[AlexeyKAS]

здравствуйте

ищу все материалы связанные с доходными домами:планировки,нормы проектирования и т.д.

также интересуют статьи о зарубежных нормах проектирования(и сами нормы) доходных домов...там это вполне распространенное явление.

прошу поделиться всем,что есть про доходные дома(кроме истории существования...и др.оффтопа)

заранее спасибо

[r_am]

Но ведь доходный дом - это попросту многоквартирный жилой дом с арендуемыми квартирами? За рубежом действительно такое жилье в основном арендуется, на сколько я знаю, "собственными" квартирами владеет меньшинство.

[AlexeyKAS]

совершенно верно, но есть ряд особенностей: чаще всего это эконом-класс!
как правило, это "однушки"-студии!но это все из статей новостей и т.д.!

поэтому интересуют примеры планировок, организации пространства квартиры,дома,участка.....

[ALEX_]

Странную вы тему подняли если честно а чем вас не устраивает "многоквартирный дом"?

[Vova]

Доходный дом... Никогда не думал, что несколько лет жил в таких домах в Бруклине. Дом приносит доход своему хозяину в виде арендной платы. Дома могут быть дорогими и относительно дешевыми, в зависимости от качества, размера и месторасположения. Размер квартир очень разный, от студий (однокомнатн) до многокомн. апартаментов. Какой дом строить, и для каких слоев населения-зависит только от возможностей собственника. Таким образом, сначала о планах заказчика, а потом вопросы на форуме.
Кстати, коридорная система, от которой так резво ушли еще при социализме, очень даже развита в США. Хотя-бы потому, что позволяет посадить охранника и поставить камеры наблюдения и сэкономить лифты. С ней (корид. системой) спокойнее и безопаснее.
Не забудьте помещение для велосипедов (с камерами наблюдения?), а также желательно иметь типа кладовок-сарайчиков под личными замками.

[forMA]

.....

[Vova]

Начиная от хрущевских пятиэтажек дома с корид. системой, за некоторым исключением типа общаг, уже практически не строились. Да, все этому радовались, но: мужья встречали жен и детей на, которые боялись заходить в подъезд,на улице, дружинники ходили кругами, отпугивая поджигателей лифтов, подъезды стали филиалами туалетов, о надписях на стенах помолчу. И я поначалу удивлялся в Нью-Йорке, видя большие многокв. дома всего с одним подъездом. Но никого это не смущает. Коридоры застланы типа ковром, шагов не слышно. Наружная дверь для гостей открывается кнопкой из квартиры, с ней связь по домофону. Конечно, в дом можно войти с кем-либо из жильцов, но как-то не слышно о воровстве. Охрана (вахтер) есть только в далеко небедных домах

[Аshаs-ка]

Доходный дом для заказчика - это дли-и-инные деньги. Довольно долгий срок окупаемости, невысоких по сравнению со спекулятивными сделками уровень доходов. В условиях откатов и платы за подключение, сравнимых со стоимостью всего строительства, в условиях, когда заказчик планирует 100% прибыль - не менее - строительство малобюджетных доходных домов нереально. Опора на малообеспеченные слои для домовладельца в неправовом государстве - деньги, а то и жизнь на ветер. Возможно строительство малоразмерных квартир- студий для заполнения ниши однокомнатных недорогих квартир- по заказу городского бюджета. Занимался этим. Напиши в личку, поболтаем!

[Шишков В.С.]

Vova,а как выполнены инженерные системы в доходных домах? Есть ли поквартирный учет отопления? Есть ли аналог нашей АСКУЭ? Может ли собственник отключить неплательщика от ГВС, например? Есть ли диспетчеризация? Есть ли противопожарные системы? А как построена система техобслуживания в доходных домах?

[AlexeyKAS]

в данный момент вариант доходных домов рассматривается чиновниками,как средство решения проблемы дефицита жилой площади!ориентир-студенты,молодые семьи,те,кто готовы жить в 1-шке малой площади с достаточными условиями жизни минимальной мебельной начинкой и заключить договор аренды на срок 3-5 лет!...так же часть квартир предполагается сдавать "очередникам"-тем,кто стоит в очереди на получение квартиры от государства!
но интересен лишь вариант эконом класса!так же приоритет отдается подобию западных доходных домов,т.е. квартирам-студиям(объединение жилой и кухни)!поэтому я и поднял вопрос о вариантах уже существующих планировок эконом-класса(наших и зарубежных),а так же различиях в нормах,ограничивающих применение зарубежных вариантов в РФ и наоборот!
буду признателен за информацию,планы и т.д.!

