[SkyFly]

Сообщение от Сергей Юрьевич А без верёвки на шее и паяльника в ж.. кредита на 20 лет самоорганизоваться нельзя чтоль!?

Как показывает практика -- нет. Ну, у меня получалось из рук вон плохо.
Понятное дело, все вокруг железные человеки с натренерованой волей и запросто могут перестроить свой уровень жизни..

Сообщение от Сергей Юрьевич Ну тогда надо больше хардкора - надо не кредит брать в банке, а в долг у бандитов, чтоб счётчик капал

Не надо больше хардкора, и так хватает всякого.
К слову, максимум что может сделать банк в рамках договора -- потребовать немедленного исполнения обязательств (т.е. отнести ему весь остаток долга в течение месяца). Если брать в долг немного это реально найти по родственникам/знакомым в рамках форс-мажора. /только если этого не сделано банк имеет право продавать жильё/

Сообщение от Сергей Юрьевич Если принять те же исходные, и как-будто ты НЕ взял ипотеку, а отнёс первый взнос на депозит и каждый год к нему добавлял сумму платежей по кредиту (2 млн/3,5 года = по 570 тыс/год минус доход от сдачи квартиры 540/3,5 = 154 р/год итого накопления 416 тыс/год), то при ставке депозита 8% имел бы к середине 2019 года 3,7...3,8 млн.р. Т.е. вышел бы ровно на тот же результат равный текущей стоимости твоей квартиры

Ну примерно да. Но зато я потерял всякий интерес к курсам рубля, сколько я теряю в баксах и всему прочему что меня мучило полгода до покупки квартиры.
Кроме того, 540 хата заработала за 2.5 года, а не 3.5, первый год я в ней жил сам. Ну, в целом, то на то и выходит. Да и наверное и должно выходить, иначе сами банки бы промышляли этим бизнесом.
Недвижимость всегда была низкодоходным но и низкорисковым активом.
Главный плюс у вас на руках не рубли (тем более не у вас, а в банке, что уже обсуждалось на первых страницах) а хата -- с этим гораздо проще жить. Говорю за себя.

----- добавлено через ~9 мин. -----
Совсем забыл.

Сообщение от Сергей Юрьевич Наверное ещё и платежи были дифференцированые, а не аннуитетные

Нет, вся свистопляска с платежами по факту, как я и говорил, это условность. Каждый день вы платите % за использование остатка по кредиту, равному 1/365*[процентная_ставка]*[тело_долга], на эту цифру тело долга увеличивается каждый день и уменьшается раз в месяц на размер платежа (фиксированный или нет, без разницы). Все остальное это надстройки для удобства банка/клиента/подсчетов и т.п.

Размеры платежей при этом и их вид абсолютно не важны, если вы собираетесь нарушать график (переплаты это в любом случае нарушение графика, предусмотренное договором)
А если вы можете нарушить график переплатами вы можете выбрать аннуитентные платежи и каждый месяц переплачивать так, чтобы в конечном итоге он по факту был бы дифференцированным.

[Сергей Юрьевич]

Сообщение от SkyFly А если вы можете нарушить график переплатами вы можете выбрать аннуитентные платежи и каждый месяц переплачивать так, чтобы в конечном итоге он по факту был бы дифференцированным.

Для аннуитета эффект от переплат будет не столь ощутим...
Аннуитетный платёж - гасить досрочно не интересно, потому что по графику ты сначала проценты банку отдаёшь, а тело кредита - после.
Дифференцированный платёж - каждый твой платёж на сумму, превышающую размер ежемесячного платежа, уменьшает тело кредита и сумму процентов на него, т.е. снижается сумма последующих платежей.

