[2shcan]

В общем ситуация такая: Есть Заказчик. У него есть участок раный 0.24 га. И у Заказчика есть желание построить на этом участке 12эт. жилой дом. Общей площадью 9000кв.м.
Неплохое в общем то желание,но как оно согласуется с существующими нормами? Я тут понасчитал и в одном случае все вроде как более или менее проходит(вар расчета 2),но не бъет коофициент плотности...аж в 3р!!!! Может я уже забыл градостроительные нормативы, и чето не так считаю? Поправьте если это так. В Пн(а это через 2 дня) мне встречаться с этим Заказчиком,-и ему надо обосновать что такая хотелка возможна/невозможна на участке данной площади...
Вар1.
Исходя из размеров территорий пригодной для жилой застройки, равной 2400кв. м (0,24 га) и расчетной плотности населения не более 400чел./га (см. Рекомендуемая плотность.Прилож.4, табл.1) при показателе жилищной обеспеченности 26 кв.м/чел (я взял 26 из региональных нормативов ) Число жителей размещаемого на участке проектируемого жилья должно быть не менее. 024Х400=96 чел. человек. Площадь квартир жилых домов должна составить не менее 96Х26=2496 м2. Это не менее.
Вар 2.
Теперь см. от площади: 9000кв.м общая жилая. от этого числа 0.75 жилая(укрупненно )=6750 кв.м Число жителей равно 6750/26=260 чел. Для 260 чел. необходима: детск площадка 0.7Х260=182 кв.м для взрослых 26кв.м,хозяйственная 78 кв.м, автопарковка на 13 машин,для занятий спортом 520 кв.м Отсюда получаем:182+26+78+520=0.08га Это только под площадки. под застройку где то 750кв.м(9000/12) Получается 0.155 Га:-) Там конечно еще надо площади под проезды+озеленение предусмотреть...но это уже решаемо. Однако: Я прошу Вас обратить внимание,-что по коэффициенту застройки все проходит, а вот по коэффициенту плотности ...НЕ ПРОХОДИТ! Это вообще важный коофициент????:-) коэффициент застройки :750\2400=0.31 Коэффициент плотности застройки 9000/2400=3.75 при допустимых 1.2
Где ошибка? Или надо готовить Заказчика к покупке дополнительно земли,либо снижению аппетита? там можно построить реально 5-7 этажей только что ли?

[jtdesign]

Местные нормы. Срочный визит (сегодня еще рабочий день) в местную администрацию/архитектуру. Получение ГПЗУ где все требования будут изложены.

[2shcan]

Это понятно. Что Требования в ГПЗУ есть. Но у нас уже 18-00 это раз. Во вторых Дело было в Уссурийске-а я во Владивостоке. И в Третьих-просто посмотрите, мож я где ошибаюсь? Может надо как то по другому считать этажность/площадь/жителей на уч?

[fadeaway]

Что в ПЗЗ написано по этому поводу? РНГП, конечно, хорошо, но хотелось бы цитат из ПЗЗ Вашего населённого пункта.
По поводу площадок есть возможности обосновывать. Но для этого желательно иметь дружественную администрацию района, которая будет готова внять обоснованиям. Например, если в пешей доступности имеется ФОК, то могут уйти площадки для физкультуры и спорта, которые занимают большую площадь. Если рядом есть парк или лес, то можно сэкономить на площадках для отдыха и пр.

[2shcan]

Fadeway это конечно . Я уберу спорт если рядом в пределах доступности есть Школа с стадионом. Меня интересует почему у меня коофициент плотности застройки не соответствуеть???? Аж в 3 р! Вообще как считаете на 2400 можно сделать 9000 кв м жилья?!

ПЗЗ Уссурийска
Зона Ж-4

Минимальные размеры земельного участка - 1000 кв. м.
Минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения места допустимого размещения объекта - 3 м.
Предельное количество этажей от6-до 12
Максимальный процент застройки з\у 60%

там еще есть ссылка что типа все нормативные показатели плотности застройки надо брать из СП 45
А насчет "дружественной " администрации-это уже забота Заказчика, а не моя:-)
В общем вопрос в принципе сводится к тому. что Возможно ли. размещение 9000 кв.м жилья на участке в 2400 кв.м??????? Вот я посчитал, что невозможно. А как считаете Вы?

