[Tyhig]

Добрый день.

С годами читая форум,
да ещё и с учётом гибели (справедливо) недотируемых государством льготных ипотечных кредитов,
и при (видимо временно, но это тоже хорошо) высокой процентной ставке кредитов
пришёл к выводу, что государству в жилье нужен четвертый участник отношений - представитель покупателей жилья и жилые кооперативы покупателей.


Предлагаю форуму обсудить следующую экономическую модель взаимоотношений участников рынка жилья.

1) Государство создаёт прозрачный рынок заявок на жильё, где покупатели знакомятся между собой, определяются с районом будущего дома и финансовыми возможностями.

2) Покупатели копят 20-60% стоимости квартиры. (Сейчас покупатели так же платят первый взнос.)

3) Государство на своём рынке упрощает возможность регистрации нового юридического лица, с уникальными обязанностями и правами, регулируемыми НОВЫМ гос. федеральным законом. (Новый закон проходит три проверки всеми участниками рынка для уменьшения противоречий.)
Новое юр. лицо назовём жилищный кооператив.

4) Рано или поздно в течении лет становится очевидно, кто и где хочет и может себе позволить жить. В ценах ориентируемся на вторичное жильё.
За несколько лет накоплений покупателей из их числа уходят нестабильные развалившиеся молодые семьи с будущими финансовыми проблемами.
Образуется неформальное, неофициальное сообщество покупателей привязанное к району.
В какой-то момент эти людям сами объединяются в сообщество, создают первый документ - объявление о намерениях создать кооператив с фиксированным списком участников и условиями строительства.
Если люди не могут договориться - не видать им дома. Рынок суров и потребует твёрдого сотрудничества будущих жильцов.
Среди жильцов не выделяются главные лица. Никаких председателей, глав и т.п. Только демократия, голосование.
Площадку для голосований - предоставляет государство.
Все голосования имеют юридическую силу.

4.1) В итоге покупатели всё равно берут кредиты. Но эти кредиты будут менее рискованны, за счёт многочисленных проверок. Стоимость кредита уменьшением риска уменьшится.
Кредит можно взять у государства, но теперь уже без льгот.
Государство создаёт новый банк. Банк продаёт обезличенные облигации игрокам на рынке ценных бумаг. Частично источниками финансирования становятся граждане РФ. Облигации покупаются ими с целью прибыли.
Новым законом создаётся новый вид кредитов - жилищный. Особенность в неединовременном получении средств банка. То есть не сразу дают на руки 3 цены жилья, а по заранее согласованному графику, со снижением цены переплаты кредита. Условия кредита могут пересматриваться при форс-мажорных обстоятельствах (допустим не получилось построить дом) или в сторону уменьшения кредита (удалось сыкономить полдома).

То есть всё так же всё завязано на кредитах и покупатели будут выплачивать 3 стоимости дома.
Но теперь стоимость жилья уменьшается за счёт:
уменьшения риска невыплаты кредитов покупателями и срыва ими строительства - доли %;
учёта графика строительства на график финансирования (зачем оплачивать всю цену дома сразу на фундаменте, 2-3 года стройки можно растянуть и получение кредитов уменьшая их цену) - это уже будут целые % от цены;
неофициальное неформальное уменьшение цены за счёт влияния специалистов кооператива (подвал не протечёт, бетон не расплавится под солнцем, арматуру не съедят мыши, и решения будут экономичны) - тут считаю, что влияние на цену будет значительное - до 10 % цены жилья-кредита;
разница при экономии на решениях сразу - идёт в карман покупателям частично минуя застройщика.
Но
цена жилья увеличивается на финансирование службы кооператива - увеличивается цена примерно на 1% (проектирование сейчас занимает около 6% от цены объекта).

