[Gena31]

Здравствуйте. Хочу купить квартиру в сталинке. Расположение, планировка, состояние квартиры, цена полностью устраивает. Однако есть причина насторожиться. Трещины на стенах дома. Дом построен в 1958 году. Дом сделан из белого кирпича, похожего на силикатный, только с какими то мелкими вкраплениями, кто то сказал мне, что с добавлением шлака. Дом оштукатурен в 2009 году. Имеется множество мелких трещин, исходящих из нижних углов окон вниз (фото 1-4).
Кроме этого, под одним из окон есть трещина пошире, на ней установлены маяки, которые лопнули (фото 5) (из слов старшей по дому маяки трещины появились вскоре после оштукатуривания в 2009 году, после этого были выставлены маяки, получается, что маяки были поставлены давно. Когда маяки разорвало неизвестно).
В доме два внутренних угла. Во времена старой плохой кровли с нефункционирующей системой отливов дождевая вода стекала по стенам в этих внутренних углах (фото 6,7). В данных углах присутствуют трещины посерьезнее, особенно на фото 7. Трещина на 7 фото точно сквозная - проверял с внутренней стороны.
Как считаете, какова причина возникновения этих трещин? Фундамент? Начинается процесс разрушения дома? Или все не так и страшно и при капремонте закрыв вентфасадом стены, дом будет стоять долго в крепком и красивом виде?
Или стоит воздержаться от покупки? хотя очень хочется.

ЗЫ: трещин на цоколе и вообще нижней части первого этажа не обнаружено.

[Gena31]

Фото 6

[Gena31]

Фото 7

[Дмитррр]

Сообщение от Gena31 Как считаете, какова причина возникновения этих трещин? Фундамент?

Может быть. Возможно, что-то рядом строили и грунт слегка поехал. Общую бы схему трещин по всем станам.

Сообщение от Gena31 Начинается процесс разрушения дома?

Любое здание находится в постоянном состоянии разрушения. Вечного ничего нет.
Если хотите спросить, насколько опасны трещины, то, скорее всего, безопасны в среднесрочной перспективе. Но это сильно наглазок. Это не сильно надёжней врачебных диагнозов, поставленных по фото через интернет. Для более точного диагноза нужно полноценное обследование.

Сообщение от Gena31 Или все не так и страшно и при капремонте закрыв вентфасадом стены, дом будет стоять долго в крепком и красивом виде?

На глазок с точки зрения "рухнет / не рухнет" не страшно.

Сообщение от Gena31 Или стоит воздержаться от покупки? хотя очень хочется.

От цены зависит. И реальности и качества планируемого ремонта. И цели покупки.
Если хочется "чтобы правнукам досталось" я бы засомневался.
Если "возьму на десяток-другой лет, а там по обстоятельствам", то можно.

Можно ещё по жильцам походить. Выяснить, если ли плесень на стенах, не дует ли в щели, не заливает ли с крыши или от постоянных протечек, и какие вообще жалобы на дом.

[Tyhig]

Очень похоже на соседнее точечное строительство.

Не очень понятно, что за причина трещин. Не ясен процесс и его изменения.

Я бы в черный ящик деньги не вкладывал.
Хотя скорее всего здание, даже раненое, выживет ещё лет 50.

Я для себя бы разобрался бы с ситуацией. Но вы так не сможете.

[Gena31]

по жильцам ходил - жалоб нет, наоборот очень хвалят. говорят крепкий дом с толстыми стенами. но вот боюсь, что бы через 3-5 или более лет эти трещины под окнами не пораскрывались и не появились сырость. плесень, продувание, промерзание

----- добавлено через ~2 мин. -----

Сообщение от Tyhig Очень похоже на соседнее точечное строительство. Не очень понятно, что за причина трещин. Не ясен процесс и его изменения. Я бы в черный ящик деньги не вкладывал. Хотя скорее всего здание, даже раненое, выживет ещё лет 50. Я для себя бы разобрался бы с ситуацией. Но вы так не сможете.

да, недалеко в 2017 построили многоэтажку. а как посоветуете разобраться?

