[Eveenah2]

Добрый день. Рассматриваем к покупке квартиру, у которой есть "нюанс".

Монолитный дом 2009 года, 22 этажа, 4й этаж. Много лет назад(более 5 лет) на всех ригелях стесали нижний защитный слой(не спрашивайте кто и зачем, я сам в шоке), но конструктив в основном не оголили(но все же оголено 3 см в одном месте). А вот на одном ригеле обнаружены 8 трещин.

Ригель длиной в 6 метров, 30х28см, внутри 16см конструктив. 3 метра в квартире, 3 метра у соседа, разделяет кирпичная стена. Сосед сказал что у него нет никаких трещин, ремонт у него 10+ лет.

Вызвал специалиста, он сделал заключение - 7 трещин с расхождением до 0.3мм и глубиной до 7см(сбоку), и одна трещина 0.5 см c глубиной до 7-11 см(сбоку и снизу). В трещине 0.5см нагрузку на себя взял конструктив. Плита перекрытия сверху без трещин.

А далее идут расхождения:
Специалист 1 сказал надо идти в проектную организацию и там рассчитывать восстановление, городить стальной портал и только так. Причина произошедшего - отсутсвие провязки конструктива с арматурой.
Специалист 2 сказал сделать мониторинг на полгода-год и далее принимать решение.
Специалист 3 сказал замазать цементной смесью и не парится - прошло много лет, ничего не развалилось и дальше скорее всего не развалится.

А у меня несколько вопросов -
1) А восстановление вообще возможно? Ведь нижний защитный слой снят, на что теперь опираться укреплению?
2) Если восстановление возможно - оно как то изменит существующую геометрию балки? Балка одна на соседа, если изменится геометрия, ремонт соседа пойдет трещинами.
3) Могло ли снятие нижнего защитного слоя привести к образованию трещин?

Более детализированные фото окна тут https://disk.yandex.ru/i/p5U271XGKxoG-w
Общие фото и другие окна тут: https://disk.yandex.ru/d/aX_Q3fHvKLdlrg

[Сергей Юрьевич]

Сообщение от Eveenah2 Вызвал специалиста, он сделал заключение - 7 трещин с расхождением до 0.3мм и глубиной до 7см(сбоку), и одна трещина 0.5 см c глубиной до 7-11 см(сбоку и снизу). В трещине 0.5см нагрузку на себя взял конструктив. Плита перекрытия сверху без трещин.

Наверное опечатка? Правильно было бы 0,5 мм?
Если бы раскрытие трещины было 0,5 см - это карандаш туда всунуть можно было бы. На фотографии она явно не такая широкая, по виду - сопоставима с соседними по 0,3 мм.

Если так, то ничего страшного. Оштукатурить, поклеить обои и жить. Но с нынешних хозяев выбить скидку за "аварийное состояние, экспертов-инженеров, дорогостоящий проект восстановления..." и всякое такое

Сообщение от Eveenah2 Специалист 1 сказал надо идти в проектную организацию и там рассчитывать восстановление, городить стальной портал и только так. Причина произошедшего - отсутсвие провязки конструктива с арматурой.

Этого "специалиста" слать лесом с то вязальное ПТУ, в котором он учился. Инженер такой ахинеи не смог бы произнести.

Сообщение от Eveenah2 Специалист 2 сказал сделать мониторинг на полгода-год и далее принимать решение.

Сказал бы "установить гипсовые маяки и полгода-год наблюдать" - было бы понятнее. Но вы же решаете покупать/не покупать квартиру сейчас? Т.е. ждать полгода-год это не вариант, правда же?

Сообщение от Eveenah2 Специалист 3 сказал замазать цементной смесью и не парится - прошло много лет, ничего не развалилось и дальше скорее всего не развалится.

С этим согласен. И даже не "скорее всего", а 99% вероятности что не развалится. Единственное, что рекомендовал бы: будете делать ремонт в квартире - эту балку снаружи обшейте чем-нибудь таким, что не даст трещины на поверхности, если она всё-таки будет "дышать". Например обои. Либо, если обои неприемлемы с точки зрения дизайна, то гипсокартоном или ещё какими панелями обшить снаружи.