5) Покупатели на государственном сайте формируют график финансирования и показывают доказанные источники финансирования (кредиты, долги, помощь родственников письменно подтверждённую, свою з.п., семью).
Краткосрочные источники финансирования попадают под действие нового закона, защищающего их от мошенников. Покупатели заявляя об источнике средств на счетах банков - изменяют характер сбережений, счетов. Формируется презумпция виновности банков при факте мошенничества. Мошенничеством признаётся любое расходование со счёта на иные цели, кроме покупки жилья. Допускается заранее оговорённая сумма расходования со счёта на личную жизнь.

6) Все покупатели, участники кооператива пишут заявления государству, что согласны и хотят купить квартиру на оговоренных условиях.
Покупатели показывают и доказывают, защищают перед государством свой график финансирования и источники финансирования.
Государство проверяет заявления покупателей выискивая среди них бандитов, воров, коррумпированных чиновников, недобросовестных или нестабильных покупателей, которые не смогут платить и фальсифицировали график и источники финансирования.

6.1) Где-то здесь вокруг будущих сообществ начинают крутиться застройщики уже имеющие свои программы развития территорий и предлагающие предварительные проекты.

7) Государство регистрирует сообщество покупателей - участников нового кооператива.
Государство предоставляет услуги сайта по подбору персонала предлагая покупателям проверенные резюме специалистов.
Государство регистрирует новое юр. лицо - кооператив.
Жильцы скидываются на счёт или фонд, спонсирующий кооператив. Фонд размещается в государственном банке и оплачивается государством.
Государство предоставляет полгода на набор персонала и начало работы юр. лица.
Всё это время с кооператива не списываются налоги. Первые полгода, пока формируется коллектив специалистов, зарплата новым специалистам выплачивается из средств фонда государством.
За эти полгода кооператив находит или службу заказчика, которая под ключ всё делает как сейчас, или комплексного застройщика. (Как сейчас).
Город многоступенчато поддерживает программу строительства. Говорит ДА многими актами, включая строительство в свои планы, графики и бюджеты. Таким образом подтверждая, что государству выгодно строительство и уменьшая риск невыдачи разрешения на строительство.

Отличие службы кооператива от службы заказчика : кооператив оплачивается покупателями и защищает их интересы.

8) Кооператив проверяет графики финансирования покупателей.
Или изменяет графики финансирования интенсифицируя их (но редко, это должно было проверить ранее государство).
Или просто сводит графики финансирования в единый график финансирования стройки.
Сводный график финансирования согласовывается с комплексным застройщиком.

9) Акт о передаче кооператива от государства покупателям.

10) Заказчик или застройщик как обычно строит дом.
Кооператив проверяет каждый чих (изыскания, проектирование, строительство, подключение к сетям, обременения и сервитуты, инфраструктуру).
Всё идёт благополучно (а иначе под заинтересованным надзором и быть не может).

11) Кооператив следит за инфраструктурой и может заморозить стройку и сменить застройщика.
Обещания инфраструктуры и график её ввода - вводится в НОВЫЙ ФЗ по кооперативам. Теперь эти обещания получают стоимость выплаты покупателям и пени при невыполнении графика ввода в эксплуатацию или просто графика строительства и подключения к сетям.
С этими целями каждое обещание по инфраструктуре страхуется страховой компанией.
Страховая компания достраивает эти объекты инфраструктуры за свой счёт, в случае наступления страхового случая.

12) Обязательства по инфраструктуре может взять на себя город.
Эти обязательства тоже страхуются.
Такие обязательства кроме прочего, обеспечиваются имуществом всех чиновников глав города, района и всех, кто ставит подписи под документом с обязательством.
То есть кто приказом формирует бюджет города, кто следит за выполнением бюджета - все эти чиновники имуществом отвечают перед страховой компанией при невыполнении финансирования по бюджету. В случае невыполнения - ущерб сначала с чиновников, потом с города.
В случае текучки кадров чиновников, отвечают старые чиновники поставившие подпись. Если не сумеют доказать, что новые чиновники создали условия невыполнения бюджета и финансирования. В таком случае ответственность делится судом между ними.

