[A87]

Здравствуйте коллеги. Я проектировщик и застройщик частной бани на участке заказчика. Проект пока на паузе на стадии планировки. Заказчик хочет еще построить дом (как в файле). Но дом и баня в границы участка просто не влазеют ни как. Заказчик предлагает в плотную к реке сдвинуть за границы участка, но там уже проблемы с фундаментом будут и проблемы с регистрацией дома. Вопрос, как поступить в данной ситуации, когда заказчик наталкивает на нарушение? я заведомо знаю что это работа через одно место. Предложил заказчику построить дом и баню в одном здании, чтобы соблюсти отступы. Но он ни в какую. Предлагал построить баню и зону отдыха вместо дома, тоже ни в какую. Кстати, участок тоже не зарегистрирован, так как в выдачи градостроительного плана написали отказ "Отсутствует межевание". Но координаты на участок у них есть, воспользовался ими. Подскажите как поступить в такой ситуации, заказчик упрямо хочет так все построить. Какие для меня как для проектировщика и застройщика могут быть проблемы? Фактически, я беру на себя эту ответственность .

[Дмитррр]

Сообщение от A87 Какие для меня как для проектировщика и застройщика могут быть проблемы?

Дом снесут, а заказчик через суд выставит тебе счёт за все убытки. Строил-то по твоему проекту. И фиг ты прокурору докажешь, что это не ты, а тебя заставили.

Исход из этого сам думай, что делать Голова зачем дана?

П.С. А ещё надо изучить градостроительный кодекс на предмет максимального приближения строений к границам участка, а заодно водный кодекс.

[A87]

Сообщение от Дмитррр П.С. А ещё надо изучить градостроительный кодекс на предмет максимального приближения строений к границам участка, а заодно водный кодекс.

Вот в этом и проблема. Первый раз такой заказчик попался за 12 лет. Не сталкивался с такими пожеланиями заказчиков. Градостроительный тоже не видать, что говорит о том, что я не имею представления где красные линии. Единственный вариант выполнять проект архитектурный-строительный только одной бани без посадки здания на участок и пусть строят другие.

[Podpolie]

Сейчас очень сложно со строительством вдоль всякого рода водоемов. Охраняют))).
Почитайте вот это для развлечения. Если, что не так с этой охранной зоной - заставят сносить.
Ширина водоохранной зоны у моря — 500 м, а у рек или ручьев она зависит от протяженности. Так, у ручья длиной меньше 10 км водоохранная зона составляет 5 м, от 10 до 50 км — 100 м, а у реки протяженностью от 50 км и больше — 200 м. У озера с акваторией менее 0,5 кв. км ширина водоохранной зоны 50 м.
https://realty.rbc.ru/news/611f7fd99...tuq2n525838733
А еще как пить дать стоки с септика он пустит в ручей. Т.е. одна беда, потянет за собой другую. А эта беда еще круче. И будет согласовывать.
У меня есть самозахват - 3 сотки в сторону водохранилища. Там только забор, парковка и бытовка старая (можно лебедкой утащить). Даже септик и поглощающий колодец не закапывал в этом пятне. Я знал что ничего строить не стоит. От забора, до ближайшего притока водохранилища, по прямой 341метр - по карте сейчас померял))). Сейчас все эти конторы кадастровые вооружены квадрокоптерами, ну прям....современно. Не надо никуда стучать и ломится. Запустил машинку - снял и все. Домой приехал, а в калитке конверт, столько бумаг с постановлениями, что я понял светит всем нам дальняя дорога ветки собирать и снег убирать. Участок в собственности, а вот этот кусок... Ломайте забор или берите в аренду. Т.к. зона 500м уже в собственность нельзя. Пока в аренде. Повезло, что сразу за забором асфальтовая дорога в "последнюю" деревню по берегу.
Как тут Заказчик дела решать будет не понятно. В каждой области, каждом районе свои заморочки. Тут надо с кадастровыми инженерами советоваться.
А вот сброс стоков, пускай и очищенных как то, если прицепятся, бумажек нужных, подписей не будет - ух как раскрутят. Ущерб насчитают, проще сбежать.

----- добавлено через ~8 мин. -----
На работе строил локальные очистные ливнеки. Так там такие муки адовы были с водовыпуском. Все готово, а бумаги собирали больше года. Пришлось кучу секретных имитаций делать. Хозяину ехать в тутуево и выпускать компенсационный сброс малька рыб за свой счет. А речка шириной не более 2-х метров и по пояс в паводок, однако написано промысловые запасы пескаря в ней большие))).

