[ЧеловекА]

Добрый день.
Являюсь застройщиком. На данный момент очень остро встала себестоимость строительства и изменение архитектурно-планировочных решений под самоизоляцию.
Путем проб и ошибок установили, что более оптимальным вариантом в части архитектруно-планировочных решений является одноподъездная башня с 550 кв.м. на 1 ЛЛУ (1 лестницу).
В новом СП 1.13130.2020 - примечанием к п. 6.1.1 включили площади балконов, лоджий и иных помещений в общую площадь этажа.
После сидения дома на изоляции от коронавируса - пошли заявки по большим лоджиям и балконам.
До этого примечания все было нормально, а теперь каждый квадрат балкона - сжирает площадь этажа и повышает себестоимость строительства.
Написали обращение в Минстрой - передано в МЧС - по данному факту - они объясняют логику этого примечания - тем что потом, после ввода объекта в эксплуатацию - происходит объединение лоджий и квартир и площадь квартир увеличивается (ответ - прилагаем).

Проектировщики сказали, что объединение лоджии и квартиры на законных основаниях практически не возможно - во первых ограждающие стены общедомовое имущество - нужно одобрение 100% собственников, во вторых это реконструкция - и при оформлении этих площадей однозначно вылезет превышение 550 кв.м (500 кв.м. без адресной ПС). на 1 лестницу - т.е. данная ситуация при соблюдении законов не возможна в принципе.

Т.е. МЧС в принципе обоновывает нормоприменение влекущее ухудшение потребительских свойств жилья и его удорожание гипотетической заботой против возможного нарушения требований п. 6.1.1 через нарушение закона.
Хотим продолжить писать дальше в Минстрой и в МЧС чтобы развернуть ситуацию.
Если кто поддержит и поможет выполнить расчет пожарного риска, да и просто собрать компанию - чтобы писать не от одного человека - приглашаем.
Обоснованная критика нашего подхода - приветствуется.

[Ктара]

Сообщение от ЧеловекА Проектировщики сказали, что объединение лоджии и квартиры на законных основаниях практически не возможно - во первых ограждающие стены общедомовое имущество - нужно одобрение 100% собственников, во вторых это реконструкция - и при оформлении этих площадей однозначно вылезет превышение 550 кв.м (500 кв.м. без адресной ПС). на 1 лестницу - т.е. данная ситуация при соблюдении законов не возможна в принципе.

Жильцы упорно доказывают обратное проектировщикам и с успехом объединяют вопреки всему и здравому смыслу в т.ч. лоджии с общей площадью квартиры . А некоторые переносят туда печь и кашеварят там ,без переноса общедомовой стены. Как после этого не считать это пожароопасной зоной?

[DS1974]

ЧеловекА, вы радеете не за качество жилья, а за дополнительную прибыль девелопера.
1. Балконы и лоджии не повышают себестоимость строительства. Они в любом случае необходимы по нормативам (или две лестницы, на выбор)))
2. Балконы и лоджии уменьшают выручку с общей площади этажа, так как их площади при продаже учитываются с коэффициентом 0,3. Поэтому "раньше" площади балконов и лоджий шли "бонусом" к общей площади этажа, а сейчас входят в его состав, уменьшая долю площадей, продающихся по полной стоимости. Но это же неправильно, да? надо же это бабло вернуть!
3. Потребительские качества жилья зависят не от наличия и размера балконов. Они зависят от площади и от планировочных решений конкретной квартиры, и объемно-планировочного решения дома/комплекса в целом.
4. Никто не мешает вам делать больше 500/550 м2 - легко, добавляйте лестницу, считайте экономику. Если хочется "выжать" все - делайте лестницы без выхода на фасад (с подпором). Хоть три лестницы.. Можете вообще без балконов и лоджий проектировать - вся площадь будет "по максимальной цене". И почему-то в Москве и СПб такие решения получаются даже в панельном эконом-классе. При том, что себестоимость там объективно выше.
* Считаю это обращение "плачем Ярославны" и не имеющим ничего общего с заботой об улучшении жилья. Это то же самоме, как периодически воют про излишнюю инсоляцию, скромно умалчивая о том, что ослабление ее требований позволит увеличить плотность застройки процентов на 15-25.
** Я сам отработал в девеломпенте почти 20 лет, именно как заказчик перед проектировщиками и застройщиками. И немного знаю эту кухню изнутри

[ЧеловекА]

Сообщение от Ктара Жильцы упорно доказывают обратное проектировщикам и с успехом объединяют вопреки всему и здравому смыслу в т.ч. лоджии с общей площадью квартиры . А некоторые переносят туда печь и кашеварят там ,без переноса общедомовой стены. Как после этого не считать это пожароопасной зоной?

