[NataliM]

Добрый день!
Уважаемые специалисты, помогите советом и прокомментируйте...
Весной купила половину дома в деревне. По документам это квартира. Дом на 2 хозяина (2 квартиры).
Дом из бетонных блоков, из них же и фундамент. Дому 23 года. Граница между квартирами - общая несущая стена не менее 50 см (из тех же бетонных блоков.
Соседи над своей квартирой возвели надстройку, по сути 2й этаж, т.к. там есть кухня, с/у, помещения. На момент покупки квартиры основная часть надстройки у соседей была выполнена. Зазор между стеной надстройки и крышей над нашей квартирой был закрыт рубероидом. Нам сообщили, что все будет "заделано" грамотно, беспокоиться не о чем.
Мы уже давно взрослые, а в сказку поверили
Оказалось:
- что надстройку возвели без разрешительных документов.
Выяснилось, что соседи заняли почти всю несущую стену между квартирами, естественно, стену надстройки на несущей стене они считают только своей. Эту стену они обшили утеплителем, рейками и планируют - сайдингом. От несущей стены останется несколько сантиметров.
- Они срезали часть нашей крыши (шифер и доски под ним). До стены надстройки зазор 20 см.
В один из дней я застала рабочих у нас на крыше. Там они (по всей крыше) разложили стр. материал, но что еще хуже, ходили в полный рост. Результат - не менее 10 листов шифера переломано.
Понятное дело, с соседями конфликт. Появилась куча протечек, договориться мирным путем не получается.
Подскажите, пожалуйста:
- по строительным нормам как должна располагаться стена надстройки на общей несущей стене?
- как должен крепиться торец нашей крыши?
- должны ли были соседи сначала сделать проект или сейчас это не требуется? Дом дал трещины - между блоками.

[jtdesign]

Если это не физически отделенная часть дома а только квартира, то нет у Вас своей крыши, она общая и ремонтировать ее Вам обоим. Если сосед портит общее имущество, то наверное следует обращаться в правохранительные инстанции.

По теме сказать нечего, такое схемами, чертежами, фото а не словами надо показывать.

[NataliM]

Это действительно 2 квартиры, НО каждая на своем земельном участке. Есть межевание. Граница собственности проходит по общей несущей стене между квартирами. Даже земля не в долевой собственности, как в МКД, а как у владельца половины дома, ЛПХ. Все на каждую квартиру свое: отопление, газ, вода - общая только стена и крыша (была ) Фото выложу немного позднее, у самой не получается ... не могу уменьшить размер фото

Функционально это не зависимые две половины дома, по документам - квартиры. Земля оформлена как на половину дома

[NataliM]

Подскажите, пожалуйста:
- по строительным нормам как должна располагаться стена надстройки на общей несущей стене между квартирами? Занимать всю несущую стену?
- должны ли были соседи сначала сделать проект или сейчас это не требуется? Дом дал трещины - между блоками.

[Владимир из Магнитки]

Соседи должны действовать в соответствии с градостроительным кодексом РФ:
- провести изыскания и обследование фундаментов, выполнить расчеты о возможности надстройки;
- проект в специализированной организации заказать;
- получить разрешение на реконструкцию (строительство) в администрации района;
- может быть получить Ваше согласие?! точно не уверен - см. ГК РФ
По идее 50% толщины средней стены Ваши - 50% соседей - они не должны вылазить за свою территорию. Может быть проконсультироваться Вам с кадастровыми инженерами как они трактуют границы участков...?
ГК см на сайте консультант плюс, Глава 6, статьи 47-55.

[jtdesign]

У российского законодательства свои причуды, я так и не могу въехать что принадлежит ТС - квартира или половина дома (по существу половина дома-близнеца или секция таунхауса) и какой статус у земли - частная собвственность или как-то по другому. И законодательно есть ли разница между квартироц и полдомом. Средняя стена общая и надстраиваться над ней можно/надо согласно конструкторской целесообразности а не 50/50. Между самостоятельными частями дома (полдомами) вообще правильно построить брандмауэр с выпуском над кровлей, а между квартирамы и перегородка из ГКЛ сойдет, да и помещения могут быть сдвинуты в плане по этажам. И чердак однозначно общий если только в планах БТИ не указано иное.

По картинкам - если только дом не деревянный, особенно разделяющая стена, я бы посчитал конструктивное решение надстройки этой стены (деревокаркас) покушением над пожарной безопасностью соседей.

