[Tom-SPB]

Уважаемые коллеги!
Сегодня возник вот какой вопрос. При покупке квартиры в доме Застройщик предъявил проект со следующими характеристиками:
- высота потолка 2 м 80 см;
- автономная крышная котельная;
- вентилируемый фасад;
- трехкамерные стеклопакеты.
Этот проект прошел государственную экспертизу, имеется положительное заключение с указанными выше параметрами.
Но при производстве работ были внесены изменения, а именно:
- высота потолка 2 м 60 см;
- автономная крышная котельная исключена;
- вентилируемый фасад заменен на наружную стену, обшитую минватой с армирующей сеткой, штукатуркой и покраской.
- трехкамерные стеклопакеты заменены на двухкамерные.
Я затребовал с Застройщика новое заключение, мотивировав это тем, что значительно изменена конструкция дома. На что Застройщик возразил, обосновал тем, что все изменения согласованы авторским надзором.
ИМХО что в рамках авторского надзора можно заменить стеклопакеты, но никак не конструкцию монолитного каркаса, фасада и исключение котельной.
Возможно ли такие серьезные изменения (котельная, каркас и фасад) согласовать авторским надзором?
С уважением.

[Шишков В.С.]

Сообщение от Tom-SPB Возможно ли такие серьезные изменения (котельная, каркас и фасад) согласовать авторским надзором?

Запросто.

***
6. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СПЕЦИАЛИСТОВ,
ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ АВТОРСКИЙ НАДЗОР

6.2. Основные обязанности
6.2.3. Своевременное решение вопросов, связанных с необходимостью внесения изменений в рабочую документацию в соответствии с требованиями ГОСТ Р 21.101, и контроль исполнения.

(Постановление Госстроя РФ от 10.06.1999 N 44 "Об одобрении и вводе в действие Свода правил "Авторский надзор за строительством зданий и сооружений" (вместе с "СП 11-110-99..."))

[Tom-SPB]

В этом документе не сказано об "степени серьезности" изменений.
Одно дело перенести трубопровод на 200 мм влево, и другое дело каркас поменять...
Вот я и ищу НТД именно о "степени серьезности" измов в проекте, которые уполномочен решать авторский надзор.
Нормальный проектант сам за серьезные переделки денег затребует, но на свете всякое бывает.

[_REGEN]

Сообщение от Шишков В.С. Запросто.

Сообщение от Шишков В.С. связанных с необходимостью внесения изменений в рабочую документацию

А необходимость определяет Заказчик (в том числе)

Сообщение от Tom-SPB При покупке квартиры в доме Застройщик предъявил проект со следующими характеристиками: - высота потолка 2 м 80 см; - автономная крышная котельная; - вентилируемый фасад; - трехкамерные стеклопакеты.

А в договоре купли-продажи эти характеристики указаны?

[Шишков В.С.]

Сообщение от Tom-SPB В этом документе не сказано об "степени серьезности" изменений.

Так нигде не сказано. Автор проекта может вносить любые изменения. Он специалист, ему и отвечать.

[Tom-SPB]

Сообщение от _REGEN А в договоре купли-продажи эти характеристики указаны?

В том-то и дело, что в договоре (предварительный договор купли-продажи) эти характеристики не указаны. Но юрист говорит, что имея проектную документацию на тот период, и видя то, что построено по факту, можно доказать неправомерность действий Застройщика, то есть заставить его понизить стоимость квартиры.

[DJo Frey]

Сообщение от Tom-SPB Возможно ли такие серьезные изменения (котельная, каркас и фасад) согласовать авторским надзором?

В нашей стране возможно всё! Для отдельных ограниченных лиц имеются неограниченные возможности. Понятие авторского права - это из разряда отвелечённых философских категорий.

Если Вы застройщику хотите предъявлять претензии - авторское право ничем не поможет. Тут к юристам обращайтесь, архитекторы (авторы проекта) - по юридическим понятиям никто и звать их никак.

[RomanM]

Сообщение от Tom-SPB В этом документе не сказано об "степени серьезности" изменений. Одно дело перенести трубопровод на 200 мм влево, и другое дело каркас поменять... Вот я и ищу НТД именно о "степени серьезности" измов в проекте, которые уполномочен решать авторский надзор. Нормальный проектант сам за серьезные переделки денег затребует, но на свете всякое бывает.

Tom-SPB, Вас волнует благосостояние проектировщиков или обман покупателя, который купил одно, а получил другое?

[Tom-SPB]

Сообщение от RomanM Tom-SPB, Вас волнует благосостояние проектировщиков или обман покупателя, который купил одно, а получил другое?

Так как в данном случае я являюсь покупателем квартиры в доме , проект которого значительно изменили, то интересует возможность прижать недобросовестного Застройщика. В предыдущем своем доме этот застройщик провел подобный финт ушами, изменив проект и увеличив метраж квартир. Многие отказались доплачивать и получили деньги назад, но за это время поезд ушел, и ценник значительно изменился.

[_REGEN]

Сообщение от Tom-SPB проект которого значительно изменили, то интересует возможность прижать недобросовестного Застройщика

Авторский надзор к этому отношения не имеет.

[Альф]

Человека интересует, какой пакет документов позволяет узаконить перечисленные им изменения в проекте.
Один из этих документов - согласование авторского надзора.
Какие еще документы застройщик должен будет предъявить в суде?

