[anton2000]

Всем привет!
Начинающий застройщик, построили уже 3 дома. В структуре застройщика один только технадзор и есть генподрядчик. Сейчас ведём 4 дома одновременно, надо что то менять. Расскажите есть ли у кого нибудь положительный опыт, как должна работать вся цепочка, что все всё успевали. Понятно, что один технадзор ничего не успевает, обязанностей много, особенно бумажной работы, на стройке редко появляется, поэтому страдает качество работ. Поделитесь опытом, но нужно, чтоб всё было разумно, без "раздувания" штата сотрудников. Какие подразделения ввести и кто за что будет отвечать? Всем спасибо за ответы.

[иваниваныч]

Может, все-таки, структура Заказчика? И что за дома?
Offtop: Если объекты серьезные, то технадзор на стройке должен быть постоянно, а не "редко появляться".
Offtop: Как-то шарашкину контору сильно напоминает...

[crossing]

Сообщение от anton2000 чтоб всё было разумно, без "раздувания" штата сотрудников.

Сразу учитывайте риски выхода в отпуск и на бюллетень. Коэффициент по численности 1.5 минимум.

[Сергей812]

Offtop:

Сообщение от anton2000 как должна работать вся цепочка, что все всё успевали.

это фантастика)

[crossing]

Сообщение от anton2000 Какие подразделения ввести и кто за что будет отвечать?

По старинке ПТО. И не делить на инженеров и чистых сметчиков. Заставлять сметчиков самих "топтать плац".
Ни каких удалёнщиков и временно пребывающих. Грамотного начальника ПТО.

----- добавлено через ~6 мин. -----

Сообщение от Сергей812 это фантастика)

Про МФЦ вначале так же говорили и улыбались.

[Сергей812]

Сообщение от crossing По старинке ПТО. И не делить на инженеров и чистых сметчиков. Заставлять сметчиков самих "топтать плац". Ни каких удалёнщиков и временно пребывающих. Грамотного начальника ПТО.

с грамотного начальника ПТО и начинать - чтобы он и своих смог организовать, и обеспечить достаточное для общей работы взаимодействие с остальными подразделениями.

Сообщение от crossing Про МФЦ вначале так же говорили и улыбались.

МФЦ - просто собрали клерков в одном месте, и за счет распараллерирования процесса приема обеспечили достаточную загрузку сотрудников и пропускаемость посетителей. Представьте на стройке электронную очередь на выполнение работ...)

[crossing]

Сообщение от Сергей812 МФЦ - просто собрали клерков в одном месте, и за счет распараллерирования процесса приема обеспечили достаточную загрузку сотрудников и пропускаемость посетителей. Представьте на стройке электронную очередь на выполнение работ...)

Причём здесь эл.очередь? Речь про оптимизацию работы. Человек правильно сказал, он один построил 3 дома, а требуется для обслуживания бюррократии "штат". Но приходить и уходить с работы - это не работа. Он хочет оптимально распределить обязанности. Чтобы ни пьянок ни гулянок не было.

[Сергей812]

И если застройщик - то там разве не ОКС?

[crossing]

Сообщение от Сергей812 И если застройщик - то там разве не ОКС?

ОКС. Но ОКС теперь слишком гормкое название и не модное. Сейчас это девелоперские службы. Даже ПТО уже стыдно произносить.

[anton2000]

Сообщение от иваниваныч Может, все-таки, структура Заказчика? И что за дома? каменные многоэтажные дома. Offtop: Если объекты серьезные, то технадзор на стройке должен быть постоянно, а не "редко появляться". согласен Offtop: Как-то шарашкину контору сильно напоминает...

вот и надо, что то решать

----- добавлено через ~5 мин. -----

Сообщение от crossing Причём здесь эл.очередь? Речь про оптимизацию работы. Человек правильно сказал, он один построил 3 дома, а требуется для обслуживания бюррократии "штат". Но приходить и уходить с работы - это не работа. Он хочет оптимально распределить обязанности. Чтобы ни пьянок ни гулянок не было.

Да все правильно. До этого справлялись, но сейчас одновременно надо вести около 4 домов. А это уже не под силу одному человеку.

----- добавлено через ~9 мин. -----
Кто нибудь работал в службе заказчика, как работа строится?
Кто и за что отвечает?

[crossing]

Сообщение от anton2000 Кто нибудь работал в службе заказчика, как работа строится? Кто и за что отвечает?

