этого момента? А не с момента раздела?

Статья 11.4. Раздел земельного участка 1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование

Сообщение от jtdesign Про проект и его экспертизу пока ни слова. Раз дом построен.

ЧТо Вы хотите услышать?

Сообщение от affandy Недействительно. Только что была схожая ситуация у одного Заказчика. Переделывал все документы.

Переделывал до ввода дома в эксплуатацию или после?

[jtdesign]

Сообщение от RealTor А не с момента раздела?

Было ли это где-то зарегистрировано? А то

Сообщение от RealTor месяц 20 - участок А снят с кадастрового учёта

Сообщение от RealTor ЧТо Вы хотите услышать?

Прочитать. Ну например месяц минус 5 - пройдена экспертиза проекта многоквартирного дома. Месяц 18 - дом сдан в эксплуатацию. Итд.

[affandy]

Сообщение от RealTor Переделывал до ввода дома в эксплуатацию или после?

Не дом, а производственный объект... да-да и такое бывает... На этапе подготовки к ЗОС...

[RealTor]

Сообщение от jtdesign Было ли это где-то зарегистрировано? А то

Кадастровые паспорта на вновь образованные участки были поставлены на кадастровый учёт в 3м месяце. Честно говоря, я плохо представляю, как технически осуществляется процедура межевания участка и на основании чего старый снимается с учёта. Но мне кажется, что основанием для межевания, образования новых участков и снятия с учета старого является одно заявление собственника.

Сообщение от jtdesign Ну например месяц минус 5 - пройдена экспертиза проекта многоквартирного дома.

Я уточню этот момент.

Месяц 18 - дом сдан в эксплуатацию.

Месяц 63 - получено РВОЭ. СОгласно РВОЭ в эксплуатацию введен жилой дом, поля о нежилых помещениях и наличию квартир - не заполнены.....

Сообщение от affandy На этапе подготовки к ЗОС

Насколько я понимаю, ЗОС нужно только с июля 2017?

[VMT]

Сообщение от MAG37 А что значит не делимы?

Я неверно сказал, не в кадастровом паспорте, а в градостроительном плане в особых условиях.
Делали недавно реконструкцию здания, размещенного на двух участках и пренадлежащее двум разным собственникам.
В градплане участвовали оба участка как неделимые.

Но это был единый цех с единой технологией.
Если здание разделено конкретно, то вообще проблем нет.

[RealTor]

Сообщение от jtdesign Ну например месяц минус 5 - пройдена экспертиза проекта многоквартирного дома.

Экспертиза не проводилась. Стройнадзор надзор не осуществлял, т.к. на момент получения разрешения на строительство, по их версии, считалось, что дом имел 3 этажа, а не 4ре. Как такое возможно, что подвальный этаж за этаж не посчитали, такое впечатление.... Раньше так было можно(2010)?

[иваниваныч]

Сообщение от RealTor Как такое возможно, что подвальный этаж за этаж не посчитали, такое впечатление.... Раньше так было можно(2010)?

Раньше долго не могли привыкнуть к шизофреническому нововведению нормотворцев, что этажность и количество этажей - вещи разные. В нормативных документах это не пояснялось. Только после того, как в СП в 2012 году официально разделили эти понятия, настало единообразие. До этого мимо экспертиз периодически проскакивали подобные объекты (этажность 3, а количество этажей 4).

[RealTor]

Сообщение от иваниваныч Раньше долго не могли привыкнуть к шизофреническому нововведению нормотворцев, что этажность и количество этажей - вещи разные. В нормативных документах это не пояснялось. Только после того, как в СП в 2012 году официально разделили эти понятия, настало единообразие. До этого мимо экспертиз периодически проскакивали подобные объекты (этажность 3, а количество этажей 4).

Маленькая поправка в 98 году....
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37, этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.
В любом случае, по факту количество этажей 4(включая подвал)!!!

к шизофреническому нововведению нормотворцев, что этажность и количество этажей - вещи разные.

А мне кажется, это логично. Вот подъезжаете вы к паркингу - 2 надземных этажа и 8мь подземных. Собеседнику ведь скажете, что подъехали к 2х этажному, а не к 10ти этажному зданию.

[иваниваныч]

Сообщение от RealTor Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37, этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.

Этажность и до 1998 года определялась по числу надземных этажей. Она и сейчас так определяется. Но впервые в нормативных документах было заявлено, что этажность и количество этажей - не одно и тоже, только в СП 118.13330.2012 (приложение Г) и СП 54.13330.2011 (приложение В). До этого понятием "количество этажей" вообще нигде не оперировали, речь шла только об "этажности". Потому и происходила путаница, причем далеко не всегда со злым умыслом.

[RealTor]

Сообщение от иваниваныч СП 54.13330.2011

Ацкий документ - авторы считают, что дом может быть одновременно и жилым, и многоквартирным, что противоречит жилищному кодексу.