[Tom-SPB]

Уважаемые коллеги!
Сегодня возник вот какой вопрос. При покупке квартиры в доме Застройщик предъявил проект со следующими характеристиками:
- высота потолка 2 м 80 см;
- автономная крышная котельная;
- вентилируемый фасад;
- трехкамерные стеклопакеты.
Этот проект прошел государственную экспертизу, имеется положительное заключение с указанными выше параметрами.
Но при производстве работ были внесены изменения, а именно:
- высота потолка 2 м 60 см;
- автономная крышная котельная исключена;
- вентилируемый фасад заменен на наружную стену, обшитую минватой с армирующей сеткой, штукатуркой и покраской.
- трехкамерные стеклопакеты заменены на двухкамерные.
Я затребовал с Застройщика новое заключение, мотивировав это тем, что значительно изменена конструкция дома. На что Застройщик возразил, обосновал тем, что все изменения согласованы авторским надзором.
ИМХО что в рамках авторского надзора можно заменить стеклопакеты, но никак не конструкцию монолитного каркаса, фасада и исключение котельной.
Возможно ли такие серьезные изменения (котельная, каркас и фасад) согласовать авторским надзором?
С уважением.

[Lex-is]

Сообщение от Шишков В.С. Людям не суды нужны. И не обесценившиеся деньги. Им квартиры нужны. Пусть и с несколько заниженным потолком.

Сообщение от Tom-SPB интересует возможность прижать недобросовестного Застройщика.

Как видите, не всех.
Но не нужно тешить себя лишними иллюзиями, прижать застройщика в данном случае никак не удастся, можно или забрать квартиру, или потребовать возврата денег.
Даже если, в договоре стоит ссылка на проект - существует стандартная процедура внесения изменений в проектную документацию и согласования этих изменений. Соответствие того что построенно проекту, со всеми внесенными в него изменениями проверяется многочисленной приемочной комиссией. Комиссия акт ввода в эксплуотацию подписала? - получите свою квартиру.

[AlexK]

Вопрос поставлен так:

Сообщение от Tom-SPB Возможно ли такие серьезные изменения (котельная, каркас и фасад) согласовать авторским надзором?

Авторский надзор - это контроль за соответствием выполненных работ проекту стадии Р. В соответствии с 6.2.3 СП 11-110-99, в обязанности авторского надзора входит "Своевременное решение вопросов, связанных с необходимостью внесения изменений в рабочую документацию в соответствии с требованиями ГОСТ 21.101, и контроль исполнения". Т.е., авторский надзор вообще не вправе согласовывать какие-либо изменения в проекте, а может лишь указывать на необходимость изменений в журнале АН и организовать процедуру внесения изменений в рабочую документацию в установленном порядке.
Но всё это внутренние дела проектировщика и заказчика, и покупателя, а точнее, участника в долевом строительстве, не должно интересовать. Взаимоотношения дольщиков с лицами, привлекающими денежные средства граждан для строительства, регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве ..." Этим законом вводится понятие - Проектная декларация. Именно в ней указываются все параметры строящегося объекта. Статья 19 этого закона чётко устанавливает, какие параметры должны быть указаны в проектной декларации, как и в какие сроки должны вноситься в неё изменения, связанные с изменениями в проектной документации, и предусматривает ответственность за неинформирование или несвоевременное информирование о таких изменениях.

[Tom-SPB]

Уважаемые коллеги! Огромное спасибо за развернутые и квалифицированные советы. Свое мнение у меня сложилось, появилось понимание как действовать дальше и строить диалог с Застройщиком! Очень полезно услышать мнение от компетентных незаинтересованных людей.
Дом еще строится, так что разрешение на ввод не получено. Стройнадзор проверки проводит, но все всё понимают что за проверки...
На данный момент веду переговоры о заключении договора долевого участия. В 2008 году был заключен предварительны договор купли-продажи. Задумка у меня простая. Пообещать Застройщику неприятности в виде дополнительной экспертизы изменений, внесенных в проект. Кроме того, все может поменяться, и при очередной смене власти вполне возможно аннулирование разрешения на строительство...

