[kruz]

Я хочу задать вопрос специалистам в области планировки территорий и градостроительства.
Допустим, есть здание по типу такому.

Здание опоры здания возведены на зоне, предназначенной для общественно-деловой застройки (зона Д). Но непосредственно в здани (в тоннеле) – зона улично-дорожной сети (зона У), т.е. дорога. И дорога не простая, а городского значения. Ну если утрированно например в Питере – Московское шоссе, в Москве – Новый Арбат и т.п.
На зоне Д строить можно, на зоне У – нет. Это понятно и расписано во всех Правилах.

Вопросы
1. Может ли магистраль общегородского значения, которая является территорией общего пользования (зона У), пересекать здание, которое является чьей-то собственностью, в виде тоннеля

2. На какую высоту распространяется зона У? Может в нормах каких-либо городов это есть?

3. Городские власти ведут все расчеты от площади проекции здания… Вопрос: а как они могут вести расчет в этом случае, ведь проекция попадает на зону У? Получается хозяева такого здания будут платить за дорогу, или нет?
рs. А если над дорогой не платить, то какая выгода светит. Это как построить дом на мосту в средневековом городе.

[Veliking]

Не знаю как по закону, но по логике я бы не разрешил так строить. Если земля моя, то и воздух над ней тоже мой). А тут кто-то надо мной начинает строить.
Вообще не вижу экономической выгоды от такого строительства. Куча проблем, а оттдачи ноль. С внутренней стороны тоннеля нельзя организовать инсоляцию. Окна бесполезны. Необходимо организовывать проветривание, удаление угарных газов из-под свода и попадание его в помещение (глухие окна?). В таком здании прибавляется только сводчатая часть, но она бесполезна-окон нет, помещения с постоянным пребыванием людей не сделать. Лучше 2 отдельных здания. А так это годится для диплома в институте.

[kruz]

давайте уйдем от архитектуры.....
Есть два участка, разделенных трассой. Владелец строит одно сооружение, а трассу проводит по тоннелю внутри здания. Ему это выгодно все прибыли и убытки уже посчитаны. У него есть деньги, поэтому любой мировой архитектор ему нарисует все (поэтому слово диплом забудем).

Вопросы
1. Может ли магистраль общегородского значения, которая является территорией общего пользования (зона У), пересекать здание, которое является чьей-то собственностью, в виде тоннеля

2. На какую высоту распространяется зона У? Может в нормах каких-либо городов это есть?

3. Городские власти ведут все расчеты от площади проекции здания… Вопрос: а как они могут вести расчет в этом случае, ведь проекция попадает на зону У? Получается хозяева такого здания будут платить за дорогу, или нет?

ps/ про Осаку я знаю. Но это Япония..

[иваниваныч]

Вопросы, скорее, к юристам, поскольку в строительных нормах такого не прописано, насколько я знаю. Но, если по логике, то не так уж всё и сложно:
1. Почему нет? Общепринятая практика, когда коммуникации (магистрали, железные дороги) прячут под землю. Видел достаточно проектов, где над ними и здания расположены.
2. У тоннеля есть ограждающие конструкции - в их пределах и зона У.
3. Надо уточнить, какие расчёты имеются в виду. Если плата за землю, то (опять же, по логике) за землю под магистралью владелец здания платить не должен. Но, если нет конкретной юридической нормы, то вполне могут заставить платить и это, зная наших чиновников. Тут уже надо улаживать на месте.

[kruz]

все. на два вопроса ответы найдены. Спасибо.

[Forrest_Gump]

ну так какие правильные ответы?

[kruz]

Один из ответоы это то, что согласно град кодексу, градостроительный регламент действует:

в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков

это значит, что если это зона У (дорога), то нельзя строить общественно деловые объекты не под ней ни над ней, так как в ПЗЗ нет разрешения на это

[Alex_26]

Угу по градкодексу есть проект межевания и там по-моему как раз делятся зоны и они не могут пересекаться и виды разрешенного строительства конечно надо учитывать. По поводу до куда распространяется действие линейных сооружений - посмотрите примечание 2, 3 приложения (таблица такая в конце) СНиП II-89-80, может поможет.

