[Tom-SPB]

Уважаемые коллеги!
Сегодня возник вот какой вопрос. При покупке квартиры в доме Застройщик предъявил проект со следующими характеристиками:
- высота потолка 2 м 80 см;
- автономная крышная котельная;
- вентилируемый фасад;
- трехкамерные стеклопакеты.
Этот проект прошел государственную экспертизу, имеется положительное заключение с указанными выше параметрами.
Но при производстве работ были внесены изменения, а именно:
- высота потолка 2 м 60 см;
- автономная крышная котельная исключена;
- вентилируемый фасад заменен на наружную стену, обшитую минватой с армирующей сеткой, штукатуркой и покраской.
- трехкамерные стеклопакеты заменены на двухкамерные.
Я затребовал с Застройщика новое заключение, мотивировав это тем, что значительно изменена конструкция дома. На что Застройщик возразил, обосновал тем, что все изменения согласованы авторским надзором.
ИМХО что в рамках авторского надзора можно заменить стеклопакеты, но никак не конструкцию монолитного каркаса, фасада и исключение котельной.
Возможно ли такие серьезные изменения (котельная, каркас и фасад) согласовать авторским надзором?
С уважением.

[AlexK]

Я, выполняя свои должностные обязанности ответственного сотрудника-проектировщика, регулярно общаюсь с заказчиками (они же - застройщики). Чаще всего - это крупные девелоперы, у которых много чего есть, в том числе, целый штат юристов. Это не мешает им периодически лепить всякие глупости, но и устраивать голимый беспредел им давно не позволяют с одной стороны контролирующие органы, с другой, сильно поумневшие за последнее время дольщики.
Разумеется, наш традиционный российский бардак никто не отменял, но дома строятся, квартиры оформляются.

[Шишков В.С.]

Не надо смешивать крупного девелопера и и создаваемые им одноразовые ООО, которые являются застройщиком по каждому отдельному объекту. Крупный девелопер застройщиком не является и являться не будет.

[Eugene84]

Сообщение от _Ux_ решение о необходимости разработки рабочей документации, собственно говоря, сам застройщик и принимает.

Ага! Значит мне поступает проектная документация (стадия П). Я несу её в гос. экспертизу. Получаю список замечаний или сразу положительное заключение. Нанимаю Гену и передаю ему эту самую документацию. (Или сам строю по этой документации, передавая её прорабу). Получается в нашем конкретном случае стадии Р просто нет. Так? Ребята, ну взялись, так доводите ликбез до конца. Если я правильно понимаю, для того и существует этот форум.

Сообщение от _Ux_ Читайте внимательно часть 1 статьи 49 Градкодекса РФ.

Я читал ГрК.

Сообщение от _Ux_ "Лицо, осуществляющее строоительство" - это застройщик.

Да. Владелец земельного участка обязан сам строить здание, а так же проводить отделку, сантехнику, электрику, отопление и прочее и прочее. Конечно же в нашей стране, в отличие от всего цивилизованного мира, подрядных взаимоотношений закон не предусматривает. Глава 37 ГК - чистая фикция.

Сообщение от _Ux_ Проблемы у вас могут возникнуть с госэкспертизой

Я не говорил, что их у меня не будет.

Сообщение от Шишков В.С. Вам бы радоваться надо, что застройщик избавил вас от лишних затрат.

Циник.

Сообщение от AlexK ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...

Да чистой воды Гражданский Кодекс. Только под микроскопом рассматривающий взаимоотношения между участником долевого строительства и застройщиком-юридическим лицом. В соответствии с этим законом застройщик-физическое лицо не имеет права привлекать участников долевого строительства. А во всём остальном, имея ушлого юриста (ну и справедливый суд ), при желании любой дольщик в подобной ситуации может потребовать и расторжения договора, и уплаты процентов целиком и полностью полагаясь на Гражданский Кодекс. 214-й ФЗ, как мне кажется, был придуман для того, чтобы "обманутые дольщики" могли судиться, сильно не напрягаясь.
Только ушлые юристы нашли-таки несколько способов обойти этот закон. А ГК попробуй обойди!

Сообщение от Шишков В.С. Застройщик=мошенник.