Сообщение от Eveenah2 А у меня несколько вопросов - 1) А восстановление вообще возможно? Ведь нижний защитный слой снят, на что теперь опираться укреплению? 2) Если восстановление возможно - оно как то изменит существующую геометрию балки? Балка одна на соседа, если изменится геометрия, ремонт соседа пойдет трещинами. 3) Могло ли снятие нижнего защитного слоя привести к образованию трещин?

1) Возможно, только нафиг не нужно. Защитный слой бетона нужен только для защиты арматуры от негативного внешнего воздействия на неё (коррозионное воздействие внешней среды, которого внутри помещения нет. И огнестойкость конструкции - при пожаре). Трещины в нём (и в самой балке) допускаются (0,5 мм - это вообще допустимое раскрытие для конструкций внутри помещений).
2) Имеете ввиду "выгнуть вверх" прогнувшуюся балку, чтобы трещины закрылись обратно? Ну да, сосед не будет рад, если от своих трещин вы избавитесь, а ему трещин в его ремонте наделаете.
3)Нет конечно.

[Бам]

Специалист 1 сказал надо идти в проектную организацию и там рассчитывать восстановление, городить стальной портал и только так. Причина произошедшего - отсутсвие провязки конструктива с арматурой.

Специалиста 1 выпороть на конюшне и разжаловать в ефрейторы

1) А восстановление вообще возможно? Ведь нижний защитный слой снят, на что теперь опираться укреплению?

Без проблем

[v.psk]

----- добавлено через ~7 мин. -----

Сообщение от Eveenah2 А далее идут расхождения

они объяснили откуда появились трещины? то что они силовые, это пожалуй очевидно...
какой там кстати шаг хомутов?... и по всей видимости недоложили пролетной арматуры?
я бы кстати говоря не советовал закрывать балку, лучше иметь возможность наблюдать.
1-да
2- никак (если речь про восстановление защитного слоя бетона).
если подразумевается измерение конструктивной схемы - то безусловно затронет соседа
3-нет

[Tyhig]

Тут все забыли, ширина трещин в СП 63 измеряется по стёсанной грани бетона. Там было бы не 0,5 мм, а 0,6 мм.
А это уже означает, что балка приблизилась к коэффициенту использования по нормальной прочности в середине пролёта.
Сосед 90%, что замазал трещины или ему их замазал застройщик перед продажей.
Но непонятно расположение трещин. Те трещины, которые я имел в виду должны быть по нижней грани. Что они делают по боку. И какая ширина трещин на нижней грани, где растянутая грань ? Может быть я зря написал, и там трещин нет вообще ? И те трещины на боку - это от кручения и тогда беспокоиться не нужно ?

Если это трещины с 0,5 мм по нижней грани. То необходимо поставить маяки и наблюдать за трещинами. При увеличении ширины трещин на 0,1 мм (слом гипсовых маяков) надо тикать и обследовать. Тогда балка зайдет в ненормативный запас 20% по материалу и нагрузкам. Но этого запаса может и не быть.
Маяки ставить 2 видов. Гипсовые - факт роста трещин. С линейкой - покажут темпы расширения.
Необходимо выяснить историю возникновения трещин. Может быть были аварии рядом, соседние дома строили и всё уже закончилось. Или, наоборот, только начали строить рядом новый котлован.

Ж.б. балку в ходе обследования надо пересчитать на отсутствие поперечной арматуры. Но вероятно, что она здесь и не нужна. Существующая поперечная арматура хомутами незамкнутая, подозрителен шаг арматуры, лапки отогнутся при малейшем увеличении нагрузок. Если поперечную силу не несёт только бетон, то балке жопа.
Но для этого надо пересчитать весь дом целиком в современных программах. Трудоёмкость только расчёта всего здания от 2 месяцев + дорогое обследование и поиски документации. Думаю, обследование с поверочным расчётом будет стоить не меньше 1 млн. руб. или больше.
То есть тут тоже смертельный риск, если речь о трещинах от растяжения нижней грани. Если трещины от кручения, то ситуация нормальная.