[jtdesign]

Сообщение от 2shcan Школа с стадионом

Изза борьбы с педофилами не стала ли школа закрытым объектом? Как в многих странах.

Как я понимаю - плотность застройки=максимальный процент застройки, а для Вас важен другой показатель (наверное интенсивность застройки или что-то похожее, я не совсем ориентируюсь в сложном мире российской терминологии, даже СП 45 не могу найти, все про земляные работы выскакивает).

[Germes]

вообще круто...это пусть заказчик докажет, что у него есть деньги пробить такую плотность и согласовать все несостыковки социалки)))
например у нас все пляшет от плотности 25000м2 на 1Га (понятно что для избранных и шибко обеспеченных, что угодно напишут)
вообще в принципе влезть можно, но трудно, были 2 объекта, 12000 на 0,35га и 25000 на 0,45

[2shcan]

Коэффициенты разные. Вы указываете на максимальные коэффициент застройки,-а у меня превышается максимальный коэффициент ПЛОТНОСТИ


Приложение Г (обязательное). Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон

СП 42.13330.2011 (ошибся при вводе)

Трудно это как?

И 25000 на 10000 это коофициент плотности в 2.5. Это в Московских нормах такое?! Я понимаю что Москва-это другое гос-во,-но чтобы так .....

----- добавлено через 5 сек. -----
Ну я могу только развести руками:-) Особенно в 25000на 0.45:-) Но Москве можно,-там люди обеспеченные и живут и работают:-) И строят.


Спб за то что наомнили о социалке,-будет интересный разговор с Заказчиком. И про ДОУ скажу и про Школы....

[Germes]

я с вами солидарен, что это практически вредительство...
например, у вас же не социалка, а коммерческий объект, поэтому обеспеченность 26м/чел не про вас, заданием на проектирование даем 65м2 на человека, ну и дальше все пересчитываем.. все равно все упирается в то, что согласует администрация.
з.ы. один пункт в москве не работает, как в кино "кто не работает тот ест"

[2shcan]

Я же говорю: Это Дальний восток!!!! Тут хоть и ездят все на иномарках-по 10 миллионов не имеют:-) Заказчик вроде хочет эконом класс. А это от 26

...но я правильно же считаю? Беру площадь з/у умножаю на нормативную плотность и делю на жилищную обеспеченность? Или: беру общую площадь-вычленяю жилую,делю на норм.обеспеченность-получаю кол-во жителей. Потом считаю площадки,которые складываю с площадью застройки=площадь участка?

[Germes]

в региональных нормах прописано, что такое эконом? какая разница где, это иллюзия, в области намного проще согласовывали разные отступления. насчет доу, бывает можно согласовать садик временного пребывания, в любых других условиях если рядом садов нет, то пролет.

----- добавлено через ~9 мин. -----

Беру площадь з/у умножаю на нормативную плотность

беру общую площадь-вычленяю жилую

делю на норм.обеспеченность-получаю кол-во жителей.

а дальше начинаются торги)))
гостевые стоянки, мусорка, детплощадка, пожарные проезды, социалка
и да, если я наткнулся на действующие нормативы 55% озеленения, тоже та еще подлянка.

[2shcan]

Спб всем:-) Пока я к Заказчику не еду:-) Пронесло:-) не больно то хочется выглядеть как "жалкий трус":-)

[Bozhinov]

посмотрите загруженный пример ПЗ (по моей области) - может поможет (не сильно вникал). Вам еще ГП делать с посадкой и затенениями. А вообще, интересная работа в плане самостоятельности, что-то на земле, под землей и над и даже площадки на крыше - у вас все получится. Обычно застройка не более 60%

[2shcan]

В принципе все ясно:-) Спасибо Вам большое еще раз. Вы очень помогли мне...для уверенности в том, что мои действия направленные на расчет градостроительной ценности предоставленного земельного участка-верны:-)