[stoper]

Тема реконструкции пятиэтажек в Москве и других городах как-то пошла на убыль.
Есть ли технические сложности? На сколько это дорого? Возможна ли надстройка в сейсмике 7-8 баллов?

[Perezz!!]

Дык в Москве их осталось уже по пальцам пересчитать. Технические сложности связаны в основном с переселением людей, а дальше всё обкатано: снос, реконструкция наружных сетей и постройка новых пятиэтажек надстроенных 12ю - 17ю этажами.

[Profan]

Лучше не напоминайте мне о реконструкции пятиэтажек, иначе я выкинусь с пятого этажа.

[stoper]

Без сноса. Без отселения. Надстройка 2-х этажей.
Серию пока не знаю, кирпичная, двухподъездная, скатная кровля с чердаком, на торцевых фасадах есть окна.
Интересна из-за месторасположения. Сносить у нас никто не будет.

[HG]

В даунлоаде есть альбом - "Унифицированные архитектурно-строительные системы мансардных этажей для надстройки реконструируемых домов", Госстрой 1998 г.

А почему при упоминании о пятиэтажках следует выбрасываться из окна? У нас в городе есть примеры надстройки пятиэтажек, правда пока в процессе строительства.
Еще мне расказывали, что в бывшей ГДР немцы проводили аналогичные реконструкции, говорят получилось очень неплохо.

[Profan]

А потому что я живу в проклятой пятиэтажке (хрущёбе) уже почти 50 лет. А тут еще кто-то собирается ее реконструировать, да еще без сноса, да еще без отселения. Тьфу и ГАВ.

[Denbad]

Жилищьное законодательство сначала поизучай, по нему собственники крыши - жильцы дома, что бы её "приватизировать" надо сначала у каждого собственника согласие на его долю получить, надстройка "золотой" может оказаться.

А Девелопер - это кто?

[stoper]

Denbad.
Жильцы дома владеют только собственными квартирами. Остальное - места общего пользования, в т.ч. и фасады - собственность муниципального образования. Бывают случаи, что жильцы "старых" домов приватизируют весь дом и даже двор. Это настоящее ТСЖ. Но реально такого не встречал. Только новые дома, которые изначально строились на частной территории и частным застройщиком полностью в собственности жильцов. Так что можете тоже поизучать жилищное законодательство.

Profan
50 лет - это срок. А вот представьте, что на 51 год приходит человек и говорит, что поменяет вам внутренние сети, окна металлопластиковые поставит, лифты пристроит и фасад вентилируемый навесит с теплоизоляцией. Подъезды отремонтирует, двери и консъержку поставит.
И станет ваша хрущоба в два раза больше стоить. Да вы и продавать не захотите.
А за это он надстроит пару этажей и как специалисту покажет вам проект с экспертизой. Соглашайтесь.

Девелопер - это человек (или организация) которая что-то берёт и что-то из этого делает.

[Profan]

Не надо пугать, дома серии К-7 не подлежат реконструкции.

[Denbad]

stoper.
Обслуживать и владеть - две большие разницы. Крыша и фасады - части здания, а оно пренадлежит жильцам. А управляющая компания, ТСЖ и т.п. обслуживают всё это на основании договора с жильцами, жильцы платят за это плату за обслуживание здания, муниципалитет здесь только регулирует отношения. Был реальный случай, построили мансарду "чхнув" на возражения жильцов, но среди них нашелся умный, который прочитал закон, нанял юристов... короче после выплат жильцам их долей, компания оказалась в минусе. Это было лет 5 назад, может что изминилось, тогда я отстал от жизни.

[Villy-Churak]

У меня тёща, тесть, жена и кошка-Муська прописаны в Черёмушках, в к-7 у м.Профсоюзная, в 50 метрах от ул.Профсоюзная. Давно живём надеждами...
А кто-то хочет их отнять? Так и оставить им проходную гостиную и 5-метровую кухню???
Убью....!!!!
:-))))

[AIK]

Реконструкция без отселения - это бред. Насколько я знаю все реализованные проекты реконструкции хрущоб включали перепланировки с объединением м укрупнением квартир.
Девелопер - это инвестор у которого нет денег, поэтому он крутит чужие. Человек, который понимает что нельзя жить в доме с разобранной кровлей и демонтированными коммуникациями и тем более в зоне монтажа, девелопером работать не сможет.

[stoper]

Господа! Спасибо, что наставили на путь истиный. Завтра же положу хозяевам заявление на стол.
Но вообще форум чисто технический, и возможно, в других разделах я с вами это обсужу.
Теперь по теме.