[Бам]

Сообщение от A87 Вопрос, как поступить в данной ситуации, когда заказчик наталкивает на нарушение?

Он вам отец родной или платит в десять раз больше, чем по рынку? Не нравится - не работайте, какие проблемы?

[Podpolie]

Сообщение от Бам или платит в десять раз больше, чем по рынку?

В свободном полете хоть Ленина в бетона, хоть Сталина из металла можно нарисовать. Был объект, таких чудес нарисовал на берегу речки - набережная с красивым забором + пруд + поднятие территории с подпорными стенками))). Люди не простые правда заказывали, сами боялись))). А вот ИП, договора всякие...?

[иваниваныч]

Прибрежная полоса, водоохранная зона (см. Водный кодекс), отступы от границ? Даже, если ГПЗУ нет, можно в ПЗЗ города-села посмотреть эти требования и сведения. Кстати, если межевания нет, то с регистрацией в любом случае будут проблемы: участок по факту не Заказчика, стройка будет на чужой земле.
Offtop: Если сильно денег хочется за проектирование, единственным вариантом вижу выпустить проект дома и бани без привязки к местности. Но если Вы еще и строить будете, то таки найдете себе проблем на определенную часть тела.

[MAG37]

Сообщение от A87 Фактически, я беру на себя эту ответственность .

Неушто по договору официальному работаете?

И так на всякий случай - даже если водного объекта (вместе с водоохранной зоной) официально и нет - это ничего не значит - инспектор выявит по факту

[ShaggyDoc]

Если Заказчику "очень хоцца" чего-то эдакое натворить, то пусть и получает нормальный кадастровый план участка с межеванием и прочим. И ГПЗУ.

То, что имеются какие-то координаты, ни о чем не говорит. Эти координаты в свое время Росреестр занес "с потолка", без натурных замеров и межеваний, присвоив кадастровые номера. Просто надо было побыстрее начать сбор земельного налога, а это без кадастрового номера невозможно.

Если же проектировщику "очень хоцца" кушать и он готов взять на себя лично все грехи заказчика, то ему следует начать изучать книгу "Как выжить в тюрьме". Но сейчас много-то и не дают, не те времена...

[A87]

Сообщение от Podpolie А вот ИП, договора всякие...?

Договор в любом случае на мое ИП будет по строительству

----- добавлено через 28 сек. -----

Сообщение от иваниваныч Если сильно денег хочется за проектирование, единственным вариантом вижу выпустить проект дома и бани без привязки к местности

Да, только то и остается

----- добавлено через ~2 мин. -----

Сообщение от MAG37 Неушто по договору официальному работаете?

Конечно по договору всё. Дизайнеры нарисовали бред, без посадки на участок, а теперь нам архитекторам и конструкторам разбирать этот сюжет. Вот видимо так и получится, что выполнянь проект только бани, а дом и посадку сдания пускай делают как хотят. И от стройки тоже отказываться. Наверно так

[ShaggyDoc]

Сообщение от A87 а дом и посадку сдания пускай делают как хотят

Вот это наивное "пускай делают как хотят" в случае чего обязательно превращаются в вину проектантов и строителей.

Заказчик говорит "Я ничего не понимаю, я доверился специалистам".

[Podpolie]

Сообщение от A87 Договор в любом случае на мое ИП будет по строительству

Ну тогда пишите, что Заказчик берет ответственность на себя за посадку сооружений. В случае тыры-пыры, форсмажора/наезда со стороны 3-х лиц (это же тоже стихия), мы не причем.
А если не подпишет то смета и авансы в размерах, что бы хватило добежать до канадской границы))).

[A87]

Сообщение от ShaggyDoc Вот это наивное "пускай делают как хотят" в случае чего обязательно превращаются в вину проектантов и строителей.

Согласен. не охото так работать, но заказчики попадаются разные(((. Бывают не пробиваемые

----- добавлено через ~3 мин. -----

Сообщение от Podpolie Ну тогда пишите, что Заказчик берет ответственность на себя за посадку сооружений. В случае тыры-пыры, форсмажора/наезда со стороны 3-х лиц (это же тоже стихия), мы не причем. А если не подпишет то смета и авансы в размерах, что бы хватило добежать до канадской границы))).