13) Сдача дома в эксплуатацию с сетями, дорогами, дет. садами, школами, больницами, магазинами, инфраструктурой.
За инфраструктуру заранее радеет кооператив. Кооператив просто не выделяет деньги застройщику, при невыполнении обещаний по устройству инфраструктуры по графику её ввода и запускает страховой случай.

14) Специалистам кооператива покупателями выплачиваются премии за качество. Годовые и по факту сдачи дома.
Специалистам так же выплачиваются премии в дальнейшем - за первые пять лет эксплуатации, за первые 10 лет эксплуатации. Выплаты гарантируются государством, которое для этих целей открывает свой фонд. Покупатели не могут зажать выплаты без солидной аргументации.
Специалисты кооператива могут быть уволены при несоблюдении интересов покупателей, халатности и т.п. голосованием покупателей.
При выявлении сговора с застройщиком покупатели смогут доказав это в суде - записать в трудовую книжку специалиста этот факт, как причину увольнения. При этом надо изменить Трудовой Кодекс, добавив причину.
Запрещается сверхурочная или иная работа специалиста кооператива на застройщика или иных причастных лиц.

15) Место в кооперативе можно продать или купить с одобрения голосованием большинства покупателей.
Такое место получает особый статус у государства в новом ФЗ. Место получает номер и юридически само по себе существует и отдельно от человека.

[seregaxxl]

Лень всё читать, то ответ один. НЕТ. Не нужны. Это пройденный этап и абсолютная глупость, типа давайте вместе соберёмся и будем сами строить вот прям своими руками наверное.
Это примерно как сказать что все люди друг другу товарищи и равны, хотя это фактически и практически невозможно в принципе.

----- добавлено через ~1 мин. -----
У кооператива этого всё равно есть какие-то лидеры, а другие присоединяются просто. И сейчас эти лидеры обычно мошенники

----- добавлено через ~5 мин. -----

Сообщение от Tyhig Место в кооперативе можно продать или купить с одобрения голосованием большинства покупателей.

Вы ведёте речь о каком-то кооперативе и каких то покупателях.
Мне кажется вы как-то не так понимаете слово кооператив, которое изначально и было при ссср.
А то что вы пишете, сейчас есть нечто похожее для зарабатывания денег, называется ЗПИФ - закрытый паевый инвестиционный фонд.

[dima_kuzminki]

в прошедшем году наблюдал за капремонтом и участием коллектива жильцов в определении целевых трат из фонда капремонта. Это цензурными словами описать нельзя.
Кооператив сейчас это очень идеалистично .
https://erzrf.ru/news/zhsk-protiv-dd...96%D0%A1%D0%9A

Минстрой РФ прорабатывает идею создания в России патронажных ЖСК.

Участники СВО смогут вступить в ЖСК для строительства жилья с господдержкой

https://erzrf.ru/news/uchastniki-svo...96%D0%A1%D0%9A

тольо этоне те кооперативы. Это просто другая форма финансирования девелоперов.

[Атрибут]

Вы должны понимать - написав вот ЭТО

Сообщение от Tyhig Такие обязательства кроме прочего, обеспечиваются имуществом всех чиновников глав города, района и всех, кто ставит подписи под документом с обязательством. То есть кто приказом формирует бюджет города, кто следит за выполнением бюджета - все эти чиновники имуществом отвечают перед страховой компанией при невыполнении финансирования по бюджету. В случае невыполнения - ущерб сначала с чиновников, потом с города. В случае текучки кадров чиновников, отвечают старые чиновники поставившие подпись. Если не сумеют доказать, что новые чиновники создали условия невыполнения бюджета и финансирования. В таком случае ответственность делится судом между ними.

всё остальное, не читая и не вникая в суть, можно приравнять к влажным мечтам?!

[Tyhig]

ЭТО - вопрос исполнения.

