[СеРый]

Здравствуйте!!! Очень хочется узнать: какие могут проявится плюсы и минусы устройства мансардного этажа при реконструкции сталинской 5-тиэтажки. Вопрос комплексный и касается всех стадий воплощения идеи в жизнь, от стадии проектирования до завершающих работ. Мне предстоит делать дипломный проект по данной теме и хотелось бы учесть все моменты. Может кто то ввиду своего опыта может дать совет касающийся применения каких то новых технологий в данном вопросе=) Поделитесь мыслями=)

Вроде тема актуальная, а на практике мало где применяется, видать есть какие-то подводные камни...

[Алексей-pgs]

Сообщение от СеРый Вроде тема актуальная, а на практике мало где применяется, видать есть какие-то подводные камни...

По мне главный камень это сам термин "реконструкция", т.е. после реконструкции все здание должно соответствовать всем нормам, а этого добиться сложно и дорого. Тем, кому удается "мутными" путями договорится со всякими экспертизами и прочими службами о иной формулировке при устройстве мансарды - тот и делает.
У меня кстати диплом тоже был похож немного на Ваш. У меня была реконструкция и повышение этажности здания методом "Фламинго" с повышением сейсмостойкости реконструируемого здания. Плюсов много - увеличение жилых площадей, повышение сейсмостойкости, а минусы то что все это очень дорого, строительство скорее всего придется вести в стесненных условиях, а также, скорее всего, придется на год другой отселить жильцов нижнего здания.

[СеРый]

Сообщение от Алексей-pgs а минусы то что все это очень дорого

дорого...но по сравнению с затратам на снос и возведение нового здания нет...ошибаюсь?=)

Сообщение от Алексей-pgs а также, скорее всего, придется на год другой отселить жильцов нижнего здания

и этого никак не избежать??? я думаю возможно разработать технологию ведения работ при условии, что здание жилое.

[Шишков В.С.]

Сообщение от СеРый дорого...но по сравнению с затратам на снос и возведение нового здания нет...ошибаюсь?=)

Это не факт. Реконструкция порой дороже обходится. Индивидуально считать надо.

[СеРый]

Сообщение от Шишков В.С. Реконструкция порой дороже обходится.

А за счет чего может произойти такое удорожание? Ну, я согласен, что для каждого случая будет отдельный расчет, который это определит, но если берем обычную сталинскую 5-тиэтажку и реконструируем ее с устройством мансарды, фасадом и т.д.

[Шишков В.С.]

Реконструкция указанной пятиэтажки в обязательном порядке должна включать в себя:
-полную замену оконых и дверных заполнений
-полную замену всей инженерии
-капремонт и усиление несущих конструкций (начиная от фундамента и заканчивая перекрытиями)

При наличии стесненности - удорожание минимум 1,25. При неотселении жильцов - еще плюс 1,5. Итого стоимость уже составит 1,75 от нового строительства.

Это если кратко.

[СеРый]

Существенно...согласен, а можно ли за счет чего-то минимизировать?

[Шишков В.С.]

Можно. Сначала нужно уточнить, что будет входить в реконструкцию в вашем конкретном случае.

[Sid Barret]

Сообщение от Алексей-pgs По мне главный камень это сам термин "реконструкция", т.е. после реконструкции все здание должно соответствовать всем нормам, а этого добиться сложно и дорого.

Привет, земляк!
Добиться соблюдения всех норм после реконструкции не сложно и дорого, а просто невозможно, это утопия...
Можно сделать "правильное" обследование и признать аварийным перекрытие последнего этажа и выполнить усиление оного с устройством мансардного этажа. По крайней, в правовом бардаке Украины такое уже реализовывалось

Да и еще...метод "фламинго" ни коим образом не повышает сейсмостойкость существующего здания! Оставь этот миф на кафедре НАПКСа

[cardinalus]

Также удорожание произойдет из-за того, что далеко не каждый житель это сталинки захочет мансарду над головой и его надо подмазывать.
Вопрос не совсем по теме: СеРый, а ты чей проект берешь за основу? не Лымарева, случайно? Ты же из ЮУрГУ? Он делает такие проекты усиления, то есть он ГИП по таким проектам...

[olf_]

Вы подумайте где и как разместить лифт, и сколько их нуно?

Вроде тема актуальная, а на практике мало где применяется, видать есть какие-то подводные камни...

- актуальная для студентов.., а что на практике - Вам ответили в начале.

