[endimion]

Здравствуйте. Существует участок с ВРИ 2.1.1:

Малоэтажная многоквартирная жилая застройка.
Размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный); обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома.

По ПЗЗ высотность 15, плотность 15,4, процент застройки не ограничен.

Вопрос такой: можно ли при этом ВРИ выполнить подземную автостоянку?

Первоначально было мнение, что возможно строительство здания с 4 надземными этажами. Соответственно, подземный тех. этаж и паркинг никто делать не мешает.

Но читая описания ВРИ 2.5 "среднеэтажная застройка" и ВРИ 2.6 "Многоэтажная застройки", вижу в описании такой текст: ...."размещение подземных гаражей и автостоянок". То есть в этих ВРИ четко прописывается возможность выполнить подземный паркинг. Во ВРИ 2.1.1 такого описания нет, отсюда и вопрос...

[DS1974]

Если в ГПЗУ прописано в явном виде разрешенное или условно разрешенное использование "хранение автотранспорта", то можно думать об этом. Принимая во внимание ввозможные ограничения по предельным площадям (они обычно ПЗЗ прописаны и ммогут быть скопированы в ГПЗУ).
Если в явном виде это не указано, то забудьте.

[endimion]

да в том то и дело, что ГПЗУ пока нет, а проектное предложение уже требуют)

[Stierlitz]

в ГПЗУ может быть что угодно написано и начерчено - без него проектные предложения, если не бессмысленны, то очень рискованны.
риски в таких предложениях надо до всех действующих лиц довести

----- добавлено через ~20 мин. -----

Сообщение от DS1974 условно разрешенное использование

есть пример. были большие планы, но полностью разбились об условность разрешения.

условно разрешенное в этом случае - собрались соседи из соседних домов и проголосовали против, и все обломилось

[endimion]

Получили ГПЗУ.

условно разрешенные виды использования земельного участка:
Устанавливаются и применяются в соответствии с разделом 3.3 общей части Правил
землепользования и застройки города Москвы.
вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка:
Устанавливаются и применяются в соответствии с разделом 3.3 общей части Правил
землепользования и застройки города Москвы.

Соответственно, по ПЗЗ вспомогательным ВРИ является "хранение автотранспорта" 2.7.1. И, как и писал DS1974, суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25% от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению (сохранению, реконструкции, строительству) в пределах земельного участка, если иное не установлено требованиями нормативов градостроительного проектирования, технических регламентов, иными обязательными требованиями, предусмотренными законодательством Российской Федерации.

Может кто-нибудь помочь с трактовкой этого описания применительно к вспомогательному ВРИ 2.7.1 (в моем случае подземная автостоянка)?
Когда вспомогательный ВРИ предполагает использование площади надземных этажей - все понятно.

Но если вспомогательный ВРИ это подземная автостоянка? (у меня по гпзу суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен - 3000). Ведь по сути, то, что под землей - не входит в площадь в гнс. Соответственно, дополнительный ВРИ не будет использовать площадь в габаритах наружных стен. Получается, и ограничения на площадь подземной автостоянки не должно быть?

[DS1974]

Все же прозрачно сформулировано - подземные площади тоже учитываются. То есть - стоят у вас на участке дома с подвалами/подземными этажами, и автостоянка подземная в один или несколько этажей. Все это просуммировать - будет общая площадь. Из этой площади автостоянка не может быть более 25%.
Далее начинаются колдовство и магия - как найти баланс площадей между категориями объектов. То есть в пределе: сначала вы садите максимум возможного жилья и коммерции, определяеме максимум что можете/должны посадить по автостоянке. Потом определяете общую площадь этого всего, проверяете коэф-ты застройки, плотность застройки и т.п. И следите, чтобы автостоянка не превышада 25% от общей суммы
Можно чуток схитрить и сделать под жильем не подвалы, а техподполья с высотой 1790 мм., тогда они не будут считаться этажом, и их полщадь не войдет в общую. За счет этого сможете увеличить возможную площадь стоянки. Но это надо совместно с инженерами делать, чтобы у них тоже все разошлось и влезло.

[endimion]

DS1974, спасибо.

Можно чуток схитрить и сделать под жильем не подвалы, а техподполья с высотой 1790 мм., тогда они не будут считаться этажом, и их полщадь не войдет в общую. За счет этого сможете увеличить возможную площадь стоянки. Но это надо совместно с инженерами делать, чтобы у них тоже все разошлось и влезло.

Здесь не согласен. Ведь чем больше общей площади (включая подземные этажи), тем больше возможная площадь парковки (ведь 25% берется от общей площади). С учетом того, что предельным параметром строительства является плотность, в расчете которой учитываются только надземные этажи. То есть при одинаковой площади надземной части (нельзя вылезти за максимально возможное значение) парковка будет больше по площади, если есть дополнительный подземный этаж. Или я не прав?

Кстати здесь дополнительный вопрос: если во ВРИ прописано "здания высотой до 4 этажей", правильно ли я понимаю, что это по сути это ограничение по высоте. Этажность же здесь не нормируется, и подземных этажей я могу делать сколь угодно много ) (предельным параметром является плотность застройки, процент застройки не установлен).

[DS1974]

Обычно когда дело доходит до размещения застройки, вылезают много подводных камней - иноляция, защитные зоны, санитарные и пожарные разрывы, транспортные связи и проезды/дороги. И не удается посадить столько площадей, сколько получается при расчете "по коэффициентам".
Коэффициент застройки регламентируется в СП42, также рагламентируется в ПЗЗ (с локальными оговорками, правда). Коэффициент плотности застройки регламентируется и в СП42, и в ПЗЗ СПб (регламентируется ли в Москве не знаю), но - не регламентируется в ПЗЗ ленобласти например
Поэтому на выходе получается достаточно ограничений, при которых ввозможность не включать в общую площадь техподполье идет только на пользу ТЭПам.

По вашему вопросу:
- необходимо уточнить, до 4 этажей включительно? только ли надземные этажи имеются в виду? а то бывали приколы
- да, это ограничение по высоте. Но обычно еще где-то прописывается предельная высота застройки в метрах
- подземных этажей вы можете наделать сколько угодно, да. Но - если пол нижнего этажа заглублен от дневной поверхности на 15 метров и более, то вы переходите в категорию уникальных зданий, со всеми вытекающими последствиями по Экспертизе, СТУ и т.п.. Ну и плюсом экономика не любит глубокие подземелья. Заодно проверьте, сколько подземных этажей можеет иметь автостоянка.
- общую площадь при этом никто не отменял