[YanaKrav]

Здравствуйте, уважаемые специалисты. Пытаюсь систематизировать прочитанное на форуме и услышанное от проектных организаций, но прихожу в тупик.
Если я правильно изучила форум, то по актуальному законодательству, проект стадии П должен, при любых вводных, быть в полном составе, включать в себя все разделы. Но что я слышу в поисках исполнителя на проект магазина 150м2 (не из одних уст, то есть), что для такого объёма строительства экспертиза не требуется, а значит проект должен содержать только: ПЗ, СПОЗУ, АР, КР, ПОС. Плюс/минус раздел (например, был вариант, что ПОС не нужен, ибо объём строительства небольшой, и что МОДИ вовсе не обязателен). Причём стоимость за такой состав проекта стартует от 400 до 600тр. Но насколько я поняла из форума, ко всему вышеперечисленному обязательно требуются разделы: водоснабжения и водоотведения, электроснабжение, МОДИ, архитектурно-градостроительный облик (возможно что-то ещё я упустила?)..
Я так понимаю, что среднерыночная стоимость тогда составит порядка 1млн рублей?
Почему такие противоречивые сведения о составе проекта? Есть ли какой-то единый источник, где можно ознакомиться с конкретным списком разделов под конкретный объект и площадь? Ведь, получается, оплатив условно 500тр, потом может выясниться, что состав проекта содержит меньше половины требуемых разделов и нужно доплатить ещё 3 раза по 500тр.
Заранее большое спасибо за ответ.

[иваниваныч]

А что конкретно написано на РПГУ?

[sleep]

Сообщение от YanaKrav Почему-то была уверена, что проектировщикам известен состав проекта (для получения РНС) под каждый конкретный объект. Потому у меня и случилась неразбериха. Одни одно говорят, другие другое.

Как правило известен на местном уровне. Новый регион, могут быть (очень часто) новые правила. Ну и не забываем про "навариться", лишний раздел это увеличение общей стоимости.

Сообщение от YanaKrav В общем, нужно и перечисленное в посте, и разделы по всем коммуникациям и все изыскания.

Вы же не попадаете под экспертизу. Считаю, что делать прям всё всё не надо. Вам всё же, наверно, лично сходить в архитектуру надо.

[YanaKrav]

Сообщение от sleep Тогда просто нужно сходить в местную архитектуру и спросить, чего им будет достаточно для выдачи разрешения.

Я туда ходила, ещё в самом начале. Но там ничего толком не сказали, мол, вы сами определяете ТЗ, что вам нужно. Так как шла туда неподготовленная, и форум не читала, то и подумала, что это исчерпывающий ответ)

[иваниваныч]

Сообщение от sleep Вам всё же, наверно, лично сходить в архитектуру надо.

Есть такие регионы (МО, например), где никуда особо не сходишь. Контакты заявителя и власти специально сведены к минимуму.

[YanaKrav]

Сообщение от Дмитррр Лучше не рисковать и иметь на руках полный комплект разделов ПД согласно Постановлению 78.

Это, конечно, наилучший вариант, но я до сей поры думала что на чем-то можно сэкономить) Даже не то, чтобы планировала сэкономить, а просто когда обращалась в проектные организации, все утверждали, что при такой маленькой площади и расположению в посёлке, можно сделать усеченный вариант проекта и вуаля - РНС на руках. Но судя по списку на РПГУ - нигде не сэкономишь)

----- добавлено через ~4 мин. -----

Сообщение от sleep Ну какая там гидрология, экология, энергоэффективность и т.п.

ЭЭФ и гидрологии действительно нет в списке, а экология, геодезия и геология есть.

----- добавлено через ~5 мин. -----

Сообщение от Дмитррр Потому что полноценные экологические изыскания можно проводить полгода и стоят они миллион. И требуются на самом деле для каких-нибудь заводов или электростанций.

Мы делали экологию, стоила приемлемо. Наверное, потому что не завод?

----- добавлено через ~14 мин. -----

Сообщение от Константин Д думаю логично применять такой подход - если вы только открываете бизнес - делайте залипуху задешево, все равно вы ничего в этом (ни в стройке, ни в эксплуатации объекта) не понимаете. Понимание придет с опытом эскплуатации объекта.

Спасибо за совет!!! Думаю все равно первый блин комом выйдет, как ни старайся. Да, по финансам не сказать, что прям в дыре, но и не до жиру)

----- добавлено через ~15 мин. -----

Сообщение от Константин Д Вообще служба заказчика - это вид деятельности на который дается допуск на организацию, так что формально - даже не специалиста, а целую организацию. Но я бы не заморачивался. Во-первых, мало найти профессионала, тут еще важно чьи интересы он будет защищать. Навешает вам лапши про то как бороздят корабли просторы большого театра и попросит еще миллиончик.