[jtdesign]

Как уже правильно отметили, доходный дом=многоквартирный дом в котором квартиры не на продажу а в аренду (от гостиничного типа когда сдают на дни/недели до долговременных отношений на десятки лет). Такой дом не обязательно только эконом или пониженного эконом класса, может быть и эксклюзив. Доходный дом может строить частник, город, государство. Социальное жилье это только часть (в каждой стране своя) доходных домов.
*вообще 100% социальное жилье считаю злом, так как легко создается гетто, особенно наглядно это видно по событиям в приПарижских бетонных районах

Кроме корридорных домов есть галерейные дома, мне лично такой подход очень нравится.

Возможность отключения каких-то коммунальных услуг отдельным жилым единицам задается в задании на проектирования. Отключение теплоснабжения отдельной квартиры можно предусмотреть только тогда если каждая квартира полностью теплоизолирована со всех 6 сторон. Остальное инженерное обеспечение согласно существующих нормативов.

Сам я против покупки квартиры в собственность, так как непонятно чем именно владеешь, наверное только воздухом и перегородками в пределах квартиры, так как все остальное общее имущество.

[Аshаs-ка]

AlexeyKAS, у меня разработана планировка дома, о котором Вы говорите. Очень экономичная и по затратам строительных материалов, и по эксплуатационным расходам. В частности, разрабатываю сейчас вариант приточных поквартирных установок с рекуперацией тепла на основе трубчатых рекуператоров. Трубопроводы вентиляции из помещений общественного назначения на 1 этаде размещены по фасаду, без уменьшения площади этажа и без лишних дыр в перекрытии. Вытяжные воздуховоды поквартирной вентиляции решены с перетоком на 2 этажа, что исключает возможность "опрокидывания" их работы... В принципе, планировочные решения квартир должны определяться заданием на проектирование, но в пределах СНиПа Жилые здания. Реально сегодня это, конечно, социальное и временное жилье для одиноких и бездетных пар. И этот сегмент рынка, конечно, не насыщен. У меня сегодня нет заказчика на эту разработку. Так, в свободное время строгаю. Много вопросов по оптимизации параметров такого жилья. Вот прилагаю фрагмент плана. Извините за низкое качество PDF - сами понимаете... Если интересно - напишите в личку или на мыло.

[jtdesign]

По мне так данный пример совсем на гостиницу похож (типа апарт-отеля), а не дом с квартирами. Хотя и на такое решение пользователи будут.

[TK]

Сообщение от Vova Кстати, коридорная система, от которой так резво ушли еще при социализме, очень даже развита в США...

Неужели? Насколько я понимаю, коридорная система при социализме подразумевала наличие одного общего сортира на коридор и общего душа в бане в трех трамвайных остановках от дома. Неужели теперь в американии так же?

[Аshаs-ка]

... на гостиницу похож... - ну да, коридорная система ассоциируется у нас с гостиницами. Дома гостиничного типа - слышали? Они же "гостинки". А в случае подъездной планировки экономику не вытянуть... 500м2 на 1 подъезд. Реально - как сейчас в Питере делают http://www.rial.lec.ru/ например. Мои знакомые сидят и по заданию риэлтеров перепланировку строящегося дома делают. Рубят 3-4-5 комнатные... можете представить, что у них получается... А у VOVы (жесть!) эвакуационные лестницы внутри дома расположены и освещения не имеют... как жить?!

[Vova]

Сообщение от TK Неужели? Насколько я понимаю, коридорная система при социализме подразумевала наличие одного общего сортира на коридор и общего душа в бане в трех трамвайных остановках от дома. Неужели теперь в американии так же?

Нет, все удобства в квартире. Кооперативные дома, в которых приходилось бывать, все имеют один подъезд, один мусоропровод, один лифт (если 4-5 этажей), длинный коридор, гараж под домом, прачечная, возможны общие помещения типа комната для собраний.

[Аshаs-ка]

Vova, добавь: - собственную, часто не одну, понижающую электрическую подстанцию небольшой мощности, размещаемую прямо на этажах ( в России минимальная мощность таких трансформаторов по- моему, 63 квт 10/0,4кв); - собственные источники теплоснабжения (бойлерная) на дом, теплотрассы отнюдь не везде имеются; - собственный узел дополнительной очистки холодной воды и ее запас для покрытия пиковых нагрузок и использования для тушения пожара, это позволяет уменьшить диаметр труб водопровода на вводе в дом и снять пиковые нагрузки в целом по городу. Часто - централизованный источник выработки холода для работы квартирных кондиционеров. Внутридомовая сеть кабельного телевидения каналов на 100-200, интернет - телефон - это даже не обсуждается. Так?

