[София К.]

Я блондинка, вынужденная досконально разобраться в теме. Заранее прошу прощения за косноязычие.

Имеем подвал многоквартирного дома, сданный год назад. Очевидны проблемы с гидроизоляцией (битумная лента, Красногорский район с грунтовыми водами, близко лежащими к поверхности). Сейчас в стенах подвала микротрещинки, из которых стекают ручейки. На стенах в подвале живет плесень разных цветов. Застройщик не хочет исправлять проблемы.

Есть идея самим позвать пенетронщиков для исправления проблемы: смены технологии выполнения гидроизоляции. Они собираются снять плитку, стяжку, штробить, использовать пенекрит и пенетронную пропитку.

Вопрос: является ли штробление конструктивным изменением? По логике - нет. Но Жилищным кодексом гарантирован пятилетний гарантийный срок, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. Если мы сами в одной секции подвала, где ситуация критическая, сделаем гидроизоляцию как надо, сможет ли застройщик отказаться от остальных гарантий?

Буду признательна за толковые комментарии, ссылки на законодательные и подзаконные акты (м.б., письма Мистроя или Стройнадзора на эту тему) и СНиПы, и просто советы, к кому обращаться для получения ответа на этот вопрос. Буду очень благодарна

[Tyhig]

София К.,
Нарушено требование
СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями N 1, 2, 3)

10.4 ... В необходимых случаях должны быть приняты соответствующие меры от проникновения дождевых, талых, грунтовых вод в толщу несущих и ограждающих конструкций здания, а также образования недопустимого количества конденсационной влаги в наружных ограждающих конструкциях путем достаточной герметизации конструкций или устройства вентиляции закрытых пространств и воздушных прослоек.

Договор не содержит перечисления необходимых случаев.

ГК РФ Статья 469. Качество товара

2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

ГК РФ Статья 721. Качество работы

1. Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода. ...

Постановление Госстроя установлены обычно предъявляемые требования к подвалам.
Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"

3.4.4. В случае выпадения на поверхностях конструкций конденсата или появления плесени необходимо устранить источники увлажнения воздуха и обеспечить интенсивное проветривание подвала или технического подполья через окна и двери, устанавливая в них дверные полотна и оконные переплеты с решетками или жалюзи.

4.1.3. ... Подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию. Температура воздуха должна быть не ниже +5°С, относительная влажность воздуха - не выше 60%.

Заказчик уже проиграл потенциальный суд.

Но ваша проблема глубже.
Суд судом, но что вы будете делать со зданием с дефектами или отсутствующей гидроизоляцией подвала ? Замена или восстановление гидроизоляции в подвале жилого здания это многомиллионные работы, гораздо дороже вашей квартиры.
В то же время, вы сами виноваты, что не указали в договоре специальных требований к гидроизоляции подвала, не наняли фирму проверяющую договор перед подписанием и контролирующую работы с вашей стороны.
К тому же вы явно купили квартиру в дешевом доме. Потому что у нормальных застройщиков подвалы сухие. Что же вы хотели от дешевого дома ? Золотые унитазы ?
Вы сами подписали такой плохой договор. Что же вы теперь хотите от интернета ? Чтобы вас научили не подписывать что не надо и тщательнее выбирать покупки ? Всё-таки жизнь - справедливейшая штука. Вы своей покупкой намеренно обрушили цены и качество на рынке недвижимости и теперь будете жить в сыром доме.

Теперь вы можете обанкротить генподрядчика (а не заказчика, у заказчика уставной капитал 10 тыс. руб., а у генподрядчика скорее всего осталась техника). И что дальше ? Будет сложно получить желаемое не приложив к этому усилий в начале при заключении договора. Стоимости техники генподрядчика скорее всего не хватит на требуемые работы.
Скорее всего генподрядчик будет тянуть с выполнением работ по гарантии до её истечения. Вероятно, что какие-то фальшивые работы он произведёт и будет выдавать за замену или восстановление гидроизоляции. Вы годами будете доказывать, что эти работы фальшивые.
Вам предложат, в итоге, неустойку... Спустя 3-5 лет...