[Eugene84]

Сообщение от Tom-SPB ИМХО что в рамках авторского надзора можно заменить стеклопакеты, но никак не конструкцию монолитного каркаса, фасада и исключение котельной. Возможно ли такие серьезные изменения (котельная, каркас и фасад) согласовать авторским надзором?

Согласовать-то можно. Только это существенное нарушение Ваших гражданских прав. Я бы порекомендовал Вам поизучать главы 28 и 29 Гражданского Кодекса. В частности:

Статья 435. Оферта 1. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. 2. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.

[AlexK]

Сообщение от Eugene84 Согласовать-то можно.

В порядке авторского надзора - нельзя. Авторский надзор занимается рабочей документацией. А здесь речь идёт об изменении проектных решений. Или нужно разъяснить что такое стадия П и чем она отличается от стадии Р?

Сообщение от Tom-SPB На данный момент веду переговоры о заключении договора долевого участия.

Для подобных переговоров рекомендуется привлекать специально обученных людей. Понимаю, найти грамотного юриста в этой области - задача не простая и не дешёвая. Но, чтоб потом не бегать с плакатом "Гады, верните наши деньги", так и стоит поискать.

[Tom-SPB]

Сообщение от AlexK Для подобных переговоров рекомендуется привлекать специально обученных людей. Понимаю, найти грамотного юриста в этой области - задача не простая и не дешёвая. Но, чтоб потом не бегать с плакатом "Гады, верните наши деньги", так и стоит поискать.

Золотые слова! Юрист консультирует, и неплохой юрист. А вот узкоспециальные нюансы приходится выяснять самому. Кроме того, и для профессионального развития подчерпнул полезные сведения и уяснил для себя кое-какие нюансы

[Eugene84]

Сообщение от AlexK Или нужно разъяснить что такое стадия П и чем она отличается от стадии Р?

Не сочтите за труд. Можно в личке, чтоб не засорять тему. В частности, мне, как застройщику, какая стадия поступает? Какую стадию я несу на экспертизу? И какую передаю лицу, осуществляющему строительство?
И почему я, будучи застройщиком, не могу за дополнительную плату лицу, осуществляющему подготовку проектной докумнтации заказать изменить проект? Да вот захотел я так переделать, кто мне запретит? Проблемы, которые у меня возникнут с участниками долевого строительства и с государством в лице РосПотребНадзора и прочих структур - это моё дело.
Ой, тьфу ты! Авторский надзор такие серьёзные изменения не согласовывает. Это должна делать проектная организация. Вот если она такое сделала - такое тоже имеет место быть. Но всё равно AlexK, жду Ваших разъяснений.

Сообщение от Tom-SPB Юрист консультирует, и неплохой юрист. А вот узкоспециальные нюансы приходится выяснять самому.

Рискуя нарваться на гнев форумчан, скажу следующее: попробуйте обратиться к Фоксалу. (FOXAL) Он у нас и проектировщик, и строительный эксперт, и юрист, да ещё в придачу и зам. ген. директора ООО.

[ShaggyDoc]

Радикальные изменения, указанные в #1, авторский надзор согласовать не может. Основные технические решения отражены в проектной документации, прошли экспертизу и утверждены заказчиком. Далее они должны быть детализированы в рабочей документации, а авторский надзор (если он есть) должен контролировать выполнение именно этих решений.

"Своевременное решение вопросов, связанных с необходимостью внесения изменений в рабочую документацию" не означает, что какой-нибудь вшивый инженер (пардон, архитектор), придя на стройку с надзором, запишет в журнале "не делать крышную котельную, уменьшить высоту этажей".

Так что "все изменения согласованы авторским надзором" - явное вранье, или искажение терминологии. Но не исключено (а скорее наверняка) такие изменения могли быть согласованы с проектной организацией. И даже, возможно, была и откорректирована рабочая документация.