Покупайте (вернее, вкладывайте деньги в долевое строительство) в Йошкар-Оле! У нас не всё так плохо. И цены ниже Московских.

Сообщение от AlexK регулярно общаюсь с заказчиками (они же - застройщики). Чаще всего - это крупные девелоперы, у которых много чего есть

Уточните. Вы общаетесь с представителями застройщиков (при условии, что эти застройщики сами выполняют так называемые "функции заказчика")? Или всё же Вы общаетесь с людьми, которые (по странному стечению обстоятельств ) являются одновременно представителями и застройщиков (одноразовых, у которых ничего нет) и заказчиков ("крупных девелоперов")? Подумайте над этим.

Сообщение от Шишков В.С. Не надо смешивать крупного девелопера и и создаваемые им одноразовые ООО, которые являются застройщиком по каждому отдельному объекту.

Вот, кстати, мне интересно, кто из этих двоих говорит подрядчику: "Не доплачу 30 процентов. Можете судиться. Тогда вообще ничего не получите." Просветите?

[AlexK]

Сообщение от Eugene84 Нанимаю Гену и передаю ему эту самую документацию.

Если Гена - это холдинг, в котором есть проектный отдел, то он сам себе и разработает стадию Р. Но чаще это делает тот, кто разрабатывал стадию П. Это зависит от того, как Вы заключили договор на проектирование. В любом случае, надзирающие органы на стройке первым делом проверяют соответствие построенного именно стадии П и найдя существенные отступления от проекта, сначала останавливают работы, а уже потом смотрят рабочку и начинают выяснять причины несоответствия. Дальше, либо Вы тем или иным образом доказываете этим органам, что отклонения не так уж и существенны и с их разрешения продолжаете строить, либо изменяете стадию П и заново проходите экспертизу. У меня однажды остановили стройку из-за того, что в стадии П лестничные марши были монолитные, а в стадии Р сборные. Отмазались с трудом.
Рассматривать здесь юридические нюансы - занятие бесполезное. Это предмет вполне определённой профессии, и представители этой профессии даже не начинают какие-либо разговоры без конкретных документов.
Это же относится и обсуждению статуса заказчика, застройщика и т.п. На каждого мастера спорта всегда найдётся заслуженный мастер спорта, и люди, которые могут позволить себе квартиру за 15 тысяч баксов за квадратный метр, явно не пальцем деланы, и очень внимательно проверяют кому они дают деньги. Все проблемы бывают в эконом-классе, когда граждане отдают деньги буквально по трамвайному билету туда, где цена в 2 раза ниже чем у всех остальных, а к юристам бегут только тогда, когда их уже поимели.

[Шишков В.С.]

Сообщение от Eugene84 Вот, кстати, мне интересно, кто из этих двоих говорит подрядчику: "Не доплачу 30 процентов. Можете судиться. Тогда вообще ничего не получите." Просветите?

Говорит девелопер. Ибо договор у подрядчика - с одноразовой однодневкой-застройщиком с подставным директором и главбухом.

Сообщение от AlexK Это же относится и обсуждению статуса заказчика, застройщика и т.п. На каждого мастера спорта всегда найдётся заслуженный мастер спорта, и люди, которые могут позволить себе квартиру за 15 тысяч баксов за квадратный метр, явно не пальцем деланы, и очень внимательно проверяют кому они дают деньги. Все проблемы бывают в эконом-классе, когда граждане отдают деньги буквально по трамвайному билету туда, где цена в 2 раза ниже чем у всех остальных, а к юристам бегут только тогда, когда их уже поимели.

Это только так кажется. Ибо я лично участвовал в переговорах с очень богатыми людьми, купившими квартиры в очень пафосных домах и далеко не по 15 000 долларов за квадрат (а куда побольше). И вопросы как раз были те же самые - застройщик благополучно сгинул, кто же теперь будет недоделки устранять. Пару раз они выходили на собственника девелоперской компании лично. Ответ был всегда один - можем вернуть деньги, больше ничего. Никто как-то не соглашался, ибо покупал втрое дешевле текущей цены.

[GAP]

Тут надо понимать, что проектировщик работает на застройщика, а не наоборот. Поэтому застройщик может внести в проект любые изменения. В том числе с помощью авторских листов и авторского надзора. Это их внутренние дела. И вопросы экспертизы это проблемы застройщика. А вы только можете потребовать выполнения вашего с застройщиком договора.