Поняла, ну тогда буду сама бороздить форум и набивать шишки

----- добавлено через ~16 мин. -----

Сообщение от иваниваныч Инспекторы госстройнадзора для начала. Потом и органы исполнительной власти подтянутся. Причем, потребуются акты о подключении к инженерным сетям (которое должно быть сделано в соответствии с ПД), исполнительные схемы по генплану и плану сетей (без предварительного проекта их не сделать)

Ого! Но у нас, кроме электричества, коммуникаций и нет вовсе. В посёлке ни воды, ни канализации. И газ не дают, нет мощностей.

----- добавлено через ~20 мин. -----

Сообщение от иваниваныч А что конкретно написано на РПГУ?

Не знаю можно ли тут прикреплять скрины, поэтому напишу текстом. Запомнила заявление и на последнем шаге вышла страница с перечислением документов, которые требуется приложить. Это разделы проекта: АР, КР, ПЗ, ПЗУ, ПБ, ПОС, МОБИ, ЭС, Водоснабжение, Водоотведение. Без этих разделов заявление не отправишь даже.

----- добавлено через ~20 мин. -----

Сообщение от sleep ы же не попадаете под экспертизу. Считаю, что делать прям всё всё не надо. Вам всё же, наверно, лично сходить в архитектуру надо.

А вот уже написала повыше, что на РПГУ нашла-таки все требуемые разделы. Их гораздо больше, чем мне называли проектные организации

----- добавлено через ~21 мин. -----

Сообщение от иваниваныч Есть такие регионы (МО, например), где никуда особо не сходишь. Контакты заявителя и власти специально сведены к минимуму.

А я как раз в МО. Все отправляется через РПГУ, никто особых консультаций не даёт.

[иваниваныч]

Сообщение от YanaKrav Но у нас, кроме электричества, коммуникаций и нет вовсе. В посёлке ни воды, ни канализации. И газ не дают, нет мощностей.

Вода и канализация обязаны быть по санитарным нормам. Для канализации делают герметичный выгреб с периодической откачкой автотранспортом. Что делать с водой - сказать не могу, пока не сталкивался с такими тяжелыми случаями. Вероятно, скважина, но тогда вода должна быть надлежащего качества. Эти вопросы должен решать ГИП Генпроектировщика (мне, извиняюсь, бесплатно неохота в такое лезть - по своим объектам трудностей полно), его же забота и состав проекта. Вам достаточно грамотно составить договор и прописать в нем соответствие региональным НТД и достаточность документации для получения РнС. Т.е. нужен нормальный юрист и заготовка договора. Если Вы в МО, то должен быть согласован АГО.
Для проектной документации (если речь о ней) необязательна детальная проработка разделов по сетям, достаточно принципиальных схем, это намного дешевле и проще.
Offtop: Первоначальная цена в 400-600 вполне адекватная, может быть и больше.

Сообщение от YanaKrav Поняла, ну тогда буду сама бороздить форум и набивать шишки

Не уверен, что получится самой без опыта заменить службу Заказчика. Проще было бы специалиста найти - какого-нибудь ГИПа на пенсии.

[sleep]

Сообщение от YanaKrav Это разделы проекта: АР, КР, ПЗ, ПЗУ, ПБ, ПОС, МОБИ, ЭС, Водоснабжение, Водоотведение. Без этих разделов заявление не отправишь даже.

Ну это как раз тот необходимый перечень для такого объекта, который требуют практически везде. Из изысканий точно геодезия, ну геология не всегда.

Сообщение от YanaKrav Их гораздо больше, чем мне называли проектные организации

Возможно не было профильных специалистов, например, по электрике или воде. Поэтому не хотели брать эти разделы.

[иваниваныч]

Сообщение от YanaKrav апомнила заявление и на последнем шаге вышла страница с перечислением документов, которые требуется приложить. Это разделы проекта: АР, КР, ПЗ, ПЗУ, ПБ, ПОС, МОБИ, ЭС, Водоснабжение, Водоотведение. Без этих разделов заявление не отправишь даже.

Вот это как раз "по понятиям". По закону (Градкодекс ст.51 п.7) требуются только Пояснительная Записка, СПОЗУ, АР, КР, ОДИ (инвалиды), ПОС. И что-то еще требовать запрещено (ст.51 п.10). Можно попробовать сделать финт ушами и в томах разделов по сетям и ПБ после обложки вставить записку, что согласно Градкодексу ст.51 п.10 данные разделы не прикладываются. Но может и не прокатить. Поэтому целесообразно заключить договор на необходимый минимум ПД, а потом, если документацию завернут, допроектировать необходимые разделы по допсоглашению.

