[Pink Floyd]

Здравствуйте!

Прошу помочь по вопросу эскизного проекта.

Планируем строить новый завод. Выступаем как инвесторы (заказчики) - строим для себя.

Хотим пойти по такому пути - сначала заказать разработку эскизного проекта (концептуальных решений), затем начать разработку проектной и рабочей документации.

Эскизный проект нужен только для нас, для понимания решений по проекту.

Вопрос 1: как прописать грамотно ТЗ на эскизный проект и что включить в его состав. Нам необходимо понимать все составляющие будущих зданий и сооружений (цеха +АБК + вспомогательная инфраструктура), я имею ввиду какие конструкции, инженерные системы, строительные материалы и прочее будут использоваться в будущем. Также экскизный проект необходим для предварительной оценки стоимости строительства будущего предприятия.

Вопрос 2: каким образом на этапе эскизного проекта осуществить сравнение разных вариантов архитектурно-конструктивных решений и их стоимости, а также целесообразности применения современных энергосберегающих технологий?

Прошу также посоветовать, каким образом лучше реализовать эскизный проект для целей дальнейшего проектирования и извлечь максимальную пользу из эскизного проекта.

Буду благодарен за любые комментарии!
Спасибо!

[hexD]

Offtop: (тушите свет, Агамемнон пришел, щас "вылечит по полной")

[ShaggyDoc]

При этом технология у нас есть.Все приводят в пример СБЦ. Зачем мне СБЦ? Мне нужен рыночный подход к ценообразованию, как у всех компаний, предоставляющих услуги.

Вот на этом ваше хотение и закончится. Вы уже считаете "технология есть", что несомненно не так. У каждой бабы есть "технология рожать" детей, но для реализации процесса еще очень много надо.

Рыночный подход нужен? Ну, так выставьте свою работу на "рынок", на конкурс среди проектных организаций. Будете очень удивлены.

СБЦ не нравится? А вы их изучите, и воспользуйтесь правильным сборником, где стоимость проектных работ определяется не от строймонтажа, а от технологического показателя.

[Tyhig]

На стадии ТЭО будет погрешность смет (зависящая также от стоимости самого ТЭО) около +-50%.
ПД погрешность смет +-30%.
РД погрешность смет +-15%.

Без СБЦ никуда.
40 тыр/мес люди получают только в провинции, где уже ничего никто не проектирует. И за такие копейки (8 тыр/мес) работают даже там, только незрячие инвалиды и пенсионеры.
В Питере 200 тыр/мес на человека норма. Из этой стоимости зарплаты это 17-22%.
Ваша сметная стоимость "всего" будет около 1,5-4 млрд. руб. Допустим 2 000 млн. руб. / 0,2 = 10 000 чел-мес. Из них даже 6% на ПД+РД, это 600 чел-мес.
Работают на подобном ПД минимум 30 человек. На РД столько же. 600/30=20 мес=1,7 лет. Это ваша примерная продолжительность проектирования последовательно ПД потом РД.
ПД делать по времени приличному институту около 9-10 месяцев минимум по моему опыту проектирования. РД не знаю, но думаю оставшееся вполне соответствует.
Это всё без учёта проектирования ТЭО.

Сами понимаете
1 мес поиск проектных организаций и переписка
2-3 месяца ТЭО
0,5 мес тендер на ПД
0,5 мес на договор с победителем тендера ПД
=5 мес

ПД
2 мес предварительная работа в ПД, выдача заданий на изыскания
2-3 месяца изыскания и разрешения
2-3 мес строительная часть (АР, КМ, КЖ)
2 мес электрики, сантехники
1 мес сметы
1,5 мес ПОС + экологи
=2+3+3+2+1+1,5=12,5 мес

РД
Ну минимум 6 мес, если делать половину одновременно с ПД. Всего от 12 мес.

Итого 5+12,5+6=2 года

[Thurd]

Сообщение от Pink Floyd Так и не услышал внятного разъяснения от проектных организаций, за что мы допустим заплатим 30 млн. руб. При этом технология у нас есть.Все приводят в пример СБЦ. Зачем мне СБЦ? Мне нужен рыночный подход к ценообразованию, как у всех компаний, предоставляющих услуги.

