[swell{d}]

Взялись делать КР жилого дома. Архи прислали вот такой разрез.
Меня терзают смутные сомнения, есть ли вообще смысл начинать делать КР, или такая АР обречена, а архитекторов надо аккуратно предупредить?

[schulz1907]

нельзя. это никогда не согласуют законным образом.
данное является нарушением градостроительного кодекса который является законом для застройщика.
за красную линию вылезать нельзя....

[sagava]

swell{d} А вы им письмо напишите, что бы официально было, типа так делать нельзя, но если настаиваете сделаю, а переделку буду делать за отдельную плату.

[ГИП б/у]

swell{d}, меня терзают смутные сомнения, что нечто подобное уже рассматривалось на форуме. А по сути вопроса - нас Архитектура заставила убрать балконы дома, т.к. Красная линия проходила четко по грани стены. Увы.

[Aleksei Solovev]

Я участвовал в проекте, где здание консольно нависало над границей участка и дорогой почти на 30 метров. Мы даже защитили его на Градсовете в Санкт-Петербурге. Тем не менее, из-за кризиса 2009 года и остановки проектирования экспертизу мы не проходили.
Добавлено:
Главный архитектор этого проекта сказал что тогда так можно было сделать, но с тех пор были внесены изменения в Градкодекс и ППЗ.

[swell{d}]

Aleksei Solovev, это где такое уродство произведение искусства хотели построить?
Коллеги, я просто хочу уточнить. Граница участка и красная линия - это же разные понятия?

[Лоскутов Илья]

Сообщение от swell{d} Граница участка и красная линия - это же разные понятия?

Ты прав. На одном объекте у нас есть консоли до красной линии, но за границей участка.

[swell{d}]

Лоскутов Илья, объект проходил экспертизу?
Т.е. это реально?

[Лоскутов Илья]

проходил.

[ShaggyDoc]

У нас в городе одно такое 6-этажное здание, нависавшее над границей участка, снесли. Физически, после нескольких лет препирательств. Причем это был не какой-то частный гадюшник, а расширение штаба МЧС. Только на проект разборки 600 тыс. руб. было потрачено.

Судьба "архитекторов" с тех пор никому не известна.

[mainevent100]

http://forum.dwg.ru/showthread.php?t=106096&page=2
http://forum.dwg.ru/showthread.php?t=48387
http://forum.dwg.ru/showthread.php?t=106105
swell{d}, попробуй Red_line спросить, он что-то знает (что-то о письме Минстроя говорил), но свои сообщения в этих темах удалил или 102030

[VMT]

swell{d} очень хотелось бы взглянуть на разбивочный план этого жилого дома, с его территорией, проездами, сетями, площадками, а также на баланс территории.
А еще разрез по крыльцу.
Я бы попросил предоплату. Причем 100%.

[swell{d}]

VMT, у меня только планы-разрезы =)

[*KSV*]

Очень многое зависит, что граничит с этим участком, если территория не подлежащая застройке, то шансы у "такой АР " ещё есть.
Если соседи намерены будут строится, то все шансы - "0".

[Schmurgeff]

Я сильно сомневаюсь, что такое прокатит. Ведь здание для согласования будут наносить на ГП, а ГП это только план. Тоесть на ГП здание будет показано за красной линий
swell{d}, Требуй согласованный ГП или 100% предоплаты

[Vitruvio]

Красная линия ограничивает территорию общего пользования, граница земельного участка - территорию участка. Зачастую красные линии совпадают с границами участка, особенно на новых территориях, для которых разрабатываются проекты планировки и межевания.

Строить ни ЗА красной линией, ни ЗА границей участка нельзя (самозахват земли, однозначное несоответствие градплану). В регламентах ПЗЗ для зоны застройки, на основании которых делается градплан, устанавливаются минимальные отступы до места размещения зданий (в данном случае до края балкона), а также зачастую послабления, типа допускается строительство по красной линии или передней границе участка...

В общем посмотрите градплан.., тем более, что у вас кспертиза..

[jtdesign]

Вообще-то это не вопрос конструктора а архитектора, градостроителя, генпланиста итп. По разрезу даже места для отмостки не видно, а проезд вокруг здания, вход в здание наконец (по границе сосед же вполне законно может построить бетонный забор).

Если платят, делать. И переделывать хоть 100 раз (каждый раз за отдельную плату естественно).

У нас верхним этажам выступать консольно за границу или красную линию нельзя но к балконам и эркерам это не относится (расстояние от стены и % площади застройки регулируется).