[VMT]

А вот еще про площадь застройки:
Г.7 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки.

[kruz]

VMT, спасибо. Но как быть с таким, как например в той же Осаке. Там зона У в здании... Правда там ситуация проще, чем я описываю, так как пятно застройки под зданием осталось единым (а в моем случае два участка)

[копия Сергей]

Согласно нашему законодательству, такое строительство невозможно.
1 и 2. По ЗемК РФ границы территории не прирываются ни под, ни над поверхностью земли. По ГрК РФ строение должно быть расположено в границах участка/участков, принадлежащих одному пользователю (физ или юр). Недопустимо объединять участки с различным назначением.
3. Нет, за дорогу они платить не будут т.к. налогообложение и любые правовые вопросы в нашей стране применимы только к объету собственности, а не ее части (см. пункт 1 и 2)

[Владимир.]

Сообщение от kruz например в той же Осаке.

В Европе тоже можно найти разные случаи. Видел прямо над улицей строили. Но у них не наши законы

[swell{d}]

Сообщение от Владимир. Но у них не наши законы

ха 3 раза: http://maps.yandex.ru/-/CVfurI~B

----- добавлено через ~4 мин. -----
снизу дорога, сверху провода лэп - да кого эти "законы" вообще волнуют?

[Владимир.]

Сообщение от swell{d} ха 3 раза

Надземный переход, модернизированный А как они "оформляются"?

[АртUR]

в таких случаях когда существует необходимость использования чужого земельного участка может оформляться публичный сервитут или частный сервитут (ст. 23 Земельного кодекса РФ, ст. 274 Гражданского кодекса РФ), для реализации такого рода проектов в действительности надо быть очень крутым девелопером) не решаемых задач в архитектуре и строительстве не бывает

[Владимир.]

Сообщение от АртUR когда существует необходимость использования чужого земельного участка может оформляться публичный сервитут

Но не этот случай. Хотя, земельный участок используется, там где размещены опоры

[Alex_26]

Сообщение от АртUR в таких случаях когда существует необходимость использования чужого земельного участка может оформляться публичный сервитут или частный сервитут

Оформить то его может и оформят, только тогда строительство чего либо другого в зоне действия сервитута будет запрещено. Насколько я понимаю нельзя на одном земельном участке совмещать две различные зоны.

[stoper]

Теоретически вопрос решаемый.
Но под часть здания, находящейся в воздухе (над дорогой) необходимо оформлять земельный участок в виде сервитута, как указал АртUR.
Для выделения такого участка нужно проводить торги или аукцион, в некоторых субъектах существует двухстадийная схема выделений участков по инвестиционному соглашению.
Но и участки с каждой стороны дороги должны принадлежать одному владельцу, точнее под всё здание (наземная и надземная часть) нужно формировать ЕДИНЫЙ участок с одним целевым назначением, но часть участка над дорогой/землями общего пользования будет иметь назначение, например "для эксплуатации надземного перехода" с обременением в виде публичного сервитута.
Обзовите сооружение "торгово-сервисный переход" и все дела.

[копия Сергей]

Сообщение от stoper Но под часть здания, находящейся в воздухе (над дорогой) необходимо оформлять земельный участок в виде сервитута, как указал АртUR.

Вам понятие "сервитут" известно?! Сервитут = ограничение для ведения какой-либо деятельности.

Сообщение от stoper Для выделения такого участка нужно проводить торги или аукцион, в некоторых субъектах существует двухстадийная схема выделений участков по инвестиционному соглашению.

Вам порядок выделения участков известен?! КАК (!!!) вам выделят участок федеральной автодороги?! У всей федерации будете разрешение спрашивать?!

Сообщение от stoper Но и участки с каждой стороны дороги должны принадлежать одному владельцу, точнее под всё здание (наземная и надземная часть) нужно формировать ЕДИНЫЙ участок с одним целевым назначением, но часть участка над дорогой/землями общего пользования будет иметь назначение, например "для эксплуатации надземного перехода" с обременением в виде публичного сервитута. Обзовите сооружение "торгово-сервисный переход" и все дела.