Наблюдал со стороны. Восновном бодание за расценки менеджеров и согласование смет. Те кто рангом ниже - проверка объёмов и всей документации на материалы, по поставкам и т.д.
Из проектировщиков там ни кого не встречал. Собственно как и в ПТО с технадзором.
Но зато среди проектировщиков кого только нет.

[engngr]

Самое главное - эффективные менеджеры. Например, такие, как совы.
Offtop: Я понимаю, конечно, что инженеры не филологи, но на вопрос "из чего должна состоять структура" можно ответить только "из элементов и связей между ними... иногда связей нет, а иногда и элементов".

[DS1974]

Стандартная структура, основанная на функционале:
- директор проекта, отвечает за 1-2 объекта - документация, организация процесса в целом, управление финансированием, ресурсами
- менджеры по объекту - уровень ниже директора, организация и взаимодействие "в полях"
- технадзоры - постоянно на объекте, знающие и злые, всецело на стороне заказчика (то есть вас)
- ПТО (или аналог) - проверка проектов, взаимодейсвие с проектиртовщиками, увязка проектов и реальности
- сметчики - расчеты денег и стоимостей, проверка всех стоимостей, расходов и т.п., передаваемых подрядчиками, актуализация, рука всегда на пульсе/шее контрагентов и вас
- договорники + юристы - правильное составление и сопровождение всего документооборота
- согласователи - взаимодействие с госорганами, администрациями и т.п.
- еще полезен отдел типа Планово-экономического - рулить финансовыми потоками в целом и по конкретным объектам, в рамках общей ситуации в компании. ПОтому что Директор проекта и Сметчики могут не подниматься выше уровня своего объекта, и прощелкать какие-нить кассовые разрывы, а они фатально критичны

Вкратце так. Это скелет для реализации средних объектов. Для полноценного девеломпента (когда вы являетесь заказчиком и продавцом "девелоперского продукта") этот скелет немного расширяется и чуть усложняется.

[Pavel_V]

Структура стандартного ОКС-а не секрет, какбэ...
Только ктож ТС-у даст столько народу набрать? Будут нагружать существующих работников, пока позвоночник не треснет. Потом студентов наймут.
Так-то боевая тройка кураторов должна состоять из общестроевца-пэгээсника, электрика и сантехника. Вот они втроем должны по объектам метаться, подрядчиков шугать и проектировщиков взбадривать. Они же и сдавать все должны построенное. В идеале геодезиста своего иметь нужно (но экономичнее, хе-хе, пэгээсника тахеометром научить пользоваться). Разгрузить от текучки им пару девочек-сметчиц и экономистку. Сметчицы за каэски подрядчиков сношают, экономистка-ПТО-шница собирает исполниловку и готовит документы на ввод. Ну там про продажников всяких и прочий планктон молчу, ибо нахрен он не уперся, разве что перед инвестором рассказывать, как кто где сколько накосячил и украл всё хорошо.
Троек таких боевых нужно парочку, ибо заболеть или, не дай бог, в отпуск уйти могут, а то и уволиться. В идеале еще бы и кацелярку-архивистку (подмена ПТО-шнице) завести, ибо делопроизводство и архивы в таких конторах, это страх позор и содомия.

[DS1974]

Да, точно - архивариус необходим.
Pavel_V, без грамотных продажников проект остается без денег и не может быть выполнен/завершен

[Pavel_V]

Сообщение от DS1974 без грамотных продажников

Вы еще в строительный отдел продажников включить хотите? Продажников нужно держать в офисе на противоположном конце города, чтоб они мозги людям в строительном отделе не уничтожали. А сейчас народ любую дендрофекальную (даже просто фекальную) конструкцию раскупает за дикие цены и без продажников. Просто продажники не только последнюю шкуру с людей сдирают, а еще и верхний слой мышц в добавок. Во сколько раз себестоимость кв.м. меньше продажной? В 5, в 10?
Я бы еще какого-нибудь архитектора завел, ибо те планировки, которые я видел в монолитных домах, только солевым наркоманам в голову могут прийти. Чтоб этот архитектор ТЗ писал, да планировки на вменяемость проверял, да внешность фасадов согласовывал в горархитектуре.

[DS1974]

Ну вот вы и сами доходите до структуры и функционала грамотного девелопера )
*ТЗ на квартирографию и концепты планировок составляют макетологи и продажники. Если архитекторы делают это вместе с ними (так бывает редко), то все получается красиво и раскупается хорошо, даже за цену выше рынка.

