[Gena31]

Здравствуйте. Хочу купить квартиру в сталинке. Расположение, планировка, состояние квартиры, цена полностью устраивает. Однако есть причина насторожиться. Трещины на стенах дома. Дом построен в 1958 году. Дом сделан из белого кирпича, похожего на силикатный, только с какими то мелкими вкраплениями, кто то сказал мне, что с добавлением шлака. Дом оштукатурен в 2009 году. Имеется множество мелких трещин, исходящих из нижних углов окон вниз (фото 1-4).
Кроме этого, под одним из окон есть трещина пошире, на ней установлены маяки, которые лопнули (фото 5) (из слов старшей по дому маяки трещины появились вскоре после оштукатуривания в 2009 году, после этого были выставлены маяки, получается, что маяки были поставлены давно. Когда маяки разорвало неизвестно).
В доме два внутренних угла. Во времена старой плохой кровли с нефункционирующей системой отливов дождевая вода стекала по стенам в этих внутренних углах (фото 6,7). В данных углах присутствуют трещины посерьезнее, особенно на фото 7. Трещина на 7 фото точно сквозная - проверял с внутренней стороны.
Как считаете, какова причина возникновения этих трещин? Фундамент? Начинается процесс разрушения дома? Или все не так и страшно и при капремонте закрыв вентфасадом стены, дом будет стоять долго в крепком и красивом виде?
Или стоит воздержаться от покупки? хотя очень хочется.

ЗЫ: трещин на цоколе и вообще нижней части первого этажа не обнаружено.

[Дмитррр]

Сообщение от Gena31 даже если трещины и были на стенах до оштукатуривания в 2009 году, то после оштукатуривания они подвигались и разорвали штукатурку.

Трещины, раз образовавшись имеют свойство "дышать". Хотя бы немного сужаться/расширяться из-за изменений в погоде. Да даже без погоду от вибрации от какого-нибудь грузовика будут колебания и в трещинах.
И если трещины просто чем-нибудь заштукатурить/закрасить, то они запросто могут проявиться вновь. Чтобы они не проступали может (должен) быть применён целый ряд технических решений (инъектирование, сшивка арматурой, штукатурка по сетке, использование эластичных покрытий и т.д.). Но на практике часто этого не делают, ибо дешевле и проще просто замазать. Возможно, тут случился именно такой экономичный ремонт.

[Бим]

Сообщение от Gena31 Как считаете, какова причина возникновения этих трещин? Фундамент? Начинается процесс разрушения дома? Или все не так и страшно

Я бы не брал в таком доме. Но это просто мнение. Так-то есть СП на обследование, где аж пять категорий состояний, что-ли. Какое здесь, по десятку фото не установить даже специализированному специалисту ))).

[lexa_3513330]

Сообщение от mainevent100 Сообщение от Gena31 между этими домами 70 метров по прямой никак не может повлиять новый дом на таком расстоянии.

Ну, это как сказать. Глубокий фудамент может повлиять на гидрогеологию со всеми вытекающими.
У нас после подобной точечной застройки в радиусе 100 м не какие-то древние сталинки, а приличные кирпичные 14-ти этажки 80х годов начали трещать.

[Старый Дилетант]

Сообщение от Gena31 Однако есть причина насторожиться. Трещины на стенах дома. Дом построен в 1958 год

Сообщение от Gena31 я вчера рассматривал неоштукатуренную хрущевку из белого кирпича. так вот, под ее окнами много трещин в кладке кирпича

Подобные трещины в стенах, приуроченные к углам оконных и дверных проемов, наблюдаются у всех домов кирпичных (и прочих каменных, шлакоблочных и т. п.) домов с фундаментами на естественном основании на дисперсных грунтах.
Трещины в первую очередь связаны с неравномерными осадками фундаментов. После появления, как верно заметили, трещины начинают дышать уже в результате температурных и усадочных деформаций независимо от того, продолжается или нет раскрытие трещин. Сколько стены не штукатурь трещины рано или поздно будут проявляться особенно снаружи.
В зависимости от грунтов осадки могут стабилизироваться в течение от нескольких месяцев до нескольких лет, а в некоторых случаях подолжаться практически бесконечно.
Кроме того могут ухудшаться свойства грунтов в результате подтопления, аварий коммуникаций и пр.
Часто наблюдаются осадки стен в местах выпусков канализации, реже в местах ввода других коммуникаций. Обратите внимание на стены нпротив канализационных колодцев.
Индикатором динамики раскрытия трещин служит наличие трещин на штукатурке внутри помещений в зависимости от срока ремонта. Если за 20 лет после ремонта трещины не проявились, то поводов для беспокойства меньше, чем если бы они раскрылись в течение полугода.
В результате замачивания практически всегда стены повреждаются в местах водостоков, особенно у внутренних углов и в цокольной части, особенно если планировочная отметка поднимается выше горизонтальной гидроизоляции. Трещины на замачиваемых участках стен могут ракрываться еще из-за замерзания попадающей в них воды.
Следует быть осторожным, если квартира расположена у внутреннего угла здания.

