[RuEu]

Есть две квартиры на первом этаже жилого кирпичного дома. Необходимо их объединить и перевести в нежилое помещение.
Объединяются они устраиваемыми проемами в кирпичной несущей стене.
Теперь вопрос по делу - это перепланировка или реконструкция?

В соответствии с Жилищным кодексом: Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с Градостроительным кодексом: Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов

Если считать это дело перепланировкой, то проект объединения этих квартир, заключение экспертизы на этот проект - реально
Если считать реконструкцией, то ни проект, ни заключение экспертизы на весь жилой дом (т.е. на весь объект капстроительства) всех разделов - нереально.

Мы - не Москва, где проемы в несущих стенах хоть как-то регулируются Постановлением Правительства Москвы № 508 в редакции 840 (возможно и новое что-то вышло)

Как быть в такой ситуации с точки зрения проекта и согласования?

----- добавлено через ~33 мин. -----
Наверное не правильно задал вопрос... Входит ли в понятие "перепланировка" устройство проема в несущей стене?

[RuEu]

Уважаемый ГИП б/у. Спасибо за разъяснения, Ваша точка зрения мне ясна и совпадает с моей.
Следует заметить, что что наши НПА порой читаются побуквенно и пословно (правильно это или нет не столь важно).
Просто в данном конкретном пункте (ст. 36 п.3 ЖК РФ) указано про уменьшение общего имущества. Понятие общего имущество дано в ст. 36 п.1.1. На этом все разговоры о путании "чего-то с чем-то" заканчиваются. Просто потому что так написано в ЖК РФ. "Слов из песни не выкинешь..."
Буду бороться дальше.

[ГИП б/у]

Сообщение от RuEu Буду бороться дальше.

Успехов!!!

----- добавлено через ~6 ч. -----
RuEu, Вот еще относительно "свежая" информация с Инета.
В Москве запретили пристраивать к жилым домам отдельный вход. Такое решение приняла городская мэрия. По новым правилам открыть магазин на первых этажах жилых домов будет невозможно, пишет сайт РБК.
Сергей Собянин подписал изменения в постановление о перепланировке помещений в многоквартирных и жилых домах. Согласно новому документу из текста были исключены слова «создание наружных тамбуров, крылец», что фактически запрещает присоединение подобных архитектурных элементов к жилым домам. В результате этих изменений перевод квартир в нежилой фонд в столице полностью заблокирован.
В подвешенном состоянии оказалось около 700 московских помещений. Почти все они получили согласования надзорных органов, но не могут быть переведены в нежилое из-за нового постановления властей. Теперь подача иска в суд для таких собственников остается единственной возможностью получить разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого помещения. Столичные эксперты уверены, что принятие запретительной нормы означает, что спальные кварталы в Москве лишатся возможности развития инфраструктуры в шаговой доступности, а малый и средний бизнес – возможности развиваться.

[RuEu]

Offtop: ГИП б/у, спасибо за информацию. Может так москвичи борются за наполнение бюджета за счет исковой госпошлины?

[vl]

Такое решение приняла городская мэрия. По новым правилам открыть магазин на первых этажах жилых домов будет невозможно

в нашем гороле 7 лет назад было принято,через суд проводят,причем совпадение это или нет,но практически в основном прямо напротив мэрии орудуют.
хотя идея была чиста в своем начале-искоренить пробки,т.е меньше магазинов на превых этажах-меньше пробок.

[ГИП б/у]

Сообщение от vl хотя идея была чиста в своем начале

Светлой памяти Виктора Степановича Черномырдина. «Хотели как лучше, а получилось как всегда».

[vl]

Хотели как лучше, а получилось как всегда

вот вот
постановление на самом деле работает,по главным улицам практически не видно переводов,ну и пробок поменьше стало,
(тут еще другой фактор работает-разоряются мелкие лавочки)
только вот напротив мэрии продолжается череда переводов странно как то...

[lellion]

Сообщение от RuEu Разъяснили мне почему проем в несущей стене - реконструкция... Несущая стена жилого дома - общее имущество собственников жилого дома. Если с этим согласны, то продолжу... В соответствии с ЖК РФ ст.36 п.3: "Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции ". Т.е. проковыряв дырку в стене (дверной проем) - вы уменьшили размер общего имущества в МКД. Сделать это законно возможно при наличии согласия всех собственников путем реконструкции. Вот такая позиция. Добавлю еще. В соответствии всё с тем же ЖК РФ ст.36 п.1.1: объектами общего имущества являются: "крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения". Про внутренние несущие стены, конечно, ни слова...

