[АВВ]

Господа, помогите разрешить анекдотическую ситуацию.
Дано: 16-ти этажный жилой дом с техническим (17 этажом). Помещения на техэтаже по справке БТИ проходят как "кладовые", принадлежат различным физлицам на правах частной собственности. Фактически помещения используются как квартиры, планировка техэтажа соответствует планировке 16-го, за исключением - вместо лифтов располагается лифтовое машинное помещение. На техэтаж попадаем через 16-й, то есть поднимаемся до 16-го на лифте и дальше по лестнице.
Несколько лет назад наша контора разработала проект перепланировки и перевода в жилфонд одного из помещений. Проект долго таскался по МВК и администрации, но причин отказать найти не смогли, поскольку всем формальным признакам жилого помещения эти кладовые соответствуют.
Год назад взялись еще за несколько помещений. МВК согласовала, но администрация дает отказ, формулировка: "Помещения общественного назначения должны отделяться от жилой части глухими противопожарными стенами". Пытались объяснить по хорошему, что "кладовая" - это не помещение общественного назначения. Не помогло, подали в суд. На суде юристка администрации заявляет с цитатой из СП 54.13330.2011: "Помещение общественного назначения - помещения, предназначенные для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района, и другие, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Госсанэпиднадзора, поэтому машинное помещение является помещением общественного назначения, так как в нем осуществляется деятельность по подъему и спуску граждан" Я, выйдя из шока, парировал, что это определение СП подразумевает оказание услуг. И привел ему определение из СП 55.13330.2011 "Пом. общественного назначения - встроенные в жилой дом или пристроенные к нему помещения, предназначенные для индивидуальной предпринимательской и другой общественной деятельности проживающих в доме людей." Судья же ответствовал, что этот СП здесь не при чем, так как дом многоквартирный (и здесь по сути он прав), и он полностью согласен с юристкой. И привет.
В среду подадим апелляцию, но фактически то действительно определение СП 54.13330.2011 трактовать можно по разному, и нет железных аргументов его (судьи) неправоты. Подскажите, где можно найти более развернутое определение помещения общественного назаначения. А то понимаем, что судья и юристка неправы, а доказать нечем. Спасибо.

[VMT]

Машинное отделение лифта является неотъемлемой частью лифта.
Признавая машинное отделение общественным помещением следует так же признать лифт общественным помещением и отделить его глухими противопожарными
перегородками от жилой части дома.
Бред порождает бред.

[АВВ]

Конечно, но судья не стал слушать. Поэтому я и задал вопрос о развернутом определении.

[mainevent100]

разве ограждающие конструкции машинного помещения не отвечают требованиям противопожарной перегородки?

[АВВ]

Отвечают. Но вход в МП с техэтажа. Раз есть дверь, то стена не глухая.
Но дело не в ограждающих конструкциях, а в том, что МП не является помещением общественного назначения. И нужно как то это доказать, несмотря на то, что это очевидно.

[mainevent100]

надо как-то втолковывать судье, что помещение общественного названачения и помещения общего имущества - разные вещи.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491:

2. В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

Показать абсурдность трактовки судьи, ведь если так рассуждать, то и коридоры - это общественные помещения

----- добавлено через ~2 мин. -----

Сообщение от АВВ Раз есть дверь, то стена не глухая.

и что?
можно поставить противопожарную дверь в противопожарную перегородку. это не способ проще решить проблему?

[АВВ]

Она там стоит. Администрации и судье нужна глухая стена, ибо они решили считать МП помещением общественного назначения. И хрен чего докажешь без прямой ссылки на нормативный документ.

[mainevent100]

СП 54.13330:

7.2.15 Помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания

9.12 Естественное освещение должны иметь жилые комнаты и кухни (кроме кухонь-ниш), помещения общественного назначения...