[cardinalus]

а лифт тут умельцы делают снаружи)))
Это не шутка

[СеРый]

Сообщение от cardinalus СеРый, а ты чей проект берешь за основу? не Лымарева, случайно? Ты же из ЮУрГУ? Он делает такие проекты усиления, то есть он ГИП по таким проектам...

Из ЮУрГУ, но фамилии такой не слышал, к сожалению. А основы пока что нет=(, я слышал, что Артель-С занималась такими проектами, выход на них есть, но не уверен что всю нужную информацию удастся получить...

[cardinalus]

Артель-С это хорошо. Просто также проектами занимался БРИЗ и Альфа-Проект. Две студенческие организации. Проекты там у них... порви и выкини. На Яблочкина такую сейчас проектируют, например студент Исмагилов этим занимается - твой поток.
Весь интернет говорит о том, что это не прибыльно, но всегда есть Бульман, который в это не верит.Возьми лучше на диплом что-то по-проще. Ты запаришься и с технологией и с конструкциями (КМ). Тебе это надо?

[Алексей-pgs]

Сообщение от Sid Barret Да и еще...метод "фламинго" ни коим образом не повышает сейсмостойкость существующего здания! Оставь этот миф на кафедре НАПКСа

Хы-хы. Метод действительно немного странный, но по моей расчетной схеме (та тот момент когда был студентом) надстройка действительно помогала. Хотя и без пристройки, по моей схеме, все не так уж страшно было.

Сообщение от cardinalus его надо подмазывать.

вот это точно... надо письменное согласие всех жильцов дома или подъезда (точно не знаю), а наши добрые люди всегда хотят заработать на тех кто собрался что-то строить (значит есть деньги). Вот оно все и тянется...

Сообщение от Шишков В.С. Реконструкция указанной пятиэтажки в обязательном порядке должна включать в себя: -полную замену оконых и дверных заполнений -полную замену всей инженерии -капремонт и усиление несущих конструкций (начиная от фундамента и заканчивая перекрытиями) При наличии стесненности - удорожание минимум 1,25. При неотселении жильцов - еще плюс 1,5. Итого стоимость уже составит 1,75 от нового строительства.

нунуну, напугали, все всегда весьма индивидуально.
с какого перепугу замена дверей, окон, инженерии? Может в мск есть такие требования и мне про них неведомо. У нас такого нет

[Шишков В.С.]

Сообщение от acid с какого перепугу замена дверей, окон, инженерии?

Я исхожу из предположения, что все эти вещи выработали свои сроки эксплуатации и подлежат полной замене.
Сталинская - значит не позже 53-го года. Все изношенные элементы здания подлежат замене, коли речь идет о реконструкции.

[pol1982]

В Ленинском р-не Челябинска пару пятиэтажек капитально отремонтировали с надстройкой двухуровневой мансарды.
Лифтов не устанавливали, но полностью заменили ВСЕ окна и коммуникации. Часть финансирования(50%) было бюджетное.
Дома правда были кирпичные хрущевки.
Топикстартеру. Вы ничего не путаете. Что-то я не припомню пятиэтажных кирпичных сталинок у нас в городе.

Сообщение от Шишков В.С. Я исхожу из предположения, что все эти вещи выработали свои сроки эксплуатации и подлежат полной замене

ну если из такого, то да, но за 50 лет по идее должен был быть как минимум один кап ремонт... Ну опять к мысли подвожу что все индивидуально. Много зависит и от источника финансирования и тд

[СеРый]

Сообщение от pol1982 Топикстартеру. Вы ничего не путаете. Что-то я не припомню пятиэтажных кирпичных сталинок у нас в городе.

Вот как раз в Ленинском р-не г. Челябинск, имеется здание, на примере которого я собираюсь применять эту технологию в проекте.

[pol1982]

Сообщение от СеРый Вот как раз в Ленинском р-не г. Челябинск, имеется здание, на примере которого я собираюсь применять эту технологию в проекте.