[Pavel_V]

Сообщение от DS1974 ТЗ на квартирографию и концепты планировок составляют макетологи и продажники

Ага, представляю ТЗ от маркетологов и продажников - чтоб все было вообще зашибись, круче чем у других, и чтоб дешевле, и чтоб в нужном месте дома строили, прям возле Кремля и прочий бред.
На самом деле от продажников нужна вполне определенная информация:
1. Сколькикомнатные квартиры продаются лучше (сейчас все квартиры продаются).
2. При какой площади квартиры удается выставить больше рублей за кв.м. (сейчас со всех сдирают по максимуму не взирая на).
3. Какого класса квартиры легче продать (элит, эконом, монолит, плиты, кирпич и тд, но это слишком сложно).

За последние 15 лет, что я в промке работал, приходилось с продажников инфу выдирать. Более неадекватных и ссыкливых работников не встречал. Для промобъекта нужно знать, сколько продукции могут продать и почем могут продать, причем нужен прогноз на пару лет вперед. Дык эти олени чуть-ли не каждую неделю прогноз правили и по ценам и по объемам и официально выдавать отказывались. Ну а нам завод строить и производственную программу откуда брать? В итоге от продажников толку в целом ноль было. Засранцы те еще. Еще и понтов, как у казахов, типа деньги приносят и всем три раза ку делать. Тьфу..

[DS1974]

Ваш опыт работы в промышленном строительстве нерелевантен специфике жилого и/или общественного девелопмента.Соответственно и выводы. Удачи вам.

[Pavel_V]

Сообщение от DS1974 Ваш опыт работы в промышленном строительстве нерелевантен специфике жилого и/или общественного девелопмента.Соответственно и выводы.

Продажники в жилье высокоинтеллектуальнее и адекватнее продажников на промке? Ваш опыт нерелевантен специфике промышленного строительства. Соответственно и выводы. Удачи Вам. Хехе...

[Сергей812]

а попутные бонусы от продажников-разработчиков ТЗ (что уже звучит смешно, если бы они в реале не лезли в это дело в силу воинствующей некомпетенции) - общие инженерные коммуникации в квартирах, колонны в неожиданных местах и т.п.)

[Podpolie]

Обычно на стр-ве нового человейника или микрорайона из человейников стройгенплан выглядит так.
Всякая шушера, типа штаб стр-ва с набором этих самых строителей сидит где нибудь не далеко от ворот, но не у самого фасада. Это не самое главное.
А вот те от кого зависят деньги, конечно же не для строителей, а для инвесторов сидят прямо перед воротами и перед ними прекрасная парковка, газон, елка ( я видел и туи), реклама. И как правило, те кто продают не имеют никакого отношения к тем кто строит - структуры разные.
Шел я как то на работу и рано утром уже покупатели стоят, ждут экскурсовода (они из тех кто продает).
И спрашивают, вы здесь работаете? Да, говорю ерунду одну строю в составе комплекса. И как дом, квартиры? Ну говорю ничего, сойдет, ну не без косяков))), там криво, тут косо, да вообще сойдет....все равно еще Вам в ремонт вкладываться.
Гайку или шпильку выточить заслуг мало, а вот как бы их продать по выгоднее и по быстрее, вот в чем вопрос.

[Pavel_V]

Где-то видео гуляло, как рабочий ногами арматуру втаптывал на залитом перекрытии в жилье.
Сколько с жильем не сталкивался, так там в организации строительства трэш, угар и содомия. Начиная от покупки земли под застройку за нал у губера, отзывом разрешений на строительство у построенных зданий, сдача домов, которые нормам не соответствуют, нарушение правил безопасности, и так далее.

[Podpolie]

Сообщение от Pavel_V так там в организации строительства трэш, угар и содомия.

Не без этого.
Крупные застройщики грамотно работают. Там персонал ПТО дрючбой занимается.
Часто, долго наблюдал с балкона тещиной квартиры в бинокль, как у ПИК (Москва) организован объект из 6 зданий в 24 этажа. Монтаж, работы ведутся - все четко, не подкопаешься. Краны башенные не ржавые, таблички висят по ТБ. Чуть где мусор, тут же фронтальный погрузчик подскакивает, грузит, увозит... Комиссии ходят в касках, штурмовщины не отмечал. Рабочие одеты.
А вот у мелочи всякой по наваять, скинуть/хапнуть и смытся - штурмовщина и свинорой. На персонале экономят.