[уиэп]

В 9-ти этажном, одно-подъездом крупнопанельном ж/доме по серии 125 на первом этаже жилое помещение хотят реконструировать под магазин. Один главный вход-через окно с устройством проёма, служебный вход через лоджию. Внутри в несущих стенах предполагается устройство проёмов по 900мм и демонтаж перегородок. Проект пойдёт на экспертизу. Какой опыт есть по аналогичным проектам реконструкции жилых домов?

[fint]

Сообщение от уиэп Какой опыт есть по аналогичным проектам реконструкции жилых домов?

большой

[CADengee]

Сообщение от fint большой

большой не значит хороший )))

[уиэп]

Поделитесь большим опытом, если он хороший или даже плохой! Вообще, это реально, пройти экспертизу с проёмами в несущих стенах? реконструировать квартиру под магазин, На экспертизу подают проектную документацию со всеми разделами по 87 Постановлению или другое? Например нужен ли раздел 8 (МОС), 10(1) МЭЭ. Если внутриквартирные инженерные системы не реконструируются по следует ли разрабатывать раздел 5? Какие расчёты может потребовать предоставить - экспертиза?

[swell{d}]

Фрагмент здания на прочность и местную устойчивость по результатам обследования

[CADengee]

усиление проема швеллером.

[kruz]

Сообщение от CADengee усиление проема швеллером.

А зачем?

[vl74]

Сообщение от CADengee усиление проема швеллером.

это вы про здания с кирпичными стенами - а тут панель.

[CADengee]

Сообщение от vl74 это вы про здания с кирпичными стенами - а тут панель.

панель также усиляют. или что-то номое придумали? -)

как вариант

Нажмите для просмотра

http://www.pereplanirovkamos.ru/assets/images/NASHI%20RABOTY/10/raboti-10-4.jpg

[kruz]

Сообщение от уиэп На экспертизу подают проектную документацию со всеми разделами по 87 Постановлению

Практически да. А на фасад и улицу выходите? А за красную линию?

[уиэп]

Да здание панельное, но встречал решения по обрамлению проёмов в несущих стенах уголком или швеллером.
Нашёл Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда Постановление ГосКом по Стр. и ЖКХ №170 от 27.09.2003года, пункт 4.2.4.9 - не допускаются ....проёмы! Пункт этих правил может помешать?

[kruz]

уиэп, а вы сначала переведите в нежилой

[Dusty]

И в панельке можно проем прорубить. swell{d} написал же в №5. Серия известна? считайте.

[ГИП б/у]

Уважаемый уиэп.
А Вы не пробовали искать аналогичные темы через ПОИСК? По моему и в Архитектуре, и в Конструкциях уже не раз поднимались подобные темы.
Абсолютно согласен с kruz #12 "а вы сначала переведите в нежилой", а вот потом и крушите панельку.
Для начала рекомендую ознакомиться: Жилищный кодекс Российской Федерации Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение Статья 22;23;24. Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения Статья 25;26;27;28;29.
Кроме того, СП 54.13330.2011 п.4.4а Перепланировка и переустройство квартир должны осуществляться в соответствии с правилами статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Только вот не совсем понятно, зачем Проект перевода жилого помещения в нежилое помещение должен проходить экспертизу? Может это требование Ваших местных чиновников?
Теперь по поводу собственного моего опыта. До недавнего времени, подобные технические решения в моей "столице деревень" решались довольно просто. Заказчик заказывал проект перепланировки для перевода жилого помещения в нежилое помещение, где отражались архитектурно-планировочные и конструктивные решения, решения по генплану (ОЗУ) с благоустройством и стоянками, решения по МГН (инвалидам), паспорт отделки фрагмента фасада, ну и прочее (в случае необходимости - ОВ, ВК, ЭМ, ТХ). С этими проектными документами Заказчик шел в Архитектуру за согласованием, в СЭС, а после в межведомственную комиссию, дающую разрешения на перепланировку и принимающую (вводящую в эксплуатацию) перепланированное помещение.
А вот с недавних пор начался для проектировщиков, да и для заказчиков, сплошной геморрой со стороны Архитектуры. Сделали распоряжение "Порядок и условия составления, изменения и согласования паспорта фасадов зданий, строений, сооружений на территории города...", где оговаривают необходимость разработки паспорта фасадов жилого дома, в котором выполняется перевод квартиры. Стоимость изготовления такого паспорта от 20 до 150т.р. И вот заказчик, при площади его помещения примерно в 0,01 доле от всего здания должен оплачивать за свой счет изготовления такого паспорта. Кроме того он и проект оплачивает 15..30т.р. Вот и бегает Заказчик, ищет, где глубже. Последний такой Заказчик два года не мог согласовать в Архитектуре перевод 2-х комнатной квартиры под магазин детских товаров.
Да и решения по пандусам, в свете новых СП, не всегда вписываются в ситуацию. Не забываем и про необходимость устройства собственной вентиляции (вытяжки) по требованиям соответствующих СанПиН.
Кстати, где-то в рекомендациях по перепланировкам проскакивало о запрете пробивок проемов в несущих панельных конструкциях. Ищите в инете.
Успехов Вам в делах Ваших.