Но тут с нашими судами может получится все что угодно. В общем решил только баню без посадки сделать и не ввязываться в стройку . Иначе это риски

[Ruthen38]

Если речь заходит об официальных договорных отношениях, то нужно отказываться, без вариантов. Ответственность за любые нарушения норм ляжет на вас, и вы попадёте на деньги, будет выкинштейн из СРО и НОПРИЗ/НОСТРОЙ и проч.

Ну тогда пишите, что Заказчик берет ответственность на себя за посадку сооружений. В случае тыры-пыры, форсмажора/наезда со стороны 3-х лиц (это же тоже стихия), мы не причем.

Это не прокатит. Заказчик в суде скажет:

Я ничего не понимаю, я доверился специалистам

и суд примет его сторону.

Мне знакомые строители лет 6-7 назад рассказывали о подобном прецеденте. Они делали кровлю ИЖД, и заказчик (физлицо) вынудил их сделать не как правильно, а как он захотел. При этом заказчик записал видосик, в котором он клялся:
"Я, такой-то такой-то, находясь в трезвом уме и здравой памяти, прошу строителей выполнить эти работы именно так. Всю ответственность беру на себя".
Не помню уже, что конкретно он их заставил сделать неправильно, то ли в пирог кровли какой-то слой не заложили, то ли последовательность работ не соблюли, но конструкция кровли в итоге намокла. Заказчик пошёл в суд, ответчики предоставили вышеупомянутый видос, но суд его отклонил с аргументом:
"Вы специалисты, а заказчик нет. Вы должны были или убедить заказчика сделать как положено, или отказаться от выполнения работ."
В итоге заказчик суд выиграл.

[Бам]

Сообщение от Ruthen38 "Вы специалисты, а заказчик нет. Вы должны были или убедить заказчика сделать как положено, или отказаться от выполнения работ."

Работать надо было по утверждённому заказчиком чертежу, документу, а не видео записывать. Тогда и в суде били бы весомые аргументы.

[ShaggyDoc]

Сообщение от Бам Работать надо было по утверждённому заказчиком чертежу, документу, а не видео записывать. Тогда и в суде били бы весомые аргументы.

"Утвержденный заказчиком документ" - филькина грамота, когда дело касается интересов третьих лиц и государства - как в случае у ТС (там еще и водоем).

Вот бумажка о том, красить потолок не в зеленый цвет (по проекту), а в красный (по желанию евойной бабы) могла бы выполнить роль "вещественного доказательства", но также не являлась бы документом.

[Komplanar]

Насколько я помню, вроде в подобных случаях суд требует возместить ущерб не в полном размере причинённого ущерба (в смысле, стоимости строительства), а в размере оплаты оказанных услуг, т.е. стоимости проекта? Вроде бы такая практика применяется для "некачественного оказания услуг"... Поскольку проектировщик оказал услугу на такую-то сумму, и требовать возмещения заказчик может не более, чем на такую сумму, не? Т.е. есть ли примеры судебной практики, когда из-за ошибок в проекте суд назначал возмещение полного ущерба?
И второе, по данному конкретному случаю - заказчик должен где-то сначала согласовать проект, а потом уже строить, или же может строить хоть по эскизному АР-проекту, а уже потом БТИ или стройнадзор скажет "не положено, сносите!". Я просто никогда не сталкивался с проектами ИЖС и даже близко не знаю, как там всё контролируется.

[иваниваныч]

Сообщение от Komplanar Я просто никогда не сталкивался с проектами ИЖС и даже близко не знаю, как там всё контролируется.

В ИЖС проект вообще не нужен, только уведомление администрации поселения с общими параметрами объекта. Но даже на этой стадии администрация откажет: земли под застройку нет, водоохранные нормы нарушены (скорее всего).

[MAG37]

Сообщение от Komplanar Насколько я помню, вроде в подобных случаях суд требует возместить ущерб не в полном размере причинённого ущерба (в смысле, стоимости строительства), а в размере оплаты оказанных услуг, т.е. стоимости проекта? Вроде бы такая практика применяется для "некачественного оказания услуг"... Поскольку проектировщик оказал услугу на такую-то сумму, и требовать возмещения заказчик может не более, чем на такую сумму, не? Т.е. есть ли примеры судебной практики, когда из-за ошибок в проекте суд назначал возмещение полного ущерба?

Степень ответственности прописывается в договоре. Заказчик будет пытаться все убытки/расходы спихнуть на исполнителя

[Бам]

Сообщение от ShaggyDoc "Утвержденный заказчиком документ" - филькина грамота, когда дело касается интересов третьих лиц и государства - как в случае у ТС (там еще и водоем).

