[EDS]

Доброго времени суток, уважаемые форумчане!
При приемке квартиры в новостройке столкнулась с очень неприятным фактом - наличием пожарной лестницы и люков на лоджии, что не было оговорено в договоре долевого участия и не отражено в проектной декларации, размещенной на сайте. На плане в приложении к договору на лоджии обозначенной квартиры есть условные обозначения 2х металлических лестниц (предполагаю, что их две по той причине, что на разных этажах, лестница находится в разных углах лоджии), но назначение этих лестниц на чертеже никак не обозначено, поэтому предположить наличие еще и люков невозможно. Честно говоря, понять, что это лестницы мне помогло только основательное прошаривание ГОСТ СПДС с условными обозначениями... К тому же, план является общим для всех квартир со 2го по 17й этаж, а на первых этажах, понятное дело, этих лестниц нет.
В связи с данными обстоятельствами собираю материалы для обращения в суд. Поэтому возник ряд вопросов:
1. Можно ли признать план в договоре недостоверным? (вопрос, конечно, больше к юристам, но вруг кто-то сталкивался с чем-то подобным)
2. Каким образом обосновывается наличие пожарных лестниц именно в данной конкретной квартире (в соседней квартире на лоджии такого нет, не будут же жильцы соседних квартир эвакуироваться через нашу квартиру...)? (конкретные пункты норм)
3. Возможно ли запроектировать второй эвакуационный выход каким-либо другим образом? чтобы на балконах лестницы не было? или это единственное проектное решение в данном случае? если все-таки другое решение существует, то каким образом можно доказать это в суде? техническое заключение взять в проектной организации?
4. Люки не запираются, что способствует проникновению посторонних лиц на площадь лоджии и в квартиру... Есть ли какие-либо нормы, регламентирующие при проектирование обеспечение безопасности квартиры от проникновения третьих лиц? (решетки же на окнах первых этажей ставили в соответствии с какими-то нормами)

P.S. Конкретно плана из договора нет возможности разместить, поэтому постараюсь вставить план с сайта. Квартиры с пожарными лестницами на лоджиях выделены желтым цветом.

[DJo Frey]

1. Можно, наверно, считать план, приложенный к договору не чертежом, а схемой, такой же условной, как и приложенный Вами план с сайта, где вообще лоджии не показаны. Тут точно надо консультироваться с юристами, будет ли являться отсутствие полной информации в этих схемах основанием считать это обманом покупателя (потребителя). Особенно, если эти люки и лестницы и проектной декларации никак не описаны.
2. Лестница в люке на лоджии является не эвакуационным, а аварийным выходом по противопожарной терминологии.
СП 1.13130.2009:

5.4.2 Не менее двух эвакуационных выходов должны иметь этаж здания при общей площади квартир на этаже, а для зданий секционного типа - на этаже секции - более 500 м ; при меньшей площади (при одном эвакуационном выходе с этажа) каждая квартира, расположенная на высоте более 15 м, кроме эвакуационного должна иметь аварийный выход.

Вариантов устройства аварийного выхода из квартиры несколько:
СНиП 21-01-97*:

6.20 К аварийным выходам также относятся: а) выход на балкон или лоджию с глухим простенком не менее 1,2 м от торца балкона (лоджии) до оконного проема (остекленной двери) или не менее 1,6 м между остекленными проемами, выходящими на балкон (лоджию); (этот, видимо, вариант реализован у Ваших соседей) ... в) выход на балкон или лоджию, оборудованные наружной лестницей, поэтажно соединяющей балконы или лоджии; (Ваш вариант)

3. См. п.2. Техническое заключение взять в проектной организации, конечно, можно, и наверно можно было запроектировать по другому, но дом то построен уже вот так, на проектную документацию получено положительное заключение экспертизы, и само это проектное решение с технической точки зрения ничего не нарушает. Так что в суде невозможно будет доказать неправильность такого решения.
4. Установка замков или запорных устройств на дверях в квартиры в договоре была прописана? На люке должно быть установлено что-либо типа шпингалета или крючка, чтобы при пожаре открыть можно было без ключа.
Норм обязательного применения, регламентирующих обеспечение безопасности квартиры от проникновения третьих лиц в РФ мне неизвестно. Есть руководства только, для квартир, которые ставятся под охранное наблюдение (сигнализацию) - например Р 78.36.032-2013 и Р 78.36.032-2014. Но каждая частная охранная организация имеет право писать собственные подобные руководства.
Вся конкретика по защите квартир от криминала в нормативах отдана на откуп заказчику проектной документации (застройщику) и организациям, эксплуатирующим здание:
СП 54.13330.2011:

8.8 В жилом здании и на придомовой территории должны быть предусмотрены мероприятия, направленные на уменьшение рисков криминальных проявлений и их последствий, способствующие защите проживающих в жилом здании людей и минимизации возможного ущерба при возникновении противоправных действий. Эти мероприятия устанавливаются в задании на проектирование в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и могут включать применение взрывозащитных конструкций, установку домофонов, видеонаблюдения, кодовых замков, систем охранной сигнализации, защитных конструкций оконных проемов в первых, цокольных и верхних этажах, в приямках подвалов, а также дверей входных, ведущих в подвал, на чердак и, при необходимости, в другие помещения. Общие системы безопасности (телевизионного контроля, охранной сигнализации и т.п.) должны обеспечивать защиту противопожарного оборудования от несанкционированного доступа и вандализма. Мероприятия, направленные на уменьшение рисков криминальных проявлений, следует дополнять на стадии эксплуатации.

[FOCUS]

Добрый день! Прошу помощи в следующем вопросе:
Имеем пожарную лестницу (вертикальную) на балконе. Регламентируется ли размер Х (скрин прилагаю)? Интересует цифровое значение, нормативный документ при приемке и конкретно от какой точки (от оси ступени, от края ступени или до вертикального элемента лестницы). На данном скрине ступень из арматурного прутка Ф20мм.

[Николай Г.]

Сообщение от FOCUS нормативный документ

ГОСТ 53254-2009 прил. Б табл. Б1, ну и здравый смысл не помешает

[Nina2011]

Здравствуйте, уважаемые участники форума! У меня обратный вопрос - при приемке квартиры в новостройке (12 этаж) столкнулась с отсутствием пожарной лестницы на лоджии - балконе (на этаже во всех других квартирах такая лестница есть). Можно ли в судебном порядке отсудить у застройщика компенсацию за отсутствие такой лестницы (в договоре долевого участия об этой лестнице ничего не написано, а на сайте у застройщика, где тоже размещен план квартиры - нарисована в плане эта лестница... Если есть перспектива выиграть в суде, то на какие законы здесь лучше ссылаться, спасибо!

[mainevent100]

Nina2011, то есть сама по себе лестница не нужна? Интересует только возможность отсудить халявы у застройщика?

[иваниваныч]

Сообщение от Nina2011 У меня обратный вопрос - при приемке квартиры в новостройке (12 этаж) столкнулась с отсутствием пожарной лестницы на лоджии - балконе (на этаже во всех других квартирах такая лестница есть).

План всего этажа в студию.

[Бам]

Сообщение от Nina2011 Можно ли в судебном порядке отсудить у застройщика компенсацию за отсутствие такой лестницы

Застройщик на суде предложит установить вам эту стремянку из двух уголков и кругляка вместо компенсации. Думаю, суд примет его сторону. Люк-то есть? А то, может быть, там и отверстия в плите нет...

[Nina2011]

Здравствуйте! Не только такая возможность интересует, но
И вопрос, почему нет такой лестницы, а у всех квартир на этаже-есть, в плане этажа тоже не обозначена в моей квартире эта лестница Люка тоже нет.

----- добавлено через ~10 мин. -----
mainevent100, добрый день, нужна бы такая лестница ради безопасности и возможность халявы тоже интересует, как обьяснил застройщик, в этой квартире большой балкон, глухая стена между балконом и комнатой (когда выходишь на балкон, правая стена) больше 1200 мм, ее длина около 1500 мм, называется противопожарный простенок, и по нормативам можно не ставить эту лестницу на таком балконе

----- добавлено через ~11 мин. -----
Бам, здравствуйте, нет отверстия в плите, да

[Бам]

Nina2011, План балкона дайте нам, с окнами, входами и размерами. Такие лестницы делают когда нет глухого простенка 1.2м между окном/дверью и стеной. Экспертиза такие вещи видит сразу, да и сомневаюсь, что дом бы сдали с такими грубыми нарушениями. У вас всё нормально, радуйтесь, что нет дурацкой стремянки на балконе.

