[GiltyJon]

Всем здравствуйте!

Мы небольшая строительная организация, занимаемся мелким ремонтом, отделкой и строительством.
Сейчас хотим выйти на рынок многоэтажного строительства, соответственно сейчас в задумке возведение 9-и этажного кирпичного дома (общ.пл. около 1500 м2) с одним подъездом в центре города. Хочется прикинуть свои финансовые возможности.

1). Сколько будет примерно по стоимости такой дом, т.е. во сколько обойдется проект и СМР + материалы? Хотя бы примерно, может кто у себя в регионе строил что то подобное и сможет по ценам с ориентировать, сколько надо инвестиций?!

2). Хватит ли 10 соток земли для такого дома? Ну т.е. на сам дом + парковка на улице + небольшая площадка детская?

3). Сколько строить по времени такой дом?

Заранее спасибо.

[Novitskiy]

Прошу прощения. а где Вы находитесь?

[arch]

Сообщение от GiltyJon Хватит ли 10 соток земли для такого дома?

А вы параметры участка под застройку сами что ли выбираете? Или всё-таки есть сформированный участок для торгов?
Хватит-не хватит это не разговор.

[GiltyJon]

Сообщение от Novitskiy Прошу прощения. а где Вы находитесь?

Россия, ЦФО.

Сообщение от arch А вы параметры участка под застройку сами что ли выбираете? Или всё-таки есть сформированный участок для торгов? Хватит-не хватит это не разговор.

На торгах участок фиг купишь, там конкуренция сильная и коррупция.

Мы хотим участок найти самостоятельно, т.е. у частных лиц, организаций и т.д., а не в муниципальных торгах. Ну т.е. купили участок в центре города, перевели в категорию "под многоэтажную застройку" и строим. Что не так? Сложно будет перевести что ли?

[Anton_Br]

Определитесь для начала нормой жилищной обспеченности. И далее посчитаем требуемые площадки и озеленение чтобы выйти на необходимый участок. Расчёт для примера даю по своим «Нормативам градостроительного проектирования городского округа «Город Ростов-на-Дону» у вас могут быть показатели другие.

Например для жил.обесп. 18м2/чел: - общ.площадь квартир/жил. обесп. = 1500/18 = 84 жителя

1) Площадки для игр детей - 0,7 х 84= 41,2 м2

2) Площадка для отдыха взрослых - 0,2 х 84 = 16,8 м2

3) Площадка для занятий физкультурой - 2,0 х 0,5 х 84 = 84 м2 (коэф.0,5 если в шаговой доступности стадион)

4) Площадка для хозяйственных целей и выгула собак - 0,3 х 0,5 х 84 = 12,6 м2 (коэф.0,5 если рядом парк)

5) Площадка для стоянок автомашин - 0,8 х 84 = 67,2 м2

6) Озеленение - 6 х 84 = 504 м2

Итого: 41,2 + 16,8 +84 +12,6 + 67,2 + 504 = 725,8 м2

P.S. Значит если площадь застройки будет 160 м2 и площадь площадок и озеленения не менее 885,8 м2 - 10 соток хватит. площадь общедомовую не вычитал. Перевести часток несложно если этот участок входит в зону многоэтажной застройки города (см. схемы градостроительного зонирования вашего населённого пункта)

[arch]

Сообщение от GiltyJon Ну т.е. купили участок в центре города

В вашем городе (каком?) реально просто найти, а потом купить участок в центре города за не большие деньги?
А почему так другие не делают, а идут на торги?

Сообщение от GiltyJon перевели в категорию "под многоэтажную застройку" и строим.

В моём городе такая процедура проходит через администрацию города и местный депутатский корпус, а у вас как (с вашей коррупцией)?

[иваниваныч]

Сообщение от GiltyJon Ну т.е. купили участок в центре города, перевели в категорию "под многоэтажную застройку"

А Вы уверены, что его дадут перевести? Вообще-то у нормального города должен быть генеральный план (мастерплан) или градостроительный регламент, где указывается, где и что может быть построено. Иногда на конкретную территорию разрабатывается проект застройки (более детальный, чем городской генплан). Особенно это центра города касается. Есть охранные зоны вокруг памятников истории, архитектуры и проч. Есть высотный регламент (должен быть в нормальном городе) или негласные правила по высоте застройки. Если Вы всё это в состоянии учесть - можно покупать. В таких случаях договариваются с Главным архитектором города (что там можно будет построить) и горадминистрацией. Потом делают эскизный проект, утверждают его в той же администрации, а далее по обычной схеме - исходные данные (градплан, ТУ) - проект-экспертиза-стройка. Только, боюсь, что коррупционная составляющая в этой схеме будет не меньше, чем на торгах.