На будущее, ваш следующий договор на покупку новой недвижимости должен включать в себя требования:
...) Все помещения здания ниже планировочной отметки, в том числе подвал, цокольный этаж, выходы должны иметь надёжную гидроизоляцию. Гидроизоляция должна быть выполнена в 2 (3) контура: по бетону и внутренним гидрошпонкам, а также наружная по 2 слойной рулонной гидроизоляции и наружным гидрошпонкам (свой вариант). По бетонной подготовке фундаментов рулонную гидроизоляцию выполнить/не выполнять (народ пока не решил как лучше).
Гидроизоляция всех помещений и выходов здания должна надёжно защищать от верховодки, талых вод, сугробов и т.п.
Уровень подземных вод в месте расположения здания должен быть понижен до отм. ниже отм. пола самого нижнего помещения на 1 (возможны варианты) м.
СП "Защита от подземных вод" является обязательным, также обязательными являются все его требования без исключения.
Генподрядчик обязан заказывать на заводе-изготовителе сложные сварные соединения гидрошпонок. Генподрядчик обязан предоставлять по требованию документы подтверждающие указанный заказ. Перечень сложных сварных соединений: ... При выполнении данных работ на месте подрядчик обязан предоставить лицензию завода-изготовителя гидрошпонок на производство этих работ.
Покупатель осуществляет приёмку всех контуров гидроизоляции, водопонижения и обратную засыпку лично или через третьих лиц с подписанием актов скрытых работ. Производить последующие работы без приёмки предыдущих работ покупателем запрещается.
Покупатель осуществляет приёмку проектной и рабочей документации на здание сам или силами третьих лиц с подписанием акта. Производить работы без приёмки покупателем ПД и РД запрещается.

Да и пенетронщики - это лохотронщики. Но на вас вообще грех не заработать, так что пусть делают. Всё равно у вас подвал дырявый. Дыркой больше, дыркой меньше...


Так как все покупателя по уши в ипотеках, то уже ничего тут не сделаешь.
Придётся сделать зумпф и откачивать воду из подвала лишним насосом силами ЖЭК или ТСЖ. Это большие деньги, но вам это будет дешевле восстановления г.и..
Можете потребовать неустойку с генподрядчика. Не работами, а деньгами. Но суд тут будет на стороне подрядчика. Скажите что вы им кровь выпьете, может быть генподрядчик пойдёт навстречу одной квартире и дадут разово деньгами.
Из подешевле можете попробовать выполнить водопонижение в канализацию по дополнительному договору с Водоканалом, но это дело хитрое и сложное. Почти невозможное, чтобы ещё потом и работало через 10 лет...

[Aragorn]

Могу добавить еще требования 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" - самый что неинаесть обязательнейший документ.

Статья 25. Требования к обеспечению защиты от влаги 1. В проектной документации здания и сооружения должны быть предусмотрены конструктивные решения, обеспечивающие: 1) водоотвод с наружных поверхностей ограждающих строительных конструкций, включая кровлю, и от подземных строительных конструкций здания и сооружения; 2) водонепроницаемость кровли, наружных стен, перекрытий, а также стен подземных этажей и полов по грунту; 3) недопущение образования конденсата на внутренней поверхности ограждающих строительных конструкций, за исключением светопрозрачных частей окон и витражей.

В то же время, вы сами виноваты, что не указали в договоре специальных требований к гидроизоляции подвала

Я конечно в деталях не разбираюсь, но в договоре наверное не обязательно прописывать то, что и так должно быть по-умолчанию. Здание должно быть построено и спроектировано таким образом, чтобы выполнялись все требованиям 384-ФЗ, а водонепроницаемость конструкций и так следует исходя из требований ст. 25. Или тогда давайте в договоре прописывать все проектные параметры, обеспечивающие соблюдение всех требований 384-ФЗ - так это на несколько 10-ков листов получится, а может быть и сотен.