Такие изменения первоначальных решений должны были сопровождаться повторной экспертизой и переутверждением ПД. Ну, переутвердить ПД частный инвестор и сам может (или сделать вид, что "забыл"). И в экспертизу повторно обратиться тоже может "забыть". А все контролирующие инстанции могут "не заметить". А даже если и заметят, то по разным причинам могут пропустить. Даже если отбросить подозрения в коррупции, всегда есть самая уважительная причина - отчетность. И выполнение планов строительства.

Хоть прежней плановой системы нет и инвесторы сами решают что и в какие сроки им строить, но региональные органы власти включают их объекты в планы, а потом отчитываются перед полпредами и тандемом. Вот ради этих отчетов могут быть закрыты глаза на всё.

Дом стоит? Стоит. Ну, пусть чуть-чуть не такой. Но это детали. Жить можно? Можно. Ну, пусть чуть-чуть хуже. Но можно, не баре какие-нибудь. Отчитаться можно? Можно. А если не примем, да того хуже, на основании чьего-то скулежа, "отменим" стройку, да еще сносить заставим, то что будет? Чьи головы полетят?

Вот поэтому застройщики часто ставят перед фактом, зная, что им ничего не будет.

[_Ux_]

Сообщение от Eugene84 В частности, мне, как застройщику, какая стадия поступает?

Интересный вопрос... из уст застройщика. Учитывая, что решение о необходимости разработки рабочей документации, собственно говоря, сам застройщик и принимает.

Сообщение от Eugene84 Какую стадию я несу на экспертизу?

Читайте внимательно часть 1 статьи 49 Градкодекса РФ.

Сообщение от Eugene84 И какую передаю лицу, осуществляющему строительство?

"Лицо, осуществляющее строоительство" - это застройщик. Т.е. вы сами. Какую стадию вы желаете сами себе передать?

Сообщение от Eugene84 И почему я, будучи застройщиком, не могу за дополнительную плату лицу, осуществляющему подготовку проектной докумнтации заказать изменить проект? Да вот захотел я так переделать, кто мне запретит?

Можете, никто не запретит. Раз вы платите (за проект, за строительство), то, понятное дело, и музыку заказываете. Только учтите одну деталь: Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию вы должны получить в органах госстройнадзора (ГСН) заключение о соответствии построенного объекта проектной документации в том числе. И если будут расхождения с прошедшей госэкспертизу и утвержденной проектной документацией, то формально вам такого заключения от ГСН не получить.

Сообщение от Eugene84 Проблемы, которые у меня возникнут с участниками долевого строительства и с государством в лице РосПотребНадзора и прочих структур - это моё дело.

Проблемы у вас могут возникнуть с госэкспертизой, когда, поворотившись от ГСН, вы придете туда с проектной документацией по фактически построенному объекту.

[Шишков В.С.]

Сообщение от _Ux_ "Лицо, осуществляющее строоительство" - это застройщик. Т

Ну почему же? И генподрядчик, и подрядчик тоже.

***

3. Лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее - лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям, предусмотренным частью 2 настоящей статьи, и (или) с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц.

(ст. 52, "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 21.07.2011))

5.2. Участники строительства (юридические лица) своими распорядительными документами (приказами) назначают персонально ответственных за строительство должностных лиц:
застройщик (заказчик) - ответственного представителя строительного контроля застройщика (заказчика);
лицо, осуществляющее строительство (подрядчик, генподрядчик), - ответственного производителя работ;
лицо, осуществившее подготовку проектной документации (проектировщик), - ответственного представителя авторского надзора в случаях, когда авторский надзор выполняется.

("СП 48.13330.2011. Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 781))

Сообщение от Tom-SPB автономная крышная котельная исключена;

Вам бы радоваться надо, что застройщик избавил вас от лишних затрат.

[AlexK]

Сообщение от Eugene84 И почему я, будучи застройщиком, не могу за дополнительную плату лицу, осуществляющему подготовку проектной докумнтации заказать изменить проект? Да вот захотел я так переделать, кто мне запретит? Проблемы, которые у меня возникнут с участниками долевого строительства и с государством в лице РосПотребНадзора и прочих структур - это моё дело.