[vd17]

Сообщение от GiltyJon Всем здравствуйте! Мы небольшая строительная организация, занимаемся мелким ремонтом, отделкой и строительством. Сейчас хотим выйти на рынок многоэтажного строительства, соответственно сейчас в задумке возведение 9-и этажного кирпичного дома (общ.пл. около 1500 м2) с одним подъездом в центре города. Хочется прикинуть свои финансовые возможности. 1). Сколько будет примерно по стоимости такой дом, т.е. во сколько обойдется проект и СМР + материалы? Хотя бы примерно, может кто у себя в регионе строил что то подобное и сможет по ценам с ориентировать, сколько надо инвестиций?! 2). Хватит ли 10 соток земли для такого дома? Ну т.е. на сам дом + парковка на улице + небольшая площадка детская? 3). Сколько строить по времени такой дом? Заранее спасибо.

http://calculon.me/mod_counter_rf_2010.php

[GiltyJon]

Сообщение от Anton_Br Определитесь для начала нормой жилищной обспеченности. И далее посчитаем требуемые площадки и озеленение чтобы выйти на необходимый участок. Расчёт для примера даю по своим «Нормативам градостроительного проектирования городского округа «Город Ростов-на-Дону» у вас могут быть показатели другие. Например для жил.обесп. 18м2/чел: - общ.площадь квартир/жил. обесп. = 1500/18 = 84 жителя 1) Площадки для игр детей - 0,7 х 84= 41,2 м2 2) Площадка для отдыха взрослых - 0,2 х 84 = 16,8 м2 3) Площадка для занятий физкультурой - 2,0 х 0,5 х 84 = 84 м2 (коэф.0,5 если в шаговой доступности стадион) 4) Площадка для хозяйственных целей и выгула собак - 0,3 х 0,5 х 84 = 12,6 м2 (коэф.0,5 если рядом парк) 5) Площадка для стоянок автомашин - 0,8 х 84 = 67,2 м2 6) Озеленение - 6 х 84 = 504 м2 Итого: 41,2 + 16,8 +84 +12,6 + 67,2 + 504 = 725,8 м2 P.S. Значит если площадь застройки будет 160 м2 и площадь площадок и озеленения не менее 885,8 м2 - 10 соток хватит. площадь общедомовую не вычитал. Перевести часток несложно если этот участок входит в зону многоэтажной застройки города (см. схемы градостроительного зонирования вашего населённого пункта)

Вот это по делу - спасибо.

Сообщение от arch В вашем городе (каком?) реально просто найти, а потом купить участок в центре города за не большие деньги? А почему так другие не делают, а идут на торги? В моём городе такая процедура проходит через администрацию города и местный депутатский корпус, а у вас как (с вашей коррупцией)?

Не знаю, я туп и глуп и не забиваю себе голову мыслями про почему да почему, коррупция-уюпция и прочее, я неандерталец и ничего не знаю Всё по пробую и сам увижу. Если не получится - так неполучится, (Что тут такого? Что я потеряю? Только время если.) а заранее сам себе преграды выставлять не буду

Сообщение от иваниваныч А Вы уверены, что его дадут перевести? Вообще-то у нормального города должен быть генеральный план (мастерплан) или градостроительный регламент, где указывается, где и что может быть построено. Иногда на конкретную территорию разрабатывается проект застройки (более детальный, чем городской генплан). Особенно это центра города касается. Есть охранные зоны вокруг памятников истории, архитектуры и проч. Есть высотный регламент (должен быть в нормальном городе) или негласные правила по высоте застройки. Если Вы всё это в состоянии учесть - можно покупать. В таких случаях договариваются с Главным архитектором города (что там можно будет построить) и горадминистрацией. Потом делают эскизный проект, утверждают его в той же администрации, а далее по обычной схеме - исходные данные (градплан, ТУ) - проект-экспертиза-стройка. Только, боюсь, что коррупционная составляющая в этой схеме будет не меньше, чем на торгах.

