[Dmi808]

Добрый день, уважаемые специалисты. Такая история: купили квартиру в новостройке с лоджиями, к моменту сдачи дома застройщик сделал технический паспорт на квартиру в котором одну из лоджий заменил на веранду, соответственно коэффициент площади этого помещения увеличился с 0,5 до 1,0, поэтому площадь квартиры увеличилась на 2,76 м2, за которые застройщик требует заплатить всех дольщиков. Вопрос, с технической стороны действительно это помещение в многоквартирном доме допустимо называть верандой или по нормам оно может быть только лоджией? Смотрел СП 54, в котором сказано: 3.3 веранда: Застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию, встроенное в него или встроенно-пристроенное, не имеющее ограничения по глубине, может устраиваться на перекрытии нижерасположенного этажа. 3.15 лоджия: Помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
Получается отличие только в том что лоджия имеет ограничение по глубине, а веранда нет. О чём это говорит? К жилой комнате за лоджией предъявляются требования по инсоляции, а за верандой нет? В случае если веранда не нарушает инсоляцию может ли она являться таковой? В моём случае веранда находится с южной стороны, а с северной стороны осталась лоджия.
Вообще эта ситуация полное беззаконие! Получается застройщик может как хочет менять площадь квартиры в документах, навариваться на этом и никакой управы на это не будет. Помогите установить справедливость!

[lee]

Сообщение от Dmi808 Получается отличие только в том что лоджия имеет ограничение по глубине, а веранда нет. О чём это говорит? К жилой комнате за лоджией предъявляются требования по инсоляции, а за верандой нет? В случае если веранда не нарушает инсоляцию может ли она являться таковой?

Самому интересно. Послежу за обсуждением

Сообщение от Dmi808 Вообще эта ситуация полное беззаконие! Получается застройщик может как хочет менять площадь квартиры в документах, навариваться на этом и никакой управы на это не будет. Помогите установить справедливость!

Приехал иностранец в СССР. Идет по улице города и попадает в открытый люк. Выбирается, ругается. Проходящей мимо бабке жалуется, -"Хотя бы флажок красный повесили бы!" Та в ответ, — "А ты, милок, когда в страну въезжал, большой красный флаг видел?.."

[Nikolay1979]

В СП 54 от 2022 года в пункте 3.1.4 сказано:
Веранда: Застекленное СЕЗОННОЕ неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию, встроенное в него или встроенно-пристроенное, не имеющее ограничения по глубине, может устраиваться на перекрытии нижерасположенного этажа.
Т.е. в какое-то время года ты не сможешь использовать это помещение, оно СЕЗОННОЕ.
В пункте 3.1.19 этого слова нет:
Лоджия: Вспомогательное неотапливаемое помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух сторон при угловом расположении) на всю высоту этажа, ограждение с открытой стороны (сторон) и ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает; может выполняться с покрытием и остеклением.
У тебя лоджия т.к.: имеет 2 стены (угловая) на всю высоту этажа, есть остекление, освещает через балконный блок помещение к которому примыкает (комнату).
Вывод: лоджия

[DS1974]

Обращайтесь в Прокуратуру.
Объект выводится в продажу в соответствии с разрешением на строительство и Проектной декларацией. Они получаются по Проекту, получившему положительное заключение экспертизы. В положительном заключении и в разрешении на строительство прописываются ТЭПы, в том числе пощади квартир (с лоджиями/балконами и без них), и общая площадь объекта.

На текущий момент:
1. застройщик изменил ТЭПы объекта (общая площадь, и площадь квартир с учетом лоджий/балконов/веранд)
2. застройщик изменил значимые условия купли-продажи объекта - продаваемая площадь квартир, площади помещений по Проектной декларации, общая площадь объекта
3. вас (покупателей) об этом не известил
4. нарушение ваших прав как покупателей

Рекомендую с юристом проанализировать договор купли-продажи на предмет соответствия закону о защите прав потребителей, составить заявление в прокуратуру и роспотребнадзор

[иваниваныч]

Глубина лоджии должна позволить обеспечить нормативное естественное освещение (не инсоляцию - это разные вещи) в расположенной за ней комнате. К веранде такие требования не предъявляются (в примыкающей комнате может быть еще окно с другой стороны, например).