Внятное разъяснение у вас будет после внятного задания, никто лишних денег с вас не попросит.

Найдутся и те, в 2-3 раза дешевле сделают вам проект. А потом... вон, в кунсткамеру посмотрите.

[Pavel_V]

Сообщение от Pink Floyd 1. Ценообразование за проектирование, а именно расчет с пом. всяких коэффициентов или процентов от стоимости проекта (то есть получается чем дороже будет проект, тем выгоднее проектировщику закладывать более дорогие решения), ведь стандартное ценообразование предусматривает схему (упрощенно): издержки + прибыль = цена. Какие такие огромные издержки несет проектировщик и какой размер прибыли закладывает, если за проект стоимостью около 1 млрд. выставляет цену 30-50 млн. руб. Этот вопрос мне не совсем понятен.

Считайте по СБЦ. Это будет печка от котрой все будут плясать. В СБЦ заложена ориентировочная трудоемкость и дифференцированная оплата спецов различных категорий. 30-50 млн. для ПД на завод, это не так уж и много. На зарплату проектировщикам уйдет 15-30%, остальное это налоги, издержки, прибыль. Реально получить скидку 50% от стоимости по СБЦ. Но дышащий на ладан проектировщик, не самое лучшее решение.

Сообщение от Pink Floyd 2. По сути стадия ПД не несет в себе полезной информации для инвестора (я имею ввиду понимание будущей стоимости проекта). Стадия ПД общего характера писанина, нужная только для госэкспертизы. Или я неправ? Я не совсем понимаю, что такого может напроектировать проектировщик на стадии ПД, чтобы потом возникли проблемы?

Несет. Не все эксперты докапываются до ерунды. Основные решения будут проверены. Есть свои проблемы, но лучше такая экспертиза, чем никакой.

Сообщение от Pink Floyd 3. На каком этапе разработки документации у нас как у инвесторов будет конкретное понимание стоимости будущего завода. Я имею ввиду следующее понимание: стоимость конкретных металлоконструкций, ограждающих конструкций, полов, окон, инженерных сетей и еще всего, что входит в понятие "завод". На каком этапе происходит привязка к конкретной продукции и поставщикам?

При разработке ПД вам выдадут ССР. Где укрупненными расценками, с учетом объектов-аналогов дадут стоимость. Опять же эта печка от которой нужно будет плясать. Это ориентировочная стоимость. Тут как раз опять нужен опытный заказчик, который скажет, что стоимость квадратного метра промышленного здания не может быть выше 40т.р. В справочниках такой информации нету. Тут опыт нужен. А проектировщики могут тут наврать прилично.

Сообщение от Pink Floyd Постоянные и доп. издержки, которые ложатся на этот проект, допустим, 1 000 тыс. руб. в месяц. Итого еще 5 000 тыс. руб. Прибыль 5 000 тыс. руб. ОБЩИЙ ИТОГ = 15 млн. руб. И то эти цифры, считаю нереальные. За что я должен отдавать 30 млн. руб.?

На основании чего Вы считаете эти цифры нереальными? Ваши прикидки выше - детский лепет. Давайте в студию основные характеристики завода, прикину, сколько его цена по СБЦ будет и на сколько можно расчитывать.

Сообщение от shifr Стоимость технологического оборудования никогда не входила в сумму при определении стоимости ПИР. Так что 7-8% от стоимости строймонтажа нормально.

Почитайте определение ОСС. В общую стоимость строительства ВСЕГДА входило оборудование. Даже где-то в справочнике встречал понижающий коэффициент, если стоимость оборудования составляет более 50% от ОСС.

Сообщение от Альф Pink Floyd, приведенная Вами схема определения стоимости ПИР всегда использовалась - это сметы по форме 3П. Но, обычно, применяют ее, когда нет соответствующих сборников. Заказчики таких смет не любят, потому что неспециалист просто не может проверить обоснованность этой сметы.

Совершенно верно, никто не сможет проверить, сколько какой специалист сидел за каким чертежом, если объем работ не маленький.

Сообщение от Pink Floyd При этом технология у нас есть.

Вы даже близко не понимаете, что значит "технология у Вас есть". Утверждаю с вероятностью 99%, что технологии у Вас на 90% нет. ПОнятие технология у нас и на западе различается кардинально. Сам по этим граблям ходил. Подбор оборудования и расчет площадей складов - это менее 10% от необходимой информации для ПД.