Да это всё понятно что надо в город вписаться по размерам и ограничений там полно. Вот допустим есть земля, дальше что? Беру адрес этой земли, иду в администрацию и говорю что тут можно строить, они там сверяют с град.планом и говорят что можно, так?

[arch]

Сообщение от GiltyJon Всё по пробую и сам увижу. Если не получится - так неполучится

Да пребудет с тобой Сила! (с)

Возвращаясь к теме:

Сообщение от GiltyJon Хватит ли 10 соток земли для такого дома?

Скажу с уверенностью 95 % - не хватит.

[GiltyJon]

Сообщение от vd17 http://calculon.me/mod_counter_rf_2010.php

Норм калькулятор, спасибо
А как рассчитать Натуральный показатель объекта (X) ?

[arch]

Сообщение от GiltyJon А как рассчитать Натуральный показатель объекта (X) ?

Может, всё-таки, к доктору специалистам обратиться?

[GiltyJon]

Сообщение от arch Скажу с уверенностью 95 % - не хватит.

Вон сверху рассчитали уже что практически хватит 10 соток, ну в крайнем случае 12-15 соток землю будем искать. Дом с одним подъездом, на этаже будет 4 квартиры по 40 м2, вот и будет примерно 160 м2 застройки. Всё грубо конечно.

Сообщение от arch Может, всё-таки, к доктору специалистам обратиться?

Вы так заботливы

Да обратимся когда надо будет и к тому и к другому, сейчас просто хоть примерную инфо хотим узнать, как говорится на вскидку.

[Bull]

Где-то проплывала информация, что средняя стоимость квартир на рынке выше себестоимости в два раза (ну так сложилось).

[GiltyJon]

Сообщение от Bull Где-то проплывала информация, что средняя стоимость квартир на рынке выше себестоимости в два раза (ну так сложилось).

Ну незнаю, у нас в регионе цены продажи от 20% до 50% + к себестоимости, в зависимости от этапа строительства. Скорее всего везде так.

[arch]

Сообщение от GiltyJon Дом с одним подъездом, на этаже будет 4 квартиры по 40 м2

Интересно на план взглянуть, что за микросекция в 200 кв. м.?

[Магарыч]

Немаловажный вопрос по нагрузкам на инженерные сети. Потянет ли существующая сеть водопровода/канализации/электроснабжения новые нагрузки? Откуда будете брать напор воды на 9 этаж? А какашки куда девать? Электричество от ДЭС? Я рассматриваю худший вариант. Думайте хоть немного о людях, а не о своем кармане. Будь я на месте главного архитектора города - ни за какие коврижки не согласовал бы такую точечную застройку неопределенно чего на пятачке в 10-15 соток. Верно уже указали на градплан города, высотный регламент, охранные зоны памятников и уже мной упомянутых сетей.

[jtdesign]

Подсчет на коленке - при 160 м2 площади застройки чтобы получить 1500 м2 общей площади надо строить 14-15 этажей.

[grossu]

А не лучше начать с более мелких домов, скажем хотя бы 5 этажей? Меньше срок строительства, вложение денег и риски. Я понимаю если это центр города и земля дорогая, то надо выжать максимум, но это, видимо, не ваш случай.

[GiltyJon]

Да говорю ж - план только в голове, нет так нет, что нибудь другое построим, что подойдет и по град плану, высотному регламенту, охранным зонам, инж. сетям и прочим - всё будем согласовывать, на что участок сгодится, то и будем строить.

В общем я понял что визиты к главному архитектору будут постоянной частью моего рабочего дня

[иваниваныч]

Сообщение от GiltyJon Беру адрес этой земли, иду в администрацию и говорю что тут можно строить, они там сверяют с град.планом и говорят что можно, так?