[maxummm]

Об актуальности этой темы: http://www.bfm.ru/news/2009/07/23/gr...omov-v-rf.html

[ALEX_]

Коридорные дома не очень вообще- то.

[jtdesign]

Обычно такие проблемы разрешают профессионализм архитектора. Хотя часто (обычно?) бывают земельные участки и программа заказчика, что спланировать что нибудь нормальное очень трудно, тогда приходиться менять программу или более крайнее решение - искать другой участок или совсем безисходно - отказаться от проекта. Последнее похоже практикуют мало, заказчик пробьет и мало отвечающий нормам проект ...

[ALEX_]

jtdesign
часто архитектора на планировку забивают и делают её по остаточному принципу.

[jtdesign]

ALEX_
Очень интересный у Вас опыт с архитекторами. Планировка и есть одно из самых важных заданий в проектировании для архитектора (не конструктор же это делает, у него другие не менее важные задачи), а не декорирование фасадов. И конечно, планировка идет рука об руку с созданием объема здания.

Поэтому очень важно грамотно составленное заказчиком задание/программа на проектирование (ойй как часто этим грешат), часто она составляется вместе с архитектором, но не только с ним одним. Бетонные трущобы под названием доходных/социальных домов создавать было модно в 70-ые прошлого века (те самые пригороды Парижа, да и в Италии такого хватает итд.), сегодня минимум официально такое не проходит (но в строительстве как известно во всем мире много лазеек да и просто несоблюдения правил).

А "лишние" выступы и округления часто нужны чтобы хоть инсоляцию обеспечить.

И еще раз я за галерейные дома, так как жилые помещения там выходят в основном в 1 сторону или в несколько в случаях башенного строительства (галерея во внутреннем колодце/атриуме).

[ALEX_]

Как вариант застеклить но это уже не совсем галерейный дом будет.

[jtdesign]

Галерея галерее рознь

Конечно, жилых комнат на галерею быть не должно, кухня, кладовая, ванная, гардероб, кабинет с натяжкой ...

Галереи не обязательно открытые, вполне могут быть типа лоджии с (открывающимся) остекленением. Против гололеда имеются соответствующие материалы, если не сыплют окурками, то стальная решетка в самый раз (и сугробы зимой не скапливаются).

Ну и сосвсем менее привычные конструкции как галерея на отдалении несколько метров от основного корпуса и на входы в квартиры мостики.

[Аshаs-ка]

Про экономику отопления хотя бы думайте... Сколько наружных стен на 1м2 в галерейном доме, а сколько в коридорном?! А мостки что, подогревать будем? От гололеда. Не в Африке живем...

[jtdesign]

Экономия вещь хорошая, но инсоляцию обеспечивает плохо.

Да, на строительсьво и утепление (последнее чтобы экономить на отопление) наружных стен материала потребуется больше, зато теряем часть обогреваемых помещений - коридоры.

Это уже только предположение - мостки подогревать тем же кабелем которые ставят в дождевых стояках и желобах чтобы предотвратить создание сосулек.

[Аshаs-ка]

А вот не надо. Коридор посредине здания, какие теплопотери? На вентиляцию - да, таки есть. Но если двери каждой квартиры открываются на улицу... Тамбур ставить будем? И быстро- быстро закрывать? К советским коридорным схемам отношение отрицательное из-за неправильно запроектированной и не работающей вентиляции и общей некачественности исполнения. Не для себя ж!.. Двери щелястые, окна тож, вентиляция не работает... Все запахи в коридоре и в соседних квартирах. Так что нужно только правильное исполнение. Проблема же вентиляции однокомнатных квартир - в том, что вытяжки требуется чуть не сто кубов ( кухня и санузел), а притока для комнаты - хватает и 30. По нашим нормам. Дисбаланс получается!...

[ALEX_]

Это да ))

[cota]

Здравствуйте.
Заказчик настаивает на названии сооружения "Доходный дом". Местные градостроительные нормативы допускают проектирование и строительство доходных домов, но нет сведений какими нормативами РФ руководствоваться при проектировании такого сооружения (по СниПу "Жилые многоквартирные..." или СНиП "Общественные..." - гостиница жилого типа или жилье гостиничного типа). Буду признательна за помощь...

