[fadeaway]

Многоквартирный жилой дом.
ГАСН выставляет замечание о несоблюдении коэффициента плотности застройки.
По проценту застройки проходим.
По коэффициенту использования территории проходим.
Экспертиза пройдена.

На мой взгляд, коэффициент плотности застройки применяется при территориальном планировании.
Некорректно рассчитывать его для конкретного участка.
Считаю, что определяющим показателем является коэффициент использования территории, прописанный в ПЗЗ.
При определённых значениях коэффициента использования территории, коэффициент плотности застройки всегда будет за рамками нормативных значений. Это, на мой взгляд, связано с тем, что данный коэффициент предназначен для планировки территорий кварталов и микрорайонов, с учётом проездов, общей долевой зелёнки и т.д.
Коэффициент плотности застройки фигурирует только в СП 42. Коэффициент использования территории указан в ПЗЗ и применяется для конкретной жилой зоны.

Согласно СП 42.13330:

Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и коэффициенты плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей; стоянок для автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства. 7.6 Плотность застройки жилых, общественно-деловых и смешанных зон следует принимать в соответствии с региональными градостроительными нормативами с учетом установленного зонирования территории, типа и этажности застройки, дифференциации территории по градостроительной ценности, состояния окружающей среды, природно-климатических и других местных условий. Предельные значения коэффициентов застройки и коэффициентов плотности застройки территории кварталов (микрорайонов) жилых, общественно-деловых и смешанных зон приведены в приложении Г. В региональных градостроительных нормативах при соответствующих обоснованиях допускается уточнение (увеличение или уменьшение) предельно допустимых значений плотности застройки различных зон, а также установление более дифференцированных показателей плотности с учетом величины города и типа застройки.

Никогда раньше не было подобных вопросов. Всегда всех интересовал только коэффициент использования территории и вот новый поворот.

Что думаете, коллеги? Какое по Вашему мнению предназначение коэффициента плотности застройки и правомерно ли рассчитывать его для участков, а не для кварталов?

[Stierlitz]

у нас конкретные цифры по плотности (чел./га) фигурируют в местных нормах

2.16. Расчетная плотность населения жилого микрорайона, определяемая в границах застраиваемой территории, при многоэтажной комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности 24 кв. м общей площади квартир на 1 человека, не должна превышать 420 человек на 1 га. (Абзац в редакции, введенной постановлением мэра города 21.06.2013 N 5779 В условиях реконструкции жилой застройки допускается превышение плотности вышеуказанных показателей населения жилого микрорайона не более чем на 10 %. Расчет плотности населения жилого района принимается не менее 250 человек на 1 га, за исключением застройки территории индивидуальными жилыми домами.

таким образом без анализа микрорайона и района - ничего не сделаешь

[fadeaway]

Не. Речь не о плотности населения.
Коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала)
Коэффициент использования территории - отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на территории земельного участка, к площади земельного участка.
При этом, согласно СП 42, максимальный коэффициент плотности застройки (КПЗ) составляет 1,2. В то же время, согласно ПЗЗ максимальный коэффициент использования (КИТ) территории составляет 1,7. И тут интересная вилка. При КИТ = 1,3, КПЗ уже не выдерживается и значительно превышает значение, установленное СП. В таком случае, не ясен смысл существования КИТ. Потому, моё мнение, - КПЗ нужен исключительно для территориального планирования.

[Stierlitz]

Сообщение от fadeaway Не. Речь не о плотности населения. Коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала) Коэффициент использования территории - отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на территории земельного участка, к площади земельного участка. При этом, согласно СП 42, максимальный коэффициент плотности застройки (КПЗ) составляет 1,2. В то же время, согласно ПЗЗ максимальный коэффициент использования (КИТ) территории составляет 1,7. И тут интересная вилка. При КИТ = 1,3, КПЗ уже не выдерживается и значительно превышает значение, установленное СП. В таком случае, не ясен смысл существования КИТ. Потому, моё мнение, - КПЗ нужен исключительно для территориального планирования.

7.6 Плотность застройки жилых, общественно-деловых и смешанных зон следует принимать в соответствии с региональными градостроительными нормативами с учетом установленного зонирования территории, типа и этажности застройки, дифференциации территории по градостроительной ценности, состояния окружающей среды, природно-климатических и других местных условий. Предельные значения коэффициентов застройки и коэффициентов плотности застройки территории кварталов (микрорайонов) жилых, общественно-деловых и смешанных зон приведены в приложении Г. В региональных градостроительных нормативах при соответствующих обоснованиях допускается уточнение (увеличение или уменьшение) предельно допустимых значений плотности застройки различных зон, а также установление более дифференцированных показателей плотности с учетом величины города и типа застройки.