Примерно так. Только не вообще в администрацию, а конкретно к Главному архитектору. А он Вам и говорит (весьма вероятно): строить тут теоретически можно, но не одну секцию (это будет точечная застройка, разрушающая градостроительную ткань города), а, хотя бы, жилой квартал (комплекс). И не 9 этажей, а 5. Иначе Ваша секция будет торчать посреди города, как фаллический символ. А для этого будьте любезны выкупить 8 соседних участков, тогда и приходите с эскизным проектом (а можно не только с ним, а то у мне тут гараж собственный, к примеру, построить надо - так лучше бы и построить сразу).
А потом, когда в администрации всё уладите, пойдёте брать ТУ, а Вам могут сказать: у нас тут мощностей не хватает на Ваш объект - придётся построить теплотрассу 2 км от котельной из соседнего района и оптоволоконную телефонную линию от ГТС на другом конце города.

[avantjurist]

иваниваныч ох как мне это знакомо. И подстанцию тоже бы надо и т.д. Вообщем там столько в плечи нагружают, а кажется пришел с одним домом. А в итоге целый квартал нужно и проектировать и строить =/

[GiltyJon]

Сообщение от иваниваныч Примерно так. Только не вообще в администрацию, а конкретно к Главному архитектору. А он Вам и говорит (весьма вероятно): строить тут теоретически можно, но не одну секцию (это будет точечная застройка, разрушающая градостроительную ткань города), а, хотя бы, жилой квартал (комплекс). И не 9 этажей, а 5. Иначе Ваша секция будет торчать посреди города, как фаллический символ. А для этого будьте любезны выкупить 8 соседних участков, тогда и приходите с эскизным проектом (а можно не только с ним, а то у мне тут гараж собственный, к примеру, построить надо - так лучше бы и построить сразу). А потом, когда в администрации всё уладите, пойдёте брать ТУ, а Вам могут сказать: у нас тут мощностей не хватает на Ваш объект - придётся построить теплотрассу 2 км от котельной из соседнего района и оптоволоконную телефонную линию от ГТС на другом конце города.

Пускай сам свой гараж строит по вечерам и после работы

По поводу ТУ будем разузнавать параллельно с Главным архитектором, что бы сразу сказали какие мощности могут выделить.
Что все трассы инж.сетей застройщик прокладывает за свой счет? Так а если по град.плану в этом месте застройка разве город не должен сам туда всё тянуть?

Да и пускай тоже сами себе гаражи строят

[wommut]

Автор, для расчета в калькуляторе - натуральный показатель на жилой дом будет общая площадь здания, в вашем случае - 1500м2

[Магарыч]

avantjurist, так и надо с индивидуальными застройщиками. Я занимаюсь проектированием муниципальных заказов и все подобные вопросы снимаются легко - программой финансирования не предусматривается реконструкция инженерного хозяйства населенного пункта. )))

[иваниваныч]

Сообщение от GiltyJon Так а если по град.плану в этом месте застройка разве город не должен сам туда всё тянуть?

Это только если заказ муниципальный, как у Магарыча. Да и если рассудить: Вы строите, чтобы прибыль с этого получить, а городу от Вас один сплошной геморрой. Иногда город вступает в долю и ему отдаётся часть квартир, тогда (теоретически) город может и в долю по сетям вступить. А может и не вступить - как договоритесь. Можно, если повезёт, под какую-нибудь программу реконструкции сетей попасть, тогда может дешевле получиться. А может и наоборот - обрадуются, что за Ваш счёт можно чего-нибудь переложить и удлинить.

[Bull]

Сообщение от GiltyJon Что все трассы инж.сетей застройщик прокладывает за свой счет? Так а если по град.плану в этом месте застройка разве город не должен сам туда всё тянуть?

Это если новые постройки на пустырях и там запланированы постройки и заложены в бюджет коммуникации. Читал, то ли у нас, то ли в другом каком городе, после постройки в жилых районах "точечно" многоэтажек то и дело канализация засоряется и почти постоянно пахнет отходами во всем микрорайоне. Все из-за того, что не учтены были коммуникации на такое количество потребителей.

[GiltyJon]

Понятно. Ну видимо если так везде и везде вроде строят, значит в себестоимости коммуникации заложены и всё ок, в рынок укладываются.