[уиэп]

В нашем северном тупике, это первый проект перевода в нежилое -по закону, раньше было проще, по другому читали закон!
kruz, Из квартиры, то есть магазина будет два выхода, один служебный во двор, главный с другого фасада дома. За красные линии не выходим, а с чем связан таков вопрос?
ГИП б/у, И вам , как и мне не совсем понятна процедура. В любом случае должен быть разработан проект (перепланировки, то ли реконструкции). И что бы перевести из жилого в нежилое требуется осуществить перепланировку помещения в натуре и по Акту приёмочной комиссии буде осуществлён перевод в нежилое! согласно статьи 23, п.9.
Про отдельную вентиляцию для магазина вы наверно правы, спасибо, надо нормы проверить, значит делать раздел 5 подраздел "ОВ"!
Так мой вопрос, Всё таки это должен быть один проект по 87 ПОстановлению и название его "реконструкция" помещения? А может два проекта: один на внутрянку - пробили все проёмы -это перепланировка, а второй пристроили крыльца, сделали генплан и по 87 Постановлению? Это всё мои рассуждения в слух.

[ГИП б/у]

Сообщение от уиэп Так мой вопрос, Всё таки это должен быть один проект по 87 Постановлению и название его "реконструкция" помещения?

Безусловно, один проект (с крыльцом и пандусом). В оформлении ПД рекомендую придерживаться ПП РФ 87.
Переустройство (переоборудование) и перепланировка жилых помещений однокомнатной квартиры № 1 на 1-м этаже жилого 9- этажного дома выполнены в целях перевода в нежилое помещение путем изменения эксплуатационных качеств помещений, с изменением планировочных показателей его отдельных частей (комнат) и функционального назначения объекта перепланировки в пределах габаритов несущих конструкций.
Перевод жилого помещения двухкомнатной квартиры № 1 в нежилое помещение возможен при соблюдении следующих условий:
1. Переводимое помещение располагается на 1 этаже (п.3 ст.22 ЖК РФ).
2. Назначение помещения должно соответствовать требованиям строительных и санитарных норм (приложение 4 СНиП 2.08.02-89* - предприятие торговли непро-довольственными товарами).
3. Помещение должно быть обеспечено отдельным (автономным) входом (п.7.1.3 СП 31-107-2004).
4. В помещении должны быть разработаны мероприятия по звукоизоляции смежных и вышележащих жилых помещений (п.7.1.3 СП 31-107-2004).
5. В помещении общественного назначения должны быть выполнены автономные инженерные системы (электроснабжение, водоснабжение и канализация) (п.7.1.3 СП 31-107-2004).
6. Помещение должно быть обеспечено устройством притока и вытяжки из нежилого помещения согласно СанПиН 2.1.2.1002 и СНиП 41-01-2003.