имхуется эти показательи надо брать не из СП а из местных норм, если они там есть

[fadeaway]

Сообщение от Stierlitz имхуется эти показательи надо брать не из СП а из местных норм, если они там есть

В РНГП нет коэффициента плотности застройки. По крайней мере, в моём случае. Опять-таки, сказано про кварталы (микрорайоны).

[Stierlitz]

Сообщение от fadeaway В РНГП нет коэффициента плотности застройки. По крайней мере, в моём случае. Опять-таки, сказано про кварталы (микрорайоны).

т.о. ГАСН типа в курсе состояния дел по микрорайону и выдвигает замечание?)

[fadeaway]

Сообщение от Stierlitz т.о. ГАСН типа в курсе состояния дел по микрорайону и выдвигает замечание?)

Нет. ГАСН ничего про микрорайон не знает и выдвигает требование для микрорайона к отдельному участку.

[kobza]

Сообщение от Stierlitz имхуется эти показательи надо брать не из СП а из местных норм, если они там есть

Золотые слова

Коэффициент плотности равный 1,2 прописанный в СП 42.13330 соблюсти возможно только при 9-этажной (примерно) застройке, посему его достаточно давно просто игнорировали абсолютно все (ну как-то так сложилось негласно)

В Новосибирске ныне вступают в действие изменения принятые "Решением Совета депутатов города Новосибирска №94 от 02.12.2015 О внесении изменений в решение Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска»", где появилось следующее:
"2. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:
1)....5)
6) предельный максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «многоквартирные среднеэтажные дома», «многоквартирные многоэтажные дома» – 2,5...",
и моментально стало головной болью застройщиков, проектировщиков - словом всех связанных с многоэтажной застройкой лиц, ибо соблюдение этого коэффициента ГАСН таки блюдет. Итог - где планировалось 10 25-этажных свечек остается 8 (примерно). Эпоха молчаливого согласия и игнорирования
приходит к концу. Да здравствует цивилизация и правовое поле! (радоваться или плакать - каждый решает сам)

Вывод: либо Гиперурания территориально совпадает с НСО, либо так осчастливили ни только Новосиб

[fadeaway]

Сообщение от kobza Гиперурания территориально совпадает с НСО, либо так осчастливили ни только Новосиб

Моя Гиперурания в этот раз совпала с Лен.областью.
В СПб вышли новые ПЗЗ. Теперь предельная высота зданий - 40! м.
Если квартал существующий и сформированный, то теперь за пределами участка не обосновать машино-места. С зеленкой хитро поступили тоже.
Через год квартирки подорожают, вангую.

[kobza]

Сообщение от fadeaway Моя Гиперурания в этот раз совпала с Лен.областью. В СПб вышли новые ПЗЗ. Теперь предельная высота зданий - 40! м

Вывод: курс на правовое государство и борьба с белыми пятнами нормативно-правового поля похоже "в тренде" ("Пилотные регионы"?). Поживем - увидим. Но налицо борьба с точечной застройкой и махинациями с парковками - есть в этом свои плюсы.

У нас тоже всеобщий строительный кипиш - кроме коэффициента плотности поменялись требования по парковкам (прописаны теперь в ПЗЗ, и тоже теперь нельзя учитывать парковки за пределами участка (любого!). Но если соблюдать плотность, то все действительно размещается на участке (невероятно, но факт!)). Причем по парковкам еще действуют местные правила градостроительного проектирования, которые противоречат нынешней редакции ПЗЗ (наверное это отладят когда-нибудь, ну когда-нибудь). А пока все та же беда с дублированиями и противоречиями

Тоже есть те, кто пройдя экспертизу, не могут добиться разрешения на строительство

[fadeaway]

Сообщение от kobza Вывод: курс на правовое государство и борьба с белыми пятнами нормативно-правового поля похоже "в тренде" ("Пилотные регионы"?). Поживем - увидим. Но налицо борьба с точечной застройкой и махинациями с парковками - есть в этом свои плюсы. У нас тоже всеобщий строительный кипиш - кроме коэффициента плотности поменялись требования по парковкам (прописаны теперь в ПЗЗ, и тоже теперь нельзя учитывать парковки за пределами участка (любого!). Но если соблюдать плотность, то все действительно размещается на участке (невероятно, но факт!)). Причем по парковкам еще действуют местные правила градостроительного проектирования, которые противоречат нынешней редакции ПЗЗ (наверное это отладят когда-нибудь, ну когда-нибудь). А пока все та же беда с дублированиями и противоречиями Тоже есть те, кто пройдя экспертизу, не могут добиться разрешения на строительство