Сообщение от SkyFly К слову, максимум что может сделать банк в рамках договора -- потребовать немедленного исполнения обязательств (т.е. отнести ему весь остаток долга в течение месяца). Если брать в долг немного это реально найти по родственникам/знакомым в рамках форс-мажора. /только если этого не сделано банк имеет право продавать жильё/

Если эти деньги реально найти по родне-знакомым - почему не сделать это вместо кредитования в банке?
Неужели быть обязанным чужому дяде из банка проще, чем близким людям?
Магомед не с проста говорил

Например как таджики покупают квартиры. Человек с мешком объезжает диаспору и говорит - сдаем кто сколько может на квартиру в Москве для Рахматуло. И все дают деньги. Цыгане вообще вымучивают квартиры бесплатно у государства. По закону. Есть и другие способы. Но для славян они все фантастика.

[SkyFly]

Сообщение от Сергей Юрьевич Аннуитетный платёж - гасить досрочно не интересно, потому что по графику ты сначала проценты банку отдаёшь, а тело кредита - после.

В корне неверно, как и представленные графики.(ремарка: совершая платеж, любой, что аннуитентный что дифференцированный, в любом случае ты сначала платишь проценты за испольование тела кредита, набежавшие за месяц, и только потом уменьшаешь само тело кредита на сколько то).
Во-первых, оба графика должны быть нелинейными (раньше в сбере вырисовывались наглядные графики, потом они их убрали, видимо невыгодно стало народ просвещать). Во-вторых эти графики представлены без нарушений, т.е. без переплат и на весь срок.

Еще раз общее правило для всех кредитов ипотек и прочих займов под процент:
Вы берете в долг сумму Х у банка под процент годовых, равный К.
Каждый день ваш долг увеличивается на Z=1/365*Х*К

Каждый месяц новое тело кредита равное (Х+30Z) уменьшается на ежемесячный платеж, который вам назначил банк. В случае дифференцированного платежа этот платеж будет разным каждый месяц и будет уменьшаться со временем, в случае с аннуитентным -- он будет фиксированным каждый месяц.
НО в любом случае, любая переплата идет в погашения именно основного долга и не может идти в счет погашения БУДУЩИХ процентов.
К примеру: я взял в кредит 1 лям рублей на 50 лет(600 месяцев) под 10% годовых: http://calculator-credit.ru/calculator.php
К концу срока я отдам банку 1 лям рублей и еще 4 ляма в качестве процентов. То есть по договору я должен буду банку отдать 5лямов.
Смотрим график платежей. В первый месяц я заплачу 8391 рубль, причем 8333 рубля из них пойдут на обслуживание долга (т.е. на проценты, которые набежали за месяц) и 57 рублей пойдут на уменьшение тела кредита, и останусь я должен банку 999943 рубля.
Если в этот момент я получу наследство/найду/украду эти самые 999943 рубля, и внесу их в качестве переплаты, мой кредит будет полностью погашен и в итоге я отдам банку не 5 лямов а 1 лям 8 тыщ 333 рубля и потеряю на процентах 8333 за один месяц.
Тоже самое с частичной переплатой. По графику видно что первые пару лет я уменьшаю основной долг на 57-70 рублей. Соответственно если я помимо обязательных 8391 рубля внесу еще 1000, то срок кредита уменьшится более чем на год (я окажусь по графику в точке соответствующей сентябрю 2020 года, остаток по кредиту будет равено 998 943 рубля) и весь предшествующий график можно будет отсечь и кредит я выплачу раньше на год всего за 1000 рублей.
Либо полностью пересчитать весь график, оставив конечную дату неизменной, но сократив ежемесячный платеж (999 тыс рублей на 599 месяцев) =8383 рубля (ежемесяыный платеж стал меньше на 8 рублей).
При помощи переплат вы можете построить любой удобный для вас график, с преферансом и дамами, потому как если вы собираетесь переплачивать, то в графике уже нет никакого смысла -- есть тупо % за обслуживание кредита в месяц, и само тело кредита.
Аналогично с разницей по срокам. Если я беру кредит на 50 лет я плачу 8391 рубль, если хочу взять на 3 года то надо будет платить 32267 рублей. Если я возьму кредит на 50 лет, но буду вносить переплату каждый месяц (равную 32267-8391=23867р) то закрою 50-летний кредит ровно за 3 года.
В связи с этим я для себя решил что кредит надо брать на максимальный срок, дабы было как можно меньше обязательных платежей, а платить по задуманному для себя графику, не теряя при этом вообще ничего.