[NataliM]

Владимир из Магнитки, jtdesign, спасибо, что ответили.
Мы еще во время подготовки документов для договора купли-продажи были (мягко говоря) озадачены таким несоответствием. Земля в собственности (ЛПХ), т.е. по ЗК, а пол дома - все же квартира, т.е. как МКД по ЖК. Но, так в деревне живет целая улица....Кто знал, что это "боком вылезет"
Может ли чердак быть общим, если есть межевание разделяющее дом на две части??? А если он общий, то как определять границы для возведения надстройки???
Если бы соседи не переломали нам крышу, улучшение (надстройка) их жилищных условий нас бы не интересовало.
Общая стена и весь дом из бетонных блоков ширина которых не менее 50 см. Фундамент - те же блоки.
То, что соседи заняли всю общую стену, может по строительным нормам и правильно, хотя пока в законах я этого не нашла. Но, они же собираются стену надстройки закрыть сайдингом, делая этим ее только своей. А как нам крепить край крыши??? Стена надстройки - не наша, на несущей стене нам места тоже не оставили. Они отвечают: в случае ремонта или реконструкции выстроите сою стену! А на чем???
В суд идти придется, хотя мы приложили не мало усилий чтобы этого избежать. Но, подавая иск надо понимать что именно (по закону) нарушили соседи.

зафигачьте сверху простой этажеркой, чтоб просто кровлю перекрыть с уколон к соседу, пусть сопит обиженно уже он )
а если серьезно, то если нет документов - идите в правоохранительные органы, пишите жалобу на самоуправство, еще можно и нужно в арбитраж

[NataliM]

acid, правоохранительные органы еще 8 месяцев назад "посылали" нас в суд. Архитектура уже помочь не может. Раньше такие права у них были, а теперь они вмешиваются в происходящее если площадь не менее 1500.
Выстроить новую крышу у нас сейчас нет возможности. Дом с коммуникациями (газ, центр. водоснабжение и канализация) не дешевое удовольствие . Даже такой страшненький с виду.

вообще надо конечно к юристу идти и разбираться что конкретно вам принадлежит - просто доля или доля с выделением в натуре(эээх, foxal перестал заходить) - и плясать от этого

[Forrest_Gump]

Сообщение от NataliM Раньше такие права у них были, а теперь они вмешиваются в происходящее если площадь не менее 1500.

Архитектура Вас дурит. Никакое строительство не может вестись без разрешения. Разрешение на такое строительство (по сути - это реконструкция дома, так как увеличилась общая площадь их дома, изменилась высота и т.д.) выдает местная администрация. А администрация без согласования с местной архитектурой не дает разрешения. Чтобы получить разрешение, соседям нужно было получать паспорт застройщика, а также получить согласие соседей, то есть Ваше. Если строится без разрешения, то либо не получить право собственности на достроенное, либо им через суд пытаться узаконить своё строительство.

[NataliM]

Forrest_Gump, спасибо, что ответили.
Архитектура ответила, что разрешение соседям они не давали и теперь уже не дадут. А вмешаться не может, т.к. уже не в праве применить к соседям никакие санкции. Таких прав у них уже нет. Теперь наш спор может рассудить только суд.
Завтра будем делать экспертизу - попробуем определить нанесенный ущерб.

[lerapo]

Соседи могут зарегистрировать право собственности по декларации имея паспорт БТИ. Разрешения на реконструкцию для этого не требуется. Так, что только суд. У Вас есть документы БТИ?

[Forrest_Gump]

Сообщение от lerapo Соседи могут зарегистрировать право собственности по декларации имея паспорт БТИ.

Официально, без взятки - не смогут. Остальное - противоправные действия.
P.S. следуя Вашей логике любую перепланировку (по сути - реконструкцию) можно через БТИ без разрешений на проведение работы.

[ГИП б/у]

Уважаемая NataliM.
Рекомендую Вам обратиться к юристу и готовить исковое заявление в суд на предмет ущемления Ваших прав соседями. Соседи своей самовольной перепланировкой (реконструкцией) нарушили Ваши права и охраняемые законом интересы других лиц.
Уважаемый lerapo #13 . Позволю не согласиться с Вами «Соседи могут зарегистрировать право собственности по декларации имея паспорт БТИ. Разрешения на реконструкцию для этого не требуется».
Соседи не смогут узаконить перепланировку (надстройку) своей квартиры, поскольку если они обратятся в БТИ за новым Техпаспортом (изменились показатели квартиры), им выдадут справку о самовольной перепланировке. Для узаконивания перепланировки через суд, им (соседям) потребуется «Заключение о возможности эксплуатации жилого помещения после перепланировки (переустройства) в соответствии с назначением» от специализированной организации. Вот в этом то Заключении специалисты и укажут (порядочные спецы должны указать) все нарушения строительных, санитарных, пожарных и эксплуатационных норм, допущенных при реконструкции (самовольном захвате помещений общего пользования).
Уважаемая NataliM. Согласен с Вашими выводами: «Теперь наш спор может рассудить только суд. Завтра будем делать экспертизу - попробуем определить нанесенный ущерб.»
Удачи Вам в делах Ваших.