Коэффициент плотности застройки зачастую не бьётся с коэффициентом использования территории. Эти два показателя не увязаны между собой. КПЗ есть у нас только в СП 42. Ни в ПЗЗ, ни в РНГП для Питера этого параметра нет. Но есть коэффициент использования территории, который даже при значениях далёких от максимальных, не будет коррелировать с коэффициентом плотности застройки.
В ГАСН ссылаются на СП 42: "Вы чо, не уважаете ПП 1521?! Правительство старалось, а вы тут со своими местными нормами"

[kobza]

Сообщение от fadeaway Коэффициент плотности застройки зачастую не бьётся с коэффициентом использования территории

Они и не могут бить, коэффициент использования территории не учитывает этажность. Это таки два разных показателя, один не отменяет другой.
Коэффициент плотности в СП 42 перекочевал туда из старых СНиП. Его совершенно не возможно соблюсти в застройке выше 9-12 этажей. Очевидно, что цифра 1,2 должна быть скорректирована (вот на нас сейчас поэкспериментируют)... Но то, что об этом коэффициенте вспомнили - момент положительный (забыли забили о нем в силу жадности застройщика).
Думаю, рано или поздно эта "беда" коснется всех. Мы на пороге очередного глобального пересмотра норм (Но нам же не привыкать)...

Почему с Вас требуют соблюдения коэффициента 1,2 - вопрос, конечно, интересный, но к сожалению, скорее риторический (откат хотят с Заказчика?)... Или такую причину для отказа в разрешении на строительство получили и другие (у нас сейчас это со всеми так, кипиш страшный и повсеместный)?

[randum]

А у нас в ПЗЗ(Саратов) уже давно объемы строительства регламентируются так называемым удельным показателем земельной доли, это тот же коэффициент плотности застройки только перевернутый (площадь зем.участка / на общую площадь) а в общую площадь входят только площадь квартир.
При этом эти коэффициенты прописаны разные для разной этажности, например для 2ух этажной застройки коэф .плотности будет составлять всего лишь 0,42, а для 25ти этажной уже 2,5.
Правда все эти показатели можно и игнорировать, если проект пройдет общественные слушания и администрация одобрит. Но в этом случае определенности меньше, так как сами слушания для администрации носят рекомендательный характер.

Нормы озеленения прописаны в РНГП аж 6м.кв./чел, если на них кто-нибудь смотрел, то использовать максимальную плотность застройки было бы невозможно.
Остальное как и в старом СНиП по градостроительству, разве, что спортивные площадки лишь рекомендуются, площадки для выгула собак обычно игнорируются, да и на практике было такое, что дом (в центре) проектировался вообще без парковок и детских площадок -_-.

[Stierlitz]

в приложении Г даны мутные определения, и из-за них то проблемное толкование возможно

Основными показателями плотности застройки являются: коэффициент застройки — отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала); коэффициент плотности застройки — отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).

[fadeaway]

Раз уж упоминаем тут и ГАСН, и гардостроительные термины, то хочу поделиться следующей информацией:
- у коллеги ГАСН на этапе подачи документов на оформление разрешения на производство работ потребовал считать парковочные места и коэффициент использования территории с учётом общей площади квартир с т. зрения определения из 54 СП. То есть с балконами и лоджиями.
Кто-то встречал разъяснения?

[Germes]

Сообщение от Stierlitz в приложении Г даны мутные определения, и из-за них то проблемное толкование возможно

в чем "муть"? первое - отношение площади застройки к площади участка, второе - плотность застройки.

не припомню, чтобы в пзз встречался "коэффициент использования территории", последние несколько лет встречается только плотность застройки в пзз и далее в гпзу корректируется, бывает как коэффициент плотности, бывает как площадь жилого фонда, бывает как общая площадь (тут начинается двусмысленность).

у коллеги ГАСН на этапе подачи документов на оформление разрешения на производство работ потребовал считать парковочные места и коэффициент использования территории с учётом общей площади квартир с т. зрения определения из 54 СП. То есть с балконами и лоджиями. Кто-то встречал разъяснения?