В рассматриваемом случае, это 100% будет не законно.
Вакханалию с беспредельной реконструкцией жилья нужно прекращать иными законными методами - ужесточать соответствующее законодательство, а не запрещать экономически разумные и удобные для жильцов подходы строительства.

----- добавлено через ~10 мин. -----

Сообщение от DS1974 ЧеловекА, вы радеете не за качество жилья, а за дополнительную прибыль девелопера.

Естественно мы хотим зарабатывать, но хотим зарабатывать строя качественное жилье - а не г0вно которое нас вынуждает строить нормативка. Скажите кому плохо от балкона (который и не считается в квадратуре квартиры) размером 6х2,8 метра ?

Сообщение от DS1974 1. Балконы и лоджии не повышают себестоимость строительства. Они в любом случае необходимы по нормативам (или две лестницы, на выбор)))

Вы меня чуть не правильно поняли - они не повышают, если не влияют на квадратуру квартир одного этажа, если они ее уменьшают - то тут два выхода - или делаем убогие балконы - живите товарищи как хотите или увеличиваем себестоимость - которую так же оплачивает простой человек. До марта 2021 года - они никак не влияли, а с марта - после принятия СП в данной редакции - при нашем подходе строительства - если строим качественное жилье - они добавляют к цене каждой квартиры - от 7 до 10%.

Сообщение от DS1974 . Балконы и лоджии уменьшают выручку с общей площади этажа, так как их площади при продаже учитываются с коэффициентом 0,3. Поэтому "раньше" площади балконов и лоджий шли "бонусом" к общей площади этажа, а сейчас входят в его состав, уменьшая долю площадей, продающихся по полной стоимости. Но это же неправильно, да? надо же это бабло вернуть!

Тут вы тоже не правы ! Посмотрите прилагаемые письма - обратите внимание на планировку нашего типового дома - там площади балконов вообще никаким образом не считаются в площади квартиры - мы их "дарим" к квартире. Ранее - нормативка нам позволяла их дарить жильцам - повышая рыночную привлекательность нашего жилья - а теперь или убирать их вовсе - или брать за них деньги.

Сообщение от DS1974 3. Потребительские качества жилья зависят не от наличия и размера балконов. Они зависят от площади и от планировочных решений конкретной квартиры, и объемно-планировочного решения дома/комплекса в целом.

Знаете, посидите в квартире 2-3 месяца. Те кто посидели - очень поняли, что большущая лоджия размерами 6 х 2,8 - ну очень удобна и повышает потребительские свойства жилья, т.к. хоть как то позволяет "погулять". Я конечно надеюсь, что эпидемий больше не будет, но кто знает...

Сообщение от DS1974 4. Никто не мешает вам делать больше 500/550 м2 - легко, добавляйте лестницу, считайте экономику. Если хочется "выжать" все - делайте лестницы без выхода на фасад (с подпором). Хоть три лестницы.. Можете вообще без балконов и лоджий проектировать - вся площадь будет "по максимальной цене". И почему-то в Москве и СПб такие решения получаются даже в панельном эконом-классе. При том, что себестоимость там объективно выше.

Да, это можно сделать. Так и начали все делать, увеличив стоимость жилья на пресловутую стоимость дополнительной лестницы. Если вы думанте, что девелопер будет снижать свою норму прибыли - вы ошибаетесь - просто жилье на все эти затраты станет дороже и граждане это все оплатят.

Сообщение от DS1974 * Считаю это обращение "плачем Ярославны" и не имеющим ничего общего с заботой об улучшении жилья. Это то же самоме, как периодически воют про излишнюю инсоляцию, скромно умалчивая о том, что ослабление ее требований позволит увеличить плотность застройки процентов на 15-25.

Плач "Ярославны", не плач - я просто оперирую фактами. И мне не импонирует факт, когда государство, вместо решения проблемы объединения квартир с балконами, просто запрещает строить нормальные решения.