[Vova]

http://forum.dwg.ru/showthread.php?t...B%E9+%E4%EE%EC

[cota]

Спасибо. Эту ссылку я читала, но в ней однозначного ответа, что руководствоваться надо имеенно нормами по жилью... Мы, например, обеспечили соответствие СНиПу жилые многоквартирные..." Вошли в экспертизу, так нам звонят и спрашивают, а какими нормами Вы руководствовались и почему? Как на такой дом считать необходимость придомовой территории и детской площадки, если помещения сдаются в аренду (могут быть и офисами, типа нотариус здесь же живет и работает; могут быть и квартирами, но живет семья или 1 орендатор?)
Читала в интернете, что в Москве уже построен доходный дом. Есть ли у кого-то информация как они в экспертизу заходили?

[Vova]

Если читала, зачем-же создала тему, а не продолжила в старой? Названия отличаются только наличием многоточия
Кому приносит доход доходный дом, построенный в Москве?
Кстати, как мне кажется, гостиница это когда за комммунальные услуги гость не платит. То есть, если платит, он не гость, а съемщик. Нельзя-ли по таким бытовым мелочам определиться с типом жилья?

[Müller]

"Доходный дом" - был такой термин до революции. Очень специальная вещь. Видимо в современном российском законодательстве что то естъ. Налоги и т.д. Знатоков надо спросить.

[Солидворкер]

Сообщение от Vova Если читала, зачем-же создала тему, а не продолжила в старой?

Темы объединены

[str02]

Сообщение от jtdesign Галерея галерее рознь Конечно, жилых комнат на галерею быть не должно, кухня, кладовая, ванная, гардероб, кабинет с натяжкой ... Галереи не обязательно открытые, вполне могут быть типа лоджии с (открывающимся) остекленением. Против гололеда имеются соответствующие материалы, если не сыплют окурками, то стальная решетка в самый раз (и сугробы зимой не скапливаются). Ну и сосвсем менее привычные конструкции как галерея на отдалении несколько метров от основного корпуса и на входы в квартиры мостики.

раз уж тему подняли, объясните знающие люди, что там за дорожки вынесены на улицу, как в тюрьме для надзирателей?

[jtdesign]

Это и есть те галереи, от которых по отдельному мостику подход к двери каждой квартиры. Для выразительности фасада галереи расположены художественным образом. Материал выбран как соответствующий современным дизайнерским трендам так и противопожарным правилам (там нечему гореть). На решетку не грязь, не снег/лед не накапливаются, изза несущественного потока движения проблема капания гадости нижним на голову тоже не важна.

[константин]

Сообщение от cota Здравствуйте. Заказчик настаивает на названии сооружения "Доходный дом". Местные градостроительные нормативы допускают проектирование и строительство доходных домов, но нет сведений какими нормативами РФ руководствоваться при проектировании такого сооружения (по СниПу "Жилые многоквартирные..." или СНиП "Общественные..." - гостиница жилого типа или жилье гостиничного типа). Буду признательна за помощь...

Интересен Ваш опыт по данному объекту. Передо мной выбор как назвать объект, а следовательно каким СНиПом потом руководствоватся (для жилья или гостиниц, т.е. апарт-отель).
Как Вам показалось с чем легче пройти согласования. У меня собственно реконструкция, на В.О. СПб, есть очень большое желание обойтись без экспертизы
Заранее благодарен.

[cota]

Здравствуйте! Мы руководствовались СНиПом "жилые многоквартирные...", так как для гостиницы требуется по технологии много помещений для обслуживания (постирочная, гладильная, на каждом этаже комнаты персонала и прочее...). Заказчик был заинтересован в сдаче максимального числа квадратных метров в аренду. Проектирование завершено, экспертизу прошли благополучно. Желаю удачи.

[Tyhig]

константин

У меня собственно реконструкция, на В.О. СПб, есть очень большое желание обойтись без экспертизы

И где вы тут чего реконструируете без экспертизы ?
Есть очень большое желание сдать вас прокуратуре, так как живу по соседству.
Думаю мы вполне обойдёмся без участия вашей шарашкиной конторы в обезображении района.
Тут у нас не так много гостиниц. Думаю, если работы начнутся, проблем с опознанием вашего объекта не будет.
Я, кстати, так и сделаю, если поблизости будет твориться чего подобное без ихнего заключения.