[maks-ufa]

Обратитесь в организацию у которой есть "опыт"(точнее хорошие связи в МВК и остальных органах) по таким перепланировкам. Работал в подобной конторе. Сносили, прорубали что хотели и как хотели - тупо ставили стойки, на них балки и никакого расчета на устойчивость. И все прекрасно согласовывали)))))

[уиэп]

Чувствуется опыт! Спасибо, всё "по полочкам"!
В штампе названия проекта, всё таки должно фигурировать слово - "реконструкция", поскольку экспертиза - это по Град Кодексу и термин реконструкция от туда же, ТАК?
Примерно так: Реконструкция жилого помещения 37а (кв.37а) переводимого в нежилое с целью размещения магазина непродовольственных товаров.
Пандус не влазит в свободную площадку, высота крыльца 1,7метра. Как обойтись без пандуса?

[maks-ufa]

Сообщение от уиэп Пандус не влазит в свободную площадку, высота крыльца 1,7метра. Как обойтись без пандуса?

Для этого в ПЗ была фраза- объект оборудован кнопкой вызова и выносным алюминиевым пандусом)))

[ГИП б/у]

Сообщение от maks-ufa Работал в подобной конторе. Сносили, прорубали что хотели и как хотели - тупо ставили стойки, на них балки и никакого расчета на устойчивость. И все прекрасно согласовывали)))))

Эт все до поры-времени. А об ответственности за дела свои не задумывались?
уиэп, не сочти за труд, просвети на счет экспертизы по Град Кодексу, в какой статье это прописано? Ведь ЖК РФ ст.23 четко регламентирует "п.3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений."

maks-ufa "Для этого в ПЗ была фраза- объект оборудован кнопкой вызова и выносным алюминиевым пандусом)))"
А вот это на усмотрение органов местной Архитектуры. Посмотрите в БКС, там куча решений по пандусам с целью пропихнуть проект, а об удобствах пользования и не думают (ведь все: проектировщики, строители и заказчики - здоровые люди). А жаль.

[maks-ufa]

Сообщение от ГИП б/у Эт все до поры-времени. А об ответственности за дела свои не задумывались?

А об этом ГИП и директор "задумывались"

[уиэп]

Как Я понимаю: получается, что происходит реконструкция объекта - отдельно стоящий жилой дом 9 этажей, (т.е. более чем 3 этажа) по статье 49. Не под один пунктов 1, 2, 3 этой 49 статьи ГрадКодекса-которые касаются жилых домов - объект не подходит! Значит для получения на Разрешение мы несём в Архитектуру документы согласно часть 7, стать 51, где в подпункте 4) и требуется Заключение экспертизы.
Я думаю, что экспертиза без пандуса, проект сразу- "зарубит".
Для себя решил, что будут следующие разделы: ПЗ, АР, КР, ОВ и дымоудаление, ПОС, МПБ, МЭЭ, МОС, Проект пожарной сигнализации. Наверняка нужен отчёт по визуальному обследованию всего дома, на предмет выявления ранних перепланировок.
Расчёты!! Вот здесь пока сомневаюсь, и не знаю потребуется ли расчёт всей системы дома!

[ГИП б/у]

Сообщение от уиэп Как Я понимаю: получается, что происходит реконструкция объекта - отдельно стоящий жилой дом 9 этажей,

А с какого это перепуга ты решил что перевод из жилого в нежилое будет являться реконструкцией для всего дома?
Да е мае, уиэп. Двадцатый раз повторяю, перевод жилого в нежилое осуществляется в рамках Жилищного кодекса и по его законам.
Вот если бы ты делал реконструкцию всего дома с перепланировкой квартир (укрупнение, расчленение) или усиление аварийного строения, вот тогда и действует Градостроительный кодекс и соответственно экспертиза.

[уиэп]

Вот и начинается самое интересное! Многие, как и Я начинают стыковать и анализировать два закона ЖК и ГК.
Что мы имеем: термин перепланировка в ЖК и термин реконструкция в ГК. В ГК термин реконструкция - "разжеван" в статье 1, п.14). В ЖК термин перепланировка не раскрыт полностью, но в пункте 1.7.1 - "Правилах и нормах по технической эксплуатации жил фонда" Постановление Госстроя №170 от 27.09.2003года -написано, что включает в себя перепланировка, там нет устройства проёмов в несущих стенах.
В квартире, далее её можно назвать "помещением" (- статья 2, №384-ФЗ от 30.12.2009г) в объекте капитального строительства происходит "перестройка" ("слово" из п.14, ст.1 ГК).
Получается - жилой и нежилое помещение являющееся часть многоквартирного жома, может являться объектом реконструкции.
Мне хочется что-бы вы были правы, ГИП б/у!
Чушь какая-то получается если по моему:
1. В рамках ГК: сделали проект по ГК, получили ГосЭксп, получили разрешение на строительство-реконструкцию, Составили Акт сдачи квартиры.
2. В рамках ЖК: принесли АКТ-сдачи перевели из жилого в нежилое.