[DonMof]

Вот что Новогодние каникулы и всякие вещества делают с людьми
Не тема, а целая фантастическая трагикомедия в 15 действиях о Жилищных Кооперативах

Сообщение от Tyhig "1) Государство создаёт прозрачный рынок заявок на жильё, где покупатели знакомятся между собой"

Фантастика. Зачем это государству? Оно наоборот, лет 10, только и открещивается от непосредственного участия в стройке, выступая в качестве "регулятора" или "гильотины" для всех участников строительства жилья.

Сообщение от Tyhig "4) Рано или поздно в течении лет становится очевидно, кто и где хочет и может себе позволить жить. В ценах ориентируемся на вторичное жильё."

А за это время инфляция сжирает все "20-60% стоимости квартиры", которые накопил покупатель.

Сообщение от Tyhig "Если люди не могут договориться - не видать им дома. Рынок суров и потребует твёрдого сотрудничества будущих жильцов. Среди жильцов не выделяются главные лица. Никаких председателей, глав и т.п. Только демократия, голосование"

Вот на "договориться" все и закончится в первый раз. Трагедия в том, что у нас люди НЕ привыкли, НЕ хотят и НЕ умеют договариваться. Чего стоят элементарные правила сожительства в жилом доме, или садоводстве. Всегда из соседей найдутся те, кого что-то не устраивает, а есть те, которые просто "бабаягапротив". Начнется базар-вокзал и пока главное лицо не поставит точку - НИ-ЧЕ-ГО не сдвинется, ах да, этого главнюка же не должно быть

Сообщение от Tyhig "6.1) Где-то здесь вокруг будущих сообществ начинают крутиться застройщики уже имеющие свои программы развития территорий и предлагающие предварительные проекты"

Фантастика. Зачем это застройщикам? Особенно крупным. Они играют по своим правилам и им эти ваши "особые юрлица" - нафиг не нужны. Вот на "застройщики уже имеющие свои программы развития" всё и закончится во второй раз.

Сообщение от Tyhig "Жильцы скидываются на счёт или фонд, спонсирующий кооператив. Фонд размещается в государственном банке и оплачивается государством"

Так сейчас экскроу-счет по той же схеме, только не в гос.банке и за счет людей. Государство за содержание счета с покупашки сдерет так и так. Кому нужны эти издержки?

Сообщение от Tyhig "Государство предоставляет полгода на набор персонала и начало работы юр. лица."

См. выше про инфляцию, снова она. За полгода люди по 12 этажей панельного дома монтируют)) а тут только набор персонала

Сообщение от Tyhig "Обязательства по инфраструктуре может взять на себя город. Эти обязательства тоже страхуются. Такие обязательства кроме прочего, обеспечиваются имуществом всех чиновников глав города, района и всех, кто ставит подписи под документом с обязательством."

На этом всё закончится в третий раз))). Прочитав это смеялся минут 5))). ИНФРАСТРУКТУРУ сейчас на себя муниципалитеты не берут, и уже давно, т.к. "нет денех". Все вешается на застройщика ЖК, а он свои затраты и риски вешает на покупашек. В отдельных регионах "город" выкупает инфраструктуру, а в отдельных - просто ему ее передают . Под такое количество ЖК "город" и ОСОБЕННО его чиновники - не будут на себя брать такие обязательства и риски касательно их собственного имущества .

Сообщение от Tyhig "Отличие службы кооператива от службы заказчика : кооператив оплачивается покупателями и защищает их интересы."

Если группа ПОНИМАЮЩИХ собственников-покупашек САМА не будет контролировать каждый шаг - все превратиться в банальную службу заказчика с технадзором, которые так и так строят "не для себя"? т.е. всё КАК СЕЙЧАС). Пусть найдется такая группа среди собственников-покупашек, а как же остальные покупашки из кооператива? Ведь все же равны, а тут отдельная группа понимающих будет разруливать проблемы, а остальные отдыхать. Или отдыхающие собственники-покупашки заплатят им на проезд и бумагу? Не долго такая группа проработает и закончится всё трагично.