[Lex-is]

Сообщение от AlexK У меня однажды остановили стройку из-за того, что в стадии П лестничные марши были монолитные, а в стадии Р сборные.

Шутите? Меняем постоянно, потому что намного проще и экономичней, причем половина маршей нестандартных была. Никаких проблем никогда небыло.
Делается это очень просто: выполняются рабочие чертежи и расчеты лестничных маршей, пишится письмо автору проекта "Просим вас согласовать изменения... чертежи и расчеты прилагаются" Автор проекта согласовывает, чертежи подшиваются в проект письмо с согласованием в папочку. Если что-то более сложное - аналогичное письмо в экспертизу.
И никаких проблем не с авторским надзором не с техсопровождением не с вводом в эксплуатацию никогда небыло.

Принцип прост, не нужно ленится бумажками и согласованиями обкладываться.

Сообщение от GAP Тут надо понимать, что проектировщик работает на застройщика

Вы ошибаетесь. Проектировщик работает на застройщика тогда, когда ему это выгодно. Иначе он на него вообще работать не будет.

[Eugene84]

Сообщение от VVapan4ik Вы ошибаетесь. Проектировщик работает на застройщика тогда, когда ему это выгодно.

Каждое лицо (хоть физик, хоть юрик) работает на другое лицо (или несколько лиц, или на неопределённый круг лиц). Причём тогда и в таких пределах, когда прослеживается его выгода. Иначе оно вообще работать не будет.
Так что уважаемый GAP не ошибается. Он просто выделяет частное из общего.

[Eugene84]

Сообщение от Шишков В.С. Ибо я лично участвовал в переговорах с очень богатыми людьми, купившими квартиры в очень пафосных домах и далеко не по 15 000 долларов за квадрат (а куда побольше).

Интересно получается, что у этих "очень богатых людей" не нашлось иных методов убеждения, кроме переговоров... Вроде ножа к субсидиарным яйцам собственника девелоперской компании.

[Шишков В.С.]

Богатые и очень богатые тем и отличаются, что умеют с людьми договариваться. А ножи, тестикулы, перевозки в багажниках - это все весьма интересно и забавно для пролетарского мышления. Но абсолютно бесполезно в практическом плане.

[Eugene84]

Сообщение от Шишков В.С. Богатые и очень богатые тем и отличаются, что умеют с людьми договариваться.

Ну видимо они действительно умеют договариваться, если не могут в разговоре соблюсти свои интересы, причём законные.

[Шишков В.С.]

Сообщение от Eugene84 если не могут в разговоре соблюсти свои интересы, причём законные.

Ай-ай. Евгений-Евгений. Я же много раз писал - застройщик ликвидируется. Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Законно ничего соблюсти нельзя. И незаконно - тоже.

Сообщение от Шишков В.С. И вопросы как раз были те же самые - застройщик благополучно сгинул, кто же теперь будет недоделки устранять.

[Eugene84]

А я говорил не о законном (или незаконном) соблюдении интересов. Я говорил о соблюдении законных интересов.

[Шишков В.С.]

И я о том же.

[Eugene84]

Сообщение от Шишков В.С. умеют с людьми договариваться

Да не умеют они договариваться. Умели бы - им бы всё сделали. Не важно, что застройщик благополучно сгинул. Сделали бы те, кто остались от застройщика. А раз не сделали - значит договариваться не умеют. Ни так, ни этак.

[Шишков В.С.]

Умеют как раз. Тем кто не умел, просто сказали - пишите письма. Этих хотя бы выслушали.

Сообщение от Eugene84 Сделали бы те, кто остались от застройщика.

А от него никого не осталось. Ибо изначально никого не было.

[Eugene84]

Учредитель был (может быть не один). Его что, устранили физически? Так это что останется от России-матушки, если каждого подставного директора/учредителя устранять физически?

[Шишков В.С.]

Был наверное. Мертвец или бомжонок. Управляли фирмой по генеральной доверенности.

Сообщение от Шишков В.С. Был наверное. Мертвец или бомжонок. Управляли фирмой по генеральной доверенности.

Нашему гене заказчик пригрозил банкротством, к чему бы это?