Вопрос: является ли штробление конструктивным изменением?

Подскажите, откуда Вы взяли этот термин - конструктивное изменение? из договора? и если из договора, то как звучит этот пункт?

[София К.]

[quote=Tyhig;1892133]София К.,
Нарушено требование
СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями N 1, 2, 3)


Tyhig, спасибо огромное за ответ! Очень благодарна за информацию. Это ровно то, чего я хотела. Советов не просила в интернете :-)

Вероятно, у Вас есть право свысока учить жить меня (и многия тыщи таких же) :-) Вы очень правы, не согласиться не могу, понимая, как устроена наша судебная система. Откаты за получение строительных проектов губернаторы получают ровно за то, чтобы спасать судьбы горе-проектировщиков и горе-строителей звонком судье в нужный момент. Да, борьба с системой может вытянуть очень много ресурсов временных и денежных. Но, вероятно, как дольщик, я не должна была вникать в то, как проектируется фундамент и соблюдается ли технология выполнения г.и. Кто же пустил бы меня на стройплощадку и каковы мои полномочия для проверок... Дело сделано, дом с дыркой, надо попытаться исправить ситуацию, насколько это возможно. Дорогие проекты в Москве (Алые паруса, апартаменты в Сити) качеством строительства тоже похвастаться не могут. Жилье мое не из дешевых, особенно в сравнении с МРОТ. Но будем жить с тем, что есть. Всё равно очень Вам благодарна.

----- добавлено через ~19 мин. -----

Сообщение от Aragorn Могу добавить еще требования 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" - самый что неинаесть обязательнейший документ. Подскажите, откуда Вы взяли этот термин - конструктивное изменение? из договора? и если из договора, то как звучит этот пункт?

Aragorn, спасибо Вам огромное за информацию!!! Термин не из договора. Это сомнения мои и наших дольщиков. Пенетронщики всё же затронут бетонный под и стены в подвале, а это конструктивные элементы. Я не строитель и не близка нисколько к теме, но пришлось вникнуть и логически я понимаю, что штробление пола и стен подвала не является изменением. Это ремонт. Беседовала со строителями, они мне подтвердили, что это ремонт. Но исходные данные таковы, что правосудие наше абсолютно зависит от губернатора (и/или Президента), застройщик не желает по-настоящему исправлять ситуацию. Кстати, адвокаты, уже двое, подтвердили наши сомнения, а поскольку дом сдан менее года назад, то 5-летняя гарантия застройщика всё еще действует, исправить всё это он обязан по жилищному кодексу и может начать отпираться от гарантии в т.ч., в худшем случае. Вероятно, после наших настойчивых требований выполнят часть работ на "отвали". Самый вероятный сценарий прописан в посте Tyhig. Дилемма - положить кучу времени и ресурсов на борьбу с системой или просто исправить всё своими силами. Это не вопрос, это я просто описываю наши мысли по поводу ситуации. Спасибо Вам тоже!

----- добавлено через ~22 мин. -----

Сообщение от Tyhig Из подешевле можете попробовать выполнить водопонижение в канализацию по дополнительному договору с Водоканалом, но это дело хитрое и сложное. Почти невозможное, чтобы ещё потом и работало через 10 лет...

П.С. Забыла добавить - ливневой канализации у нас нет. То есть, колодцы во дворе есть, но они никуда не ведут. Я себе и в страшном сне не могла представить, что строить можно ТАК. У нас так. Это не для комментариев. Это к тому, как бывает.

[Tyhig]

Offtop: София К., так вы сами формируете рынок. Потом проектировщиков этот рынок заставляет делать вам такие дома. Ещё бы нас отмазывали, так нет, сажают... Богатый выбор обычно - или увольняйся или делай говнодом из картона на свой страх и риск. Мы, проектировщики, тут сидим и гадаем, зачем вы, покупатели покупаете говно и нас принуждаете его проектировать.
А ещё думаем, когда же вы догадаетесь судиться по мелочам, нормально платить и насиловать застройщиков за качество.
Проектировщики не горе, а у них свои семьи и кризис. А строители ещё больше рабы и собственной воли не имеют.
Эта вещь которую вы купили, слишком сложная чтобы просто купить и пользоваться.