[Бим]

Offtop:

Сообщение от Старый Дилетант наблюдаются у всех домов кирпичных (и прочих каменных, шлакоблочных и т. п.) домов с фундаментами на естественном основании на дисперсных грунтах

Про "у всех" как-то неудачно выразились наверное.

[kruz]

Сообщение от Старый Дилетант Трещины в первую очередь связвны с неравномерными осадками фундаментов. После появления, как верно заметили, трещины начинают дышать уже в результате температурных и усадочных деформаций независимо от того, продолжается или нет раскрытие трещин. Сколько стены не штукатурь трещины рано или поздно будут проявляться особенно снаружи.

а вас не смущает, что наклонных трещин (характерных сдвиговых в балках-стенках при неравномерных деформациях) на фотографиях нет. И что трещины имеют одинаковое раскрытие по высоте стен, а на цоколе их нет.
Offtop: Про то, что трещины "живые", и что меняют ширину сезонно, тут ни кто не сомневается

[mainevent100]

Вот да. Все выводы насчёт таких трещин, даже на основании инструментального обследования, остаются всего лишь предположениями. В чем причина, будет ли раскрываться дальше, опасно ли - никто не даст 100%-ую гарантию на свой вывод. Это как фильм «дурак»: есть трещина - кто-то скажет, завтра упадёт, кто-то - замазать и забыть. Если дом аварийный - это видно. В остальных случаях... трещины случаются.

[Старый Дилетант]

Сообщение от Бим Про "у всех" как-то неудачно выразились наверно

Наверное у всех, которые я видел с с расстояния, с которого можно разглядеть трещины.
Не знаю, как у домов с мероприятиями для особых грунтовых условий - монолитными или арматурными поясами. Но единичные трещины думаю есть в каждом здании.

Сообщение от kruz а вас не смущает, что наклонных трещин (характерных сдвиговых в балках-стенках при неравномерных деформациях) на фотографиях нет.

Нисколько не смущает. Без полной картины я даже не буду пытаться анализировать характер деформаций. Кстати, трещины весьма характерные.

Сообщение от kruz И что трещины имеют одинаковое раскрытие по высоте стен, а на цоколе их нет

По фото трещин на штукатурке, я бы не стал однозначно судить о величине и характере трещин в кладке.
В цоколе характер трещин может меняться, особенно если там нет оконных проемов. Может ТС их не заметил, или они еще не проявились и не проявятся.
Трещины приурочены к концентраторам напряжений - углам оконных и дверных проемов.
Кстати на некоторых фото возле "основных" трещин заметна сетка усадочных трещин.

[Бим]

Сообщение от mainevent100 Все выводы насчёт таких трещин, даже на основании инструментального обследования, остаются всего лишь предположениями

Обследование сооружений это такая лженаука? Трещины вызваны конкретными причинами, а не потусторонними, потому выявить их вполне реально. Специализация, конечно, редкая и штучная, но чтобы уж вообще утраченное искусство древних цивилизаций... Верить не хочется.

Сообщение от Старый Дилетант единичные трещины думаю есть в каждом здании.

Трещин масса разновидностей. Если это про трещины в кладке стен - то это совершенно не так. Даже трещины в штукатурке не вездесущи. Это ведь тоже можно видеть ))).

[Старый Дилетант]

Сообщение от Бим Обследование сооружений это такая лженаука?

В какой-то степени - да, как медицина. Хорошие обследователи встречаются не чаще чем хорошие врачи.

Сообщение от Бим Трещины вызваны конкретными причинами, а не потусторонними, потому выявить их вполне реально.

Трещины не всегда можно выявить, например, если стены зашиты изнутри и снаружи.
То же касается причин. Пример. В наружной стене 1 этажа 5-3этажного общежития на высоту образовалась вертикальная (не прямая) трещина шириной раскрытия ~ 1 см. В чем причина? В примыкающем помещении располагалась сушилка одежды, но не думаю, что причина в ней.

[mainevent100]

Сообщение от Бим Трещины вызваны конкретными причинами, а не потусторонними, потому выявить их вполне реально.

конечно. Только чаще всего отсутствует какая-то одна конкретная причина. Как например, в 90% случаев пишут - неравномерная осадка фундаментов. И чем такое предположение обычно обосновывается?? Да ничем. Ну может напишут для важности "характером трещин и их расположением" - просто подгоняют имеющиеся результаты под заранее принятую версию. Ни разу не видел в таких обследованиях измерения отметок, которым можно было бы хоть как-то прикрыть "выводы".

[Старый Дилетант]

Сообщение от mainevent100 Как например, в 90% случаев пишут - неравномерная осадка фундаментов. И чем такое предположение обычно обосновывается?? Да ничем. Ну может напишут для важности "характером трещин и их расположением" - просто подгоняют имеющиеся результаты под заранее принятую версию.