[Сергей Юрьевич]

Сообщение от Gena31 под одним из окон есть трещина пошире, на ней установлены маяки, которые лопнули (фото 5) (из слов старшей по дому маяки трещины появились вскоре после оштукатуривания в 2009 году, после этого были выставлены маяки, получается, что маяки были поставлены давно. Когда маяки разорвало неизвестно).

Реконструируем последовательность событий:
- дом построен в 1958
- прошло 50 лет
- сделали капремонт, оштукатурили фасады
- спустя непродолжительное время после - на штукатурке заметили трещины (т.е. между 2010 и 2012, к примеру)
- вызвали каких-никаких инженеров, которые поставили маяки на самую стрёмную на их взгляд из трещин
- спустя ещё какое-то время маяки тоже треснули
- на текущий момент дому 65 лет (нормативный срок эксплуатации для кирпичных вроде подняли до 100 лет, но как-то внешний вид его не внушает надежд на ещё 35 безаварийной работы...)

Из этого можно сделать вывод, что как минимум между 2009 годом (оштукатуривание фасадов) и текущим моментом времени минимум дважды случались эпизодические или продолжительные во времени деформации структуры здания, приведшие к образованию и развитию трещины. Завершился ли процесс? - Неясно.
Хотите проверить - сами свой собственный гипсовый маяк поставьте на трещину - там вроде не высоко над дверью. Алебастр в любом строительном/хозяйственном магазине продаётся, замешать в пластиковом стакане, в латексных перчатках из аптеки налепить плюху на трещину, кредиткой разровнять поверхность (чтобы было чётче видно образовалась или нет в ней трещина), поставить метку какую-то (чтобы отличить новый маяк от старых треснувших потом), сфоткать на память, прийти проверить через месяц не треснул ли.

Про дом в целом - я бы в таком не покупал квартиру. Ни на какой срок. Любой будущий покупатель будет так же придирчиво смотреть на общее состояние дома и это будет аргументом в пользу уменьшения цены сделки или отказа от неё. А с целью долгосрочного владения - зачем этот вечный головняк с трещинами в стенах? Вот сделаете ремонт, а через год/три/пять лет в стене/потолке трещина пойдёт - опять переделывать? Или "любоваться" этой красотой?

[Gena31]

вот карта. синим обведен этот дом. красным дом, который в 2015 начали строить и закончили в 2017. между этими домами 70 метров по прямой


----- добавлено через ~6 мин. -----

Сообщение от Сергей Юрьевич Реконструируем последовательность событий: - дом построен в 1958 - прошло 50 лет - сделали капремонт, оштукатурили фасады - спустя непродолжительное время после - на штукатурке заметили трещины (т.е. между 2010 и 2012, к примеру) - вызвали каких-никаких инженеров, которые поставили маяки на самую стрёмную на их взгляд из трещин - спустя ещё какое-то время маяки тоже треснули - на текущий момент дому 65 лет (нормативный срок эксплуатации для кирпичных вроде подняли до 100 лет, но как-то внешний вид его не внушает надежд на ещё 35 безаварийной работы...) Из этого можно сделать вывод, что как минимум между 2009 годом (оштукатуривание фасадов) и текущим моментом времени минимум дважды случались эпизодические или продолжительные во времени деформации структуры здания, приведшие к образованию и развитию трещины. Завершился ли процесс? - Неясно. Хотите проверить - сами свой собственный гипсовый маяк поставьте на трещину - там вроде не высоко над дверью. Алебастр в любом строительном/хозяйственном магазине продаётся, замешать в пластиковом стакане, в латексных перчатках из аптеки налепить плюху на трещину, кредиткой разровнять поверхность (чтобы было чётче видно образовалась или нет в ней трещина), поставить метку какую-то (чтобы отличить новый маяк от старых треснувших потом), сфоткать на память, прийти проверить через месяц не треснул ли. Про дом в целом - я бы в таком не покупал квартиру. Ни на какой срок. Любой будущий покупатель будет так же придирчиво смотреть на общее состояние дома и это будет аргументом в пользу уменьшения цены сделки или отказа от неё. А с целью долгосрочного владения - зачем этот вечный головняк с трещинами в стенах? Вот сделаете ремонт, а через год/три/пять лет в стене/потолке трещина пойдёт - опять переделывать? Или "любоваться" этой красотой?

