[kruz]

Я хочу задать вопрос специалистам в области планировки территорий и градостроительства.
Допустим, есть здание по типу такому.

Здание опоры здания возведены на зоне, предназначенной для общественно-деловой застройки (зона Д). Но непосредственно в здани (в тоннеле) – зона улично-дорожной сети (зона У), т.е. дорога. И дорога не простая, а городского значения. Ну если утрированно например в Питере – Московское шоссе, в Москве – Новый Арбат и т.п.
На зоне Д строить можно, на зоне У – нет. Это понятно и расписано во всех Правилах.

Вопросы
1. Может ли магистраль общегородского значения, которая является территорией общего пользования (зона У), пересекать здание, которое является чьей-то собственностью, в виде тоннеля

2. На какую высоту распространяется зона У? Может в нормах каких-либо городов это есть?

3. Городские власти ведут все расчеты от площади проекции здания… Вопрос: а как они могут вести расчет в этом случае, ведь проекция попадает на зону У? Получается хозяева такого здания будут платить за дорогу, или нет?
рs. А если над дорогой не платить, то какая выгода светит. Это как построить дом на мосту в средневековом городе.

[Veliking]

Не знаю как по закону, но по логике я бы не разрешил так строить. Если земля моя, то и воздух над ней тоже мой). А тут кто-то надо мной начинает строить.
Вообще не вижу экономической выгоды от такого строительства. Куча проблем, а оттдачи ноль. С внутренней стороны тоннеля нельзя организовать инсоляцию. Окна бесполезны. Необходимо организовывать проветривание, удаление угарных газов из-под свода и попадание его в помещение (глухие окна?). В таком здании прибавляется только сводчатая часть, но она бесполезна-окон нет, помещения с постоянным пребыванием людей не сделать. Лучше 2 отдельных здания. А так это годится для диплома в институте.

[kruz]

давайте уйдем от архитектуры.....
Есть два участка, разделенных трассой. Владелец строит одно сооружение, а трассу проводит по тоннелю внутри здания. Ему это выгодно все прибыли и убытки уже посчитаны. У него есть деньги, поэтому любой мировой архитектор ему нарисует все (поэтому слово диплом забудем).

Вопросы
1. Может ли магистраль общегородского значения, которая является территорией общего пользования (зона У), пересекать здание, которое является чьей-то собственностью, в виде тоннеля

2. На какую высоту распространяется зона У? Может в нормах каких-либо городов это есть?

3. Городские власти ведут все расчеты от площади проекции здания… Вопрос: а как они могут вести расчет в этом случае, ведь проекция попадает на зону У? Получается хозяева такого здания будут платить за дорогу, или нет?

ps/ про Осаку я знаю. Но это Япония..

[иваниваныч]

Вопросы, скорее, к юристам, поскольку в строительных нормах такого не прописано, насколько я знаю. Но, если по логике, то не так уж всё и сложно:
1. Почему нет? Общепринятая практика, когда коммуникации (магистрали, железные дороги) прячут под землю. Видел достаточно проектов, где над ними и здания расположены.
2. У тоннеля есть ограждающие конструкции - в их пределах и зона У.
3. Надо уточнить, какие расчёты имеются в виду. Если плата за землю, то (опять же, по логике) за землю под магистралью владелец здания платить не должен. Но, если нет конкретной юридической нормы, то вполне могут заставить платить и это, зная наших чиновников. Тут уже надо улаживать на месте.

[kruz]

все. на два вопроса ответы найдены. Спасибо.

[Forrest_Gump]

ну так какие правильные ответы?

[kruz]

Один из ответоы это то, что согласно град кодексу, градостроительный регламент действует:

в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков

это значит, что если это зона У (дорога), то нельзя строить общественно деловые объекты не под ней ни над ней, так как в ПЗЗ нет разрешения на это

[Alex_26]

Угу по градкодексу есть проект межевания и там по-моему как раз делятся зоны и они не могут пересекаться и виды разрешенного строительства конечно надо учитывать. По поводу до куда распространяется действие линейных сооружений - посмотрите примечание 2, 3 приложения (таблица такая в конце) СНиП II-89-80, может поможет.

[VMT]

А вот еще про площадь застройки:
Г.7 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки.

[kruz]

VMT, спасибо. Но как быть с таким, как например в той же Осаке. Там зона У в здании... Правда там ситуация проще, чем я описываю, так как пятно застройки под зданием осталось единым (а в моем случае два участка)

[копия Сергей]

Согласно нашему законодательству, такое строительство невозможно.
1 и 2. По ЗемК РФ границы территории не прирываются ни под, ни над поверхностью земли. По ГрК РФ строение должно быть расположено в границах участка/участков, принадлежащих одному пользователю (физ или юр). Недопустимо объединять участки с различным назначением.
3. Нет, за дорогу они платить не будут т.к. налогообложение и любые правовые вопросы в нашей стране применимы только к объету собственности, а не ее части (см. пункт 1 и 2)

[Владимир.]