странно, что из машинного помещения (если оно общественного назначения) изолированных выходов не предусматривают, как и естественное освещение

Сообщение от АВВ Администрации и судье нужна глухая стена, ибо они решили считать МП помещением общественного назначения

они на каком основании решили, что в противопожарных перегородках не допускаются проемы?
ФЗ-123, ст.88, п.3

Пределы огнестойкости для соответствующих типов заполнения проемов в противопожарных преградах приведены в таблице 24 приложения к настоящему Федеральному закону

[АВВ]

Сообщение от АВВ "Помещения общественного назначения должны отделяться от жилой части глухими противопожарными стенами"

Речь в отказе идет не о противопожарных перегородках. Отказ полностью цитирует СП.

----- добавлено через ~2 мин. -----

Сообщение от mainevent100 странно, что из машинного помещения (если оно общественного назначения) изолированных выходов не предусматривают, как и естественное освещение

Это им бесполезно объяснять. Вы еще не видели лицо инспектора пожнадзора, присутствовавшего на заседании, который услышал, что МП - это помещение общественного назначения.

[fadeaway]

У вас там при 17 этажах лифты для пожарных не выпрыгнули? Проезды изменились по разделу 8 СП4, наверное.
Была ведь какая-то причина, почему сразу не сделали и не ввели 17 жилых этажей...

[АВВ]

Не выпрыгнули, это же хитрая хитрость. Этажей то 16, а технический 17-ым не считается. Застройщик строил 16-ти этажный дом, а потом прилепил техэтаж. И госкомиссии его сдавали как 16-ти этажный + техэтаж.

[fadeaway]

Сообщение от АВВ Не выпрыгнули, это же хитрая хитрость. Этажей то 16, а технический 17-ым не считается. Застройщик строил 16-ти этажный дом, а потом прилепил техэтаж. И госкомиссии его сдавали как 16-ти этажный + техэтаж.

"Хитрость" плавает на поверхности. Но этаж уже не технический, после того, как на нём появилась первая квартира. Или квартира без открывающихся окон? А если остаются технические нежилые помещения на этаже, то выделяйте часть этажа противопожарными преградами и делайте обособленный выход на лестничную клетку через воздушную зону.
Придёт время и таким вот "хитрым" застройщикам придётся весьма нехорошо. И поделом.
Вам самому-то не стрёмно "узаканивать" то, что выполнено с нарушением норм? Можно наколоть любую инстанцию, но с этим надо как-то жить потом. Зная, что здание функционирует с критическим нарушением норм пожарной безопасности.
И да, раз этаж уже не технический, то лифт для пожарных, который должен иметь остановки на всех этажах.

[АВВ]

"Хитрость" на совести застройщика, я такими вещами не занимаюсь. И почему мне должно быть "стрёмно"? Всем требованиям для жилого помещения это помещение соответствует. Вопросы по наличию хитрости и совести целесообразно задавать застройщику и госкомиссии.

[fadeaway]

Сообщение от АВВ "Хитрость" на совести застройщика, я такими вещами не занимаюсь. И почему мне должно быть "стрёмно"? Всем требованиям для жилого помещения это помещение соответствует. Вопросы по наличию хитрости и совести целесообразно задавать застройщику и госкомиссии.

Вы в своей документации заявляете, что обеспечиваете безопасность. А по факту безопасность не обеспечена, так как лифт для пожарных подразделений отсутствует и остановки на 17-м жилом этаже не имеет + пользуетесь одним и тем же путём для доступа и в квартиры, и в технические помещения.
Если, не дай Бог, на подобном объекте что-то происходит, то раскопают всех проектировщиков, которые имели отношение и клялись на крови ГИПа, что "всё безопасно, зуб даю".

----- добавлено через ~5 мин. -----
Я не знаю, какая у Вас пожарно-техническая высота здания. Может быть 17 этажей и меньше 50 м. Тогда причина игр с тех.этажом - это ширина проезда для пожарных машин. Там грань между 4,2 м и 6,0м находится на рубеже высоты здания в 46,0м. И то, и другое - критические нарушения.

[АВВ]

Абсолютно с Вами согласен. Но. Объект уже существует и при перепланировке и переводе руководствуются требованиями Жилищного кодекса. Всем требованиям к жилому помещению рассматриваемое помещение соответствует. В объем проектирования вопрос реконструкции лифтов не входит. Отдельно вопрос реконструкции лифтов может быть рассмотрен на общем собрании ТСЖ и принято решение о приведении их в соответствие 123-ФЗ.
Проще говоря - вопрос я задавал об определении "помещения общественного назначения", и просил помочь. Очень благодарен, что Вы так тщательно и всесторонне подошли к вопросу, но давайте начнем с малого.