хм, а как вы обычно считали м/м ? парковка от кол-ва жителей - жители от площади и класса здания, т.е. по сп или по местным нормам

[fadeaway]

Сообщение от Germes хм, а как вы обычно считали м/м ? парковка от кол-ва жителей - жители от площади и класса здания, т.е. по сп или по местным нормам

По ПЗЗ парковка от общей площади квартир (в большинстве поселений, чьи ПЗЗ я видел). Но все генпланисты всё время требовали площадь без балконов и лоджий. Всю жизнь так проходили экспертизы, сдавали ГАСН.

[Stierlitz]

Сообщение от Germes в чем "муть"? первое - отношение площади застройки к площади участка, второе - плотность застройки. ...

муть в том что в п.7.6, который ссылается на это приложение Г, про участок ни слова - там куда более крупные градостроительные единицы + там говроиться в местных нормах все можно уточнять в любую сторону

[kobza]

Страсти у нас в конторе немного улеглись. Ответсвенными лицами было прочитано все имеющее отношение к вопросу. Составители и подписанты норм опрошены. Все старые и новые редакции сличены и т. д.
В результате: по измененному ПЗЗ (Новосибирск) спрашивать и принимать будут с октября. Определение коэффициента плотности в ПЗЗ звучит иначе, чем в СП 42, посему этажность сильно кромсать не придется (с первого прочтения у нас была попытка считать по СП, а только сам коэффициент принять по ПЗЗ). А вот до октября требуют коэффициент и расчет по СП42, кто хочет получить разрешение сейчас продолжают маяться.
Расчет парковок в "местных градостроительных нормах" обещают привести в соответствие с ПЗЗ, только когда это будет?

[fadeaway]

В СПб и во всех встреченных муниципальных образованиях Лен. области в ПЗЗ нет коэффициента плотности застройки. То есть, несмотря на новые ПЗЗ в СПб, ловушка продолжит функционирование.

[Zelen]

Здравствуйте! Подскажите, я из Севастополя, региональных норм у нас еще нет и не скоро будет, поэтому руководствуемся общепринятыми нормативами. Ситуация такова, что проектируем квартал с 9-этажками и 2-уровневую открытую стоянку с перекрытиями. Вопрос: Нужно учитывать площади этой стоянки при расчете коэффициента плотности застройки?

[Stierlitz]

а вот это у вас хотя бы есть?)))
там в основном по крупному но есть детали очень важные

[Zelen]

На Севастополь эти нормы не распространяются((( Руководствуемся этими нормами при разработке объекта в Симферополе

[Валентин Крашенинников]

вообще почему ГАСН с Вас это требует (соблюдение коэффициентов)? проект прошел экспертизу, получено разрешение на строительство. Работы выполняются по проекту. Считаю этот вопрос не в компетенции ГАСН.

[fadeaway]

Сообщение от Валентин Крашенинников вообще почему ГАСН с Вас это требует (соблюдение коэффициентов)? проект прошел экспертизу, получено разрешение на строительство. Работы выполняются по проекту. Считаю этот вопрос не в компетенции ГАСН.

Тоже считаю, что это превышение полномочий, но сейчас для ГАСН в СЗФО это очень распространённая практика. Экспертизы, которые допустили нарушения (с т.зрения ГАСН), подвергаются всевозможным санкциям.
Существует ряд негосударственных экспертиз, чьи заключения, несмотря на действующую лицензию, ГАСН (например Лен. области) не признаёт вовсе.

[Stierlitz]

Сообщение от fadeaway Тоже считаю, что это превышение полномочий, но сейчас для ГАСН в СЗФО это очень распространённая практика. Экспертизы, которые допустили нарушения (с т.зрения ГАСН), подвергаются всевозможным санкциям. Существует ряд негосударственных экспертиз, чьи заключения, несмотря на действующую лицензию, ГАСН (например Лен. области) не признаёт вовсе.

закон тайга, а прокурор медведь?))

[rolls]

Добрый день. Подскажите кто как считает коэффициент плотности застройки. По наружным граням стен, по внутренним? С лоджиями или без? Так понимаю самый правильный вариант - самый большой габарит здания берется с лоджиями и с балконами?
Спор зашел с администрацией, явного ответа нет.

----- добавлено через ~4 ч. -----
Кроме того, "коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала)"
И когда надо считать на участок и когда на квартал? Администрация уверена что считать всегда надо на участок. У кого какие мысли?

[иваниваныч]

СП 118.13330.2012*
Г.1.2* Площадь этажа следует измерять на уровне пола в пределах внутренних поверхностей (с чистой отделкой) наружных стен.
Соответственно, о наружных гранях стен речь идти не может.