Гидроизоляция подвала закладывается внутри железобетонных конструкций и снаружи них.
При бетонировании бетон отливается участками, между которыми располагаются рабочие швы. Сам бетон обычно неплохо держит воду, но вот сквозь швы вода как раз и льётся. В рабочие швы закладывают гидрошпонки. Или не закладывают, ? как у вас ?
Если г.и. не заложили, что бывает, то заново её уже не заложить. Ещё стены подвала откопать крайне сложно, но можно. Но как быть с г.и. под полом подвала, ведь на нём стоит ваш дом. Его же не поднимешь. И внутрь бетона тоже сложно.

Пенетронщики могут локально разбить рабочие швы в бетоне и выполнить их заново из более водонепроницаемых материалов. Но это не всегда срабатывает. Вероятность успеха весьма мала. Если речь о локальном ручье, то пенетронщики отремонтируют его успешно. Если весь подвал с неизолированными рабочими швами без гидрошпонок, то пенетронщики скорее найдут такое место, где их технология просто будет невозможна. Сделают там абы как и т.п. Да и сама подобная технология плоха.
А ведь ещё можно ли штробить ж.б. конструкции. Они же несут здание. Сделал штробу - дом упал. При штроблении бетона штроба остаётся в нём навсегда, несмотря на заделку. Заделка не будет работать на нагрузки, это просто заплатка. То есть штробой вы навсегда уменьшаете толщину стен/плит под нагрузкой... А малой штробой ремонт не сделать, надо разбивать много.
При этом материалы и работы крайне дороги.
Но это надо смотреть уже профи по месту что и как там у вас течёт. Возможно это ваш вариант и крайне редко, но спасение. Например часто забывают одежду/обувь/мусор в стенах и вода течет по ним.


Ещё вариант (самый популярный на форуме среди проектировщиков) - заложить вокруг здания водопонижение, дренаж с выпуском в канализацию. Дренажные трубки делаются ниже пола подвала и вода до подвала не доходит.
Это не исключит верховодку, сугробы и т.п., но там уже будут не ручьи.
Проблема дренажа - его легко проектировать, но по факту он в России не работает. Почему читайте форум сами.
И это тоже большие деньги.
И это может посадить и разрушить ваше здание или соседние дома.
Если будете что-то делать это ваш вариант. Рекомендую.

Третий вариант - насос и зумпф в подвале.

Самим тратить деньги на этот ремонт нет смысла. Слишком всё сложно и взаимоувязано. Ремонт надо проектировать.
Надо сначала определить причину протечки. А уже потом её устранять. Нет смысла "просто сделать ремонт" оставив причину. Литься может и перестанет на время, если здание не рухнет... Надо делать обследование и проект на этот ремонт. Уже это вам в копеечку.
Если что-то делать, то лучше через застройщика официально. Но см. выше мой пост.

[София К.]

Сообщение от Tyhig Offtop: София К., Мы, проектировщиким у вас течёт. Возможно это ваш вариант и крайне редко, но спасение. Например часто забывают одежду/обувь/мусор в стенах и вода течет по ним. Ещё вариант (самый популярный на форуме среди проектировщиков) - заложить вокруг здания водопонижение, дренаж с выпуском в канализацию. Дренажные трубки делаются ниже пола подвала и вода до подвала не доходит. Это не исключит верховодку, сугробы и т.п., но там уже будут не ручьи. Проблема дренажа - его легко проектировать, но по факту он в России не работает. Почему читайте форум сами. И это тоже большие деньги. И это может посадить и разрушить ваше здание или соседние дома. Если будете что-то делать это ваш вариант. Рекомендую. Третий вариант - насос и зумпф в подвале.