[Владимир.]

Сообщение от Tyhig На стадии ТЭО будет погрешность смет (зависящая также от стоимости самого ТЭО) около +-50%. ПД погрешность смет +-30%. РД погрешность смет +-15%.

Ни один приличный заказчик с таким не согласится. Большинство допускают (без скандала) увеличение РД от "проекта" не более, чем на 10%

[Pavel_V]

Сообщение от Владимир. Ни один приличный заказчик с таким не согласится. Большинство допускают (без скандала) увеличение РД от "проекта" не более, чем на 10%

Точнее посчитать невозможно. Заявления делать можно всякие. Хоть +- 0.5%. Реальная стоимость от этого не изменится. Если надо вписаться в посчитаную величину, то впишутся. Будут пищать, но впишутся. Если бюджет принят по ПД, то
1. можно реализовывать не все.
2. можно нанимать таджиков.
3. можно закупать дешевое оборудование и материалы (проектриовщики согласуют).

[Владимир.]

Сообщение от Pavel_V Точнее посчитать невозможно.

Основные неточности возникают из-за стоимости технологического оборудования. Не всегда заказчик успевает провести тендер и определить поставщика и, соответственно, стоимость. А по СМР получается достаточно точно, потому как сметы в проектную документацию у нас часто считаются не просто по аналогам, а по физическим объемам.

[Pavel_V]

Сообщение от Владимир. Основные неточности возникают из-за стоимости технологического оборудования. Не всегда заказчик успевает провести тендер и определить поставщика и, соответственно, стоимость. А по СМР получается достаточно точно, потому как сметы в проектную документацию у нас часто считаются не просто по аналогам, а по физическим объемам.

Стоимость ТЕХНОЛОГИЧЕСКОГО оборудования известна, обычно заранее с точностью до копейки. Если в одном договоре монтаж и ПНР, то на ошибку технологическое оборудовани не влияет в принципе.
Срок изготовления LLE оборудования - больше года. Как обычно происходит - оплачивается технологическое оборудование с поставкой через год. За это время выкупается земля и оформляется разрешение на строительство, чтобы к приему оборудования уже здание было готово. Т.е. к началу разработки ПД стоимость технологического оборудования уже известна, а если повезет, то и стоимость его монтажа и ПНР. Без данных по технологическому оборудованию теряется смысл строительства в принципе. Если не известна стоимость оборудования, то и срок окупаимости даже приблизительно оценить нельзя, а без этого никакие инвестиции невозможны.
С инженерным оборудованием да. Засада. Но там процент от ОСС инженерного оборудования небольшой, так что тоже ошибка в целом не большая будет. А вот скачки цен на бетон/кабели/металл в зависимости от стадии кризиса большие.
Ну и зарплата также у подрядчиков в разы скакать может. У нас во время кризиса подрядчики в два-три раза падали по цене на монтаж от докризисных расценок. Ну и про хотелки заказчика забывать не надо, сегодня строим так, завтра этак.

[Владимир.]

Сообщение от Pavel_V Стоимость ТЕХНОЛОГИЧЕСКОГО оборудования известна, обычно заранее с точностью до копейки

У нас даже при выпуске рабочки не всегда бывает стоимость, не успевают проводить тендер. А оборудование дорогое
А по воде/канализации/отоплению/электричеству наоборот, чаще ясность полная, берутся конкретные цены поставщиков, обычно это постоянные фирмы

Сообщение от Pavel_V А вот скачки цен на бетон/кабели/металл в зависимости от стадии кризиса большие

Это тоже не проблема для проектировщика. Ему главное, чтобы объемы были правильно заложены. А кризис - не угадешь.

Сообщение от Pavel_V Ну и про хотелки заказчика забывать не надо, сегодня строим так, завтра этак.

Ну, это в расчет можно не брать. Тут в удорожании виноват заказчик, если это документально подтверждено.