[Шишков В.С.]

Сообщение от Альф Какие еще документы застройщик должен будет предъявить в суде?

По большому счету только один - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. И всё. Ибо наличие этого документа означает, что объект построен строго в соответствии с проектом, техрегламентами и пр.
И в случае признания этой бумаги недействительной дом автоматически не вводится в эксплуатацию и покупашки не могут получить право собствености на свои квартиры.
Только и всего.

[AlexK]

Сообщение от Шишков В.С. По большому счету только один - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Совершенно верно. При внесении изменений такого рода нужны согласования не только автора проекта. А если акт приёмки подписан, значит они есть.
Начинать нужно с договора, а он у Вас точно не договор купли-продажи. В документах на приобретение квартиры на стадии строительства даже саму квартиру не всегда описывают точно, а уж инженерное оборудование дома и отделку фасадов не упоминают вообще.
Что касается "высоты потолков" - это типичная история. Наверняка, квартира продаётся без отделки. Если между плитами перекрытий в свету 2.8 м, то после устройства полов и потолков останется как раз 2.6 м. Вероятно, в договоре высота не указана вовсе.
Приобретение квартиры на любой стадии до сдачи дома в эксплуатацию, это всегда риск, имеющий целью сэкономить. А риски нужно грамотно оформлять.

[Альф]

Сообщение от AlexK При внесении изменений такого рода нужны согласования не только автора проекта. А если акт приёмки подписан, значит они есть.

Так в этом и вопрос. Какие еще должны быть согласования. Все остальные рассуждения в теме больше подходят для раздела "Разное", а не "Архитектура и Строительство".

[Шишков В.С.]

Сообщение от Альф Какие еще должны быть согласования.

Никакие.

[Foksolic]

Если понижение высоты этажа коснулись именно конструкций, а не за счет отделки помещений, то это изменение конструктивной схемы здания и должна быть проведена повторная экспертиза данной документации. Данные изменения оказывают непосредственное влияние на несущую способность строения и соответственно на безопасность эксплуатации. И не факт что там изменилась только высота этажа, также могут претерпеть изменения конструкции несущих стен и фундаментов. И по моему мнению, если этого не будет сделано, то в эксплуатацию данное сооружение не должно быть допущено. (если не заплатят кому надо)

[Шишков В.С.]

Сообщение от Foksolic И по моему мнению, если этого не будет сделано, то в эксплуатацию данное сооружение не должно быть допущено.

Да. И наивные покупашки лет восемь будут ждать права собственности на свои квартиры.

Сообщение от Альф Какие еще документы застройщик должен будет предъявить в суде?

Чтобы покупашка смог прийти в суд - он должен получить право собственности на квартиру. А тогда будет немного поздно. Если же сейчас идет стройка - то покупашка пока еще вообще никто в юридическом плане. И никто никаких согласований ему показывать не обязан.

[Lex-is]

Сообщение от Шишков В.С. Чтобы покупашка смог прийти в суд - он должен получить право собственности на квартиру.

Расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке, обосновав это невыполнением застройщиков условий договора, он, теоретически, и раньше может.

[Foksolic]

Сообщение от Шишков В.С. ..... Если же сейчас идет стройка - то покупашка пока еще вообще никто в юридическом плане.

По ходу это точно. Покупает "покупашка" кота в мешке и не как иначе.
Вот некоторые выдержки из ГК по поводу ввода в эксплуатацию, разрешения на строительство и состава ПД.

Статья 51. Разрешение на строительство*51)
(наименование в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года
Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 224-ФЗ, - см. предыдущую редакцию)
……
7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы (абзац в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 243-ФЗ, - см. предыдущую редакцию): *51.7)

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (пункт в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 224-ФЗ, - см. предыдущую редакцию);
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка;
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
г) схемы, отображающие архитектурные решения;
д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
(Часть в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)
……

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию*55)
……
6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является (абзац в редакции, введенной в действие с 29 июля 2006 года Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 143-ФЗ, - см. предыдущую редакцию):

1) отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи;
2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (пункт дополнен с 25 марта 2011 года Федеральным законом от 20 марта 2011 года N 41-ФЗ - см. предыдущую редакцию);
3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (пункт дополнен с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 243-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).

Выдержка из ФЗ 87
…...
П. 14
……
д) описание и обоснование конструктивных решений зданий и сооружений, включая их пространственные схемы, принятые при выполнении расчетов строительных конструкций;
е) описание и обоснование технических решений, обеспечивающих необходимую прочность, устойчивость, пространственную неизменяемость зданий и сооружений объекта капитального строительства в целом, а также их отдельных конструктивных элементов, узлов, деталей в процессе изготовления, перевозки, строительства и эксплуатации объекта капитального строительства;
ж) описание конструктивных и технических решений подземной части объекта капитального строительства;

[Шишков В.С.]

Расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке, обосновав это невыполнением застройщиков условий договора, он, теоретически, и раньше может.

Запросто. И в итоге будет так:

Сообщение от Tom-SPB Многие отказались доплачивать и получили деньги назад, но за это время поезд ушел, и ценник значительно изменился.

Людям не суды нужны. И не обесценившиеся деньги. Им квартиры нужны. Пусть и с несколько заниженным потолком.