то есть надеяться на то, что эти тонкие многочисленные трещины под окнами являются трещинами в штукатурке не стоит? мне вот интересно, почему трещина на штукатурке имеет округлую форуму, а не ступенчатую (по швам кирпича)? разве может кирпичная стена трескаться по такой красивой окружной линии?

[Podpolie]

Адрес дайте дома. Не думаю, что это большой секрет. Посмотрим, что там с ситуацией по окружающей застройке, в т.ч. может есть геология по участку. Может, что то будет понятно.
Я сам брал квартиру в старом доме. Я правда про него все знал: кто рисовал, строил и на чем стоит. Ну и чего трещинки. Зато толщина стен такая, что плевать на трещины.
Важно, что бы инженерная внутрянка не гнилая была - трубы.

p/s Если штукатурка за бюджетные средства....это еще та штукатурка, ну очень бюджетная))).

[mainevent100]

Сообщение от Gena31 Или стоит воздержаться от покупки? хотя очень хочется.

Offtop: в Белгороде? трещины могут быть не самым большим минусом этого дома (минутка черного юмора, простите, не удержался)

Сообщение от Gena31 между этими домами 70 метров по прямой

никак не может повлиять новый дом на таком расстоянии.

[Gena31]

Сообщение от Сергей Юрьевич Про дом в целом - я бы в таком не покупал квартиру. Ни на какой срок. Любой будущий покупатель будет так же придирчиво смотреть на общее состояние дома и это будет аргументом в пользу уменьшения цены сделки или отказа от неё. А с целью долгосрочного владения - зачем этот вечный головняк с трещинами в стенах? Вот сделаете ремонт, а через год/три/пять лет в стене/потолке трещина пойдёт - опять переделывать? Или "любоваться" этой красотой?

есть небольшая надежда, что его откапиталят (по плану в 2025-2027 года) и он станет внешне красивым и привлекательным для покупателя. но, учитывая сегодняшнее положение в стране, еще не понятно как его будут ремонтировать, не перенесут ли этот ремонт лет на десять вперед, и не отменят ли вообще все эти капремонты

----- добавлено через ~2 мин. -----

Сообщение от mainevent100 Offtop: в Белгороде? трещины могут быть не самым большим минусом этого дома (минутка черного юмора, простите, не удержался)

юмор заценил. а вы из какого города, что такого мнения о Белгороде? или это по всей России сейчас такое мнение о Белгороде?)

[Сергей Юрьевич]

Сообщение от Gena31 между этими домами 70 метров по прямой

Между этими домами ещё одно здание (№119). Если бы доп. осадка грунта от нового строительства многоэтажки была столь значительной, что потрескался рассматриваемый вами дом, то этот №119 пострадал бы гораздо сильнее. Однако по фотографиям с ним вроде всё в порядке.
Наверное не в новостройке дело.

Сообщение от Gena31 красным дом, который в 2015 начали строить и закончили в 2017

А старшая по дому говорит:

Сообщение от Gena31 из слов старшей по дому маяки трещины появились вскоре после оштукатуривания в 2009 году, после этого были выставлены маяки

Т.е. сначала трещины, потом маяки, потом только начали строить многоэтажку... Процессы не связаны между собой.

[Gena31]

Сообщение от Podpolie Адрес дайте дома. Не думаю, что это большой секрет. Посмотрим, что там с ситуацией по окружающей застройке, в т.ч. может есть геология по участку. Может, что то будет понятно. Я сам брал квартиру в старом доме. Я правда про него все знал: кто рисовал, строил и на чем стоит. Ну и чего трещинки. Зато толщина стен такая, что плевать на трещины. Важно, что бы инженерная внутрянка не гнилая была - трубы. p/s Если штукатурка за бюджетные средства....это еще та штукатурка, ну очень бюджетная))).