Сообщение от kruz например в той же Осаке.

В Европе тоже можно найти разные случаи. Видел прямо над улицей строили. Но у них не наши законы

[swell{d}]

Сообщение от Владимир. Но у них не наши законы

ха 3 раза: http://maps.yandex.ru/-/CVfurI~B

----- добавлено через ~4 мин. -----
снизу дорога, сверху провода лэп - да кого эти "законы" вообще волнуют?

[Владимир.]

Сообщение от swell{d} ха 3 раза

Надземный переход, модернизированный А как они "оформляются"?

[АртUR]

в таких случаях когда существует необходимость использования чужого земельного участка может оформляться публичный сервитут или частный сервитут (ст. 23 Земельного кодекса РФ, ст. 274 Гражданского кодекса РФ), для реализации такого рода проектов в действительности надо быть очень крутым девелопером) не решаемых задач в архитектуре и строительстве не бывает

[Владимир.]

Сообщение от АртUR когда существует необходимость использования чужого земельного участка может оформляться публичный сервитут

Но не этот случай. Хотя, земельный участок используется, там где размещены опоры

[Alex_26]

Сообщение от АртUR в таких случаях когда существует необходимость использования чужого земельного участка может оформляться публичный сервитут или частный сервитут

Оформить то его может и оформят, только тогда строительство чего либо другого в зоне действия сервитута будет запрещено. Насколько я понимаю нельзя на одном земельном участке совмещать две различные зоны.

[stoper]

Теоретически вопрос решаемый.
Но под часть здания, находящейся в воздухе (над дорогой) необходимо оформлять земельный участок в виде сервитута, как указал АртUR.
Для выделения такого участка нужно проводить торги или аукцион, в некоторых субъектах существует двухстадийная схема выделений участков по инвестиционному соглашению.
Но и участки с каждой стороны дороги должны принадлежать одному владельцу, точнее под всё здание (наземная и надземная часть) нужно формировать ЕДИНЫЙ участок с одним целевым назначением, но часть участка над дорогой/землями общего пользования будет иметь назначение, например "для эксплуатации надземного перехода" с обременением в виде публичного сервитута.
Обзовите сооружение "торгово-сервисный переход" и все дела.

[копия Сергей]

Сообщение от stoper Но под часть здания, находящейся в воздухе (над дорогой) необходимо оформлять земельный участок в виде сервитута, как указал АртUR.

Вам понятие "сервитут" известно?! Сервитут = ограничение для ведения какой-либо деятельности.

Сообщение от stoper Для выделения такого участка нужно проводить торги или аукцион, в некоторых субъектах существует двухстадийная схема выделений участков по инвестиционному соглашению.

Вам порядок выделения участков известен?! КАК (!!!) вам выделят участок федеральной автодороги?! У всей федерации будете разрешение спрашивать?!

Сообщение от stoper Но и участки с каждой стороны дороги должны принадлежать одному владельцу, точнее под всё здание (наземная и надземная часть) нужно формировать ЕДИНЫЙ участок с одним целевым назначением, но часть участка над дорогой/землями общего пользования будет иметь назначение, например "для эксплуатации надземного перехода" с обременением в виде публичного сервитута. Обзовите сооружение "торгово-сервисный переход" и все дела.

Даже не хочу знать что такое наземная и надземные части здания. Вам мало прямых указаний в двух кодексах РФ о том что у одного земельного участка НЕ МОЖЕТ быть двух назначений? Про назначения земельных участков почитайте также в этих кодексах - будет интересно!

[stoper]

Сообщение от копия Сергей сервитут = ограничение для ведения какой-либо деятельности.

Ну а как иначе. Правообладателя участка под (или над) переходом обяжут не препятствовать движению автотранспорта и пешеходов.

Сообщение от копия Сергей КАК (!!!) вам выделят участок федеральной автодороги?!

Где там было про федеральную трассу?
Тем не менее, нет законодательных запретов для строительства частных надземных и подземных переходов, мостов, линейных сооружений через федеральные и региональные автодороги.

Сообщение от копия Сергей У всей федерации будете разрешение спрашивать?!

У уполномоченного органа

Сообщение от копия Сергей Даже не хочу знать что такое наземная и надземные части здания

прояви фантазию, помучайся ещё над подземной частью

Сообщение от копия Сергей у одного земельного участка НЕ МОЖЕТ быть двух назначений?

Зато могут быть быть сервитуты, обременения и ограничения.

Поднятый вопрос на самом деле не простой, полный юридических казусов и коллизий, в полной мере одинаково относящихся к ПОДземным и НАДземным сооружениям.