Сообщение от Сергей Юрьевич Если эти деньги реально найти по родне-знакомым - почему не сделать это вместо кредитования в банке?

Реально найти только в случае форс-мажорных обстоятельств, иначе не заставишь родных/знакомых поразбивать свиней-копилок.
Магомед правильно говорит, если бы наше общество было более сплоченным, было бы выгоднее всем ее членам. Однако, я вот по себе сужу, есть огромная разница "меня выселяют из квартиры, помоги!" и "я тут решил купить квартиру, помоги". Да и потом должники могут быть тоже не самыми порядочными людьми. Одно дело платить банку, ведь не платить нельзя! Другое дело, родственникам. А, подождёт пока. Поеду на море съезжу, устал! И такое бывает сплошь и рядом.
По этому помогать или просить только в случае форс-мажора. К сожалению.

[Сергей Юрьевич]

Сообщение от SkyFly Однако, я вот по себе сужу, есть огромная разница "меня выселяют из квартиры, помоги!" и "я тут решил купить квартиру, помоги".

Если квартира вторая/третья и не для жизни, а для сдачи в аренду - конечно так нельзя. А если тебе/детям жить негде, то совершенно нормально (по моим меркам) пойти с родных поскрести денег с условием обязательного их возврата.

Да и потом должники могут быть тоже не самыми порядочными людьми. Одно дело платить банку, ведь не платить нельзя! Другое дело, родственникам. А, подождёт пока. Поеду на море съезжу, устал! И такое бывает сплошь и рядом.

Вот именно поэтому и живём так...
Надо наоборот: родным и близким помощь, содействие и возврат долгов - в первую очередь, а всяких там банкиров - через ... кидать при первой возможности

[vedinzhener]

Сообщение от SkyFly . Да и потом должники могут быть тоже не самыми порядочными людьми. Одно дело платить банку, ведь не платить нельзя! Другое дело, родственникам. А, подождёт пока. Поеду на море съезжу, устал! И такое бывает сплошь и рядом.

а в чем непорядочность? из кожи вон лезть, чтобы ростовщику отдать? поназанимать у родственников и знакомых, чтобы им не отдать и испортить отношение, но при этом дабы ростовщик был доволен рабская логика, они такую логику любят. И да лучше съездить на море, вложить в свое здоровье так сказать, чем выполнять амбиции какой то коммерческой конторы. Я вот задумываюсь как бы набрать побольше долгов в банках,МФО и т.п. и кинуть их , тоже можно сказать вложение

[Сергей Юрьевич]

Сообщение от vedinzhener Я вот задумываюсь как бы набрать побольше долгов в банках,МФО и т.п. и кинуть их , тоже можно сказать вложение

Нууу путь проторенный уже есть
1. Всё имущество переписать на детей
2. В глухой деревне купить конуру, прописаться в ней, и никогда в ней не появляться
3. Набрать кредитов по максимуму и не платить
Но при таком раскладе работать официально низя, карточек-счетов иметь низя, за бугор отдыхать судебные приставы не пустят.
Поэтому, лучше бы делать это не с самим собой, а к примеру с тёщей

[SkyFly]

Сообщение от vedinzhener а в чем непорядочность

А в том, что когда человек должен деньги банку он из кожи вон лезет дабы избавиться от долгов и платит ровно в срок по договоренности с банком.
А когда дело касается роственника-друга-знакомого появляется соблазн сказать себе "а потом отдам!". Ведь с палкой над душой никто кроме совести не стоит. Ну так потихоньку потихоньку и возврат долгов затягивается, и оправдание себе любимому всегда можно найти.
Классика же, "Хочешь поссориться с другом -- дай ему в долг".
Причем тут рабская логика? Если ты подписал договор с банком, то есть неиллюзорные санкции за просрочку или невыполнение обязательств.
Если ты договорился с родственниками/знакомыми, то максимум что тебе грозит за невыполнение обязательств и постоянные "завтраки" это вербальное порицание. Ну поорёт. Не и пусть себе орёт, зато я с шубой.