[fadeaway]

P.S: но уровень аргументации МВК соответствует уровню "хитрого" застройщика. Притянуть машинное помещение к помещению общественного назначения - это победа высокого интеллекта. С таким же успехом, вам и лестничную клетку назовут помещением общественного назначения.

P.P.S: то, что объект существует - не означает, что можно отказать ему в безопасности. Размещение квартир в техническом этаже снижает безопасность здания в целом. Ответственность за это несёт в том числе и проектировщик, разрабатывающий решения, снижающие безопасность. Не существует отдельно квартиры, подвешенной в вакууме, соответствующей жилищному кодексу, только потому, что у неё есть санузел и набор помещений. Есть квартира в многоквартирном жилом доме и рассматривать её в отрыве от всего здания нельзя. И если действия с этой квартирой нарушают закон - это не проблемы одного лишь застройщика.
Жаль лохов, которым втюхивают такое жильё.
Пожалуй, я всё сказал.

[АВВ]

И еще повторюсь. Градостроительное законодательство и жилищное - разные вещи. Нельзя отказать в переводе помещения, ссылаясь на пожарные проезды, это невозможно, так как объем пректирования - границы помещения.
Поймите, я не "хитрозадый" решальщик, просто проектирование нового строительства - это одно, а перепланировка - совсем другое, своя специфика, и в основном муторная. Не от хорошей жизни приходится ей заниматься, но сейчас не до переборов. Я бы с удовольствием взял бы домик целиком, но имеем что имеем.

----- добавлено через ~2 мин. -----
Тут есть еще один момент. Если пройдет перевод одного помещения, то дальше пойдет вал всего дома. Администрации лишняя работа не нужна. Вот и притянули МП к ПОН.

----- добавлено через ~4 мин. -----

Сообщение от fadeaway Жаль лохов, которым втюхивают такое жильё.

Уж втюхали так втюхали. И таких домов достаточно много..

----- добавлено через ~7 мин. -----

Сообщение от fadeaway уровень аргументации МВК

Кстати, у МВК то как раз вопросов и нет, проект согласован. Просто согласование и перевод - разные процедуры.

[VMT]

Сообщение от mainevent100 они на каком основании решили, что в противопожарных перегородках не допускаются проемы?

Стена, перегородка должна быть ГЛУХАЯ то-есть без проемов.

Мне интересно другое. Проект жилого дома обязательно прошел экспертизу. Но добавить этаж это не просто так, это увеличение этажности, общей площади и прочее, прочее, и как следствие
опять следует проходить экспертизу.
Вы проходили экспертизу с 17-м этажом?

[АВВ]

У меня ни проекта дома, ни заключения экспертизы нет. Или Вы имеете в виду повторную экспертизу? Оснований для этого нет, проводить ее некому и незачем. Технический этаж как значится в кадастре техническим, так и будет, вне зависимости от того, располагаются на нем квартиры или нет.
Еще раз повторюсь, для перепланировки своя специфика.

[mainevent100]

Сообщение от АВВ Технический этаж как значится в кадастре техническим, так и будет, вне зависимости от того, располагаются на нем квартиры или нет.

что такое технический этаж

[АВВ]

Спасибо за определение, я с ним знаком. Повторяю - в кадастре техэтаж называется техэтаж, и это СЕЙЧАС не зависит от наличия на нем квартир. Нельзя сделать его 17-ым без проведения реконструкции всего дома, нет оснований. Поэтому он останется техническим. И в свидетельстве о госрегистрации права на квартиру, на нем расположенную, пишут "технический этаж".
Господа, я таки спрашивал за определение ПОН.

----- добавлено через ~2 мин. -----
А кадастровый учет - вообще отдельная песня.

[VMT]

Мудрено, но да бог вам судья.
Советую не искать определение общественного помещения, а доказывать что это техническое помещение для размещения инженерного оборудования.