[Pavel_V]

Сообщение от Владимир. У нас даже при выпуске рабочки не всегда бывает стоимость, не успевают проводить тендер. А оборудование дорогое А по воде/канализации/отоплению/электричеству наоборот, чаще ясность полная, берутся конкретные цены поставщиков, обычно это постоянные фирмы

На технологию нету стоимости? Что за оборудование такое? У нас технология процентов 60 от ОСС обычно. Пока с ней не определятся, то никто даже шевелиться не будет. ЦЕны поставщиков инженерного оборудования гуляют на десятки процентов. Ну и заменить одно на другое - делов пять минут решение. Вы промышленное строительство в виду имеете? В гражданке может и поверю, но в промышленности...

Сообщение от Владимир. Это тоже не проблема для проектировщика. Ему главное, чтобы объемы были правильно заложены. А кризис - не угадешь.

Как это не проблема? ПРоектировщик насчитал 5 ярдов на СМР, а по факту оказалось 3. Это не проблема?

Сообщение от Владимир. Ну, это в расчет можно не брать. Тут в удорожании виноват заказчик, если это документально подтверждено.

Как не брать? ОПять же проектировщик насчитал одно, а в результате оказалось другое? +- 15% по локальным сметам РД точность - это нормальная точность.

[Владимир.]

Сообщение от Pavel_V ПРоектировщик насчитал 5 ярдов на СМР, а по факту оказалось 3. Это не проблема?

Я же написал

Сообщение от Pavel_V главное, чтобы объемы были правильно заложены

А если за 1-2-3 года изменились стоимости материалов и зарплата, то проектировщик не виноват.

Сообщение от Pavel_V ОПять же проектировщик насчитал одно, а в результате оказалось другое?

Если заказчик скажет, например, замените один материал на более дорогой, или "добавите" в РД установку/здание/площадку, то какое отношение к удорожанию имеет проектировщик? Это уже "за пределами" точности соотношения РД и "проекта"

[Pavel_V]

Да я не выясняю, по чьей вине произошло изменение стоимости. Я про сам принцип. Как бы скурпулезно проектриовщик не считал, добиться точности 15%, это уже достижение.
ХОтя обычно если посчитали бюджет 10 ярдов, то кровь из носу делайте 10 ярдов. И, как ни странно, 10 ярдов в итоге выходит. Для достижения данных результатов применяются различные ухищрения вплоть до вуду и вызова духа Пуанкаре.

[Readddy]

все как обычно: начиналось с "извлечь максимальную пользу из эскизного проекта", закончилось "проектировщики итак счастливы должны быть за 40 тыр горбатиться и еще и недовольны чем-то?"- где-то я этот подход уже видел

[ShaggyDoc]

закончилось

Закончится, когда будет "просрали все полимеры".

[Владимир.]

Сообщение от ShaggyDoc "просрали все полимеры".

Так уже же

[*KSV*]

Сообщение от Pink Floyd Не понимаю этих амбиций. При чем тут стоимость будущего проекта? А если я захочу отделать металлоконструкции золотом? Так и не услышал внятного разъяснения от проектных организаций, за что мы допустим заплатим 30 млн. руб. При этом технология у нас есть.Все приводят в пример СБЦ. Зачем мне СБЦ? Мне нужен рыночный подход к ценообразованию, как у всех компаний, предоставляющих услуги. Допустим 25 человек одновременно будут работать над проектом 5 месяцев с зарплатой по 40 тыс. руб. в мес. 25 * 40 * 5 = 5 000 тыс. руб. Постоянные и доп. издержки, которые ложатся на этот проект, допустим, 1 000 тыс. руб. в месяц. Итого еще 5 000 тыс. руб. Прибыль 5 000 тыс. руб. ОБЩИЙ ИТОГ = 15 млн. руб. И то эти цифры, считаю нереальные. За что я должен отдавать 30 млн. руб.?

Эта ваша арифметика - "арифметика Пупкина", и вот почему:
очень важно понимать,что:
- работа стоит 100% денег,
- из них 45,63% денег достаётся проектной организации, так как (для Украины) 54,37% это налоги,
- далее крайне необходимо понимать, что 45,63% денег распределяются в проектной организации (нормальной) согласно действующего законодательства, тобишь на зарплату проектировщикам положено 15-20% в зависимости от видов работ (проектные, камеральные, изыскательские).
Так, что прежде чем считать реально или не реально, попробуйте удержаться на рынке с отрицательной рентабельностью или по себестоимости.