[rolls]

В СП 42 Приложение Б, примечание 2 к таблице Б.1

2 При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные.

Описывает конкретно для плотности такой способ расчета. И площадь этажа и здания сюда не притянуть получается.

[fadeaway]

Думаю, что нужно обводить всё то, что входит в площадь этажа по нормам Минстроя, с той лишь разницей, что обводка по наружному контуру

[DJo Frey]

Сообщение от rolls Так понимаю самый правильный вариант - самый большой габарит здания берется с лоджиями и с балконами?

Я считаю, это самый правильный вариант.

[fadeaway]

Сообщение от DJo Frey Я считаю, это самый правильный вариант.

Если при таком расчёте пройдёт, то можно на всякий случай посчитать таким образом. Но у меня он не проходил, как правило.
Я убеждён, что это вообще коэффициент для территориального планирования, а не для планировки отдельных участков. Очень плохо, что им всё чаще интересуются

[rolls]

Я тоже согласен что это для градостроительства показатель. Но у нас в ПЗЗ прописан данный коэффициент для каждой зоны. Поэтому отслеживают.
Я так понимаю особо никто с этим коэффициентом не мучается? Экспертиза и администрация не заостряет на нем внимание?

[DJo Frey]

Сообщение от fadeaway Я убеждён, что это вообще коэффициент для территориального планирования, а не для планировки отдельных участков.

Изначально да, так и было, но на сегодня, в условиях конкурентной рыночной экономики, а не плановой, я считаю, он должен применяться при составлении ГПЗУ для любого земельного участка. Иначе абсолютно всё, кроме проезжих частей, в городах будет застроено "под ноль".

Сообщение от rolls Экспертиза и администрация не заостряет на нем внимание?

В нашем городе только пытаются ввести коэффициент для каждой зоны по ПЗЗ, но довольно безуспешно.
Положение вещей очень запущенное: http://www.donnews.ru/Zamglavy-admin...avariynym_1758

[fadeaway]

Сообщение от DJo Frey Изначально да, так и было, но на сегодня, в условиях конкурентной рыночной экономики, а не плановой, я считаю, он должен применяться при составлении ГПЗУ для любого земельного участка. Иначе абсолютно всё, кроме проезжих частей, в городах будет застроено "под ноль"

В Питере ничего застраивать не дают (на бумаге). Теперь даже озеленение над транзитными сетями не считается за озеленение по ПЗЗ. Озеленять подземную парковку теперь допускается не более 30% площади, либо предусматривать почвенный слой толщиной 1,5 м, чтобы учитывать до 70% площади паркинга/стилобата при расчёте озеленения.
Я считаю, что для ПЗЗ достаточно коэффициента использования территории. Иначе в нём нет смысла. КИТ всегда более выгодный для застройщика, нежели КПЗ. Тогда один из них надо отменить, чтобы людям не пудрить голову. В ПЗЗ Санкт-Петербурга и большинства образований Лен. области фигурирует только коэффициент использования.

[DJo Frey]

Сообщение от fadeaway Тогда один из них надо отменить, чтобы людям не пудрить голову.

С этим согласен.

Сообщение от fadeaway В Питере ничего застраивать не дают (на бумаге). Теперь даже озеленение над транзитными сетями не считается за озеленение по ПЗЗ. Озеленять подземную парковку теперь допускается не более 30% площади, либо предусматривать почвенный слой толщиной 1,5 м, чтобы учитывать до 70% площади паркинга/стилобата при расчёте озеленения.

У нас только на словах чего-то там застраивать не дают, а на деле дают практически всё что угодно. В ПЗЗ города вносится огромное количество правок за один только год. узаконивающих (часто по факту) существование любых зданий практически где угодно.

[fadeaway]

Сообщение от DJo Frey С этим согласен. У нас только на словах чего-то там застраивать не дают, а на деле дают практически всё что угодно. В ПЗЗ города вносится огромное количество правок за один только год. узаконивающих (часто по факту) существование любых зданий практически где угодно.

У нас до 2016 года ПЗЗ 8 лет без изменений существовали. Из-за большой доли зон с особыми режимами использования в свете Федерального закона об объектах культурного наследия процедура отклонений от предельных параметров застройки часто просто невозможна.
Но лицемерия хватает. Если незнакомая никому контора проектирует и застраивает, то будьте любезны по ПЗЗ. А если есть свои люди в Комитете по градостроительству и архитектуре, то на некоторые нарушения глаза закрывают. Хотя, сейчас стало сложнее всем.