[vedinzhener]

Сообщение от Сергей Юрьевич Но при таком раскладе работать официально низя, карточек-счетов иметь низя, за бугор отдыхать судебные приставы не пустят. Поэтому, лучше бы делать это не с самим собой, а к примеру с тёщей

про бугор да, карточку можно на друга оформить или родственника, работать официально можно, если есть дети с женой оформляешь алименты на 50% дохода и усе, больше 50% с дохода снять не могут и в первую очередь платятся алименты, кстати и порядок взыскания у приставов такой же, сначала алиментщики, потом долги по налогам, а а вот ростовщики в последнюю очередь, а т.к. у судебного пристава дел выше его головы в два раза, то очередь до тебя(описание имущества может и не дойти) , а потом письмо счастья( 46 статья о невозможности взыскания) прилетает к банку и в принципе на этом все заканчивается

[Сергей Юрьевич]

Сообщение от SkyFly А в том, что когда человек должен деньги банку он из кожи вон лезет дабы избавиться от долгов и платит ровно в срок по договоренности с банком. А когда дело касается роственника-друга-знакомого появляется соблазн сказать себе "а потом отдам!". Ведь с палкой над душой никто кроме совести не стоит. Ну так потихоньку потихоньку и возврат долгов затягивается, и оправдание себе любимому всегда можно найти. Классика же, "Хочешь поссориться с другом -- дай ему в долг". Причем тут рабская логика? Если ты подписал договор с банком, то есть неиллюзорные санкции за просрочку или невыполнение обязательств. Если ты договорился с родственниками/знакомыми, то максимум что тебе грозит за невыполнение обязательств и постоянные "завтраки" это вербальное порицание. Ну поорёт. Не и пусть себе орёт, зато я с шубой.

С родственниками надо быть честнее и порядочнее, чем с ростовщиками. Если без договора не получается - оформите договорные отношения.

Чтобы самоорганизовать себя на выплату долгов семье - оформи покупаемую собственность в долёвку. На каждого, кто тебе дал в долг - по куску. Отдал долг - он тебе передал свой кусок собственности. Отдал другому долг - получил ещё кусок "пазла". И так пока не соберёшь обратно "разбитый горшок".
А станешь тянуть с возвратом (или кредитору срочно его доля понадобится) - он её может продать. Другие собственники долей той-же недвижимости по закону имеют право преимущественной покупки. Т.е. продать левому покупателю он сможет свою долю только после того, как получит от всех вас отказы от покупки. Захотите выкупить - найдёте срочно средства, чтобы за его долю заплатить.

[SkyFly]

Оформишь, потом все равно решать будете между собой и тридцать раз успеете переругаться. Своя рубашка всегда ближе к телу.
Кроме того. Каждый копит свою свинью-копилку на свои цели, кто-то на свою хату, кто-то на отпуск, кто-то на авто..
Конкретно я считаю.. Ммм.. Неприличным просить уважаемых мной людей отменить свои планы ради меня любимого. Кроме того, если займ беспроцентный, а скорее всего так и будет, друг же, родственник! Этим людям еще наносится финансовый ущерб в виде "недополученной прибыли" в размере % по вкладу, так что тут с какой стороны не зайди, а этот вариант уместен только в случае форс-мажорных обстоятельств.

[PL]

Тут где я живу купить жилье за ипотеку и сдавать его нужен приличный капитал. Если это отдельностоящий дом то сдавать его придется за высокую арендную плату и найти жильца не просто.
Особенно проблемно когда один жилец сьехал а другого ищешь. платишь из своего кармана приличные деньги.