[Андрей С]

Сообщение от AIK Реконструкция без отселения - это бред. Насколько я знаю все реализованные проекты реконструкции хрущоб включали перепланировки с объединением м укрупнением квартир. Девелопер - это инвестор у которого нет денег, поэтому он крутит чужие. Человек, который понимает что нельзя жить в доме с разобранной кровлей и демонтированными коммуникациями и тем более в зоне монтажа, девелопером работать не сможет.

чушь
в нашем городе есть несколько зданий, надстроенных без от отселения
я сам надстраивал двухэтажный офис, легко бы надстроил и жилье
кровлю никто не разбирает, сначала делают стены и перекрытия над кровлей, потом удаляют старый пирог кровли
коммуникации и так меняют всему дому, так что в какой то момент они все равно будут разобранными
по настоящему неприятный момент - когда нужно разбить перекрытие над лестничной клеткой, пыльно, шумно, но это на один день
когда пристраивается лифтовая шахта - тоже надо пробивать проемы, но это проще
а ремонт подъезда и входной группы неизбежен и без реконструкции

[Андрей С]

по теме: учитывая стоимость жилья - надстройка очень выгодна
учитывая, что надстройка из легких материалов - нагрузки и сейсмика пофиг, да и какая сейсмостойкость у хрущевок?
проблемой может стать согласование проекта и возможно, техусловий
наверняка проблемой станут уговоры и, при положительном исходе, несколько недовольных жильцов даже если большинство "за". Любые изменения дома - треснувший от времени кафель, провисшую дверь и т.д. повесят на Вас
нужно обязательно провести обследование дома до начала работ и зафиксировать состояние конструкций и отделки
в этом смысле офисы надстраивать на порядок проще
в самом строительстве никаких сложностей нет

[Denbad]

Если отойти от проблемы утряски юридических вопросов и пытаться сделать всё по нормам, то надстройка мансарды или "лёгкого" этажа реальна только технически. В каждом конкретном случае объем технических работ будет от простой замены сетей до усиления фундаментов...
По какому-то из СНиПов подъем конструкций без отселения жильцов запрещён. Если "забить" на ряд норм по производству работ, то вообщем-то реально, а во сколько это обойдёться - проект обследования и реконструкции покажет.
Моё мнение - дело хорошее, если в моей пятине захотят надстраивать мансарду, то я мож сам свой 2-ой этаж на 5-ый сменяю и войду в долю строительства, чтоб 2-ой уровень квартиры сделать, всяко дешевле, чем ещё одну квартиру купить, земельный участок чего только стоит... Вопрос в том, сколько соседей разделят со мной такой энтузазизм, если по установке долбаного домофона 2-а года договориться не могут.

[stoper]

Есть некоторые технические сложности.
Сейсмичность района 7 баллов. Какие-то мероприятия надо разработать и выполнить.
Дом построен в 10 метрах от подземной реки. Гидрогеологическая обстановка крайне неприятная. Все подвалы в округе подтоплены. За столько лет могло и фундамент подмыть.
Оптимизма поубавилось

[AIK]

Сообщение от stoper Есть некоторые технические сложности.

Все технические сложности решаются. А вот экономические и организационные - вряд-ли. Если вы надстраиваете общагу гастарбайтеров, расположенную на ведомственной территории - нет проблем. Если ИГАСН совместно с ГГТН уже три года в запое, а начальник ОАТИ - зять инвестора, тоже нет проблем.

[Андрей С]

2 Denbad: жильцам СНиП не указ, построят сами и снимут самозастрой через суд
иногда это проще, чем получить все согласования

2 stoper: мне кажется, Вы видите не ту проблему, технические вопросы вторичны, достройка не распространена повсеместно из-за порочной бизнес-схемы: нужно получить согласие большого числа отдельных собственников, которые захотят быть в доле, в результате на выходе можно получить бульон из под яиц. Для единичного проекта скорее всего так и будет, единственная выгода - если организатор всего этого сам живет в доме и хочет улучшить свои условия и попутно облагодетельствовать соседей
Еще вариант - сделать несколько проектов "в ноль", но поставить дело на поток, и потом зарабатывать на комплексе услуг: проект+согласование+СМР, или построить все за свой счет, часть построенного продать в качестве компенсации затрат, а часть сдавать и за счет полученных средств обслуживать дом - консъерж, домофон, нормальные сантехники и электрики, счетчики на все и т.д.
рано или поздно и это будет востребовано (если пятиэтажки еще останутся ), но сейчас схема выглядит слишком сложной и поэтому не работает

а если схема заработает, то тут же найдутся подражатели, которые заберут часть и без того небольшого рынка, а все шишки набивать Вам

[stoper]

Абсолютно согласен