Сообщение от Tyhig "То есть всё так же всё завязано на кредитах и покупатели будут выплачивать 3 стоимости дома"

- ВОТ И ВСЁ! КОНЕЦ ТРАГИКОМЕДИИ, т.к. покупашке ВСЁ РАВНО ПЕРЕПЛАЧИВАТЬ. Так в чем же ПРОФИТ жилищного кооператива? Усложнить, удлинить и в итоге сделать более ДОРОГИМ процесс строительства ради качества, которого могут и не достичь если не будет нормального надзора? Ощушение, что топик слышал о жил. кооперативах при Союзе и решил, что это натянется на современную Россию. Не получится, тогда было по-другому.

[DS1974]

Не нужны.
Потому что грамотными Заказчиками эти объединения выступать не смогут, проблемы многоплановые и взаимозаплетенные. И в итоге - или потеряют деньги/время, или наймут профессиональных технических заказчиков. А это - возврат в существующую сейчас ситуацию.
Заказчиком в девелопменте работать сложно. Не у всех девелоперов-то получается, а вы кооператоров заводите. ))

[Сергей812]

кстати, вроде раньше в кооперативах непосредственно квартиру нельзя было выбрать - только выбиралось количество комнат, а дальше тащились бумажки - кому где на каком этаже и в каком подъезде достанется. Потому что умные люди понимали - что излишняя свобода выбора даже тогда привела бы к массовому "срачу" и недовольству.

[Komplanar]

Tyhig, вы не с того начали. Какую конкретно проблему вы пытаетесь умозрительно решить при помощи этих самых "кооперативов"?

[seregaxxl]

Сообщение от Komplanar Tyhig, вы не с того начали. Какую конкретно проблему вы пытаетесь умозрительно решить при помощи этих самых "кооперативов"?

Ипотека дорогой стала )) И вот только что закон вышел что нельзя теперь застройщику договариваться с банком и увеличивать цену квартиры делая процент по ипотеке маленьким или нулевым. Такие дела

[Tyhig]

Сообщение от Komplanar Какую конкретно проблему вы пытаетесь умозрительно решить при помощи этих самых "кооперативов"?

Застройщик сейчас сильнее покупателя в спорах.
Застройщики даже лоббировали себе все законы и теперь даже законы их защищают.
Но это по единственной причине - покупатели не едины, не являются сообществом.
Как только покупатели объединяться до начала строительства дома - никакой застройщик никогда не устоит, ведь его легко можно будет поменять.
И сразу же изменится отношение к покупателю, культура строительства жилья вырастет в разы, качество сильно повысится.
На пути неправильных норм встанут инженеры кооператива, скажут своё "нет", это будет волей покупателей, и этим решения пойдут по правильному пути.

Покупателям ничего не надо будет делать. Всё будет делать кооператив и его специалисты.
Покупатели только доверяют инженерам кооператива и платят деньги.

По сравнению с рынком сейчас изменится только 2 вещи:
появится единое сообщество покупателей, влияющее на застройщика;
появится инструмент такого влияния - инженеры кооператива.

Конечно, государству придётся потрудиться. Сайты, ведомство, законы, страхование, бдить...
Здесь нет сомнений.
Но оно же затем и нужно.


Сейчас покупатели - никому не нужные жалкие мешки денег, которые всем должны ещё до покупки.
Но как такое может быть, чтобы корень, источник всех денег в отрасли пинали ногами все участники рынка ?
Это несправедливое распределение.
Пинать должен денежный мешок.
Если он ошибётся, это будет его судьба и ответственность. Хочешь строй, не хочешь не строй.
Но рынок должен быть в подчинённой роли. Ведь строители просто обслуживают народ. Главный народ, второстепенные строители.