[иваниваныч]

Сообщение от sagava swell{d} А вы им письмо напишите, что бы официально было, типа так делать нельзя, но если настаиваете сделаю, а переделку буду делать за отдельную плату.

Согласен. Проектировать за границей участка возможно лишь в том случае, если соседний участок принадлежит тому же Заказчику. Недавно у меня был такой прецедент: два здания (проектируемое и существующее, на разных участках) хотели соединить надземным переходом. Оба участка были одного и того же Заказчика, но между ними была полоса чужой земли (городской). Как раз над этой городской землей и должен был висеть переход. Пришлось на него отдельно оформлять ГПЗУ.

[xopolllo]

иваниваныч, собственность не обязательно, главное чтобы были права.
проектировать можно всё что угодно, а нужно только то что в условиях договора.
подобный проект (в топике) разрабатывается, в том числе, для получения разрешения на строительство.
тогда при выдаче разрешения на строительство уполномоченным органом проверяется соответствие проектной документации ГПЗУ (именно всего объекта, а не плана первого этажа, например).
если объект выходит за границы земельного участка предназначенного для строительства это будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения (своими словами: потому что является нарушением прав собственников смежного земельного участка).
решение: оформить права на земельный участок с выступом.

Дополню по теме: тут где-то соседняя тема про линейные объекты. (туда позже отпишусь).
Если на подводящие к объекту инженерные сети (в составе одного проекта, объекта) не оформлены права на земельные участки, то это является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

[иваниваныч]

Сообщение от xopolllo иваниваныч, собственность не обязательно, главное чтобы были права.

Да, согласен, неточно выразился. В моем случае, кстати, участки были не в собственности Заказчика, а в долгосрочной аренде.

[VMT]

Сообщение от jtdesign Если платят, делать. И переделывать хоть 100 раз (каждый раз за отдельную плату естественно).

Ни разу не получал адекватную"отдельную" плату за переделки.
В основном бесплатно.

[АВВ]

А объект то где находится? Если в Питере, то Закон СПб "Оправилах землепользования и застройки":
"Максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений, сооружений допускаются: в отношении балконов, эркеров, козырьков - не более 3 метров и выше 3,5 метров от уровня земли."

[mainevent100]

Сообщение от АВВ допускаются

Offtop: вот это поворот )

[АВВ]

А там как раз высота порядка 4 метров, и выступ явно не более 3-х.

[swell{d}]

Тосно =)

[АВВ]

Просто вот только с заказчиком высоту склада обсуждали, читали закон, оно и попалось.

[jtdesign]

в отношении балконов, эркеров, козырьков

На выложенном разрезе с одной стороны балконы а с другой стена (может быть что эркер но не видно пока.

[swell{d}]

Сообщение от jtdesign а с другой стена (может быть что эркер но не видно пока.

там дом.

[иваниваныч]

Сообщение от АВВ "Максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений, сооружений допускаются: в отношении балконов, эркеров, козырьков - не более 3 метров и выше 3,5 метров от уровня земли."

Таки речь не о красной линии, а о границе участка - почувствуйте разницу. Красная линия может и по участку застройки проходить - сплошь и рядом. В этом случае выступая за нее, Вы не нарушаете ничьих прав, оставаясь в границах собственного участка. А вот залезая в воздухе на соседний участок - нарушаете права его владельца.

[АВВ]

Статья 6, пункт 4: Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений по границам земельных участков, совпадающим с красными линиями улиц и проездов, при выполнении требований пунктов 2 и 3 настоящей статьи устанавливаются: для жилых зданий с квартирами в первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на магистральные улицы, - 6 метров; для жилых зданий с квартирами на первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на прочие улицы и проезды общего пользования, - 3 метра; для прочих зданий - 0 метров

Если это "прочее здание", и граница совпадает с красной линией, то отступ - "0", выступ - см. выше.
Я не оправдываю авторов обсуждаемого решения, просто такое вполне может быть, если попытаться обосновать. Что не оправдывает "кривизну" такого решения.

[иваниваныч]

Сообщение от АВВ просто такое вполне может быть, если попытаться обосновать. Что не оправдывает "кривизну" такого решения.

Не может такого быть, и обосновать нельзя, по крайней мере, вышеприведенными цитатами. Ни в одной из них не говорится о возможности выступа за границу участка - только о выступе за красную линию. Либо об отступе внутрь от границы.