[sleep]

Сообщение от иваниваныч Поэтому целесообразно заключить договор на необходимый минимум ПД, а потом, если документацию завернут, допроектировать необходимые разделы по допсоглашению.

Но так же нужно понимать, что одновременное проектирование конструктива и сетей, может в дальнейшем (на этапе строительства) помочь избежать нестыковок и упростить производство работ. Возможно, даже, сэкономить. ПБ для магазина всё равно придётся делать, ну и сети, как никак нужны. Конечно, электрику и воду можно и "по месту" развести. Но не думаю, что эти разделы очень затратны.

[shvechkova]

Геология нужна всегда! Без геологии не будет у вас КР, так как ни один конструктор в здравом уме не подпишет своей подписью фундаменты без геологии.
Так как в земле может быть все что угодно, карст, просадочные, слабые грунты, насыпные, и т. д и т. п. Здание потом завалится и отвечать конструктору.

[sleep]

Сообщение от shvechkova Геология нужна всегда!

Из опыта скажу, у нас в 90% случаях для таких зданий (1 этаж 10х15 м), как и для частного строительства, геология не делается. Опытному конструктору достаточно съездить на котлован. Ещё можно использовать геологию от близлежащих объектов. Ну а так согласен, что желательно сделать. Только геологи цены подняли. Да ещё и сами назначать стали количество скважин. Указываешь в задании 2, делают 4) А это денежки) Ещё и обследования к своему СРО приляпали))

[shvechkova]

А вот мне (конструктор я) пофиг что геологи цены подняли. Это проблемы заказчика.
В случае аварии он мне не будет сухарики подвозить в известное место или адвоката нанимать.

[sleep]

Сообщение от shvechkova А вот мне (конструктор я) пофиг что геологи цены подняли. Это проблемы заказчика.

Да я согласен. Даже учитывая поднятие цен, стоимость геологии относительно стоимости всего объекта не сопоставимы. И надо бы её делать. Но в жизни не всегда всё так, как надо.

[иваниваныч]

Сообщение от sleep Даже учитывая поднятие цен, стоимость геологии относительно стоимости всего объекта не сопоставимы. И надо бы её делать. Но в жизни не всегда всё так, как надо.

По тому же Градкодексу (ст.51) результаты изысканий вместе с разделами ПД должны прикладываться к заявке на разрешение на строительство. Без геологии и геодезии вообще никуда (если официально).

[sleep]

Сообщение от иваниваныч По тому же Градкодексу (ст.51) результаты изысканий вместе с разделами ПД должны прикладываться к заявке на разрешение на строительство. Без геологии и геодезии вообще никуда (если официально).

У нас архитектура не требует на такие объекты геологию, только геодезию. Только когда экспертиза, всё остальное добровольно. И вроде в Градкодексе не конкретизируют, какие именно изыскания. Но в разных местах, думаю, могут быть разные требования.

[YanaKrav]

Сообщение от иваниваныч Вода и канализация обязаны быть по санитарным нормам. Для канализации делают герметичный выгреб с периодической откачкой автотранспортом. Что делать с водой - сказать не могу, пока не сталкивался с такими тяжелыми случаями. Первоначальная цена в 400-600 вполне адекватная, может быть и больше.

Спасибо! С этими разделами уже разобрались вроде бы.
По цене я не спорю, но все же хотелось бы сразу знать конечную цену плюс минус 50-100тр, а не плюс минус 500тр)

----- добавлено через ~2 мин. -----

Сообщение от sleep у это как раз тот необходимый перечень для такого объекта, который требуют практически везде. Из изысканий точно геодезия, ну геология не всегда.

Спасибо за ответ! Уточню: Геология нужна обязательно, без неё даже заявление на получение РНС не отправишь

----- добавлено через ~4 мин. -----

Сообщение от sleep Возможно не было профильных специалистов, например, по электрике или воде. Поэтому не хотели брать эти разделы

А вот, кстати, возникает вопрос - а разные разделы проекта могут быть исполнены разными организациями?

----- добавлено через ~5 мин. -----

Сообщение от иваниваныч Можно попробовать сделать финт ушами и в томах разделов по сетям и ПБ после обложки вставить записку, что согласно Градкодексу ст.51 п.10 данные разделы не прикладываются.

Я бы и рада воспользоваться Вашим советом, но уже выяснила, что без полного состава проекта - невозможно даже заявление отправить в ведомство.

----- добавлено через ~7 мин. -----

Сообщение от sleep У нас архитектура не требует на такие объекты геологию, только геодезию. Только когда экспертиза, всё остальное добровольно.

В Московской области это обязательный документ

[sleep]

Сообщение от YanaKrav А вот, кстати, возникает вопрос - а разные разделы проекта могут быть исполнены разными организациями?