Если это квартира то как правило это кооператив, а там часто ограничения, например в моем только 20% жилья может сдаваться, а у нас 27% сдано. становись на очередь и жди. можешь всю жизнь ждать.
Дальше за недвижимость берется налог. Я плачу за свой где то $8000 в год. Дальше есть месячные кооперативные взносы (вода, подстрижка травы-деревьев, обслуживание бассейна, страховка, ремонт и.т.д.) Плачу $420 в месяц. Все это надо отбивать.

Где то выгодно где то нет. Опять же надо тратить время если хочешь не нанимать управляющую компанию а делать обслуживание самому (холодильник сломался у жильца или канализация засорилась и.т.д.)

Про проценты, когда покупал брал самую доступную по месячным платежам ипотеку, которая из за цены дома (не давали один кредит) была разбита на 2 кредита, первый под 6.25% (основной процентов на 80% суммы), второй под 8.375%. Оба кредита без обязательного выплачивания тела, только проценты-соответственно минимальные текущие платежи.

Поставил цель выплатить второй кредит, получилось через какое то время.
Дальше стало возможно перефинансирование. Не знаю как в России, у нас просто. Пошел на интернет, тебе куча предложений на большом уважаемом сайте, выбираешь. переписываешься, звонить даже не приходится. занимает процесс дней 30-40, в конце на дом приходит нотариус, подписываешь бумаги и все. В банк идти не надо.
Я перефинансировался несколько раз:
1. взял 30 летний кредит под 4.75%
2. через некоторое время появились предложения и я взял 30 летний под 4%
3. Решил что потяну 15 летний и взял его под 2.75%
Конечно 15 летний по сравнению с 30 летним совсем другая песня. гораздо дешевле получается. Смотришь на первый платеж, а там банку только ~30% по процентам, остальное выплата тела, в 30 летнем все наоборот. И сразу приятней

Теперь думаю, стоит выплачивать больше или лучше вкладывать те же деньги на бирже пускай даже под средние 6%.

[Сергей Юрьевич]

Сообщение от PL Оба кредита без обязательного выплачивания тела, только проценты-соответственно минимальные текущие платежи.

Сообщение от PL 1. взял 30 летний кредит под 4.75% 2. через некоторое время появились предложения и я взял 30 летний под 4% 3. Решил что потяну 15 летний и взял его под 2.75%

Нашим такое и не снилось))) Чтоб платить только проценты, да ещё и такие маленькие, да ещё и рефинансироваться с пол-пинка на выгодных условиях.

Сообщение от PL Дальше за недвижимость берется налог... ...Дальше есть месячные кооперативные взносы

Да, слыхали про эти издержки демократии и цветущего капитализма.
Ну надо же чем-то компенсировать государству дешёвые для народа кредиты

[PL]

Сообщение от Сергей Юрьевич Нашим такое и не снилось))) Чтоб платить только проценты, да ещё и такие маленькие, да ещё и рефинансироваться с пол-пинка на выгодных условиях. Да, слыхали про эти издержки демократии и цветущего капитализма. Ну надо же чем-то компенсировать государству дешёвые для народа кредиты

Не, у меня только первые кредиты были без обязательного выплаты тела. Там фишка в том что процент фиксируется только на определенный срок. 5 лет у меня было. А дальше он может меняться в зависимости от рынка (не от воли банка, там формула определенная) так вот я боялся что мне вместо 8 процентов влупят 12. А он упал! Вместо 8 стал 3.75. вот тут я удивился... А я попу рвал выплачивал его. А все остальные кредиты обычные, с выплачиванием фиксированого процента и тела. Аннуитивный по вашему. Только график там не совсем верный где то проскочил. Первый платеж включает не только процент банку. Там сразу еще идет выплата тела. Только маленькая в 30 летнем кредите

[Сергей Юрьевич]

Первая квартира, "украденная" у владельца при помощи электронной цифровой подписи...
https://realty.mail.ru/news/54211/je..._bez_kvartiry/
А вы боитесь деньги в банк класть Квартиру у мужика увели, а он только через полгода об этом узнал)))))

[SkyFly]

Сообщение от Сергей Юрьевич Нашим такое и не снилось))) Чтоб платить только проценты, да ещё и такие маленькие, да ещё и рефинансироваться с пол-пинка на выгодных условиях.