Белгород, 1 Заводской переулок, 2

инженерка вся поменяна. стены толстые, но если по ним сквозные трещины, то значит толщина стен не спасает ситуацию?

[Tyhig]

Каменная кладка разделилась на полосы. Дому осталось жить 40-50 лет с ремонтами. Трещины придётся всё время ремонтировать, рано или поздно они разойдутся до посмотреть небо в щель. Начнут выпадать перемычки, ломаться двери и окна. Дом будет стоять, но стоимость эксплуатации на ремонты вырастет в 3-4 раза.
Юридически ущерб с новых соседей не изъять из-за несовершенства строительных норм.

[mainevent100]

Сообщение от Gena31 юмор заценил. а вы из какого города, что такого мнения о Белгороде? или это по всей России сейчас такое мнение о Белгороде?)

Offtop: нет никакого ТАКОГО мнения.

Сообщение от Gena31 учитывая сегодняшнее положение в стране, еще не понятно как его будут ремонтировать, не перенесут ли этот ремонт лет на десять вперед, и не отменят ли вообще все эти капремонты

вот именно, это как играть в рулетку.

[Gena31]

Сообщение от Tyhig Каменная кладка разделилась на полосы.

можете пояснить подробнее, что это означает?

[Podpolie]

Извините пож-та это Белгород. Я там не бывал))). Только по области работал. Там у Вас свои тараканы, не московские))).

----- добавлено через ~1 мин. -----

Сообщение от Tyhig Каменная кладка разделилась на полосы.

Как змея сбросившая шкуру в период линьки?

[Tyhig]

Gena31, каменная кладка домов фактически работает по прочности как целая штука.
Однако для упрощения считается ручными расчётами по СНиПам покусочно. Кладка считается столбами, участками стен. Поэтому даже при разделении штуки на такие вот расчётные столбы-куски дом часто не рушится, а стоит. Например, посмотрите фотки Сталинграда - стены стоят без соседних даже под бомбёжкой.
Однако при этом ручные расчёты не учитывают это разделение стен трещинами на участки. Включаются нюансы не учтённые в ручном расчёте. Например перераспределяются осадки и более нагруженные столбы оседают, а лёгкие поднимаются. При этом перекашиваются проёмы, заклиниваются, а позднее и ломаются двери-окна.
Насчёт перемычек-балок над проёмами может быть и преувеличил, но хз. Если висели на соплях, то могут и выпасть и убить в редких местах.
Полосы при этом будут неравномерно приподниматься сезонным пучением грунта. То есть трещины теперь вечны и будут расти.

[Дмитррр]

Сообщение от Gena31 синим обведен этот дом. красным дом, который в 2015 начали строить и закончили в 2017. между этими домами 70 метров по прямой

Я бы больше смотрел в сторону проспекта Богдана Хмельницкого, 127/129А, построенного в 2003-2005. Там и этажей побольше и расстояние до него и 10 метров нет.
Если на самом деле виноват он, то за 20 лет подвижки уже стабилизировались.

Сообщение от Gena31 из слов старшей по дому маяки трещины появились вскоре после оштукатуривания в 2009 году

Но с этим теория не сходится. Как вариант, раньше стены были такие обшарпанные, что трещин никто не замечал. А на штукатурке они просто проявились чётче.

[Gena31]

Сообщение от Дмитррр Но с этим теория не сходится. Как вариант, раньше стены были такие обшарпанные, что трещин никто не замечал. А на штукатурке они просто проявились чётче.

я вчера рассматривал неоштукатуренную хрущевку из белого кирпича. так вот, под ее окнами много трещин в кладке кирпича (но эти трещины ступенчатые - именно в кладке, сам кирпич без трещин). и эти трещины не особо бросаются в глаза. а вот если бы поштукатурить дом и трещины немного двинулись, растрескав штукатурку, то они конечно бы сильнее бросались в глаза на гладкой оштукатуренной поверхности.
напрашивается вывод: даже если трещины и были на стенах до оштукатуривания в 2009 году, то после оштукатуривания они подвигались и разорвали штукатурку.