Это на Сельмаше? Просто на примере сталинских домов у Вас ничего не получиться, т.к. в Ленинском грунты плохие.
Сейчас проектируем каркас. В качестве несущего слоя
Глина твердая (Īp= 0.42, ĪL <0), непросадочная, средненабухающая, характеризу-ется величинами относительного набухания sw = 0.084 д.ед., влажности набухания Wsw = 0.47 д.ед., относительной усадки sh = 0.100 д.ед., давления набухания Psw = 0.34 МПа.
По лабораторным данным грунт характеризуется следующими нормативными значения-ми показателей: плотность частиц – 2.78 г/см3, плотность грунта - 1.89 г/см3, плотность сухого грунта - 1.40 г/см3, коэффициент пористости – 0.98 д.ед., природная влажность - 0.34 д.ед., удельное сцепление – 68 кПа, угол внутреннего трения – 10о, компрессионный модуль дефор-мации – 6.2 МПа.
Для оценки сжимаемости толщи модуль деформации принимается по материалам поле-вых опытных испытаний грунта статическими нагрузками на прилегающей территории [14] Е = 9 МПа.
Расчетные значения прочностных параметров принимаются по лабораторным данным:
при α = 0.85
плотность грунта - 1.88 г/см3,
удельное сцепление - 62 кПа,
угол внутреннего трения - 9о
при α = 0.95
плотность грунта - 1.88 г/см3,
удельное сцепление - 58 кПа,
угол внутреннего трения - 8о.

С вероятностью 98% придется усиливать фундаменты. Но это полбеды. Прежде чем начинать проектировать, необходимо всестороннее обследование здания и фундаментов. Как Вам уже выше говорили, что современные нормы стали гораздо жестче.
Так что экономически Вы не сможете обосновать рентабильность данного мероприятия.
Давайте прикинем без стоимости строительных работ:
1. Обследование здания - по минимому 300-400 тыс.руб.
2. Проект реконструкции - по минимому 500-600 тыс.руб
3. Устройство лифта на каждый подъезд - 1000 тыс.руб
4. Замена всех коммуникаций, в т.ч. вентиляция, водоснабжение, отопление, электрика. Отопление на одну комнату - 10 тыс.руб. Плюс ВСЕ счетчики-вода, газ,электричество,отопление
5. Замена всех окон - 15 тыс.руб за 1 окно
и тд.
На выходе получаете 1-3 этажа (если это про дом который в районе магазина Новоросийский) сомнительной коммерческой привлекательности.

Вообщем совет. Обсудите с Вашим руководителем диплома. А то на защите выплывет экономическая целесообразность вашей работы.

[olf_]

Сообщение от cardinalus а лифт тут умельцы делают снаружи)))

- как бы для реконструируемого жилого здания разместить лифт снаружи это само собой.. - здесь открытий нет..

Сообщение от cardinalus Это не шутка

- ух ты! реализованный пример в студию! (реконструированное 4...5-эт. жилое здание на территории РФ с 2000 по 2011 годы)

[Axe-d]

Напужали студента... Да все нормально, возможно.
Не стоит забывать, что новое строительство требует новой земли, которой в самой большой в мире стране не хватает. То что фундаменты придется усилять - совсем не факт. Мансарда из каких-нибудь ЛСТК не то что незначительно догрузит, а наоборот, может уменьшить нагрузку на здание, если, к примеру, в качестве утеплителя на чердаке лежала тяжеленная засыпка.
Лифт при надстройке мансардного этажа допускается не предусматривать. Как и утепление существующих стен до современных норм. Достаточно повысить энергоэффективность здания. В итоге стоимость "коробки" для новых квадратных метров может оказаться значительно ниже, чем при новом строительстве. И даже "подвисание" на ней стоимости замены коммуникаций, окон и пр. на существующем здании не обязательно перекроет цену нового строильства.
Коммерческая привлекательность новых квадратных метров будет действительно невысока, ну так их необязательно продавать, а использовать для "социального найма". Т.о. получается, что при подобной реконструкции заказчиком будут выступать местные власти, которые убивают двух зайцев - осуществляют капремонт существующего жилого фонда и получают жилье для социального найма.

[pol1982]

Сообщение от Axe-d Напужали студента... Да все нормально, возможно. Не стоит забывать, что новое строительство требует новой земли, которой в самой большой в мире стране не хватает. То что фундаменты придется усилять - совсем не факт. Мансарда из каких-нибудь ЛСТК не то что незначительно догрузит, а наоборот, может уменьшить нагрузку на здание, если, к примеру, в качестве утеплителя на чердаке лежала тяжеленная засыпка. Лифт при надстройке мансардного этажа допускается не предусматривать. Как и утепление существующих стен до современных норм. Достаточно повысить энергоэффективность здания. В итоге стоимость "коробки" для новых квадратных метров может оказаться значительно ниже, чем при новом строительстве. И даже "подвисание" на ней стоимости замены коммуникаций, окон и пр. на существующем здании не обязательно перекроет цену нового строильства. Коммерческая привлекательность новых квадратных метров будет действительно невысока, ну так их необязательно продавать, а использовать для "социального найма". Т.о. получается, что при подобной реконструкции заказчиком будут выступать местные власти, которые убивают двух зайцев - осуществляют капремонт существующего жилого фонда и получают жилье для социального найма.