Я про кровлю писал и ссыался туда же. Внимательнее.

[ShaggyDoc]

Сообщение от Бам Я про кровлю писал и ссыался туда же. Внимательнее.

А я писал, что даже про цвет покраски бумажка от заказчика - не документ.

Сталкивался с этим и сам, и мой сын. Когда очередная баба заказчика требовала переделать все под очередной вкус. Без повторной оплаты работ и материалов.

[ГиТ14]

Здравствуйте! Что такое проектирование по градкодексу: ст. 48
1. Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации (в том числе путем внесения в них изменений в соответствии с настоящим Кодексом) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику ..... земельного участка....
Рекомендовал бы 10 раз подумать, прежде чем проектировать на чужом участке.

[lexa_3513330]

Сообщение от ShaggyDoc А я писал, что даже про цвет покраски бумажка от заказчика - не документ.

Почему не документ ?
На основе "бумажки от заказчика" в РД вносится запись о RAL на окраску. При желании можно "бумажку от заказчика" к тому подшить, как прилагаемый документ. Далее - РД утверждается заказчиком и идет в работу.

[A87]

Сообщение от ГиТ14 Рекомендовал бы 10 раз подумать, прежде чем проектировать на чужом участке.

Да, уже решил не делать посадку бани на участок, в проекте отпишусь. А вот на счет стройки уже не знаю что делать, объект интересный, но в то же время приключений не охото

[Podpolie]

Про бумажки с подписью навеяло историей из прошлого. Хорошие были времена.
Строил я 3 АЗС и на одной делал реконструкцию прямо на виду Кремля в 96-ом. Так получилось, что из ИТР я остался самым главным ключевым игроком. Директор и главный были выведены из игры крышей. Неожиданно в 28 лет все это свалилось, по менталитету того времени. Но это была школа самостоятельности, причем экстремальная.
Так вот строили очень серьезным людям прямо в Москве. Все было классически, павильон, навес, технология, дороги, сети. Чертежи придумывали сами. Практически типовое. Но заказчик не дремал, а постоянно вносил изменения в работу. Каждое изменения я фиксировал на обычном листе бумаги. Перечень доп.работ, материалы деньги и 2-е подписи: главного заказчика и моя. За год я со всеми объектами разделался и запустил.
Пришло время рассчитаться. Крыша подъехала, ну пошли молодой))). Заказчик бумажки свои посмотрел, накопительную, договор. Ну короче ребята я Вам практически ничего не должен. Все выбрано. Спасибо, все хорошо. У крыши лица напрягаются. И я из пластикового пакета вытаскиваю кипу мятой бумаги - документы))).
Это че? Это говорю допработы. На сколько? Ну на миллионов..... (тогда такая размерность была).
Короче картина переменилась. Мне сразу. Все говорит спасибо: ты доволен, а люди твои? Говорю да все отлично. Но просьба. Какая? Оборудование и оснастка моя, можно вывозить? Вывози. А машину жигули 7-й модели, отдаете? Обещали же. Да забирай. А ИЖ каблук? Забирай. А Форд транзит? Не трожь. У тебя косяков хватало. Я понял. Они уже на мерседесах тогда давно катались))).
Вышел я за дверь, а за ней такой пошел серьезный разговор))). Ну и все... Хорошие были времена. Суды скажите? Какие такие суды?))).

[A87]

А имею ли я право как подрядчик строить на участке , который не размежеван , заказчик отправлял в госуслугах запрос на градостроительный план и ему отказали вот такой бумагой. То есть юридически, я буду строить баню на участке , который даже заказчику не принадлежит. И соответственно, я заключаю договор на строительство бани с человек на ничейном участке. В общем целая сантабарбара

[lexa_3513330]

Сообщение от A87 А имею ли я право как подрядчик строить на участке , который не размежеван

Ну, по факту, большая часть дачных участков в стране не размежевана. Но при этом все, так или иначе, как-то строятся. И сами, и с привлечением подрядчиков.
Выписка из реестра на участок у хозяина хотя бы есть ?
И в чем, собственно, проблема это межевание выполнить ?

[A87]

Сообщение от lexa_3513330 Выписка из реестра на участок у хозяина хотя бы есть ?

Только координаты есть просто в табличке. Заказчику делали уже межевание, но почему-то до ума не довели, почему не довели до ума - не говорят.
И вот такой отказной документ с администрации.