[Country Men]

Интересно то, что даже если вы запроектируете - может никто на заметить что тут заход на чужую территорию; пройти экспертизу, получить разрешение на строительство и даже построить его могут успеть!! но когда придут БТИшники тут то и возникнет проблема! они делают обмеры внутренностей здания и по фасаду. Причем фасад проецируя на земельный участок. И тут добропорядочный сотрудник БТИ заявит во всеуслышание, что вы заступили на чужую землю)) либо предложит вариант что с этим "делать" )) но вроде как уже уголовку ввели за неверные данный кадастровых инженеров, так что решением данного вопроса будет выкуп дополнительного участка под вашу консоль)

[swell{d}]

на всякий случай уточню - с двух сторон от дома - дороги общего пользования.

[иваниваныч]

Сообщение от swell{d} а всякий случай уточню - с двух сторон от дома - дороги общего пользования.

Даже если выступ на дорогу общего пользования - надо получать ГПЗУ на этот выступ (либо менять существующее). Эта земля все равно принадлежит городу, а не Заказчику.

[Country Men]

ну на этот кусочек земли думаю ГПЗУ никто давать не будет, а вот объединив его с основным надо будет гпзу заново получить

[Vitruvio]

Сообщение от АВВ "Максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений, сооружений допускаются: в отношении балконов, эркеров, козырьков - не более 3 метров и выше 3,5 метров от уровня земли."

Это прямое нарушение земельного и градостроительного законодательства... Размещение на земельном участке объекта капитального строительства, частью которого в том числе являются и балконы, должно соответствовать градплану и размещаться в месте допустимого размещения зданий, строений, сооружений. Место допустимого размещения зданий физически не может выходить за границы земельного участка..

И именно поэтому одно здание не можер размещяться на двух земельных участках, даже если они принадлежат на праве СОБСТВЕННОСТИ одному человеку.. В таких случаях есть варианты объединения или перераспределения земельных участков..

----- добавлено через ~4 мин. -----

Сообщение от иваниваныч Таки речь не о красной линии, а о границе участка - почувствуйте разницу. Красная линия может и по участку застройки проходить - сплошь и рядом. В этом случае выступая за нее, Вы не нарушаете ничьих прав, оставаясь в границах собственного участка. А вот залезая в воздухе на соседний участок - нарушаете права его владельца.

Не так!
Через участок может проходить линия застройки... А красная линия не может резать земельный участок, так как она ограничивает территорию общего пользования. И выступая за красную линию нарушаются права НЕОГРАНИЧЕННОГО КРУГА ЛИЦ, в чьих интересах как правило выступает прокуратура..

[Stierlitz]

вопросы о строительстве рядом с соседним участком рассматриваются в местных градостроительных нормах - их надо смотреть
нигде ни в каких населенных пунктах ни разу не встречал, что бы прямо разрешалось или запрещалось навесать над чужим участком
слухи про чудесные случаи такого строительства бродят, но по факту ни один эксперт или чиновник не разрешит "строить на чужом участке"

у нас в НСК например в большинстве (но не во всех) градостроительных зон разрешено строить хоть в плотную к границе по письменному разрешению соседа, хотя нормативные отступы и по 1м и по 3м

пс. проектировали как то объект, с консолью на соседний участок - еще на этапе экспертизы пришлось урезать, впрочем для меня сюрьпризом это не было

А красная линия не может резать земельный участок, так как она ограничивает территорию общего пользования.

чудесным образом может)) вот не могу вспомнить точно где, но видел красную линию отрезающую кусок участка

а что такое красная линия, ее статус и определение?))

[Vitruvio]

На память: линия, ограничивающая территорию общего пользования, предназначенную в том числе для размещения инженерных коммуникаций.. Вот вам и пример: запроектирована ВЛ с охранной зоной по красной линии, ждут финансирования..., например по линии РЭС.. Администрация если и в курсе, то точно не знает где проходит охранная зона.. А выв проекте своим балконом залезли в эту охранную зону, застройщик построил и квартиру продал.. РЭС начали строить... АГА... И понеслись разборки, суды.. По простому - красная линия разделяет собственность и общее пользование...

Устанавливается только в составе проекта планировки территории (установленные в градплане, как везде делают, юридической силы не имеет), там же координируются, образмериваются (в соответствии с РДС) и тамже утверждаюся.. После ставятся, если не ошибаюсь, на кадастровый учет..

[ShaggyDoc]

Сообщение от Stierlitz чудесным образом может)) вот не могу вспомнить точно где, но видел красную линию отрезающую кусок участка а что такое красная линия, ее статус и определение?))