Такая ситуация неизбежно придёт к изменению, такова жизнь.
Но рынок исправится и качнётся в другую сторону - будет худо всем участникам кроме покупателей.
Но это будущее, десятки лет пока рынок приноровится.
Зачем ждать этих колебаний, да ещё и плохих?
Если сегодня можно урегулировать ситуацию справедливо ?

Для избежания дебилизма покупателя, между ним и застройщиком должна быть прокладка - представитель интересов покупателя.

[zenon]

Сообщение от Tyhig Как только покупатели объединяться до начала строительства дома - никакой застройщик никогда не устоит, ведь его легко можно будет поменять.

Тут не можем представителей дома выбрать для контроля УК, а уже объединить покупателей хотим.

Сообщение от Tyhig появится единое сообщество покупателей, влияющее на застройщика; появится инструмент такого влияния - инженеры кооператива.

Не появится, буде очередной "Ыксперной совет"

Сообщение от Tyhig Застройщики даже лоббировали себе все законы и теперь даже законы их защищают.

Это по другому называется, называете своими именами мы не в Америке

Сообщение от Tyhig И сразу же изменится отношение к покупателю, культура строительства жилья вырастет в разы, качество сильно повысится. На пути неправильных норм встанут инженеры кооператива, скажут своё "нет", это будет волей покупателей, и этим решения пойдут по правильному пути.

Все останется на прежнем уровне, пока жилой фонд будет рассматриваться как вложение капитала и его сохранения.

Сообщение от Tyhig Конечно, государству придётся потрудиться. Сайты, ведомство, законы, страхование, бдить...

Ну-ну, если б государство выполняло свои функции ничего это не нужно было бы.

Сообщение от Tyhig Для избежания дебилизма покупателя, между ним и застройщиком должна быть прокладка - представитель интересов покупателя.

Ага очередная прокладка (сколько их уже - СРО, НОПРИЗ и иже с ними, а также страховые компании и т.п. и все блюдут интересы покупателей)

Сообщение от Tyhig Главный народ, второстепенные строители.

[Атрибут]

Сообщение от Tyhig Застройщик сейчас сильнее покупателя в спорах. Застройщики даже лоббировали себе все законы и теперь даже законы их защищают.

Ну ну...

[Tyhig]

Сообщение от Атрибут Ну ну...

... Между тем в Госдуме приняли закон, по которому с марта 2025 года игроки рынка смогут устанавливать собственные требования к качеству отделки квартир. Они должны быть не ниже установленного Минстроем минимума. Кроме того, ограничивается сумма взыскания за несоответствия — 3% от договора, а минимальный срок гарантии сокращается с пяти лет до года.

???

[Ильнур]

Жилищные кооперативы в СССР частично компенсировали отсутствие капитализма. Нынче капитализм имеется, порой в самых жестких формах. Какой-такой кооператив-шмоператив? Мошенников и без этого полно везде, зачем для них еще одно поле создавать?
И еще думается (статистику не знаю), что спроса на жилье и нет, все живут достаточно благоустроенно, народ вымирает, зачем строить...а если и покупают жилье, то лишь как сбережение накоплений.

[lexa_3513330]

Сообщение от Ильнур все живут достаточно благоустроенно

Шутить изволите ?
"достаточно благоустроено" - это когда на каждого члена семьи в среднем по одной комнате + одна общая гостинная.
Что-то в продаже 4х-5ти комнатных квартир не надблюдается.
Рынок забит однушками и студиями размером с купе.

[tigra-18]

Сообщение от lexa_3513330 Что-то в продаже 4х-5ти комнатных квартир не надблюдается. Рынок забит однушками и студиями размером с купе.

- индивидуальные дома вам в помощь, там еще и гардеробную можно добавить, и биллиардную, и мастерскую . А многокомнатные, многоквартирные дома это савецкий пережиток попытки вырастить социально образованного человека-творца. Вон американцы живут в гипсокартонных домах с деревянным каркасом и не парятся особо.

Сообщение от Ильнур , то лишь как сбережение накоплений.

- как только они собираются использовать эти сбереженные накопления