Конечно. Но даже если нет профильных специалистов, организация может быть генпроектировщиком и взять другие на субподряд. Так для вас будет лучше, т.к. они между собой контактировать будут. Всё же разделы между собой связаны. А то может получиться, что вы сделаете конструктив в одной, потом сети в другой. А из-за сетей могут появиться изменения в конструктиве, и надо будет вносить изменения. Как правило, за это придётся доплачивать.

[иваниваныч]

Сообщение от sleep Но даже если нет профильных специалистов, организация может быть генпроектировщиком и взять другие на субподряд.

Только так и возможно в принципе - за ПД отвечает одна контора. Даже просто найти проектировщика-физ.лицо на ВК/ЭОМ/ПБ, заключив с ним договор ГПХ (или просто дав денег) сейчас не проблема. Это дешевле, чем фирма на субподряде. И уж никак не плюс 500 т.р. для такого маленького объекта.

[bulgakovvk]

как уже писали есть единый источник, где можно ознакомиться с составм - 87е постановление.
Также есть единый источник, где можно ознакомиться с примерно верхней границей стоимости проектирования - это сборник цен на проектные работы. СБЦП 81-02-03-2001, таблица 23, пункт, вероятно, 1. Считается от торговой площади. Если у вас общая 150 м2, то торговой, ну, например, 80м2. Тогда (а + bх) тыс. руб * коэффициент перевода из цен 2001г., на текущий момент это 4,75. Итого, берём из таблицы значения a и b, x это торговая площадь,

(189,72 + 0,89*80)*1000*4,75 = 1 239 370 р.

Это стоимость проектирования проектной и рабочей документации (стадия П, стадия Р, соответственно) по сборнику цен, имеется ввиду стоимость для организации, включающая все расходы организации. Для москвы, есть свой сборник, с более высокими ценами или повышающий коэффициент, в этом же сборнике. для Москвы он до 1,4. То есть итоговая стоимость проектирования стадий п+р = 1 239 370 * 1,4 = 1 735 118. Это, по идее, верхняя планка стоимости, если берут дороже, то, скорее всего, имеет место какая-то недобросовестность. Но это цена для крупной организации с большими издержками. Реальная стоимость на рынке может быть вполовину меньше. У нас, ввиду близости Украины и конкуренции со стороны их проектировщиков, цена на рынке бывает и 30% от той, что по сборнику. Как в МСк не знаю.

Вам, для получения разрешения на строительство, нужна стадия П. По тому же сборнику цен, стадия П составляет 40% от общей стоимости, стадия Р - 60%. То есть стадия П у вас стоит 694 047, стадия Р - 1 041 071. Если вы делаете разделы стадии П не в полном составе по 87му, то должно быть дешевле.

По стадиям:
П нужна только для получения разрешения на строительство. По ней не строят, так как там общие проектные решения без конкретики (поэтому она и стоит 40% от общей стоимости). Если у вас есть знакомые строители, которым вы доверяете и они вам подтверждают, что построят без стадии Р, то на стадии Р можете сэкономить.
Р нужна для строительства, в ней разрабатываются узлы и спецификации, по которым потом считается смета.
Если состав стадии П определяется 87м постановлением, то объём стадии Р вы, как заказчик, определяете сами. То есть можете сделать Р только, например, конструктива (строительную часть), тоже, как бы сэкономить можно.

Недавно появился ещё такой нюанс, что магазин могут признать за объект с массовым пребыванием людей и отправить на экспертизу. Нам такое уже попадалось. Чёткого определения массового пребывания нет, могут посчитать по пожарным нормам по площади торгового зала, если получится 50 и более человек, то могут завернуть на экспертизу.

Самое лучшее, по-моему, это найти какую-то проектную организацию по "сарафанному радио" и если они захотят в районе 50-70% от того, что тут насчитано и поставят срок 1-2 месяца, то заключать договор и работать с ними. Делайте аванс 20-30% (лучше меньше))) а остальное после получения разрешения на строительство, чтобы они не "соскочили".

Удачи

[иваниваныч]

Сообщение от bulgakovvk Чёткого определения массового пребывания нет, могут посчитать по пожарным нормам по площади торгового зала, если получится 50 и более человек, то могут завернуть на экспертизу.

Приказ Минстроя России от 10.04.2020 N 198/пр "О критериях отнесения объектов, указанных в пунктах 4 и 5 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к объектам массового пребывания граждан" (Зарегистрировано в Минюсте России 02.06.2020 N 58544).
Не могут посчитать ни по пожарным, ни по каким другим, только по этому приказу. А там четко говорится про 50 и более человек на объекте, независимо от его размера.