У Вас как у застройщика есть права и обязанности. Вы вправе изменить объект долевого строительства, если готовы оформить изменения в установленном порядке и решить все вопросы, связанные с изменениями, которые возникнут у участников долевого строительства. Захотеть изменить Вы можете всё что угодно, а изменить - только то, что во-первых, сможете согласовать, а во-вторых, против чего не будут обоснованно возражать участники долевого строительства.
Хотите, к примеру, существенно изменить фасады? Извольте с новым буклетом на Градсовет. Если согласуете - вносите изменения в стадию П и на повторную экспертизу. Получили положительное заключение экспертизы, вносите изменения в рабочую документацию и стройте как Вам захотелось. Только будьте готовы к разговорам с дольщиками, о том, что своими изменениями Вы нарушили условия договора. Если, не смотря на всю эту канитель, изменения кажутся Вам целесообразными - нет проблем, изменяйте.
В рассматриваемой в этой теме ситуации, даже если застройщик и оформил как положено изменения объекта долевого строительства, он серьёзно ухудшил его качественные характеристити, и получил те самые проблемы с участниками долевого строительства и с государством в лице РосПотребНадзора, которые, как я понял, Вас не пугают.

[Шишков В.С.]

Сообщение от AlexK Только будьте готовы к разговорам с дольщиками, о том, что своими изменениями Вы нарушили условия договора. Если, не смотря на всю эту канитель, изменения кажутся Вам целесообразными - нет проблем, изменяйте.

Разговоры с дольщиками обычно заканчиваются быстро - забирай свои деньги назад и иди. Как правило, таких желающих не находится.

[AlexK]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов... Статья 19. Проектная декларация.
7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

При участии грамотного адвоката, сумма возврата может сильно расстроить застройщика. А если таких дольщиков не один, и не два, то застройщик рискует остаться без штанов.

Кроме того,
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Одним словом, разговаривать таким образом с дольщиком застройщик может, что наыватся - до первого милиционера.

[Шишков В.С.]

Сообщение от AlexK При участии грамотного адвоката, сумма возврата может сильно расстроить застройщика. А если таких дольщиков не один, и не два, то застройщик рискует остаться без штанов.

Кто не рискует, то не идет в застройщики. Да и все это учтено умными людьми. У застройщика жилья очень часто ничего нет изначально и исчезает он сразу после ввода дома в эксплуатацию. Так что судиться можно до второго пришествия. Толку от этого немного.

[AlexK]

Во-первых, мы рассматриваем взаимоотношения между дольщиком и застройщиком, а не мошенником и потерпевшим.
Во-вторых, когда я говорю о грамотном адвокате, я имею ввиду не клоунов в бабочках, которые красуются перед телекамерами, а тех, которые понимая, что получить судебное решение в свою пользу гораздо проще, чем его исполнить, в исковом заявлении просят суд в целях обеспечения иска наложить арест на имущество ответчика, предварительно получив законным путём информацию об этом имуществе в регистрационных органах.

Сообщение от AlexK по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

...
4) Моральное возмещение
5) Упущенную выгоду (как дольщик)
Конечно надо Договор читать, чтоб понять за что такого Заказчика "натягвать".

[Шишков В.С.]

Сообщение от AlexK Во-первых, мы рассматриваем взаимоотношения между дольщиком и застройщиком, а не мошенником и потерпевшим.

Застройщик=мошенник.
А имущества у него нет по определению, кроме долгов и может быть, земельного участка. Который тоже куплен в кредит.

[_REGEN]

Сообщение от Шишков В.С. Застройщик=мошенник.

+5 по определению

[AlexK]

Сообщение от Шишков В.С. Застройщик=мошенник

Ну это уже жириновщина какая-то.

[Шишков В.С.]

Может быть. А вы работали в структурах застройщика когда нибудь?