[ГИП б/у]

Уважаемый уиэп. Вот нашел ссылку в комментариях к ЖК. "3. Отметим, что ст. 678 ГК РФ (она применима к договору социального найма) вместо перепланировки употребляет термин "реконструкция".
Теперь вернемся к нашим "баранам".
Я предлагаю тебе, кроме общения на форуме, обратиться в межведомственную комиссию или другой орган местной Администрации, в чьем ведении находятся вопросы узаконивания перепланировок. Или в местную экспертизу. И запроси у них информацию по своему вопросу. Надеюсь, не побьют, зато получишь информацию из первых рук.
Когда-то, лет 10 назад, когда Архитектура при согласовании перепланировок требовало ПМПБ и положительного заключения от УПО, я обратился с официальным запросом к пожарникам, и получил официальный ответ "Для зданий постройки до 2000г раздел ПМПБ не требуется". Прикладывая копию их письма в пакет документов по перепланировке для Архитектуры, сразу снял их требования.
Дерзай, и успехов тебе.

Сообщение от maks-ufa А об этом ГИП и директор "задумывались"

Я в твои годы так же думал. А сейчас не хочу, что бы моё имя полоскали на ветру.

[nevelll]

а, в питере разве щас так можно? слышал что низя уже, у меня знакомый занимается переводом в нежилой фонд, вроде слышал от него, что все - амба

[ГИП б/у]

Сообщение от nevelll а, в питере разве щас так можно?

Как так? Поясните, уважаемый nevelll.

[уиэп]

Наша Администрация получила письмо из Областной, где обещано привлечь к ответственности - "В случае выявления фактов согласования и принятия органами местного самоуправления при переводе жилого помещения в нежилое работ по перепланировке, переустройству, в то время, как имеет место проведение работ по реконструкции помещения" (приведено полностью)!!! И местная Архитектура теперь не понимает - какая процедура перевода жилого в нежилое и ещё боится своих юристов. Вот Я и пытаюсь разобраться.
Не слышу "fint-a" с #1 с "большим" опытом - почему-то не делится?

[ГИП б/у]

Теперь понятно, уважаемый уиэп, почему ты так напираешь на Градкодекс и игнорируешь ЖК.
Если ты работаешь под "крышей" легальной фирмы, почему бы не отправить официальный запрос в Областную администрацию, с просьбой пояснить данный вопрос о переводе жилого помещения в нежилое. Интересно, что ответят чиновники, на какой документ сошлются?
Тема, очевидно, узкопрофильная и поэтому мало откликов на форуме.
Успехов.

[nevelll]

Сообщение от ГИП б/у Как так? Поясните, уважаемый nevelll.

слышал звон, да не знаю где он. но как понял это относилось к хрущевкам и было приостановленно. может быть путаю, это не моя сфера деятельности

[Igorek1975]

Советую типовую серию этой панельки найти, там должно быть указано про стену (на что считалось и тп).

[уиэп]

Посмотрел типовой Альбом: часть 0 "общая часть", раздел 0-1 "общая характеристика проекта" - нет указано, что и как считали, только характеристики.

[20domvaldek]

Сообщение от CADengee усиление проема швеллером.

Для большей надёжности - усиление швеллером это лучший вариант!

[kruz]

Сообщение от 20domvaldek Для большей надёжности - усиление швеллером это лучший вариант!

и куда в 125 серии вы этот швеллер прилепите? Или под перекрытия подведете, ну чтобы не рухнули....

[уиэп]

Видимо Имеется в виду обрамление проёма швеллером во внутренней стене толщиной 160мм. Смысл обрамлять? его тогда на перекрытие нужно опирать.