Tyhig, спасибо огромное! :-) Видите, мы все рабы :-) У всех свои семьи, свой кризис и свои проблемы :-) Можно ли будет обращаться к Вам за советами по делу? Информативнее комментариев не встречала.

[Магомед Магомедов]

Сообщение от Tyhig Третий вариант - насос и зумпф в подвале.

Постоянная откачка воды из подвала запрещена.

3.7. Сырость в подвальных помещениях необходимо ликвидировать путем выполнения работ по гидроизоляции фундаментов и устройства системы дренирования, не допуская постоянной откачки воды из подвала, так как это приводит к разрушению фундамента.

Сообщение от Tyhig Если г.и. не заложили, что бывает, то заново её уже не заложить. Ещё стены подвала откопать крайне сложно, но можно. Но как быть с г.и. под полом подвала, ведь на нём стоит ваш дом. Его же не поднимешь. И внутрь бетона тоже сложно.

Для этого инъекционная гидроизоляция есть.

[ТЕХОРГСТРОЙ]

Сообщение от София К. Имеем подвал многоквартирного дома, сданный год назад

Сообщение от София К. Есть идея самим позвать пенетронщиков для исправления проблемы

Как только Вы сами что-то сделаете, считайте, что своими руками сняли всю ответственность с Застройщика за протечки в подвале Вашего многоквартирного дома...

[Tyhig]

Offtop: Кстати, вот, ТЕХОРГСТРОЙ, местный гуру по гидроизоляции как раз для вашего случая. Он этих пенетронщиков на завтрак ест...

[kruz]

Сообщение от ТЕХОРГСТРОЙ Постоянная откачка воды из подвала запрещена. Цитата: 3.7. Сырость в подвальных помещениях необходимо ликвидировать путем выполнения работ по гидроизоляции фундаментов и устройства системы дренирования, не допуская постоянной откачки воды из подвала, так как это приводит к разрушению фундамента.

Забавны дела твои, господи, когда премьер г. Москвы начинает учить гидроизоляции. У него оказывается, что фильтрация разрушает бетонные фундаменты... Теоретически это да, но для этого должны пройти десятилетия и столетия, иначе тоже метро не использовала такое и не перекачивало кубы воды.. Может всё же речь про основание и суффозию? Дак для этого и учат инженеров, чтобы исключить скоросной перенос частиц водой.

----- добавлено через ~8 мин. -----

Сообщение от Магомед Магомедов Для этого инъекционная гидроизоляция есть.

Инъекцонные технологии оптимальны для условий, когда видишь, куда качаем. Если начинается прокачка "в слепую", например просто за стенку,. Когда думаем, что раствор имеет разум и сам найдет, куда ему надо... То это или от безысходности, или просто для отмыва и зарабатывания денег.

[Магомед Магомедов]

Сообщение от kruz когда премьер г. Москвы начинает учить гидроизоляции.

Это до него придумали. Например Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий (Утверждено Госстроем СССР 8 сентября 1964 года) тоже указывает:

32. В целях предохранения зданий от неравномерных осадок воспрещается: устройство в подвалах новых фундаментов для размещения оборудования вблизи стен без исследования грунтов и разработанного и утвержденного проекта; систематическая откачка воды из подвала, если наблюдается, что с водой вымываются частицы грунта;

Сообщение от kruz Теоретически это да, но для этого должны пройти десятилетия и столетия

Так десятилетиями и качают. Каждый день. Например, воду от дырявого городского водопровода, идущего вдоль подвала. Потому и запрещают откачку.

Сообщение от kruz Инъекцонные технологии оптимальны для условий, когда видишь, куда качаем. Если начинается прокачка "в слепую", например просто за стенку,. Когда думаем, что раствор имеет разум и сам найдет, куда ему надо...

Я генподрядчика заставлял инъецировать. В рамках гарантии. До тех пор пока вода течь не перестала. Мне понравилось.