[lerapo]

P.S. следуя Вашей логике любую перепланировку (по сути - реконструкцию) можно через БТИ без разрешений на проведение работы.

Конечно зависит от конкретной рег. палаты, но регистрируют на основании этого:

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 27.12.2009)
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"




Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества

...4. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Уважаемый lerapo #13 . Позволю не согласиться с Вами «Соседи могут зарегистрировать право собственности по декларации имея паспорт БТИ. Разрешения на реконструкцию для этого не требуется». Соседи не смогут узаконить перепланировку (надстройку) своей квартиры, поскольку если они обратятся в БТИ за новым Техпаспортом (изменились показатели квартиры), им выдадут справку о самовольной перепланировке

.
Тоже неоднозначно. Предметом договора с БТИ является проведение работ по инвентаризации и выдача паспортов, поэтому договору заказчим им оплачивает работы что положительно сказывается на их благосостоянии.

Просто я сталкивался с вопросом регистрации после реконструкции и всё решалось просто и без взяток. Оплата по договору БТИ и конкрено за госрегистрацию.
Кроме того, для меня явилось новостью, что распространяется на юр. лиц (исли в их собственности жилой дом). Даже есть форма декларации, предусматривающая заполнение юр. лицами.

А вообще пройдитесь по району бывшей одноэтажной жилой застройки, везде надстроено и пристроено с нарушением норм (выход за линию застройки, противопожарные разрывы и др.). Однако всё зарегистрировано по "дачной амнистии".

[NataliM]

ГИП б/у, огромное спасибо за поддержку!
К адвокату мы уже обратились. Это с ее согласия я написала на форум, т.к. она хоть и очень хороший адвокат, но все же не строитель. Она нашла для нас лицензированного эксперта. Вчера эксперт все осмотрел. Акты будут готовы через несколько дней. Его ответ - вина соседей очевидна. Они не просто переломали шифер и срезали часть нашей крыши, а срезали ее слишком много (вместе с досками). Теперь, чтобы восстановить обрешетку, придется демонтировать значительную часть шифера. Затем добавить стропила (не ругайте, если "коряво" написала - не строитель ) и только после этого шифер можно будет устойчиво закрепить. А еще .... скорее всего во время замены поломанных листов шифера будут повреждены и соседние ... Такое впечатление, что легче новую сделать, чем восстанавливать. Вот такое счастье привалило
Но, нас ждал еще один сюрприз - оказывается соседи осенью через суд узаконили надстройку!
Очень интересно - чья подпись вместо нашей фигурирует на повестках? Или еще на чем то ...
Может суд решил, что мы там лишние???
Теперь будет чем заняться в поисках истины
Адвокат сказала, что так даже лучше. Она считает, что сможем опротестовать. Возможно она и права. Хотя нас конечно же интересует восстановление крыши, а не вопрос узаконивания надстройки.

[lerapo]

Сообщение от NataliM Хотя нас конечно же интересует восстановление крыши, а не вопрос узаконивания надстройки.

Если Ваш иск будет состоять только в этом, то сосед будет доволен решением суда, т.к. восстановить существующие элементы просто и недорого. По фото видно, что использована общая стена для опирания фронтона, возможно в ней-же устроены вентканалы, дымоход. Свесы большие над крышей Вашей половины. Всё это сделано единолично. Я бы требовал устранения всех нарушений или компенсации в размере стоимости новой крыши.

[NataliM]

lerapo, спасибо!
Мы предлагали соседям восстановить нашу крышу, заменив сломанные листы шифера, старым уцелевшим шифером с их половины дома. Но, даже такие требования они сочли завышенными. Теперь они говорят: докажите, что это мы его сломали
Теперь требования мы будем предъявлять согласно комментариям эксперта.
Просто и не очень дорого - это когда своими руками . У нас такой возможности нет. У мужа такая работа, что он редко может туда ездить.
Что именно указывать в иске - решит адвокат. Мы решили следовать ее советам.
Очень неприятный момент - мы должны составить смету и обосновать каждый пункт - это довольно сложно, особенно в указании суммы за работу, доставку. Без этого не обойтись, т.к. надо указывать сумму ущерба.
Нас бы устроило решение - "восстановить за их счет, их же силами". Но, так нельзя
А до всех решений надо еще доказать их вину и выиграть суд ...