Даже не хочу знать что такое наземная и надземные части здания. Вам мало прямых указаний в двух кодексах РФ о том что у одного земельного участка НЕ МОЖЕТ быть двух назначений? Про назначения земельных участков почитайте также в этих кодексах - будет интересно!

[stoper]

Сообщение от копия Сергей сервитут = ограничение для ведения какой-либо деятельности.

Ну а как иначе. Правообладателя участка под (или над) переходом обяжут не препятствовать движению автотранспорта и пешеходов.

Сообщение от копия Сергей КАК (!!!) вам выделят участок федеральной автодороги?!

Где там было про федеральную трассу?
Тем не менее, нет законодательных запретов для строительства частных надземных и подземных переходов, мостов, линейных сооружений через федеральные и региональные автодороги.

Сообщение от копия Сергей У всей федерации будете разрешение спрашивать?!

У уполномоченного органа

Сообщение от копия Сергей Даже не хочу знать что такое наземная и надземные части здания

прояви фантазию, помучайся ещё над подземной частью

Сообщение от копия Сергей у одного земельного участка НЕ МОЖЕТ быть двух назначений?

Зато могут быть быть сервитуты, обременения и ограничения.

Поднятый вопрос на самом деле не простой, полный юридических казусов и коллизий, в полной мере одинаково относящихся к ПОДземным и НАДземным сооружениям.

[VMT]

Поддерживаю stoper
Магистральная дорога и магистральная улица общегородского значения-это разные вещи и разные хозяева.
Все это сложно, но возможно, если заказчик "большой" и напористый.
И пример (может не совсем удачный, но похожий. г.Новосибирск)

[Alex_26]

VMT пример не доказательный - улица не тянет ни на общегородскую ни тем более на магистральную. Больше похоже на земельный участок под строительство и изыск архитекторов и генпланистов с организацией подъездных путей и проездов. То есть нет разделения участка на разные зоны и накладывания одну на другую.

[engngr]

Сообщение от swell{d} ха 3 раза

ха в 3 раза больше раз: http://maps.yandex.ru/-/CVfy4QNr
Висит "аренда", однако за все годы, что я проезжаю под этим, свет внутри я так и не замечал, как переход - также не работает, афаик.
upd: вдогонку о том же: http://www.pocketgis.biz/forum/viewtopic.php?p=99685

[иваниваныч]

Весьма приличного размера ТРЦ на Планерной в Москве, под ним вполне полноценная улица с пропуском общественного транспорта.
http://maps.yandex.ru/-/CVfy4KLK
Причем изначально именно торговый центр, а не попытка замаскировать его под переход.

[stoper]

Сообщение от engngr Висит "аренда", однако за все годы, что я проезжаю под этим, свет внутри я так и не замечал, как переход - также не работает, афаик

как переходом им пользоваться можно.

Сообщение от иваниваныч Весьма приличного размера ТРЦ на Планерной в Москве, под ним вполне полноценная улица с пропуском общественного транспорта.

Примеров подобных сооружений предостаточно, в т.ч. Питер

[Alex_26]

Сообщение от иваниваныч Весьма приличного размера ТРЦ на Планерной в Москве, под ним вполне полноценная улица с пропуском общественного транспорта.

Вот тут уже что-то! Что тут скажешь? Москва - столица нашей Родины! Государство в государстве! Это вон москвичей пытайте как так можно! По Градкодексу, а он у нас действует с 2005 года, нельзя! Может как раз и сделали его, что бы "такое" больше не повторялось?

[Germes]

на Планерной это изначально ТПУ, с функционалом ТРЦ, сейчас по всей Москве таких немерено строят, заказчик город, поэтому там я думаю проще вопрос решается

[cosoFF]

гуглите галерея краснодар может уже есть где свежие фото . все можно

http://maps.yandex.ru/?text=%D0%B3%D...50684485738584 участок справа застроен и объединен с существующим,через дорогу

[Alex_26]

Сообщение от cosoFF и объединен с существующим

А чем? Переходом? Или зданием?

[cosoFF]

Там очень серьезный переход,к котором располагаются кафе и торговые площади. Скорее это часть здания. http://www.yugopolis.ru/news/social/...reya-krasnodar

[Alex_26]

Сообщение от cosoFF Скорее это часть здания.