Да ради бога, пусть фантазирует.
Но хотелось бы чтобы дипломы были приземленными.

А по теме. Главная проблема заключается в том, что реконструкции подвергается жилой приватизированный дом. В котором надо договориться СО ВСЕМИ жильцами, что влечет за собой существенное удорожание, а на выходе получаем ТОЛЬКО мансарду.

Кстати говоря, в домах в которых выполняли такую реконструкцию квартиры продавались ОЧЕНЬ долго. Лифт правда не устраивали, но были заменены ВСЕ коммуникации и окна.

[СеРый]

Сообщение от pol1982 А по теме. Главная проблема заключается в том, что реконструкции подвергается жилой приватизированный дом. В котором надо договориться СО ВСЕМИ жильцами, что влечет за собой существенное удорожание, а на выходе получаем ТОЛЬКО мансарду.

Считаете люди не будут рады за чужой счет ремонт себе в квартире сделать?

[Axe-d]

Сообщение от pol1982 А по теме. Главная проблема заключается в том, что реконструкции подвергается жилой приватизированный дом. В котором надо договориться СО ВСЕМИ жильцами, что влечет за собой существенное удорожание, а на выходе получаем ТОЛЬКО мансарду.

Так с жильцами за ближайший капремонт и замену окон на пластиковые и догавариваются!

Сообщение от pol1982 Кстати говоря, в домах в которых выполняли такую реконструкцию квартиры продавались ОЧЕНЬ долго. Лифт правда не устраивали, но были заменены ВСЕ коммуникации и окна.

А я говорил не про продажу. В стане еще еще случается, что бюджетникам квартиры дают. И местным администрациям, которые тратят на это бюджентные деньги, такой вариант очень выгоден

[pol1982]

Сообщение от СеРый Считаете люди не будут рады за чужой счет ремонт себе в квартире сделать?

Возможно, но всегда найдется недовольный, которому этого мало!
Вопрос кто будет платить. Город платить не будет, инвестору не интересно в силу изночальной убыточности.
Так что данная работа из разряда фантастики.

[cardinalus]

Проект, о котором я говорил - делал студент. он "будет строиться" на Яблочкина. Проект - гавно. Не покажу)))

[twilight]

Сообщение от СеРый Считаете люди не будут рады за чужой счет ремонт себе в квартире сделать?

Наверняка найдутся те кому таджикский евроремонт даже даром не нужен.

[СеРый]

Сообщение от cardinalus Проект, о котором я говорил - делал студент. он "будет строиться" на Яблочкина. Проект - гавно. Не покажу)))

Проект уже защищенный???)))

[d_dash]

Сообщение от olf_ реконструированное 4...5-эт. жилое здание на территории РФ с 2000 по 2011 годы

http://www.arhpress.ru/bizklass/2003/7/28/1.shtml
вот другой ракурс: http://www.panoramio.com/photo/35352283
Offtop: там ещё много интересных фото Архангельска, где видно в каком состоянии находятся деревянные дома, стоящие в самом центре на центральных улицах: просп. Советских Космонавтов, например.
Смету я озвучить не могу, потому что не знаю. Но лифт в этом доме не делали, окна пластиковые сделали во всех квартирах.
А ещё личное наблюдение - зимой на крыше снег тает! то есть кровля утеплена недостаточно!

[olf_]

d_dash подобное отыскать не проблема, достаточно прогуляться..
а если не выдергивать фразы из контекста, то имелось в виду -

реконструированное 4...5-эт. жилое здание с устройством лифта на территории РФ с 2000 по 2011 годы

[cardinalus]

Тот студент свой диплом не защищал еще и для его же блага не советую ему брать этот проект)))
Но, если по теме, в интернете куча информации, что это не выгодно

[СеРый]

суть:на деле ПРАКТИЧЕСКИ не выполнимо, но теоретически возможно=)

Может у кого-нибудь информация какая нибудь есть, расчеты какие-нибудь, решения, чертежи, технология? не поделитесь?