Offtop: В общем, если трещины по нижней грани балки, то жильё необходимо продавать в суде иском против продавца. Тот ввёл в заблуждение при покупке.
Иначе квартира обернётся риском. При реализации риска смерть или большие деньги на капремонт и обследования.
Если квартира не куплена, то покупать нельзя.
Ну или за полцены и рисковать.
А ведь общее собрание жильцов в любой момент может принять решение о необходимости капитального ремонта ж.б. каркаса. За сто питсот тыщь миллионов. Которое даже несогласные собственники будут обязаны исполнить. С банкротством и т.п.

[v.psk]

Сообщение от Tyhig Ж.б. балку в ходе обследования надо пересчитать на отсутствие поперечной арматуры.

это как?

Сообщение от Tyhig Если поперечную силу не несёт только бетон, то балке жопа.

а, понятно теперь....

[Tyhig]

Да вообще нахрена тратить кучу денег на поломанное жильё ? Я их не понимаю. Хоть окно треснуло, зачем миллионы вкладывать ? Неужели жилья нет на рынке ?

[Eveenah2]

Сообщение от Tyhig Но непонятно расположение трещин. Те трещины, которые я имел в виду должны быть по нижней грани. Что они делают по боку. И какая ширина трещин на нижней грани, где растянутая грань ? Может быть я зря написал, и там трещин нет вообще ? И те трещины на боку - это от кручения и тогда беспокоиться не нужно ?

Ультразвук показал снизу трещина есть, глубиной около 11см, но расхождение там не понять. Из-за рыхлой поверхности разрушенного слоя не видно трещины, хотя ультразвук "видит". Я поговорю завтра с обследовавшим специалистом.

Сообщение от v.psk они объяснили откуда появились трещины? то что они силовые, это пожалуй очевидно...

Сообщение от Tyhig Необходимо выяснить историю возникновения трещин.

Историю или не знают или не говорят. Трещины первый раз видят. Аварий не было. Строительство было, большой дом в 40 метрах, 10 лет назад. Есть фотографии 5летней давности, на которых смутно видны те-же повреждения, но трещины там разобрать нереально.

Если трещины от кручения, то ситуация нормальная.

А они от кручения если не расширяются к низу, а сначала расширяются до центра, а потом сужаются?

Если поперечную силу не несёт только бетон, то балке жопа.

А можете пояснить для не специалиста? Вы про то что из за снятия нижнего слоя поперечная арматура уже не работает? И что тогда?

А ведь общее собрание жильцов в любой момент может принять решение о необходимости капитального ремонта ж.б. каркаса.

Честно говоря напугали вы меня. Выше говорят что снятие защитного слоя не могло привести к трещинам, почему тогда должен отвечать собственник? Конструкции то в управлении УК, а собственность общая. Или в суде уже будет все равно, нарушил защитный слой - отвечай?

P.S. Не поверите. с жильем все плохо, это единственный подходящий вариант в районе, но вот с таким "нюансом".

Сообщение от Сергей Юрьевич Наверное опечатка? Правильно было бы 0,5 мм?

Да, вы правы, 0.5мм

Сообщение от Сергей Юрьевич Сказал бы "установить гипсовые маяки и полгода-год наблюдать" - было бы понятнее. Но вы же решаете покупать/не покупать квартиру сейчас? Т.е. ждать полгода-год это не вариант, правда же?

Все так, решение нужно на неделе.

Похоже нужно новое исследование, может там действительно снизу уже 0.6. Да еще и величину прогиба балки узнать. Не подскажете где лучше искать специалиста? Думал заказать у ремонтной организации, но мне кажется они будут заинтересованы "не увидеть" проблемы. Прошлого нашел на Profi.ru, но как-то не очень у него получилось. Сейчас понимаю что он не осмотрел заднюю поверхность, хотя возможность была. Да и снизу не замерял расхождение, а только ультразвуком мерял глубину.