[kobza]

Советую кляузу направить в пожарную инспекцию дабы инициировать проверку по факту размещения жилых помещений в техническом этаже! Благое дело совершите

[АВВ]

Кляуза не нужна, инспектор пожнадзора был на суде, он в курсе. Но слушать его не стали.

----- добавлено через ~3 мин. -----

Сообщение от VMT что это техническое помещение для размещения инженерного оборудования

Тогда на него не может быть права собственности, оно должно быть общедомовым. По справке БТИ функционал обозначен как "подсобное помещение", а машинное помещение идет как "техническое помещение". На что судья парировал - "Докажите, что техническое помещение не может быть помещением общественного назначения".
Ну бред же.

[fadeaway]

Сообщение от АВВ Спасибо за определение, я с ним знаком. Повторяю - в кадастре техэтаж называется техэтаж, и это СЕЙЧАС не зависит от наличия на нем квартир. Нельзя сделать его 17-ым без проведения реконструкции всего дома.

Вот Вы и провели реконструкцию. Изменили ТЭП. Жилищный кодекс - это здорово, но есть ФЗ123 и ФЗ384, которые, кроме ЖК надо тоже соблюдать.

[АВВ]

Сообщение от fadeaway Вот Вы и провели реконструкцию.

Нет. Этажность де-юре не изменилась. Как был техэтаж, так и остался.

[fadeaway]

Сообщение от АВВ Нет. Этажность де-юре не изменилась. Как был техэтаж, так и остался.

Это пока не пересажали исполнителей, которые свидетельства о регистрации выдают.
Один скандал и все эти лягушачьи бумаги будут отозваны, как это обычно происходит.

[АВВ]

Причем здесь регистрация? Кадастровый учет этаж прошел как "технический", оснований для изменения нет. Все по закону. Наоборот, если попытаться регистрировать этаж как 17-й, ФРС даст отказ, так как этого этажа в Государственном кадастре недвижимости не существует.
Это не я придумал, говорю то, что сам видел.

Сообщение от fadeaway лягушачьи бумаги будут отозваны

Да конечно, на каком основании?

[fadeaway]

Сообщение от АВВ Причем здесь регистрация? Кадастровый учет этаж прошел как "технический", оснований для изменения нет. Все по закону. Наоборот, если попытаться регистрировать этаж как 17-й, ФРС даст отказ, так как этого этажа в Государственном кадастре недвижимости не существует. Это не я придумал, говорю то, что сам видел. Да конечно, на каком основании?

На том самом основании, что кроме ЖК есть и другие законы, которые необходимо соблюдать.
Я работал в правительстве моего города одно время. Столько забавных писем от разных контор видел, где они пишут: "Мы виноваты, отзываем. Ну в следующий раз точно больше не будем!". Особенно БТИ частило с таким вот.

[АВВ]

БТИ может отзывать что угодно. Я про права собственности писал.

[Ширяев Артем]

А не подскажите (чисто для самообразования) какой номер будут иметь "квартиры" на 17 этаже?

И каким образом новые "жильцы" будут устанавливать туда счетчики))), получать прописку и как к этому относится ТСЖ? или его еще нет?

[АВВ]

Ну допустим в доме 200 квартир, вновьобразованные будут нумероваться с 201 и далее в порядке их постановки на кадастровый учет. Счетчики ЭЭ давно стоят (это, кстати, одна из причин перевода - инспектор требует либо документы о переводе в ЖФ, либо помещения надо запитывать отдельной линией от ГРЩ), на воду тоже, паспортный стол без проблем прописывает при предъявлении документов на квартиру. ТСЖ только "за".