Вопрос: А могут ли в инж. сетях заранее точно рассчитать стоимость ТУ, ну т.е. ещё без эскизного проекта, т.е. я вот просто на словах знаю что будет такой то дом (уже обсудив это с ГлГорАрх) с таким то кол-вом жителей, такой то этажности, такой то площади и т.д. Ну что бы уже знать заранее стоимость ТУ, а то и правда выйдет там 10 км. водопровода тянуть надо, да подстанции с трансформаторами ставить.....тогда надо другой участок искать.?!

[arch]

Сообщение от GiltyJon т.е. ещё без эскизного проекта, т.е. я вот просто на словах знаю что будет такой то дом (уже обсудив это с ГлГорАрх) с таким то кол-вом жителей, такой то этажности, такой то площади и т.д.

А как без эскизника вы это узнаете?

[GiltyJon]

Как вообще рассчитать приблизительный размер инвестиций на постройку дома? Ну вот за пример 9-этажей, 1 подъезд, 1500 м2, кирпич.

Проект считаем здесь http://calculon.me/mod_counter_rf_2010.php тут всё ясно вроде.

А сами СМР + материалы где посчитать? Если обратиться к фирмам проектировщикам, так они же денег запросят даже за примерный расчет. Может тоже есть какой калькулятор онлайн, что бы хоть примерно прикинуть?

----- добавлено через ~4 мин. -----

Сообщение от arch А как без эскизника вы это узнаете?

По типовым постройкам например. Вот он скажет "Можно строить максимум 5-этажей, 5 подъездов, общ площадь застройки 3000 м2" - вот с этим и пойду к сетям, а что им ещё нужно для расчета? Количество жителей тут можно и так прикинуть, нормы потребления газа, воды, электр., канализация - от толкнуться от средних по городу для таких зданий, этажность известна и всё, что ещё то? Они же знают сколько потребляют такие дома, знают сколько потребляет один житель, на какое кол-во этажей нужна такая то мощность и т.д. Понятно там не до рубля будет точность, но зато уже будешь знать сколько это 1 млн. или 1 млрд.

[arch]

Сообщение от GiltyJon Вот он скажет "Можно строить максимум 5-этажей, 5 подъездов, общ площадь застройки 3000 м2"

Это главный архитектор скажет?
Это он у вас спросит, что вы хотите тут строить и докажите, что здесь хх-ти этажка с площадью хххх кв.м. поместится.

[GiltyJon]

Сообщение от arch Это главный архитектор скажет? Это он у вас спросит, что вы хотите тут строить и докажите, что здесь хх-ти этажка с площадью хххх кв.м. поместится.

Ну это не суть важно что он скажет сразу или что мы докажем, главное это то к какому мы решению совместно придем в итоге. С этим решением и пойдём потом к сетям для расчета цен ТУ.

[DJ AntOn]

не забудьте еще пожарный проезд вокруг дома..
p.s. в доме по мимо квартир есть еще лестница, лифты, коридоры общего пользования..
ТУ можно прикинуть по приложению А СП 30.13330, без эскизного проекта..

[GiltyJon]

Сообщение от DJ AntOn не забудьте еще пожарный проезд вокруг дома.. p.s. в доме по мимо квартир есть еще лестница, лифты, коридоры общего пользования..

Ну да, наверно лестница/лифт пригодятся для жителей верхних этажей

Пускай считают по типовых домам, т.е. тем что уже построены такие, смогут наверно расценить?!

[arch]

Сообщение от DJ AntOn ТУ можно прикинуть по приложению А СП 30.13330, без эскизного проекта..

Это если знать сколько жителей в доме. А как их без градостроительного расчёта узнать?

Сообщение от GiltyJon Пускай считают по типовых домам,

Типовой - не типовой, дело второе. Градостроительное обоснование нужно сделать для точечной посадки любого дома.
Есть ли места в ближайшей школе? А в детском саду? А если не хватает - куда детей девать? Или места есть, но не столько, чтобы всех будущих детей с проектируемого дома принять.
А гаражи для дома есть куда посадить? Инсоляция проходит? Соседний дом не затеняем?