Интересно что вот тут: http://www.yugopolis.ru/galleries/ec...a-krasnodar/6/ это все-таки называют "надземным пешеходным переходом". Опять поди пример когда под одним названием пролазит что-то чуть-чуть другое.

[DJ AntOn]

соглашусь со stopper'ом
"Обзовите сооружение "торгово-сервисный переход" и все дела."
вот пример в Москве возле метро Текстильщики:
http://maps.yandex.ru/?ll=37.731254%...25129494916756
никаких проблем.
p.s. такие же примеры есть и в Питере..

[Дмитрий063]

пример самара: http://maps.yandex.ru/?text=%D0%BC%D...78763533830285

не совсем удачный ракурс ибо пробка (трамвайное кольцо под торговым центром)

там же http://maps.yandex.ru/?text=%D0%BC%D...87635338302856

фотка старая (сейчас тут автовокзал в уровне 1го этажа), и подземная парковка для посетителей ТЦ

[копия Сергей]

Во-первых, без "ты": полагаю у нас разница в возрасте, урбанист, который пишет казусы про "наземную" и "надземную" части здания?

Сообщение от stoper Ну а как иначе. Правообладателя участка под (или над) переходом обяжут не препятствовать движению автотранспорта и пешеходов.

Во-вторых, собственником земельного участка (улица городского значения), являются местные власти (читай государство) и их не надо ни к чему обязывать. Тем более требовать изменить статус земель.

Сообщение от stoper Тем не менее, нет законодательных запретов для строительства частных надземных и подземных переходов, мостов, линейных сооружений через федеральные и региональные автодороги.

Нет, так как все вышеперечисленное либо сооружения, входящие в инфраструктуру линейного объекта (сооружения дорожной инфраструктуры), либо линейные объекты, размещение которых законодательно разрешено. А вот строительство иных зданий и сооружений законодательно запрещено - см. предыдущее сообщение.

Сообщение от stoper У уполномоченного органа

С такими органами лучше не связываться ))).

Сообщение от stoper Поднятый вопрос на самом деле не простой, полный юридических казусов и коллизий, в полной мере одинаково относящихся к ПОДземным и НАДземным сооружениям.

Вопрос не сложный. Все завязано на понятии собственности. У нас в стране никто над чужим участком без преобретения его (или его части) не может построить ни ЛЭП, ни развязку шоссе. В некоторых развитых странах совершенно иначе.

[АртUR]

На самом деле мы видим эти объекты и о законности постройки их не может точно сказать. Возможно больше половины из них эксплуатируются, но при этом застройщики,заказчики или собственники объектов судятся по несколько лет с властями или надзорными органами. Это происходит даже в небольших городах не говорю уже о крупных. Я не отрицаю, что есть чистые объекты в плане закона, но скорее каким то образом они обошли красные линии, за пределами которых запрещено строительство, поскольку некоторые здания очень близко сидят к проезжим частям улиц?!

[randum]

Сообщение от копия Сергей ... 1 и 2. По ЗемК РФ границы территории не прирываются ни под, ни над поверхностью земли...

Что то не нахожу где в ЗК РФ можно это прочитать:

Статья 11_1. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Комментарий к статье:

Согласно данной статье ЗК РФ, под земельным участком понимается часть поверхности земли. Из этого следует, что в состав этого объекта не входят недра, а также нельзя считать земельным участком часть земли, покрытой водами поверхностного водного объекта.

И ещё цитата из одной статьи:

Если посмотреть на всю ситуацию в целом, то ирония состоит в том, что на сегодняшний день нет определенного понятия «граница земельного участка». То есть существуют прецеденты, имеются упоминания в законодательстве, но нет самого понятия.

[gliv]

Господа, извините, не читал всю тему, отпишусь тс. Подобное сооружение уже возведено в г. Краснодар. (даже сам принимал участие). На пересечении ул. Красная и Северная. Две секции торгового комплекса разделенные дорогой, объединены над нею. То есть - если очень захотеть...
ПС. Как это юридически решено не в курсе

[копия Сергей]

Сообщение от randum Согласно данной статье ЗК РФ, под земельным участком понимается часть поверхности земли. Из этого следует, что в состав этого объекта не входят недра, а также нельзя считать земельным участком часть земли, покрытой водами поверхностного водного объекта.