Часто (но не всегда) по характеру трещин можно однозначно судить о характере деформаций основания. Не думаю, что "чаще всего" результаты подгоняют. Если есть развертки стен с дефектовкой, то бывает видно, где подгоняют или не дорабатывают.

Сообщение от mainevent100 Ни разу не видел в таких обследованиях измерения отметок, которым можно было бы хоть как-то прикрыть "выводы".

Измерения отметок без мониторинга как весьма косвенный показатель, могут ввести в заблуждение - можно если брак строительства строительства принять за деформации. Не раз сталкивался с подобным.

[Tyhig]

Offtop: Это простой обыватель.
Что вы тут спорите ?
Может быть так и этак.
Ему какая разница, что там на самом деле ? Есть риск, надо разбираться. По фоткам всё равно ничего не понять.
Если есть строительное образование, то можно разобраться, рискнуть, купить и пить шампанское.
Если нет образования, то вот он спросил, ему ответили, что рискованно и не надо.

Блондинку спросили:
- Какова вероятность, выходя из дома, увидеть динозавра?
- Пятьдесят на пятьдесят.
- Как так ?
- Или увижу или нет.

[Владимир из Магнитки]

Вероятно к Вашему случаю более подходит аварийное замачивание грунтов - см. выкопировку из атласа Мальганова

[vl74]

Трещины в кладке или в штукатурке?
Если в кладке, о должны быть внутри здания трещины.

[Бим]

Сообщение от Старый Дилетант В какой-то степени - да, как медицина

Сообщение от mainevent100 И чем такое предположение обычно обосновывается?? Да ничем.

То есть проекты капитальных ремонтов и реконструкций построены на песке, как правило? Оказывается всю жизнь выдумывал из головы странное... Обидно. ))) Ну вот есть трещина в балке моста или опору перекосило - а фиг его знает отчего, замажем раствором, делов-то...
Про редкую специализацию и сам писал. Все печально с обследованиями обычно, да. Хотя, лучшая школа для проектировщика...

[Gena31]

Сообщение от Tyhig Offtop: Это простой обыватель. Что вы тут спорите ? Может быть так и этак. Ему какая разница, что там на самом деле ? Есть риск, надо разбираться. По фоткам всё равно ничего не понять. Если есть строительное образование, то можно разобраться, рискнуть, купить и пить шампанское. Если нет образования, то вот он спросил, ему ответили, что рискованно и не надо. Блондинку спросили: - Какова вероятность, выходя из дома, увидеть динозавра? - Пятьдесят на пятьдесят. - Как так ? - Или увижу или нет.

Строительного обоазования нет. Но очень хочется купить квартиру, при условии того, что трещины дальше не будут расходиться. Посоветуйте, где и как найти специалиста, который бы на месте оценил риски и состояние дома?

[Gena31]

забыл еще сказать: под домом полноценное бомбоубежище. это по идее должно придать крепости фундаменту. однако необходимо отметить, что именно бомбоубежище не под всей площадью дома, частично там обычный подвал. это что то может сказать в пользу покупки?

[Бим]

Сообщение от Gena31 где и как найти специалиста

Обычно в областных городах что-то осталось от бывших разнообразных "...гражданпроект", которые жилье проектировали. Можно даже в управляющей конторе типа ЖЭКов бывших порасспросить, где чего и как. Обычно есть в округе некий спец, пишущий всякие акты на аварийное и пугающее, с печатями и допусками. Первый встречный, к сожалению, здесь никак не поможет. Специализация...

[Старый Дилетант]

Сообщение от Gena31 под домом полноценное бомбоубежище. это по идее должно придать крепости фундаменту. однако необходимо отметить, что именно бомбоубежище не под всей площадью дома,

Если квартира полностью расположена над убежищем - это наверное плюс, если частично, то в месте примыкания к убежищу могут появляться трещины из-за разности осадок, если например в убежище плитный фундамент. Но не обязательно - убежища могут быть разных типов. Если перекрытия железобетонные, а не деревянные, то это тоже плюс. Кирпичные стены лучше шлакоблочных. К старожилам можно прислушаться.

----- добавлено через ~35 мин. -----

Сообщение от Бим То есть проекты капитальных ремонтов и реконструкций построены на песке, как правило?

Бывает и такое. Несколько лет назад одна проектная фирма выиграла тендер на проектирование капремонта более десятка домов. так вот они выделяли на обследование конструкций олного дома порядка 15 тыс. р. зарплаты.
Есть стандартные ситуации и стандартные решения, так что и карремонт в стандартных случаях могут запроектировать вполне себе и не великие специалисты .

Сообщение от Бим Ну вот есть трещина в балке моста или опору перекосило

Инженеры мостовики - это белая кость по прежним представлениям.

Сообщение от Бим Все печально с обследованиями обычно, да. Хотя, лучшая школа для проектировщика.

А обследователю неплохо сначала поработать на стройке, в проектировании и в стройиндустрии.. да - еще в науке.