[ГиТ14]

Тут, похоже, кадастрового инженера нужно будет привлекать для определения возможности и дальнейшего выделения земельного участка

[ShaggyDoc]

Сообщение от lexa_3513330 Почему не документ ? На основе "бумажки от заказчика" в РД вносится запись о . При желании можно "бумажку от заказчика" к тому подшить, как прилагаемый документ. Далее - РД утверждается заказчиком и идет в работу.

Вот РД - это проектный документ. А до внесения изменений "бумажку" можно использовать как угодно.

Ну и пора бы знать, что утверждается не РД, а ПД. Но в РД могут быть отклонения от ПД "не влияющие". Например "RAL на окраску"

Сообщение от A87 Только координаты есть просто в табличке. Заказчику делали уже межевание, но почему-то до ума не довели, почему не довели до ума - не говорят.

Я уже объяснял почему - чтобы юридически узаконить оформление участка с присвоением кадастрового номера. Для последующего законного сбора земельного налога.

В начале "земельных реформ" не было вообще точных кадастровых планов участков. Их лет 20 пытались сформировать, но с частников не могли выбить деньги на натурные съемки и межевание. Не все же в деревне дураки.

В результате участки разбили "примерно" и бесплатно. При этом сразу появились кадастровые номера и теперь от налогов не открутишься. Но зато Свидетельство о собственности можно за 30 минут получить.

Да у меня самого такой участок. По координатам он красивый прямоугольник, а фактически - трапеция. Захочу на нем строиться - придется межевание делать.

[ГиТ14]

А предварительно, как уже говорилось выше, посмотреть ПЗЗ и изучить градостроительные регламенты. Может на этом месте и вовсе строить нельзя.

[A87]

Сообщение от ShaggyDoc Но зато Свидетельство о собственности можно за 30 минут получить

Наиболее правильный ход работы считаю : разбираться с участком заказчику, попробовать присвоить кусок у ручейка (кстати это не река, а ручей шириной не более1,5м). И тогда уже можно соглашаться на стройку. А так надо к знающим юристам наверно с этим вопросом. Однозначного ответа нет, так как далеко не каждый с такими идеями обращается))

----- добавлено через ~1 мин. -----

Сообщение от ГиТ14 А предварительно, как уже говорилось выше, посмотреть ПЗЗ и изучить градостроительные регламенты. Может на этом месте и вовсе строить нельзя.

Тут еще возможно этот участок под подтопление попадает. Так как при наводнениях этот участок был в воде глубиной 50см

[Komplanar]

Хм. А по карте росреестра не пробовали посмотреть, разбиты хотя бы соседние участки и какая там категория земель?

[A87]

Сообщение от Komplanar Хм. А по карте росреестра не пробовали посмотреть, разбиты хотя бы соседние участки и какая там категория земель?

В публичной карте вот так. А по карте реестра сейчас гляну

[yarrus77]

Сообщение от lexa_3513330 Ну, по факту, большая часть дачных участков в стране не размежевана. Но при этом все, так или иначе, как-то строятся. И сами, и с привлечением подрядчиков.

это пока сосед ушлый не попадется. Плюс на дачах немного проще требования.

[A87]

Сообщение от yarrus77 это пока сосед ушлый не попадется. Плюс на дачах немного проще требования.

Через забор участок это тоже участок заказчика. У него два участка получается смежных. За участком ручеек бежит, там мло места чтобы кто-то из соседей появился, там буквально между ручьем и участком 2-3 сотки земли. Единственное убеждать его чтобы прикупил через администрацию эту землю и тогда строить.

[lexa_3513330]

Сообщение от A87 В публичной карте вот так

На вашей картинке - участок с кадастровым номером 28:01:110190:24
В письме администрации речь об участке 28:01:110190. А такого участка не бывает, потому что это номер кадастрового квартала без конкретики.
Похоже заказчик лопухнулся, когда запрос составлял.

[A87]

Сообщение от lexa_3513330 На вашей картинке - участок с кадастровым номером 28:01:110190:24 В письме администрации речь об участке 28:01:110190. А такого участка не бывает, потому что это номер кадастрового квартала без конкретики.

Да, тоже увидел. Капец. цирк одним словом))

[yarrus77]

Сообщение от lexa_3513330 А такого участка не бывает, потому что это номер кадастрового квартала без конкретики.

А тогда это общественные земли, на которых незаконные строения сносят на раз два.

[A87]

Сообщение от yarrus77 А тогда это общественные земли, на которых незаконные строения сносят на раз два

да, тут фортуна . Повезет или не повезет, в частности для подрядчика