[Ширяев Артем]

А тогда откуда возьмутся квартиры с номером 201? Ведь в паспорте дома их 200?
Я понимаю, что "голь на выдумки горазда", но как Вы это узакониваете? Я не про перевод помещений (за известный гешефт все можно сделать), я именно про то каким образом потом там НОРМАЛЬНО жить?
Я не только про счетчики ЭЭ, я и про воду спрашиваю: куда ставить счетчики (они ведь по договору ставятся и обслуживаются)? по какому такому адресу? ул. Кукушкина, д. 15 квартира на 17 этаже, вход со стороны третьего подъезда, третья дверь направо после кучи мусора?
И раз уж речь зашла про проживание, то каким образом решается вопрос с доступом маломобильных групп населения на 17 этаж? ведь лифт только до 16)))) (хорошо, что Ваш оппонент в суде про это не вспомнил).
Есть смутное подозрение, что с Вашими "квартирами" будущие жильцы получат обалденный геморрой в довесок к низкой стоимости.... и никакой перевод тут дело не спасет....

[АВВ]

Перевод делается без гешефта, этого (гешефта) сейчас боятся как огня. Поэтому при любой возможности дают отказ, лишь бы не дать повод. Все переводы в конце года проверяет прокуратура, и гешефтом тут не решается. Не все можно за деньги, подставляться никто не будет. При чем здесь паспорт дома? Распоряжение о переводе и акт приемки приносите в БТИ, они дают номер квартире и вносят изменения в поэтажки и ведомость помещений дома. Со счетчиками не понял. На воду ставит ТСЖ (стояли с момента постройки), на ЭЭ стояли с момента постройки. Инспектор пломбирует только при условии перевода, иначе - безучетка.
Согласен, с ММГН косяк. Но повторюсь, требования к жилым помещениям перечислены в ЖК, и про лифт сказано, что он должен быть в доме. Он есть? Есть.
Поймите, я не сторонник того, чтобы это вообще приняло массовый характер. Жильцы уже получили геморрой со своими "квартирами", когда их купили. Перевод лишь позволяет его уменьшить. И делить все на черное и белое нельзя, типа - вы все козлы, квартиры отстой, делать не буду.
Застройщик то им продал помещения как квартиры, потом сделал допсоглашение и поменял "квартиры" на "помещения", когда не смог протащить 17-й этаж. Договоры нигде не регистрировались, заказчик обанкротился.

[niusya]

1). Машинное отделение- это никак не помещение общественного назначения, а техническое, для обслуживания лифта, т.е оно не предполагает "осуществления в нем деятельности по обслуживанию жильцов дома ..." (см. п 3.21 прил.Б СП 54.13330.2011).
2). Живу на последнем, 9-м, этаже дома (но это не техэтаж, он-выше). Машинное отделение лифта находится на нашем этаже, т.е. лифт ходит до 8-го этажа. Приходится все время объяснять- почему ко мне нельзя подняться на лифте... а не знаю я - почему и кто так решил сделать, архитектор прошляпил.
А располагать квартиры на тех.этаже- это вообще нонсенс.

[mainevent100]

Сообщение от niusya а не знаю я - почему и кто так решил сделать, архитектор прошляпил.

Offtop: наверняка, дом у Вас панельный, а сделано так для того, чтобы машинное помещение не поднималось выше кровли (это удобно для раскладки плит покрытия) - стандартное решение

[niusya]

а вот и не угадали))... дом кирпичный. а вот напротив моего дома стоит как раз панельный, тоже 9-ти этажный, и у них на кровлю выходят л/клетки, видимо, вместе с маш. отд. лифтов. а в моем доме на кровлю выходят типа будки с люками (выход из техэтажа).

[fadeaway]

Сообщение от niusya а вот и не угадали))... дом кирпичный. а вот напротив моего дома стоит как раз панельный, тоже 9-ти этажный, и у них на кровлю выходят л/клетки, видимо, вместе с маш. отд. лифтов. а в моем доме на кровлю выходят типа будки с люками (выход из техэтажа).

Offtop: Какого года постройки дом, раз выходы выше 15 м через люки?

[niusya]

1987. не типовой.

[АВВ]

Сообщение от niusya Машинное отделение- это никак не помещение общественного назначения, а техническое, для обслуживания лифта, т.е оно не предполагает "осуществления в нем деятельности по обслуживанию жильцов дома ..."

Это естественно и очевидно. Но администрация думает иначе. По их мнению деятельность по обслуживанию - это подъем и спуск на лифте.