Сообщение от Dmi808 Получается застройщик может как хочет менять площадь квартиры в документах, навариваться на этом и никакой управы на это не будет.

Есть проектная документация, прошедшая экспертизу. В ней изначально должны быть все наименования и площади квартир. Менять что-то потом - уже нарушение.

[Бам]

А если жилой дом не подлежит экспертизе? Мне тоже интересно, чем дело закончится.

[sleep]

Сообщение от Бам А если жилой дом не подлежит экспертизе?

Судя, по таким выражениям: "застройщик, дольщик, многоквартирный жилой, нижележащий этаж", скорее всего экспертиза должна была быть. Скоро всё-всё будет подлежать экспертизе, тем более со словом "жилой".

[иваниваныч]

Сообщение от Бам А если жилой дом не подлежит экспертизе?

DS1974 все исчерпывающе описал. В любом случае есть раздел АР, сдающийся в администрацию для получения разрешения на строительство (и само разрешение). Да и без экспертизы сейчас только ИЖС и блокированные дома.

[Бам]

Если есть настоящие дольщики, значит есть проектное финансирование через один из крупнейших банков. Как застройщик умудрился провернуть "схему с верандой" без уведомления банка, тоже интересно. Вот поэтому я и предположил, что это могут быть неэкспертизные "таунхаузы" в Сочи, самострой, апартаменты или что-то подобное в этом проклятом городе. Там сейчас много мутных схем с договорами инвестирования и прочее. Автор у вас проектное финансирование официальное? Что об удорожании думает банк?

Риелторов Сочи предупредили об ответственности за продажу объектов недвижимости, которые были возведены с нарушениями законодательства, следует из письма администрации Сочи президенту Гильдии риелторов Сочи Евгению Проскурину, которое имеется в распоряжении @ria_realty.

➡️В 2021 году в Сочи до принятия генплана города ввели мораторий на строительство многоквартирных домов из-за появления огромного числа точечных объектов и самостроев, а также острой нехватки социальных объектов: школ, детских садов, спортивных площадок. В конце октября сообщалось, что с начала 2023 года в Сочи обнаружили 508 самостроев, из них 88 – крупных с признаками многоквартирных домов.

Как указывается в письме местных властей, в Сочи фиксируются случаи покупки гражданами объектов недвижимости, возведенных в нарушение градостроительных норм и правил, в отсутствие разрешительной документации, а также на земельных участках, не предназначенных для строительства многоквартирных домов. Их реализация происходит в том числе при участии недобросовестных риелторов.

Реализация жилья в объектах незаконного строительства ведет к хаотичной застройке и нарушению единого архитектурного облика города, нарушению прав граждан и нагрузке на инфраструктуру и коммуникации муниципального образования, уточняется в письме.

"В целях защиты прав и законных интересов граждан, в рамках предупреждения и пресечения самовольного строительства на территории Сочи, в случае установления факта продажи риелтором объектов самовольного строительства администрацией города будет инициирован вопрос о привлечении собственника объекта (застройщика) к ответственности по статье 159 Уголовного кодекса РФ ("Мошенничество"), а также недобросовестного риелтора как пособника, действия которого подпадают под признаки состава преступления, предусмотренного частью 5 статьи 33 и статьи 159 УК (пособничество в мошенничестве)", - отмечается в нем.

⚠️В письме подчеркивается, что самовольно возводимые многоквартирные дома в Сочи не отвечают требованиям безопасности, не проходят установленные законом процедуры надзора в период строительства. Таким образом, проживание в них может быть связано с угрозой жизни и здоровью граждан.

Кроме того, зачастую покупателей вводят в заблуждение: занижается реальная цена, искажаются данные об объекте. Еще встречаются объявления о продаже несуществующих, а также уже реализованных объектов (двойные продажи).

"При реализации объектов недвижимости на территории Сочи администрация города просит учесть указанную информацию и донести ее до всех риелторских компаний и объединений, с которыми взаимодействует гильдия", - резюмируется в письме.