Да это нормальная практика в общем. про низкий % конечно пока рано у нас говорить но про рефинансирование, расскажу свой опыт.
Я брал ипотеку под 13.5%, т.к. время было нестабильное весьма.
Через год примерно ЦБ ключевую ставку начал скидывать, соответственно и ставки по ипотеке поползли вниз.

Не пришлось даже перекредитовываться, написал заявление в банк, типа прошу снизить ставку. На тот момент сбер выдавал кредиты под 10.7%. Конечно банк мог бы отказать, но мое заявление приняли и утвердили через 2 недели. % ставку изменили с 13.5 до 10.7 и платеж снизился на ощутимые 800 рублей (сколько был должен точно не помню).
Банк не отказывает по той причине что перекредитоваться в каком нибудь ВТБ можно вообще без проблем, и так же уйти на те же 10.7 +-, по этому такие заявления принимаются банками, дабы удержать клиента.

[PL]

Сообщение от SkyFly Банк не отказывает по той причине что перекредитоваться в каком нибудь ВТБ можно вообще без проблем, и так же уйти на те же 10.7 +-, по этому такие заявления принимаются банками, дабы удержать клиента

У нас такого нет, проценты разные у разных банков/брокеров, как и разная стоимость перефинансирования
я навскидку запросил кредит на $320000:
список предложений очень длиный, не умещается
Из за конкуренции шанс что твой текущий банк даст тебе самые лучшие условия минимален.
В основном в списке посредники, которые потом этот выданный кредит продадут другому банку. Но условия процент/стоимость услуг у них лучше чем идти в крупный банк напрямую.

[Denbad]

Сообщение от SkyFly Конечно банк мог бы отказать, но мое заявление приняли и утвердили через 2 недели. % ставку изменили с 13.5 до 10.7 и платеж снизился на ощутимые 800 рублей (сколько был должен точно не помню).

Вроде банки в кредитных договорах и так прописывают изменение ставки при изменении ставки рефинансирования. Может бать и обратная ситуация, случится финансовый крах, ставка рефинансирования улетит вверх в разы, и банк по этому же пункту договора поднимет ставку % в разы. Надо договор внимательно глянуть.

[PL]

Так есть кредиты с фиксированным процентом а есть с плавающим.

[vedinzhener]

Сообщение от Denbad Вроде банки в кредитных договорах и так прописывают изменение ставки при изменении ставки рефинансирования. Может бать и обратная ситуация, случится финансовый крах, ставка рефинансирования улетит вверх в разы, и банк по этому же пункту договора поднимет ставку % в разы. Надо договор внимательно глянуть.

такого уже нет давно, раньше вроде было. Уменьшить да, увеличить не имеют право, у них и так в риски заложен грабительский процент(правда риска никакого нет,т.к. у банка своих денег нет от слова совсем). Там все стабильно поэтому и проценты маленькие

[Магомед Магомедов]

Сообщение от SkyFly Магомед правильно говорит, если бы наше общество было более сплоченным, было бы выгоднее всем ее членам. Однако, я вот по себе сужу, есть огромная разница "меня выселяют из квартиры, помоги!" и "я тут решил купить квартиру, помоги". Да и потом должники могут быть тоже не самыми порядочными людьми. Одно дело платить банку, ведь не платить нельзя! Другое дело, родственникам. А, подождёт пока. Поеду на море съезжу, устал! И такое бывает сплошь и рядом. По этому помогать или просить только в случае форс-мажора.

Таджи не в долг дают. Они просто дают кто сколько сможет. И каждый знает что ему тоже дадут денег в случае нужды.