"Устройство проема в несущей стене является только перепланировкой, однако ее необходимо просто согласовывать с автором дома при изготовлении техзаключения и проекта перепланировки, и, если это фасад дома - то с архитектурой". И никакая это не реконструкция

[ГИП б/у]

Сообщение от lellion Устройство проема в несущей стене является только перепланировкой, однако ее необходимо просто согласовывать с автором дома при изготовлении техзаключения

А это требование о необходимости согласования Техзаключения откуда вы взяли? Только не говорите, что по ППМ № 508-ПП, т.к. там такого требования нет.

[RuEu]

Сообщение от lellion "Устройство проема в несущей стене является только перепланировкой <...> И никакая это не реконструкция

Чем докажете?
Позицию нашей администрации разъяснил в посте №15.

[yarrus77]

Сообщение от lellion Устройство проема в несущей стене является только перепланировкой, однако ее необходимо просто согласовывать с автором дома при изготовлении техзаключения и проекта перепланировки, и, если это фасад дома - то с архитектурой". И никакая это не реконструкция

читайте законы

капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

При пробивке проема в несущих конструкциях, мы явно не улучшаем их показатели.

[RuEu]

Сообщение от yarrus77 При пробивке проема в несущих конструкциях, мы явно не улучшаем их показатели

Уважаемый yarrus77, раз уж Вы присоединились к дискуссии (за что я безмерно благодарен), скажите свое мнение на поставленный вопрос - является ли пробивка проема в несущей кирпичной стене многоквартирного жилого дома реконструкцией объекта кап.строительства?

[yarrus77]

Сообщение от RuEu является ли пробивка проема в несущей кирпичной стене многоквартирного жилого дома реконструкцией объекта кап.строительства?

Да. С юристом тоже консультировался. Другое дело, что сейчас для получения зеленки (как сказала юрист) уже не требуется план БТИ. Или как-то так, я в юртерминологии не силен. Поэтому сечас народ по-большому счету может беспредельничать.

[ГИП б/у]

И всё таки, Уважаемый yarrus77, озвучте (без ссылки на юриста):

Сообщение от RuEu скажите свое мнение на поставленный вопрос - является ли пробивка проема в несущей кирпичной стене многоквартирного жилого дома реконструкцией объекта кап.строительства?

А то как-то все обтекаемо.

[yarrus77]

пост 30, в нем выдержки из 190-ФЗ. Четко прописано что есть капремонт, и что реконструкция. Несущие конструкции трогаете? Не капремонт "...за исключением несущих строительных конструкций...". Следом реконструкция "...в том числе надстройка, перестройка...". Вот и весь до копейки. Все остальные решения, как на форуме писали, с помощью административного ресурса.
О юристе

Сообщение от yarrus77 С юристом тоже консультировался

И никакого обтекания .

P.S. Юрист считала что несущие конструкции в существующем доме трогать вообще нельзя. Я ей начал объяснять. Тут заходит ГИП и она ему: "несушки можно рубить?" А он: "зачем их рубить они же яйца несут" Я укатился под стол.

[Кашев]

Сообщение от yarrus77 за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные

Законы нужно не просто читать - их нужно уметь читать.

Что мы имели: элемент несущей стены, рассчитанный на восприятие определенной нагрузки.
Что мы имеем: элемент несущей стены с проемом, рассчитанный на восприятие той же нагрузки.

Это аналогичные элементы.

[yarrus77]

Сообщение от Кашев Это аналогичные элементы.

вот поэтому я и пошел с юристом разговаривать. Замучаетесь доказывать. Слишком много будет "а если". Рисовать лень, поэтому в своем воображении погоняйте проем в разные места стены, а потом представьте что проемы есть и ниже и выше....а еще и вентканалы и прочие....

[Dusty]

Сталкивался с проблемой определения термина "реконструкция". Так вот экспертиза (к сожалению уволился и копии документа не сохранил) разъяснила, что при реконструкции обязательно должно быть изменение основных характеристик здания (ТТХ), как то: этажность, высота, общая площадь, жилая площадь, площадь застройки... Т.е. при пробивке дополнительного выхода из эксплуатируемого подвала и строительства крыльца (у меня так было) не является реконструкцией. Вот если этаж надстроить, подвал вырыть и ввести в эксплуатацию, тады да.
Таким образом считаю, если пробивка проема идет вместе с изменением назначения помещения (изменяем основные ТТХ здания)- тогда реконструкция.

[yarrus77]

Сообщение от Dusty Вот если этаж надстроить, подвал вырыть и ввести в эксплуатацию, тады да.