[ГИП б/у]

Мне понятны ваши проблемы, уважаемый АВВ. Сам не раз выполнял ПД на перевод чердака (с реконструкцией) в мансардный этаж, с размещением мастерских (огульно). И вот недавно один из застройщиков, по старой памяти, обратился с переводом этих мастерских в жилое помещение. При всём уважении к ему, послал. А причину посыла аналогична тому, что здесь многие ребята уже озвучили.
Успехов вам в делах ваших.
Вот подумал еще, а вы не задумывались о ходатайстве перед судом о назначении строительно-технической экспертизы? Зачастую судья весьма серьезно относится к подобным Заключениям.

[АВВ]

Нет, надеялись обойтись без экспертизы,поскольку вопрос то очевидный. Не ожидали такого бредового развития событий.

[niusya]

Но в машинном отделении не спускаются и не поднимаются. Там расположен мотор, и пр. причандалы лифта. вот и все. именно поэтому это техническое помещение, а не общественного назначения.

[ГИП б/у]

Сообщение от АВВ надеялись обойтись без экспертизы,поскольку вопрос то очевидный. Не ожидали такого бредового развития событий.

Ну так-то надеяться можно, когда идет процесс согласования и утверждения ПД в МВК. А коль дело дошло до суда, нужны надежные "Аргументы".

[АВВ]

Сообщение от ГИП б/у МВК

ПД уже утверждена в МВК.

----- добавлено через 47 сек. -----

Сообщение от niusya Но в машинном отделении не спускаются и не поднимаются. Там расположен мотор

Это администрация трактует как "осуществление деятельности по обслуживанию.

[ГИП б/у]

Сообщение от АВВ ПД уже утверждена в МВК.

Ну так и я о том же.
А ведь вы пишите:

Сообщение от АВВ В среду подадим апелляцию, ...понимаем, что судья и юристка неправы, а доказать нечем.

Поэтому-то и предлагал обратиться к суду с просьбой о назначении Экспертизы на предмет возможности перевода нежилых помещений на тех.этаже в жилые. Там же можно бы и рассмотреть вопрос машинного помещения.

[АВВ]

Сообщение от ГИП б/у назначении Экспертизы на предмет возможности перевода нежилых помещений на тех.этаже в жилые. Там же можно бы и рассмотреть вопрос машинного помещения

Теперь если только в ходе апелляции.

[kobza]

Сообщение от АВВ Объект уже существует и при перепланировке и переводе руководствуются требованиями Жилищного кодекса. Всем требованиям к жилому помещению рассматриваемое помещение соответствует. В объем проектирования вопрос реконструкции лифтов не входит. Отдельно вопрос реконструкции лифтов может быть рассмотрен на общем собрании ТСЖ и принято решение о приведении их в соответствие 123-ФЗ

Такая позиция совсем не понятна. Тоже было дело, перепланировки квартир верхнего этажа в двухуровневые с присоединением части помещений техэтажа делала, но мы рассматривали все аспекты, делали отдельное пожарное заключение, что не ухудшается ситуация всего дома, что перепланируемая квартира обеспечена всеми эвакуационными и аварийными выходами. Когда через какое-то время Заказчик этот пришел с вопросом поделить двухуровневые квартиры верхнего этажа на отдельные, я вежливо отказалась, как и ГИП б/у

В вашей ситуации судья конечно цеплялся лишь бы зацепиться. По-хорошему это судье и нужно было требовать судебную экспертизу на тему влияния перепланировки на пожарную безопасность здания в целом и требовать согласия всех собственников-жильцов, т.к. если они покупали квартиру в доме с техэтажом и подвалом, то эти помещения являются общедомовой собственностью, то есть долевой для собственников квартир, и до их сведения должны были быть донесены возможные риски и потери на собрании и получено их на все это дело благославление!

[АВВ]

Сообщение от kobza делали отдельное пожарное заключение, что не ухудшается ситуация всего дома

Тоже делали, получали, в наличии.

Сообщение от kobza помещения являются общедомовой собственностью

Нет. Находятся в частной собственности. Если бы были общедомовой - тогда только через собрание.