[Магарыч]

Я так смотрю по обсуждению, автор сам еще толком не понял, что хочет получить и как это практически реализовать. Сообщив всем (водоканал, горгаз, энергосети, гл.арх.города, администрация) никто не кинется за вас подсчитывать во что обойдется вам ваша затея. Они спросят с вас эскизный проект с каким-никаким генпланом, нагрузками на инженерку, потребностями в них. А вот потом, оценив ваши амбиции они уже и прикинут, сколько деньжат можно поиметь с вас и что в своем хозяйстве за ваш счет можно поправить. Поскольку своего опыта и штата у автора тоже нет, то придется заказывать проект в проектной организации. Стоимость проектных работ калькулятор считает на стадию П и Р отдельно - все в правом углу. Плюс сюда затраты на получение всех исходно-разрешительных документов, согласование...

[GiltyJon]

Сообщение от Магарыч Я так смотрю по обсуждению, автор сам еще толком не понял, что хочет получить и как это практически реализовать. Сообщив всем (водоканал, горгаз, энергосети, гл.арх.города, администрация) никто не кинется за вас подсчитывать во что обойдется вам ваша затея. Они спросят с вас эскизный проект с каким-никаким генпланом, нагрузками на инженерку, потребностями в них. А вот потом, оценив ваши амбиции они уже и прикинут, сколько деньжат можно поиметь с вас и что в своем хозяйстве за ваш счет можно поправить. Поскольку своего опыта и штата у автора тоже нет, то придется заказывать проект в проектной организации. Стоимость проектных работ калькулятор считает на стадию П и Р отдельно - все в правом углу. Плюс сюда затраты на получение всех исходно-разрешительных документов, согласование...

Так а я ни спорю что пока ещё толком не понял что именно хочу, как уже говорил раза 3 - что пока просто узнаю хоть примерно что да как.

Калькулятор считает как понял уже стоимость полного проекта. А сколько будет стоить эскизный проект примерно?

Какие затраты на получение исходно-разрешительных документов? Гос. пошлины? Или взятки? Что имеете в виду?

[Магарыч]

Просто так вам никто не выдаст ТУ. За это нужно заплатить. Градплан участка тоже не бесплатный. Все необходимые справочки на раз-два не делаются - готовьте копеечку. Далее инженерно-геологические/геодезические изыскания. Тут все будет зависеть от ТУ и указанных в них точек подключения (могут дать рядом с участком, могут в нескольких кварталах). Это официальные затраты на ПИР. А неофициально нужно будет конечно подмазать кому надо...
Эскизный проект лучше отдавать той проектной организации, которую планирует в дальнейшем привлечь для выполнения полного объема ПСД. Имел несчастный опыт проектировать по согласованному заказчиком эскизнику (читай картинке).

[GiltyJon]

А вот ещё такой момент:

А 3-х этажный 3-х подъездный жилой дом это как по проще будет (с землей, разрешениями, коммуникациями, проектом) по сравнению с 9-и этажным одно подъездным? Какая это будет категория земель если 3 этажа 3 подъезда?

[DJ AntOn]

Сообщение от arch Это если знать сколько жителей в доме. А как их без градостроительного расчёта узнать?

см. пост 5
мы же говорим о грубой оценке..

Для GilltyJon
чтоб народ тут не мучать
бери стоимость строительства - 1000$ за м.кв. с внутренними сетями (только стояки) без отделки квартир и благоустройства
может варьироваться от большинства факторов: применяемые технологии при строительстве, эффективные проектные решения, используемые материалы, грамотное составление ПОС, привлечение высококвалифицированных специалистов (хотя бы в штат управления), места строительства и пр. и др.

а для начала прочти вот это:
http://forum.dwg.ru/showthread.php?t=13559

добавь сюда откаты, заносы, "средства для решения спорных вопросов"

p.s. эскизный проект как правило около 200 руб за м.кв. (фрилансер сделает дешевле, Скуратов дороже) )))

[ТриНоги]

По стоимости строительства: я бы ориентировался на 1000 баксов за квадрат.

----- добавлено через 39 сек. -----
это думаю средняя цена по СПб.

[НатальяA]

Я так понимаю, что Вы самый настоящий халявщик! Расскажите, покажите, сэкономьте мое время за счет вашего! Сколько человек на Вас сейчас трудится. Интернетом владеете - вперед - там все можно найти! Если вы дипломированный строитель - Ваши вопросы более чем странные, если нет - то преступно браться за строительство многоквартирного жилого дома! Или Вы просто решили пошутит на форуме?!