[Dmi808]

Сообщение от Бам Если есть настоящие дольщики, значит есть проектное финансирование через один из крупнейших банков. Как застройщик умудрился провернуть "схему с верандой" без уведомления банка, тоже интересно. Вот поэтому я и предположил, что это могут быть неэкспертизные "таунхаузы" в Сочи, самострой, апартаменты или что-то подобное в этом проклятом городе. Там сейчас много мутных схем с договорами инвестирования и прочее. Автор у вас проектное финансирование официальное? Что об удорожании думает банк? Риелторов Сочи предупредили об ответственности за продажу объектов недвижимости, которые были возведены с нарушениями законодательства, следует из письма администрации Сочи президенту Гильдии риелторов Сочи Евгению Проскурину, которое имеется в распоряжении @ria_realty. ➡️В 2021 году в Сочи до принятия генплана города ввели мораторий на строительство многоквартирных домов из-за появления огромного числа точечных объектов и самостроев, а также острой нехватки социальных объектов: школ, детских садов, спортивных площадок. В конце октября сообщалось, что с начала 2023 года в Сочи обнаружили 508 самостроев, из них 88 – крупных с признаками многоквартирных домов. Как указывается в письме местных властей, в Сочи фиксируются случаи покупки гражданами объектов недвижимости, возведенных в нарушение градостроительных норм и правил, в отсутствие разрешительной документации, а также на земельных участках, не предназначенных для строительства многоквартирных домов. Их реализация происходит в том числе при участии недобросовестных риелторов. Реализация жилья в объектах незаконного строительства ведет к хаотичной застройке и нарушению единого архитектурного облика города, нарушению прав граждан и нагрузке на инфраструктуру и коммуникации муниципального образования, уточняется в письме. "В целях защиты прав и законных интересов граждан, в рамках предупреждения и пресечения самовольного строительства на территории Сочи, в случае установления факта продажи риелтором объектов самовольного строительства администрацией города будет инициирован вопрос о привлечении собственника объекта (застройщика) к ответственности по статье 159 Уголовного кодекса РФ ("Мошенничество"), а также недобросовестного риелтора как пособника, действия которого подпадают под признаки состава преступления, предусмотренного частью 5 статьи 33 и статьи 159 УК (пособничество в мошенничестве)", - отмечается в нем. ⚠️В письме подчеркивается, что самовольно возводимые многоквартирные дома в Сочи не отвечают требованиям безопасности, не проходят установленные законом процедуры надзора в период строительства. Таким образом, проживание в них может быть связано с угрозой жизни и здоровью граждан. Кроме того, зачастую покупателей вводят в заблуждение: занижается реальная цена, искажаются данные об объекте. Еще встречаются объявления о продаже несуществующих, а также уже реализованных объектов (двойные продажи). "При реализации объектов недвижимости на территории Сочи администрация города просит учесть указанную информацию и донести ее до всех риелторских компаний и объединений, с которыми взаимодействует гильдия", - резюмируется в письме.

Нет, это не сочи. Крупный местный застройщик с более менее нормальной репутацией, правда дома на 2 года уже задержали. Есть претензии к деталям, но в целом нормально. Но с верандами явная схематоза, которую хотелось бы чтобы застройщик компенсировал. В каком банке Эскроу счёт я не знаю. Где посмотреть?

[DS1974]

Для начала сходите на Дом.РФ - это центровой портал, там все застройщики обязаны публиковать все документы, разрешения на строительство и проектные декларации.
Заодно сможете проверить что Проектной декларации по вашей квартире написано, и вообще какие показатели заявлены.

[Dmi808]

Сообщение от DS1974 Для начала сходите на Дом.РФ - это центровой портал, там все застройщики обязаны публиковать все документы, разрешения на строительство и проектные декларации. Заодно сможете проверить что Проектной декларации по вашей квартире написано, и вообще какие показатели заявлены.

У меня изначально был вопрос к архитекторам допустимо ли это помещение квалифицировать как веранду или нет?

[DS1974]

так у вас не архитектурный вопрос

[иваниваныч]

Сообщение от Dmi808 допустимо ли это помещение квалифицировать как веранду или нет?

Допустимо (мое мнение). Но, только, если это изначально было заложено в проект.

[Annett999999999]

Подписывали вы договор и по нему и должны были платить. Но споры явно пойдут через суд. Так застройщики делают часто..почитайте в интиернете случаев много. сп 54 13330 2022 в помощь