В статье указано верно про поверхностные воды (следует из этого же кодекса что границы объектов не могут пересекаться) и недра, НО есть подоплека в законе "о недрах", которые могут быть "в частной и в иных формах собственности" и могут быть объектом наследования, дарения и тп. - ст. 1.2.
Поэтому тут дело выходит в практическую плоскость: при наличии под вашим участком полезных ископаемых, дабычу и др операции с ними можете осуществлять только вы т.к. иное будет технически невозможно и приведет к поврежлдению вашей частной собственности. Так же и с воздушным пространством над вашим участком: при любой хозяйственной деятельности над вашим участком у вас будет ухудшение условий пользования вашей собственностью - ухудшение инсоляции, аэрации, гидрологических параметров.
Помню как-то на каком-то заседании по кадастровой политике приводили результаты исследований по вопросу отпределения границ земельного участка. Много нормативной документации было приведено из которой складывалось "нечто", имеющее большой прововой люфт.

[randum]

копия Сергей
Печально, получается что четкого определения границ участка нет. Если 1-ый этаж расположен в границах участка, а последующие выходят за плоскость проходящую по границе участка то всё равно можно сказать что здания расположено в пределах границ участка, так как в законах нет пункта который бы нарушался при этом.

Сообщение от копия Сергей Так же и с воздушным пространством над вашим участком: при любой хозяйственной деятельности над вашим участком у вас будет ухудшение условий пользования вашей собственностью - ухудшение инсоляции, аэрации, гидрологических параметров.

А как быть с ухудшением условий не связанных с хозяйственной деятельностью над участком. Например на первом участке строим многоэтажку, что в свою очередь ухудшаем инсоляцию на втором участке (если до этого он был пустой) и соответственно имеем, что у 2-го участка есть ограничение на строительство зданий с помещениями требующими инсоляции, при том что плоскость границы участка не была нарушена.

[копия Сергей]

randum, за все за это отвечают градостроительные документы - генеральный план поселения и правила землепользования и застройки (в ГК так определена задача этих документов), а также нормы проектирования, которые в принципе позволяют сократить количество неприятных моментов смежного землепользования.
Но еще раз повторюсь: через сервитуты выделять землю в этом случае неправильно (попробуйте выделить полосу земли на кладбище для строительства жилья например). Лучше оформлять как переход с торговыми площадями (ноу-хау администрации г. Москвы)

[randum]

копия Сергей
Вот что ещё удалось найти, из ПЗЗ г.Санкт-Петербурга:

СТАТЬЯ 7. МАКСИМАЛЬНЫЕ ВЫСТУПЫ ЗА КРАСНУЮ ЛИНИЮ ЧАСТЕЙ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ Максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений сооружений допускаются: в отношении балконов, эркеров, козырьков - не более 3 метров и выше 3,5 метров от уровня земли.

В ПЗЗ своего региона нашёл иное:

44.4.5. Во всех территориальных зонах не допускаются выступы архитектурных элементов (балконов, эркеров, лоджий, других нависающих частей здания, за исключением навесов, козырьков над входами в сторону улицы) за границы земельных участков.

[Red_line]

Делал похожий запрос. Переговорив с различными инстанциями сошлись на том что Федеральным законодательством данный вопрос НЕ ЗАКРЕПЛЕН. НО!
Органы местного самоуправления в праве его регулирвоать например ПЗЗ или НГП (Нормативы градостроительного проектирования)

Письмо вопрос-ответ в помощь.

[Владимир.]

Сообщение от randum ЗА КРАСНУЮ ЛИНИЮ

и

Сообщение от randum границы земельных участков.

это две большие разницы, как говорят в одном городе

[АртUR]

на мой взгляд при оформлении сервитута меньше возникнут лишних вопросов и проблем и при регистрации здания и если нужно
то и во время публичных слушаний, поскольку будут правовые аргументы и потом оформление сервитута (частного или публичного)
прописано в и земельном кодексе и в гражданском, вот в плане трактовки можно объяснить ситуацию как проход через чужой земельный участок
то есть проезжую часть улицы (муниципальную землю)