Красная линия - эфемерное понятие. Мне довелось по своему городу при создании ГИС заносить в электронные планы все красные линии. Выяснилось:

1. Никаких утвержденных красных линий просто не было. Они показывались в планировочной документации, но было много отличающихся вариантов. В результате человек в арихитектуре, который и "сидел на красных линиях" ничего вразумительного не мог сказать. Мы все варианты нанесли на план, главный архитектор увидел, ужаснулся, и уволил разгильдяя. Это по проектируемым районам.

2. По существующим частям города вообще никаких красных линий не было. Стали их формировать, и тут оказалось, что сколько архитекторов, столько и мнений. Один считает, что красная линия должна проходить "по фасадам". Но здания стоят по-разному, получается не линия, а сплошные зигзаги. Другой считает, что КЛ должна быть прямой, а здания могут хоть как стоять. А третий говорит "ну и дураки же вы все".

Есть где-нибудь настоящий, узаконенный план КЛ в координатах (не в картинках с линией шириной "в палец")? Теперь уже должны быть, раз есть системы ИСОГД, хоть в некоторых городах. А доступны ли они практическим архитекторам в проектных организациях?

[Stierlitz]

"По понятиям" мне понятно что такое красная линия, но почему столь важный градостроительный инструмент ни где не представлен термином и определением
Например в СП градостроительство, а так сколько чиновников столько и мнений

У нас в городе есть генплан, у нектороых даже с неплохим разрешением картинка, на нем показаны красные линии толщиной с два дома)) ну это всеравно неважно потому что в ГПЗУ будут сурпризы и без него можно только прикидки прикидывать

Пс. У нас вроде детальный генплан в какой то программе ведут типа мапинфо

[ShaggyDoc]

Сообщение от Stierlitz на нем показаны красные линии толщиной с два дома)) ну это всеравно неважно

Как раз важно, я не зря писал про координаты линий.

У нас такими широченными линями когда-то были нанесены зоны градостроительной ценности. И утверждены в таком виде. Линии были в два раза шире улиц, их так "для красоты" нанесли, чтобы был понятен принцип. Да ещё "некрасивые" изогнутые улицы были спрятаны под этими линиями - прямыми-прямыми.

Но по ЗГЦ определялись налоги. Были предприятия, рассеченные границами, или попавшие не в ту зону. По одному из них (нефтебазе) я давал заключение. Из-за неверных границ ЗГЦ они в течение 5 лет переплатили 94 млн. рублей. И всё из-за того, что конкретный архитектор "нарисовал красиво" вместо того, чтобы начертить правильно с ведомостью координат.

[Stierlitz]

Сообщение от ShaggyDoc Как раз важно, я не зря писал про координаты линий. У нас такими широченными линями когда-то были нанесены зоны градостроительной ценности. И утверждены в таком виде. Линии были в два раза шире улиц, их так "для красоты" нанесли, чтобы был понятен принцип. Да ещё "некрасивые" изогнутые улицы были спрятаны под этими линиями - прямыми-прямыми. Но по ЗГЦ определялись налоги. Были предприятия, рассеченные границами, или попавшие не в ту зону. По одному из них (нефтебазе) я давал заключение. Из-за неверных границ ЗГЦ они в течение 5 лет переплатили 94 млн. рублей. И всё из-за того, что конкретный архитектор "нарисовал красиво" вместо того, чтобы начертить правильно с ведомостью координат.

Предположительно у них там мерри есть какойто сводный план растрово-векторный есть надежда что красные линии там в векторе
Возможно есть и другие инструменты, как минумум сам генеральный план разрабатывался на компьютере

[иваниваныч]

Сообщение от ShaggyDoc Есть где-нибудь настоящий, узаконенный план КЛ в координатах (не в картинках с линией шириной "в палец")?

В Москве, например. Там любое отступление чревато...

[xopolllo]

по красным линиям. я не буду сейчас приводить ссылки на законодательство, скажу своими словами:
сейчас установлен срок внесения в ГКН координатного описания территориальных зон. И многие муниципальные образования сейчас проводят эту работу.
Градкодексом установлены возможные варианты расположения территориальных зон.
Не буду утверждать что во всех муниципальных образованиях и т.д. все ПЗиЗ однотипны, но в тех схемах , которые я видел, границы территориальных зон установлены по "мифическим красным линиям" (то есть "по границе застройки"). Таким образом схемой территориального зонирования предусматриваются территориальные зоны улиц, что в свою очередь является основанием для "присвоения этим границам статуса красных линий".
Наверное это спорный механизм возникновения красных линий, но стоит заметить что по другому красные линии фактически не появятся. Так как градкодекс до этого предлагал только один единственный путь возникновения красных линий - через проект планировки. На что у подавляющего большинства, как минимум среднего размера муниципальных образований, нет средств. А координатное описание территориальных зон гораздо дешевле (абсолютные суммы в отношении разных МО разные).