[Nina2011]

Теперь волнует вопрос, наличие этого противопожарного простенка исключает эвакуационную лестницу, получается? Или она все равно должна быть, несмотря на простенок?.. Спасибо!

----- добавлено через ~6 мин. -----
Бам, понятно, спасибо, план отправлю сейчас, там больше 1200 мм между дверью балкона и стеной балкона (там не стена, а застекленный весь балкон). Выходит, что если такая стена есть, она исключает эвакуационн лестницу, если я правильно поняла, спасибо

[Nina2011]

Бам,

[Бам]

Сообщение от Nina2011 Теперь волнует вопрос, наличие этого противопожарного простенка исключает эвакуационную лестницу, получается? Или она все равно должна быть, несмотря на простенок?

Тут либо есть простенок 1200, либо требуется стремянка. Простенок исключает лестницу и наоборот. Точнее вам архитекторы скажут, да и в интернете много материалов по этому поводу. Застройщик прав, у вас все по нормам, и, похоже, единственный нормальный балкон на этаже

[Nina2011]

Бам, Понятно)) похоже, что так) немного успокоилась🙂

[AndreyPavshukov]

А если люки и лестницы установлены с 3 этажа (высота этажа 3м, нулевая отметка на 600 мм выше земли) их можно убрать до 5-го этажа?

[mainevent100]

Сообщение от AndreyPavshukov если люки и лестницы установлены с 3 этажа

Не понятна логика: если аварийные лестницы нужны на нижних трех этажах, почему они могут быть не нужны на 4 и 5? Как эвакуироваться?

Мне встречался проект 8-этажного дома, в котором с 6, 7, 8 этажей был спуск по стремянке на 5-ый. С пятого этажа, видимо, предполагалась эвакуация пожарной лестницей.. ))

[AndreyPavshukov]

Сообщение от mainevent100 Не понятна логика: если аварийные лестницы нужны на нижних трех этажах, почему они могут быть не нужны на 4 и 5? Как эвакуироваться?

По нормам обязательно должны быть люки в квартире выше 15 метров. Застройщик сделал люки с 3-го этажа, что ниже 15 метров. При этом в соседних домах люки сделаны с 5-го этажа.

[mainevent100]

Сообщение от AndreyPavshukov в соседних домах люки сделаны с 5-го этажа.

Вот так понятно. То есть дом выше 5 этажей.
По описанию 5-ый этаж расположен на высоте 12.6 м от земли, получается, что возможна эвакуация верхней части дома на 5-этаж (если в СТУ не написано другое). Тогда можно исключить люки ниже.

[AndreyPavshukov]

Сообщение от mainevent100 Вот так понятно. То есть дом выше 5 этажей. По описанию 5-ый этаж расположен на высоте 12.6 м от земли, получается, что возможна эвакуация верхней части дома на 5-этаж (если в СТУ не написано другое). Тогда можно исключить люки ниже.

Совершенно верно. Нигде не нашел требований для устройства люков ниже 15 метров. Хочу понять - это ошибка застройщика или есть какой-то нюанс в нормах, о котором я не знаю? Здание 18 этажное, этаж секции менее 500м2, под окнами проходят в непосредственной близости тротуар и дворовой проезд.

[mainevent100]

У нас в проектах архитекторы обычно аварийные стремянки опускают на уровень земли; на каждом балконе закрывают их перегородкой с дверью.
Но по нормам, вроде, все верно. Второй аварийный выход нужен только для квартир выше 15 м.
Что является аварийным выходом:

выход на балкон или лоджию, ширина которых составляет не менее 0,6 м, оборудованные лестницей (в том числе складной), поэтажно соединяющей балконы или лоджии с люком размером не менее 0,6 x 0,8 м в полу балкона (лоджии) для доступа на нижележащий балкон (лоджию);

Тут не сказано, что он должен вести на уровень земли )