[lerapo]

Сообщение от NataliM Очень неприятный момент - мы должны составить смету и обосновать каждый пункт - это довольно сложно, особенно в указании суммы за работу, доставку. Без этого не обойтись, т.к. надо указывать сумму ущерба

Чего-ж тут неприятного, обратитесь в организацию, которая официально предоставляет такие услуги (например в некоторых областях это КИВЦ (кустовой вычислительный центр), ведомостью объёмов работ может послужить заключение эксперта, который уже у Вас поработал. Смета будет составлена по действующим индексам и расценкам в Мос. обл. (или где у Вас там дом) и будет бесспорна в суде.

[NataliM]

lerapo, спасибо, что подсказали. Поищем

Организацию нашли. Но, шифер такой уже не производится - в продаже его нет! Организация предлагает перекрыть большую часть крыши (две плоскости) другим материалом или другим шифером, а эксперт, который составлял Акты (оказывается, и нам и соседям ) предлагает перенести оставшийся шифер на одну из сторон, а вторую перекрыть другим. Строители говорят, что это не по уму. А как аргументировать все это суду? Подскажите, пожалуйста, правильное решение.

[NataliM]

По строительным нормам как правильно?

[Addimom]

Может быть, сослаться на ВСН 58-88(р) ("Положение об организации и проведении реконструкции ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения", п.1.1. "Настоящее Положение устанавливает состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (далее здания и объекты) по перечню согласно СНиП 2.08.02—85 независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности") - минимальная продолжительность эксплуатации до капитального ремонта (замены)
- для кровли из асбестоцементных листов и волнистого шифера составляет 30 лет.
А насчёт несущей стены - поговорите с адвокатом, может имеет смысл спросить у соседей в суде, почему не оформлен сервитут на вашу половину несущей стены, если они надстройку возвели на общей стене, заняв и ваши сантиметры. Offtop: Интересно, за сколько можно согласиться на такой сервитут, если ваш юрист сочтёт такое возможным?

[lerapo]

Сообщение от NataliM По строительным нормам как правильно?

Нет такого в строительных нормах. Это - архитектурная эстетика.
Вам не зачем слушать предложения эксперта. Не его это дело - предлагать.
Хотя если Вас устраивает...

[NataliM]

lerapo, спасибо!
Над тем, что нас устраивает можно уже только смеяться.
Сегодня ездила за копией решения суда (по которому узаконили надстройку).
Разговаривала с адвокатом, проигравшим точно такое же дело как у нас. Там еще и балкон выпустили в сторону соседей и узаконили его!!! Аргумент суда (по которому отказали в отмене решения) - вы купили свою половину, когда уже велось строительство у соседей. А то, что это строительство без согласия, без проекта и без разрешительных документов - это не в счет!!! Даже балкон оставили!!!
Подозреваю, что нас пошлют .... с нашим восстановлением крыши. Оказывается мало акта эксперта, в котором указывается, что есть строительные нарушения, что во время работ по возведению строители не могли не находиться у нас над квартирой, что они спилили часть нашей крыши, а нельзя было столько резать.
Никто не учитывает ст.36,37,40 ГК. В аналогичном споре суд предложил пострадавшим соседям не на общей несущей стене между квартирами, которая теперь принадлежит выигравшей стороне, а на своем потолке положить балку и выстроить еще одну стену - для себя. На мой взгляд это абсурд. К тому же в общей стене вент. каналы от двух квартир. Но, ничего сделать не могут. Да еще и суд. расходы должны компенсировать выигравшей стороне ( владельцам надстройки).

[lerapo]

Да уж... Соседи Ваши имеют опыт в подобных делах, поэтому так уверены в своих действиях. В любом случае нужно предъявлять максимально.

Сообщение от NataliM и выстроить еще одну стену - для себя.

А вот этого не допустите. Не знаю конструкцию дома (пусть посмотрит нормальный строитель), но 99% уверен, что коньковый брус опирался на стойку и общую стену, теперь он должен будет опираться на фронтон соседский (если суд так решит), а это значит нужно будет штробить фронтон если там кирпич, или устраивать опору если там каркас. В любом случае облицовку фронтона резать, а им это вряд ли понравится, поэтому сделать ЭТО должен обязать их суд.