[ShaggyDoc]

Сообщение от Stierlitz Предположительно у них там мерри есть какойто сводный план растрово-векторный есть надежда что красные линии там в векторе Возможно есть и другие инструменты, как минумум сам генеральный план разрабатывался на компьютере

Да какое "предположительно", если мы как раз впервые и создавали компьютерный план города. Не было вообще ничего. Начинали с границ города и красных линий потому, что они уже формируют схему города, которую потом можно детализировать. И зоны ГЦ тоже заносили. Так по ним единственным "документом" был планшет с иллюстрацией. Его просто фотоаппаратом сняли и на основании этого потом деньги брали.

Потом на эту основу наносили границы земельных участков, уже по координатам, потом уже и 500-ку с планшетов векторизировали, весь город. И добились, чтобы проектные организации могли получать векторную топографию, работать на ней, а потом сдавать в векторном же виде генпланы и сводные планы сетей в Горархитектуру, для совмещения. И даже у меня на специальном сайте всю пятисотку можно было просмотреть в векторе в DWF, а при наличии прав доступа просто скачать планшет в DWG "по щелчку". Но потом всё это прикрыли, т.к. стало сложно всякие махинации с землей проводить.

И генплана города тогда "в компьютере" не было. Только бумажные листы в спецчасти, которые никто и не мог увидеть Его тоже векторизировали. Вот пару лет назад действительно уже другой институт сделал и терпланирование и новый генплан в электронном виде. Очень хорошо. Но он опять недоступен для работы - есть только растровые картинки для "посмотреть". А электронная БД лежит на СД в сейфе и недоступна, да и для работы с ней нет ни программ, ни людей.

Нормально теперь дело с земельными участками - все учтены, всё в электронном виде. Есть "публичная карта", но только для "посмотреть", а координаты из неё на генплан объекта не перенести (и соседей не увидеть) - только по запросу.

Конечно, сейчас во некоторых городах уже есть и ГИС и электронные планы, и зачатки ИСОГД, все-таки годы проходят. Но очень мало ещё.

В Москве, например. Там любое отступление чревато...

Ну ещё бы в столице не было, с её-то деньжищами. Хотя там позже всех подключились, даже единой городской системы координат вообще не было.

[Vitruvio]

Сообщение от ShaggyDoc Есть где-нибудь настоящий, узаконенный план КЛ в координатах (не в картинках с линией шириной "в палец")? Теперь уже должны быть, раз есть системы ИСОГД, хоть в некоторых городах. А доступны ли они практическим архитекторам в проектных организациях?

В составе ИСОГД должны быть фрагменты проекта планировки, если он есть на данную территорию... Если его нет, нет и красных линий...

Сообщение от Stierlitz но почему столь важный градостроительный инструмент ни где не представлен термином и определением

Перед тем как читать СП и СНиП, изучите Градостроительный кодекс, хотя бы то что касается вас.. Например: п. 11 ст. 11 Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты);

----- добавлено через ~9 мин. -----

Сообщение от xopolllo Таким образом схемой территориального зонирования предусматриваются территориальные зоны улиц, что в свою очередь является основанием для "присвоения этим границам статуса красных линий".

Не является это основанием... Здесь обратный порядок не действует, так как вариант установления границ территориальных зон на карте градостроительного зонирования НЕ ЕДИНСТВЕННЫЙ...

Я встречал границы зон и по оси улиц и по границам кадастровых кварталов, хотя сам разрабатываю либо по предполагаемым красным линиям, либо по границам земельных участков.. Кстати, территориальная зона может охватывать несколько кварталов и в этом случае про красные линии не может идти речи... Да и вообще, ПЗЗ - это история не про красные линии (за исключением упоминания в регламентах)...

[Stierlitz]

Vitruvio
спасибо, это я и хотел услышать

[Vitruvio]

А про деньги муниципалитета правильно сказали.. У нас при годовом бюджете города около 180 млн. руб, нужно было разработать проекты планировки на сумму (укрупнено по СБЦП) 5,2 млрд. руб..., а краевые программы максимум на точечные территории да и то сложно попасть.. Вот и считайте... Да что и говорить, мне не выделили даже 1,2 млн, на ПЗЗ..., пришлось в течении года самому разрабатывать... (ради развития города))