А если проем 4 м на нижнем этаже в несущей стене с опиранием на нее плит перекрытия тады нет?
есть два термина для построенных зданий: капремонт и реконструкция. В термине капремонт четко прописано "...за исключением несущих строительных конструкций...". То есть изменяя несущую конструкцию мы получаем реконструкцию.
Вот случайно наткнулся
Из определения суда: "В соответствии с п.п. 13 и 14 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения. В то время как строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе и на месте сносимых объектов капитального строительства).

В соответствии с ч. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ реконструкция включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения.

В действующем Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госстроя России от 21.08.2003г. N 153 под реконструкцией здания понимается «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания».

Тем самым, реконструктивные работы в отдельном помещении здания могут предусматривать один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и (или) несущих конструкций: изменение формы оконных и дверных проемов; создание, ликвидация оконных и дверных проемов; изменение входов; устройство входов, тамбуров входов; устройство лоджий, балконов; остекление лоджий, балконов; замена столярных элементов фасада". (извлечение из апелляционного определения Хабаровского краевого суда от 27 июля 2012 года, по делу № 33-4672)

[Dusty]

Вот нарыл:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 23 июня 2010 г. N Д23-2287

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо по вопросам о понятии реконструкции объектов капитального строительства, согласовании проектной документации и в пределах своей компетенции сообщает.

Согласно Положению/ qо Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2005 N 40, Минрегион России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры и градостроительства.

Вместе с тем полагаем возможным сообщить следующее: в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В настоящее время Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят в первом чтении проект федерального закона N 443665-4 ''О внесении изменений в статью 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации'', в соответствии с которым п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие ''реконструкция'' предлагается изложить в следующей редакции:

''14) реконструкция - работы по изменению основных характеристик объектов капитального строительства (объем, высота, площадь, количество этажей), а также по изменению показателей прочности, жесткости, устойчивости, надежности строительных конструкций, замене инженерных сетей (их частей), если такие изменения, замена не являются восстановлением эксплуатационных качеств конструкций, пришедших в ограниченно работоспособное состояние, до уровня их первоначального состояния. В отношении линейных объектов к реконструкции относятся также работы по изменению характеристик линейного объекта (его участков) в части сечения, высоты, ширины, влекущие изменение класса, категории, границ полосы отвода, охранной зоны линейного объекта;''.

Проект поправок к данному законопроекту ранее был поддержан Минэкономразвития России.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ 23.06.2010

И еще отсюда: http://www.ardashev.ru/index.php/article/archive/771
"Что такое перепланировка? Под перепланировкой понимается изменение пространственных характеристик помещения, указанных в техпаспорте БТИ. К перепланировке нежилых помещений относятся следующие виды работ: перенос и разборка перегородок; перенос и устройство дверных проемов; устройство самостоятельного входа; перенос электрических сетей и устройство внутреннего электроосвещения, перевод его на повышенное напряжение; выделение в пределах существующей площади новых помещений; переоснащение санитарных узлов; устройство новых вентиляционных каналов и др.

Ремонт или реконструкция (модернизация)? В письме Минфина СССР от 29.05.84 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» сказано, что к реконструкции относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения. Как правило, переустройство происходит без расширения имеющихся зданий и сооружений и без увеличения численности работающих и связано с повышением их технико-экономических показателей. В результате реконструкции не только увеличиваются производственные мощности, но и улучшаются условия труда работников и охраны окружающей среды.

Аналогичное определение понятия «реконструкция» было приведено в письме Госстроя РФ от 28.04.94 № 16-14/63. (утратило силу. прим - мое) В нем говорится: реконструкция здания - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания или его назначения. При реконструкции действующих предприятий в соответствии с комплексным проектом может производиться перепланировка существующих производственных цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения.

НК РФ (ст. 257 п. 2) к работам по модернизации относит работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств (далее – ОС), повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами. Реконструкцией признается переустройство существующих объектов ОС, связанное с «совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции ОС в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции».

[yarrus77]

Сообщение от Dusty '14) реконструкция - работы по изменению основных характеристик объектов капитального строительства (объем, высота, площадь, количество этажей), а также по изменению показателей прочности, жесткости, устойчивости, надежности строительных конструкций, замене инженерных сетей (их частей), если такие изменения, замена не являются восстановлением эксплуатационных качеств конструкций, пришедших в ограниченно работоспособное состояние, до уровня их первоначального состояния. В отношении линейных объектов к реконструкции относятся также работы по изменению характеристик линейного объекта (его участков) в части сечения, высоты, ширины, влекущие изменение класса, категории, границ полосы отвода, охранной зоны линейного объекта;

Давно это читал, а воз и ныне...